Kategorie: KAGB

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BaFin konsultiert Auslegungsschreiben zu extern verwalteten AIF-Investmentgesellschaften

Die BaFin hat ihren Entwurf eines Auslegungsschreibens zur Konsultation gestellt. In dem Auslegungsschreiben werden die Aufgaben der externen Kapitalverwaltungsgesellschaft diskutiert. Die BaFin geht dabei von der Grundannahme aus, dass sich für die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft einer Investmentgesellschaft nichts anderes ergeben darf wie für die Kapitalverwaltungsgesellschaft eines Sondervermögens. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass es sich bei einer Investmentgesellschaft um eine Rechtsform mit eigener Rechtspersönlichkeit handelt, die über gesetzliche Vertreter verfügt, die gesellschaftsrechtlichen Rechten und Pflichten (einschließlich Haftungsregelungen) unterliegen.

Die Branche der geschlossenen Investmentfondsanbieter tut gut daran, sich mit dem Inhalt des Schreibens gründlich auseinander zu setzen und die eigene Einschätzung zu den Regelungen der BaFin mitzuteilen. Noch ist Zeit, denn die BaFin hat die Konsultationsfrist bis zum 3. März 2017 verlängert.

 

Mindestanforderung an das Risikomanagement von Kapitalverwaltungsgesellschaften (KAMaRisk) veröffentlicht

Die BaFin hat mit ihrem heute veröffentlichten Rundschreiben, die inhaltliche Überarbeitung der InvMaRisk abgeschlossen und Mindestanforderungen an das Risikomanagement von Kapitalverwaltungsgesellschaften festgelegt, die nunmehr unmittelbar für allen Kapitalverwaltungsgesellschaften gelten.

Die Überarbeitung setzt nicht nur die Regelungen der Delegierten Verordnung zur AIFM-Richtlinie um und konkretisiert die Vorgaben zur Organisation, zum Risikomanagement und zur Auslagerung. Sie enthält darüber hinaus auch Mindestanforderungen an das Risikomanagement von AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaften, die für Rechnung des AIF Gelddarlehen vergeben oder in unverbriefte Darlehensforderungen investieren. Inhaltlich orientieren sich diese neuen Vorgaben an den Mindestanforderungen an das Risikomanagement von Banken (MaRisk).

 

 

Erlaubnispflicht nach KWG für Anlagevermittlung und -beratung auf dem Sekundärmarkt ab 31. Dezember 2016

Unternehmen, die die Anlagevermittlung i.S.d. § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) oder die Anlageberatung i.S.d. § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 1a KWG betreiben, erfüllen die materiellen Voraussetzungen eines Finanzdienstleistungsinstitutes nach § 1 Abs. 1a KWG und unterliegen damit grundsätzlich dem Erlaubnisvorbehalt nach § 32 Abs. 1 KWG. Eine Bereichsausnahme besteht nach § 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 lit. e) KWG für solche Unternehmen, die ausschließlich die Anlagevermittlung und die Anlageberatung in Aktien oder Anteilen an solchen Investmentvermögen, die zum Vertrieb im Inland zugelassen sind, zwischen Kunden und inländischen Instituten, Instituten oder Finanzunternehmen mit Sitz in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums, die die Voraussetzungen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 7 KWG erfüllen, Unternehmen, die auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 53c KWG gleichgestellt oder freigestellt sind, Kapitalverwaltungsgesellschaften, extern verwalteten Investmentgesellschaften, EU-Verwaltungsgesellschaften, ausländischen AIF-Verwaltungsgesellschaften oder Anbietern oder Emittenten von Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 VermAnlG betreiben.

Die Bereichsausnahme des § 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 lit. e) KWG ist durch das 1. Finanzmarktnovellierungsgesetz vom 30. Juni 2016 (BGBl. I. S. 1514) geändert worden und gilt ab Inkrafttreten der Änderung am 31. Dezember 2016 nur noch für die Beratung über bzw. die Vermittlung von Vermögensanlagen, die erstmals öffentlich angeboten werden.

Die gesetzliche Klarstellung hat insbesondere Auswirkungen auf Vermittler und sog. Zweitmarktplattformen, die Vermögensanlagen im Zweitmarkt mit Erlaubnis nach § 34f GewO vermitteln. Für Vermittlungen dieser Art wird ab dem 31. Dezember 2016 eine Erlaubnis nach § 32 KWG erforderlich sein. Übergangsfristen oder Überleitungsvorschriften sieht das 1. FiMaNoG nicht vor, vgl. BaFin Merkblatt zur Bereichsausnahme für die Vermittlung von Investmentvermögen und Vermögensanlagen (Stand September 2016).

