Real Estate Blog

Frohes neues Jahr 2017!

Die Feiertage liegen hinter uns und so heißt es jetzt, den Blick nach vorne zu richten, auf das, was uns in 2017 an spannenden Themen erwarten wird.

Wirft man einen Blick auf das Arbeitsprogramm des IASB, sieht man, dass das Thema „Definition eines Geschäftsbetriebs“ nach IFRS 3 weiter auf der Agenda des IASB steht. Über die weitere Vorgehensweise für eine Änderung an IFRS 3 soll im ersten Quartal entschieden werden. In diesem Zusammenhang wurde auch aus dem Post Implementation Review des IFRS 3 heraus, das Thema Impairment von Goodwill thematisiert. Zu diesem Punkt wird sich das IASB im zweiten Halbjahr 2017 zum weiteren geplanten Vorgehen äußern. Daneben stehen viele Aspekte des umfassenden Disclosure Initiative Projekts auf dem Arbeitsprogramm des IASB – so soll z.B. das final Practice Statement zur Wesentlichkeit im 2. Halbjahr veröffentlicht und weitere verwandte Themen diskutiert werden (z.B. Abschlussbestandteile (Primary Financial Statements)). Das alles hat das IASB unter der großen Überschrift „Better Communication“ zusammengefasst. Wir können also gespannt bleiben!

Daneben wird dieses neue Jahr natürlich insbesondere auch durch die weiter voranschreitende Umsetzung der drei großen neuen Standards – IFRS 9 Finanzinstrumente, IFRS 15 Umsatzerlöse und IFRS 16 Leasing – geprägt sein. Wir freuen uns darauf, Sie über die aktuellen Diskussionen auf dem Laufenden zu halten.

Auch die regulatorischen und nationalen Anforderungen (z.B. 2. FiMaNoG oder die ggf. weiteren Änderungen des KAGB und der KARBV) werden uns in 2017 weiter beschäftigen.

Es bleibt also auch in 2017 spannend und wir für Sie am Ball.

Anita Dietrich     Bernd Kirsch     Annette Malsch     Carolin Stoek

IFRS 13 Survey für Immobilienunternehmen – Update 2016

Mit der Einführung des IFRS 13 in 2013 wurden die Angabepflichten insb. zu quantitativen und qualitativen Informationen über getroffene Annahmen und Methoden bei der Fair Value Ermittlung ausgeweitet. In 2014 hat PwC bereits einen Survey veröffentlicht, in dem ausgewertet wurde, wie eine Stichprobe von verschiedenen Immobilienunternehmen in Europa mit diesen neuen Angabepflichten für Investment Properties – insb. in Bezug auf quantitative Angaben zu wesentlichen nicht beobachtbaren Inputparametern und Sensitivitätsanalysen – umgegangen ist.

Jetzt in 2016 wurde der Survey erneut durchgeführt, um beurteilen zu können, wie sich die Angaben im Lauf der letzten zwei Jahre entwickelt haben. Dabei wurde eine Stichprobe von insgesamt 42 gelisteten Immobilienunternehmen aus Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Niederlanden, Schweden, Belgien und Italien zugrunde gelegt.

Um Ihnen einen kleinen Vorgeschmack zu geben – z.B. konnte in Bezug auf die Anzahl der angegebenen Inputs eine relativ große Spanne (1 bis 9 Parameter) identifiziert werden, wobei jedoch die meisten Unternehmen 2 Parameter (Zins (yield) und Ergebnis (income)) angegeben haben. Dieses Ergebnis deckt sich z.B. mit dem Ergebnis des Surveys aus 2014. In Bezug auf die Darstellung quantitativer Angaben zu Sensitivitäten konnte festgestellt werden, dass 67 % der untersuchten Unternehmen diese Angaben in den Abschluss aufgenommen haben. Dies ist ein leichter Anstieg im Vergleich zu den Ergebnissen des 2014er Surveys (62 %).