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass bereits seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung von Gesetzen auf dem Gebiet des Finanzmarktes vom 15. Juli 2014 ab dem 17. Juli 2014 die Bereichsausnahme nicht mehr die Abschlussvermittlung umfasst. Die Abschlussvermittlung bedarf damit immer einer Erlaubnis i.S.d. § 32 Abs. 1 Satz 1 KWG.

Bedeutung hat die Änderung, d.h. die Beschränkung der Bereichsausnahme für Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 VermAnlG auf das erstmalige öffentliche Angebot, insbesondere für Finanzanlagevermittler, die die Anlageberatung und Anlagevermittlung auf dem Sekundärmarkt betreiben in Bezug auf Anteile an geschlossenen Fonds i.S.d. § 353 Abs. 1 KAGB (sog. Altfonds) sowie Unternehmen, die die Anlagevermittlung von Vermögensanlagen über sog. Zweitmarktplattformen, die bisher die Anlagevermittlung mit einer Erlaubnis nach § 34f GewO betreiben durften.

Die Zeit wird also knapp, sofern weiterhin ein Zweitmarkt für geschlossene Fonds nach altem Recht beibehalten werden.

 

Weitergehende Informationen finden Sie hier:

Zur Erlaubnispflicht für die Vermittlung von Investmentanteilen ab 31. Dezember 2016 auf dem Sekundärmarkt vgl. Merkblatt zur Bereichsausnahme für die Vermittlung von Investmentvermögen und Vermögensanlagen.

 

Definitionen:

Abschlussvermittlung ist eine Finanzdienstleistung, die darin besteht in Vertretung des Kunden für dessen Rechnung Finanzinstrumente anzuschaffen oder zu veräußern.

Anlageberatung umfasst die Abgabe von persönlichen Empfehlungen über ein Geschäft mit Finanzinstrumenten, selbst dann wenn sich diese Empfehlung nicht auf einen konkreten Vertragspartner bezieht.

Bei der Anlagevermittlung leitet das Unternehmen die Entscheidung (Willenserklärung) über den Kauf oder den Verkauf von Finanzinstrumente als Bote weiter.

 

Veranstaltung: Die Erstellung eines Jahresberichts nach KAGB

Beim bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. findet am 11. Oktober 2016 ein Workshop zum Thema „Die Erstellung eines Jahresberichts – Herausforderungen bei Anwendung der Regelungen des KAGB“ statt. Inhaltlich beschäftigt sich der Workshop mit dem Inhalt und Umfang der Jahresberichte und den Zweifelsfragen der Bilanzierung nach KAGB. Theoretische Erläuterungen werden durch Praxisbeispiele ergänzt.

Interessiert? Hier gibt es mehr Informationen.

IDW veröffentlicht erweiterte FAQ-Liste zur Rechnungslegung von Investmentvermögen

Der IDW Investmentfachausschuss (IVFA) hat am 2. Februar 2016 weitere Fragen zur Rechnungslegung von Investmentvermögen verabschiedet. Die FAQ-Liste, die vom IDW AK OIV erarbeitet wird, enthält Fragen aus den Bereichen Rechnungslegung, Bewertung und Prüfung von Investmentvermögen. Weitere Ergänzungen werden folgen.

Die aktualisierte Liste wurde inzwischen auch auf der Webseite des IDW (www.idw.de) im Mitgliederbereich veröffentlicht. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir die Liste an dieser Stelle leider nicht zur Verfügung stellen.

Neues KAGB bringt Änderungen für bisher nach § 2 Abs. 4 KAGB registrierte AIF

Alternative Investment Funds, die als Spezial-AIF lediglich über eine Registrierung nach § 2 Abs. 4 KAGB verfügen und die nicht als Investmentkommanditgesellschaft oder Investmentaktiengesellschaft firmieren, waren bislang von der Rechnungslegungspflicht nach KAGB ausgenommen (siehe hierzu auch Rechnungslegung registrierungspflichtiger Kapitalverwaltungsgesellschaften). Darüber hinaus waren nur wenige aufsichtsrechtliche Anforderungen für diese Spezial-AIF einschlägig.

Nach der nun erfolgten Änderung des KAGB durch das OGAW-Umsetzungsgesetz, welches am 28. Januar 2016 vom Bundestag beschlossen wurde und ohne weitere Änderungen am 18. März 2016 in Kraft treten soll, könnte sich auch die Welt der lediglich registrierten Spezial-AIF ändern.

Rechnungslegung nach investmentrechtlichen Regelungen

In dem neu eingefügten § 48a KAGB wird für Spezial-AIF, die Darlehen nach § 285 Abs. 2 KAGB vergeben, nicht nur eine Prüfungspflicht eingeführt (§ 48a KAGB i.V.m. § 47 KAGB), sondern auch bestimmt, dass diese einen Jahresbericht und Lagebericht unter entsprechender Anwendung der investmentrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften erstellen (§§ 45 Abs. 2, 46 KAGB i.V.m. § 135 KAGB).

Darlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB sind Gelddarlehen, die nicht an Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, sondern an Unternehmen vergeben werden, an denen der AIF nicht beteiligt sein muss. § 285 Abs. 2 KAGB schränkt die Vergabe von derartigen Gelddarlehen durch Vorgabe von Anlagegrenzen weiter ein (20% Darlehensnehmergrenze, 30% Grenze für einen Leverage).

Eine kleine Unsicherheit bleibt bezüglich der Frage, welche Spezial-AIF tatsächlich von der Rechnungslegungspflicht nach KAGB betroffen sein werden, denn § 48a KAGB enthält, wie schon § 45 Abs. 1 KAGB, eine etwas unklare Formulierung. Folgt man dem Wortlaut des Gesetzes, könnte der Eindruck entstehen, dass AIF, die bereits nach dem HGB zur Offenlegung eines Jahresabschlusses verpflichtet sind, von den Regelungen des § 48a KAGB nicht betroffen sind (§ 48a Abs. 1 S. 1 KAGB). Da nahezu alle Spezial-AIF mit Registrierungen nach § 2 Abs. 4 KAGB in der Rechtsform der GmbH, AG oder GmbH & Co KG aufgelegt wurden, und damit den Offenlegungsanforderungen des § 325 HGB unterliegen, würde einer derartig enge Auslegung dazu führen, dass die Regelung des § 48a KAGB ins Leere läuft.

Andererseits könnte die Regelung auch so interpretiert werden, dass in Satz 1 lediglich die Aufstellungspflicht für einen Jahresabschluss für diese AIF (bisher nicht zur Offenlegung verpflichtete AIF) geregelt wird und die Bestimmung des Inhaltes des Jahresberichtes in § 48a Abs. 1 Satz 2 KAGB für alle aufzustellenden Jahresabschlüsse – unabhängig von einer handelsrechtlichen oder investmentrechtlichen Aufstellungspflicht – gilt. Folgt man dieser letztgenannten Auslegung, wären alle Gelddarlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB vergebenden AIF – unabhängig von ihrer Rechtsform – von der Regelung des § 48a KAGB betroffen.

Keine Prüfungs- und Rechnungslegungspflicht besteht jedoch weiterhin für solche Spezial-AIF mit Registrierung nach § 2 Abs. 4 KAGB, die Gelddarlehen lediglich an Unternehmen vergeben, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht und die die Anforderungen des § 285 Abs. 3 KAGB bezüglich der Vergabe von Gesellschafterdarlehen beachten (Gesellschafterdarlehensprivileg). Werden die Gesellschafterdarlehen – z.B. wegen Nichteinhaltung der Beschränkungen des § 285 Abs. 3 KAGB unter den Regelungen des § 285 Abs. 2 KAGB vergeben, gilt auch für Unternehmen, die lediglich Gesellschafterdarlehen vergeben, die zuvor dargestellte Prüfungspflicht.