Wenn Sie neugierig geworden sind, dann finden Sie den vollständigen Survey aus 2016 hier.

Ein Jahr geht zu Ende

 

Weihnachten steht vor der Tür!

 

Es ist wieder einmal Zeit Danke zu sagen!

Danke, dass Sie uns auch in diesem Jahr wieder die Treue gehalten haben!

 

Wir sind stolz darauf, dass wir Sie immer wieder mit interessanten Themen überraschen konnten.

Wir freuen uns schon auf 2017 – ein Jahr, welches ganz im Zeichen neuer Regelungen stehen wird.

 

Die IFRS-Bilanzierer stehen vor der Einführung bedeutender neuer Standards:

IFRS 9 „Finanzinstrumente“, IFRS 15 „Umsatzerlöse“ und IFRS 16 „Leasing“ stehen vor der Tür.

 

Die KAGB-Bilanzierer erwartet

das 2. FiMaNoG und möglicherweise weitere Änderungen des KAGB und der KARBV.

 

 

Wir wünschen Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins neue Jahr

Anita Dietrich        Bernd Kirsch         Annette Malsch          Carolin Stoek

 

Year end Letter IFRS-Bilanzierung – Was sie wissen sollten!

Eine Zusammenfassung aller erstmals zum 31. Dezember 2016 anzuwendenden Standards enthält die aktuelle Publikation „December year-end accounting reminders – IFRS„.

Erinnert wird in der Publikation auch an die Standards, die vom IASB bereits veröffentlicht wurden, deren Effective Date aber noch in der Zukunft liegt. Für diese Standards sind in den IFRS-Abschlüssen umfangreiche Anhangangaben erforderlich. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die DPR– bzw. ESMA-Prüfungsschwerpunkte.

 

Folgende IFRS-Publikationen könnten Sie auch noch interessieren:

A. Guides on the application of IFRS 10

IFRS 10: Investment entities: Exception to consolidation for investment entities (December 2012): This publication applies to an ‘investment entity’. The amendment to IFRS 10 defines an investment entity and introduces an exception to consolidation. The amendments to IFRS 12 introduce disclosures that an investment entity needs to make.

IFRS 10: Investment entities amendment – Exception to consolidation for real estate (November 2014): This publication contains a number of questions and answers on the application of the investment entity amendment on the exception to consolidation and assists the management of real estate structures in assessing whether an entity or entities within those structures meet the criteria of an investment entity.  

IFRS 10: Consolidated financial statements – redefining control – A supplement to the practical guide for the asset management industry (June 2012): This publication sets out a framework for an asset manager to use when interpreting IFRS 10 to determine whether control exists − in particular, the assessment of principal versus agent. It also includes our analysis of the illustrative examples from IFRS 10, and other factors that we believe may be useful to consider in practice.  

IFRS 12: Disclosures for asset management (July 2014): The objective of IFRS 12 is to require an entity to disclose information that enables users of its financial statements to evaluate the nature of, and risks associated with, its interests in other entities and the effects of those interests on its financial position, financial performance and cash flows. To accomplish that objective, the standard requires disclosures about the entity’s interests in subsidiaries, joint arrangements, associates and unconsolidated structured entities and significant judgements made in determining the accounting for interests in other entities and the determination that the entity is an investment entity, if applicable.  

B. Guides on the IFRS accounting for financial instruments

IFRS 7 and IFRS 13: Disclosures for Investment Funds (February 2014): IFRS 7 is applicable to financial and non-financial institutions and therefore also applies to investment funds, private equity funds, real estate funds and investment managers. The extent of disclosure required depends on the fund’s use of financial instruments and its exposure to risk. Furthermore, some disclosure requirements previously included in IFRS 7 have been transferred to IFRS 13. 

IAS 32: A practical guide for Investment Funds on IAS 32 amendments (December 2013): This publication  addresses the questions that are arising in applying the amendment IAS 32 and IAS 1, ‚Puttable financial instruments and obligations arising in liquidation‘. Although the amendment also applies to certain instruments with obligations arising on liquidation, this practical guide focuses on puttable instruments. Investment funds that classify amounts attributable to unit holders as liabilities under the previous IAS 32 should look to the amendment in IAS 32 to evaluate whether the fund is required to reclassify such amounts in equity. The topics addressed are debt/equity classification of puttable instruments, debt/equity re-classification of puttable instruments, debt/equity classification in consolidated and combined financial statements and earnings per share.

C. Guides on other IFRS Issues

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for investment funds (June 2009): As the scope of IFRS 8 is broader than the scope of the previous IAS 14 and minimum disclosures are required also for entities with only one reportable segment, investment funds that were not required to disclose segmental information in the past might be required to amend their financial statements to comply with the new requirements.  

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for real estate entities (January 2010): A real estate fund discloses information that enables users of its financial statements to evaluate the nature and financial effects of the business activities in which it engages and the economic environment in which it operates. This publication addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the above guide for investment funds.

IAS 40: A practical guide to accounting for properties under construction (March 2010): This publication, originally released in August 2009, has been updated in March 2010 to address questions on how to account for properties (investment properties or inventories) rented out before sale. There are also questions and answers on investment properties under construction that come under IAS 40. 

IAS 40: A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010): This publication addresses the application of the principles in IAS 16 when applying the ‚component approach‘ (that is, accounting for ’significant parts of an item of property, plant and equipment’) for entities measuring their property, plant and equipment or investment properties at cost.

IAS 17: Letting fees – real estate hot topics (January 2010): This real estate hot topics looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios. 

D. Guides on new IFRS Standards applicable for financial years beginning on or after January 1, 2018

IFRS 15: Revenue from contracts with customers – Asset Management Supplement (September 2014): This publication summarises the application of the new revenue recognition model in accordance IFRS 15. 

IFRS 16: An industry focus on the impact of new IFRS – Real estate (April 2016): The new lease accounting standard will fundamentally change the accounting for lease transactions and is likely to have significant business implications. Almost all leases will be recognised on the balance sheet, with a right of use asset and financial liability. The amortisation of the right of use asset and the accretion of interest on the financial liability will likely result in recognising higher expenses in profit or loss during the earlier life of a lease. The impact on the real estate industry is summarised in this „In the Spotlight“.  

F. Illustrative IFRS Financial Statements 2016

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Investment Funds

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Real Estate/Investment Properties

Illustrative IFRS Financial Statements 2015 – Private Equity (an updated version of the Illustratives will be available in January 2017) 

G. Survey on the application of IFRS 13

IFRS 13 European real estate survey – a 2016 update (December 2016): IFRS 13 ‘Fair value measurement’, introduced in 2013, has significantly expanded the disclosure requirements to provide users of financial statements with detailed quantitative and qualitative information about assumptions made and processes used when measuring assets or liabilities at fair value. In 2014 we issued a publication, ‚IFRS 13 European real estate survey‘. This publication updates the survey for 2016.

 

 

 

 

Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2017

Inzwischen ist auch die neue Auflage der Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2017 erschienen. Auch die 11. Auflage wurde wieder von PwC in Zusammenarbeit mit dem Urban Land Institute erstellt. Befragt wurden Fondsmanager ebenso wie Corporate Real Estate Unternehmen und Banken.

Der City Report (S. 40 ff.) sieht die Entwicklungschancen insbesondere in Bangalore, Mumbai, Manila und Ho Chi Minh City.

Die Analysen der Vorjahre finden sie hier.