Aufsichtsrechtliche Anforderungen steigen

Vergibt ein AIF Gelddarlehen nach § 285 Abs. 2 KAGB, ist die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft verpflichtet bestimmte Verhaltensregeln und Organisationsanforderungen zu erfüllen. Hierzu zählen u.a. die Allgemeinen Verhaltensregeln (§ 26 Abs. 1, 2 und 7 KAGB), die Regelungen zu Interessenskonflikten (§ 27 Abs. 1, 2 und 5 KAGB), die Regelungen zum Risikomanagement (§ 29 Abs. 1, 2 und 5 KAGB) sowie die Regelungen zu Liquiditätsmanagement (§ 30 Abs. 1 – 4 KAGB). Darüber hinaus wird eine angemessene Aufbau- und Ablauforganisation gefordert, die insbesondere Prozesse für die Kreditbearbeitung, die Kreditbearbeitungskontrolle und die Behandlung von Problemkrediten vorsieht (§ 29 Abs. 5a KAGB).

Übergangsregelungen

Eine Übergangsregelung zur erstmaligen Anwendung der Rechnungslegungs- und Organisationsanforderungen sowie der Prüfungspflicht findet sich im KAGB nicht. In einer Fußnote zu § 353 Abs. 4 KAGB wird darauf hingewiesen, dass es keiner Übergangsvorschrift für die Regelungen in Bezug auf Gelddarlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB bedarf, da die BaFin bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes – zeitgleich mit der Änderung ihrer Verwaltungspraxis zu Kreditfonds – Empfehlungen herausgegeben hat, die sich u.a. auch auf die Darlehensvergabe für Rechnung der geschlossenen Spezial-AIF bezogen.

Diese Empfehlungen verbieten zwar auch die Gelddarlehensvergabe an Verbraucher i.S.d. § 13 BGB und enthalten Hinweise auf die Notwendigkeit der Begrenzung des Leverage. Darüber hinaus wird auf das Erfordernis einer angemessene Organisation und eines angemessenen Risiko- und Liquiditätsmanagements sowie Interessenskonflikmanagements hingewiesen. Keine Regelung findet sich jedoch zu den Rechnungslegungs- und Prüfungsvorschriften.

Hieraus folgt, dass nicht nur die aufsichtsrechtlichen Regelungen, die in dem nun gültigen gesetzlichen Rahmen über den Umfang der Empfehlungen hinausgehen dürften, sondern auch die Rechnungslegungs- und Prüfungsvorschriften nach Inkrafttreten des KAGB am 18. März 2016 unmittelbar gelten.

 

Was sie über den Unterschied zwischen Erlaubnispflicht und Registrierungspflicht wissen sollten:

Rechnungslegung und Prüfung von Investmentvermögen

In der 5. Auflage des Buches „Sonderbilanzen“ enthält erstmals auch ein Kapitel zur Rechnungslegung von Investmentvermögen nach dem KAGB. Inhaltlich beschäftigt sich das Kapitel mit:

  • „Rechnungslegung und Prüfung von Sondervermögen“ der Autoren Norbert Winkeljohann und Annette Malsch sowie
  • „Rechnungslegung und Prüfung von Investmentgesellschaften“ der Autoren Norbert Winkeljohann und Anita Dietrich.

Das Buch „Sonderbilanzen“ ist erhältlich im Beck-Verlag.

 

 

Europäische Immobilienfonds – Ein Vergleich der unterschiedlichen Regelungen

Investoren wie Fondsstrukturierer stehen immer wieder vor der Frage, welches Investmentfondsvehikel ist für den angestrebten Zweck sinnvoll. Die im November 2015 erschienene Publikation „Choosing an Investment vehicle – European Real Estate Fund Regimes“ vergleicht die Regelungen von mehr als 30 unterschiedlichen Strukturen aus unterschiedlichen Ländern.

Einen weltweiten Vergleich der Real Estate Investment Trusts enthält die ebenfalls im November 2015 erschienene Publikation „Compare and contrast – Worldwide Real Estate Investment Trusts (REIT) Regimes„.

Sofern Sie an früheren Versionen ähnlicher Publikationen interessiert sind:

Rechnungslegungs- und Berichtspflichten nach KAGB

Am 18. November findet in den Räumen des bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. in Berlin wieder ein bsi-Workshop statt, diesmal mit dem Thema „Die neuen Rechnungslegungs- und Berichtspflichten nach KAGB“.

Der Workshop hat zwei Schwerpunkte – die Rechnungslegung nach KAGB und die regulatorischen und technischen Anforderungen an BAFin-Meldungen.

Zweifelsfragen der Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb von Sachwerten

Das KAGB sieht für geschlossene Publikums-InvKGen in § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB einen gesonderten Ausweis und die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten von direkt gehaltenen Sachwerten über maximal 10 Jahre vor. In der Bilanzierungspraxis ergeben sich bezüglich der Anwendung der Regelung auf Sachwerteinvestments immer wieder Fragen.

1. Ist die Regelung auch für geschlossene Spezial-AIF anwendbar?

Dem Wortlaut der Vorschrift nach, ist die gesonderte Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten alleine für geschlossene Publikums-AIF verpflichtend. Die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF verweisen nicht auf § 271 KAGB, sondern lediglich auf die allgemeinen Bewertungsvorschriften der §§ 168, 169 KAGB. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV, welcher eine analoge Regelung für die Bewertung von Immobilien enthält, verweist ebenfalls nicht auf die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF.

Hieraus folgt, dass geschlossene Spezial-AIF in Ermangelung einer spezifischen Regelung im KAGB verpflichtet sind, in jedem Fall die Regelungen des HGB für die Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten anzuwenden. Damit führt die Regelung dazu, dass geschlossene Spezial-AIF ihre Anschaffungsnebenkosten – unabhängig davon, ob die Sachwerte direkt oder indirekt gehalten werden – zusammen mit den Anschaffungskosten der Sachwerte auszuweisen haben. Eine gesonderte Abschreibung entfällt in diesem Fall. Diese Interpretation der gesetzlichen Regelung wird auch durch die explizite Regelung in § 34 KARBV für die Bewertung von durch Spezial-AIF gehaltenen Immobilien unterstützt. § 34 KARBV verweist für die den geschlossenen Spezial-AIF, sowohl für die direkt wie die indirekt gehaltenen Immobilien, auf die Regelung des § 32 KARBV, der den Ausweis der Anschaffungsnebenkosten als Teil des Anschaffungspreises vorsieht.

In der Bilanzierungspraxis wird derzeit jedoch auch die analoge Anwendung der Regelung für Publikums-AIF bzw. für offene Spezial-AIF auch für geschlossene Spezial-AIF – vorbehaltlich einer zukünftigen anderslautenden Meinungsäußerung der BaFin oder des IDW – diskutiert. Eine Verpflichtung zur gesonderten Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten wird in diesem Zusammenhang aber nicht angenommen. Gegen diese analoge Anwendung spricht jedoch die explizite Regelung des § 34 KARBV, der gerade für die geschlossenen Spezial-AIF im Gegensatz zum offenen Spezial-AIF kein Wahlrecht zur Anwendung der Regelungen für Publikums-AIF vorsieht.

2. Sind alle Anschaffungsnebenkosten – unabhängig von der Art des Erwerbs – gesondert auszuweisen?

Die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb von direkt gehaltenen Sachwerten sind von geschlossenen Publikums-AIF gesondert auszuweisen und längstens über zehn Jahre abzuschreiben. § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB und § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV verweisen ausschließlich auf die Vermögenswerte nach § 261 Abs. 1 Nr. 1 KAGB „Sachwerte“. Die Bewertung von Objektgesellschaften i.S.d. § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB ist in § 271 Abs. 3 Satz 3 KAGB geregelt. An dieser Stelle findet sich keine Regelung zum gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten. Hiernach erfolgt die Bewertung auf der Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle. Für geschlossene Publikums-AIF verweist die KARBV explizit nicht auf § 32 KARBV im Hinblick auf die Bewertung von Objektgesellschaften. Die KARBV enthält damit mit Ausnahme der allgemeinen Regelung des § 28 KARBV keine Regelung zur Bewertung von Sachwerte-Objektgesellschaften.

In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist für geschlossene Publikums-AIF in Bezug auf den indirekten Erwerb von Sachwerten auf die handelsrechtlichen Regelungen abzustellen. Damit besteht eine Pflicht zum Ausweis der Anschaffungsnebenkosten zusammen mit den Anschaffungskosten der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Eine gesetzliche Grundlage für einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der Objektgesellschaften und eine Abschreibung über 10 Jahre enthält das KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Für den geschlossenen Spezial-AIF gilt für den indirekten Erwerb auch § 34 KARBV, der auf § 32 KARBV verweist.

3.  Sind die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB, die einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten für Immobilien-Objektgesellschaften zulassen, analog auch auf von geschlossene AIF gehaltenen Objektgesellschaften anwendbar?

Die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB sind ausschließlich auf Immobilien-Sondervermögen anwendbar. Für diese wird über den Verweis sowohl auf § 231 Abs. 1 KAGB als auch auf § 234 KAGB explizit ein Gleichlauf zwischen den Anschaffungsnebenkosten für direkt wie indirekt gehaltene Immobilien hergestellt. Eine vergleichbare Gleichschaltung enthält § 271 KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Aufgrund der expliziten Hinweise sowohl in §§ 149 Abs. 1, § 158 i.V.m. 135 Abs. 2 KAGB und in § 20 Abs. 1 KARBV auf die Anwendung des HGB, verbietet sich grundsätzlich zur Schließung einer Regelungslücke die Analogie zu einer nicht direkt einschlägigen Vorschrift des KAGB. Enthält das KAGB oder die KARBV keine explizite Regelung ist immer das HGB anzuwenden. Selbst wenn eine analoge Anwendung einer anderen Regelung des KAGB oder der KARBV möglich wäre, wäre zunächst zu prüfen, wie andere von geschlossenen Publikums-AIF gehaltene Beteiligungen nach KARBV zu bewerten sind, denn § 271 Abs. 3 KAGB gilt für alle Beteiligungen nach § 261 Abs. 1 Nr. 2 – 6 KAGB gleichermaßen. Vor diesem Hintergrund ist auf § 32 KARBV zu verweisen, der in Abs. 2 explizit regelt, dass Anschaffungsnebenkosten zusammen mit dem Kaufpreis im Erwerbszeitpunkt anzusetzen sind. Ein gesonderter Ausweis der Anschaffungsnebenkosten einer Private Equity-Beteiligung ist insofern aufgrund expliziter Regelung in der KARBV ausgeschlossen.

Vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Abschluss einer Investmentgesellschaft immer noch um einen Abschluss einer Gesellschaft handelt, spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber bewusst auf eine Gleichschaltung mit den Immobilien-Sondervermögen verzichtet hat. Nur so war es möglich eine kohärente Bewertung zwischen Private Equity-Fonds, Immobilienfonds und anderen Sachwertefonds sicherzustellen.

Hinweis: In der Kommentarliteratur zu § 248 KAGB findet sich zum Teil der Hinweis, dass auch die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, die in der Beteiligung anfallen, gesondert ausgewiesen werden können. Hierzu enthält jedoch weder das KAGB noch die KARBV eine Regelung. Es ist vielmehr fraglich, wie bei einem Herauslösen der Anschaffungsnebenkosten aus dem Beteiligungsbuchwert noch eine Bewertung auf Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle sichergestellt werden kann.

4. Wie wirkt sich dies auf den NAV aus?

Die Anschaffungsnebenkosten bilden zusammen mit den Anschaffungskosten den Verkehrswert im Zeitpunkt des Zugangs, mit dem die Objektgesellschaft zu aktivieren ist. Im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung erfolgt die Bewertung mit dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten, so dass die Anschaffungsnebenkosten unmittelbar das Bewertungsergebnis mindern. Der Verteilungseffekt, den die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten bei direkt gehaltenen Sachwerten bewirkt, tritt insofern nicht ein.

Hieraus folgt aber auch, dass ein geschlossener Immobilienfonds im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung den ganzen Bewertungseffekt im Anteilwert zu verzeichnen hat, der bei einem Immobilien-Sondervermögen über 10 Jahre verteilt den Anteilwert mindert. Um derartige Effekte für den Investor transparent zu machen, sind zusätzliche Angaben im Anhang erforderlich.

5. Sind Anschaffungsnebenkosten bei indirekt gehaltenen Sachwerten damit für den Anleger unsichtbar?

Nein. Die Vermögensangaben nach § 25 KARBV enthalten Angaben zu Anschaffungsnebenkosten. Diese Angaben sind auch für indirekt gehaltene Sachwerte erforderlich. Insofern werden Anschaffungsnebenkosten transparent. Darüber hinaus steht es natürlich den Gesellschaften frei, in den Anhang zusätzliche Erläuterungen aufzunehmen.

 

Es bleibt spannend!

Die vergangene Jahresberichtssaison hat gezeigt, dass das Thema polarisiert und insbesondere bei Anbietern von geschlossenen Immobilienfonds, die sich mit offenen Immobilienfonds im Wettbewerb sehen, zu Irritationen führt. Die weitere Entwicklung der Diskussion bleibt also spannend.