Zu den europäischen und amerikanischen/canadischen Trend Reports geht es hier:

 

Erlaubnispflicht nach KWG für Anlagevermittlung und -beratung auf dem Sekundärmarkt ab 31. Dezember 2016

Unternehmen, die die Anlagevermittlung i.S.d. § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) oder die Anlageberatung i.S.d. § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 1a KWG betreiben, erfüllen die materiellen Voraussetzungen eines Finanzdienstleistungsinstitutes nach § 1 Abs. 1a KWG und unterliegen damit grundsätzlich dem Erlaubnisvorbehalt nach § 32 Abs. 1 KWG. Eine Bereichsausnahme besteht nach § 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 lit. e) KWG für solche Unternehmen, die ausschließlich die Anlagevermittlung und die Anlageberatung in Aktien oder Anteilen an solchen Investmentvermögen, die zum Vertrieb im Inland zugelassen sind, zwischen Kunden und inländischen Instituten, Instituten oder Finanzunternehmen mit Sitz in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums, die die Voraussetzungen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 oder Abs. 7 KWG erfüllen, Unternehmen, die auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 53c KWG gleichgestellt oder freigestellt sind, Kapitalverwaltungsgesellschaften, extern verwalteten Investmentgesellschaften, EU-Verwaltungsgesellschaften, ausländischen AIF-Verwaltungsgesellschaften oder Anbietern oder Emittenten von Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 VermAnlG betreiben.

Die Bereichsausnahme des § 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 lit. e) KWG ist durch das 1. Finanzmarktnovellierungsgesetz vom 30. Juni 2016 (BGBl. I. S. 1514) geändert worden und gilt ab Inkrafttreten der Änderung am 31. Dezember 2016 nur noch für die Beratung über bzw. die Vermittlung von Vermögensanlagen, die erstmals öffentlich angeboten werden.

Die gesetzliche Klarstellung hat insbesondere Auswirkungen auf Vermittler und sog. Zweitmarktplattformen, die Vermögensanlagen im Zweitmarkt mit Erlaubnis nach § 34f GewO vermitteln. Für Vermittlungen dieser Art wird ab dem 31. Dezember 2016 eine Erlaubnis nach § 32 KWG erforderlich sein. Übergangsfristen oder Überleitungsvorschriften sieht das 1. FiMaNoG nicht vor, vgl. BaFin Merkblatt zur Bereichsausnahme für die Vermittlung von Investmentvermögen und Vermögensanlagen (Stand September 2016).

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass bereits seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung von Gesetzen auf dem Gebiet des Finanzmarktes vom 15. Juli 2014 ab dem 17. Juli 2014 die Bereichsausnahme nicht mehr die Abschlussvermittlung umfasst. Die Abschlussvermittlung bedarf damit immer einer Erlaubnis i.S.d. § 32 Abs. 1 Satz 1 KWG.

Bedeutung hat die Änderung, d.h. die Beschränkung der Bereichsausnahme für Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 VermAnlG auf das erstmalige öffentliche Angebot, insbesondere für Finanzanlagevermittler, die die Anlageberatung und Anlagevermittlung auf dem Sekundärmarkt betreiben in Bezug auf Anteile an geschlossenen Fonds i.S.d. § 353 Abs. 1 KAGB (sog. Altfonds) sowie Unternehmen, die die Anlagevermittlung von Vermögensanlagen über sog. Zweitmarktplattformen, die bisher die Anlagevermittlung mit einer Erlaubnis nach § 34f GewO betreiben durften.

Die Zeit wird also knapp, sofern weiterhin ein Zweitmarkt für geschlossene Fonds nach altem Recht beibehalten werden.

 

Weitergehende Informationen finden Sie hier:

Zur Erlaubnispflicht für die Vermittlung von Investmentanteilen ab 31. Dezember 2016 auf dem Sekundärmarkt vgl. Merkblatt zur Bereichsausnahme für die Vermittlung von Investmentvermögen und Vermögensanlagen.

 

Definitionen:

Abschlussvermittlung ist eine Finanzdienstleistung, die darin besteht in Vertretung des Kunden für dessen Rechnung Finanzinstrumente anzuschaffen oder zu veräußern.

Anlageberatung umfasst die Abgabe von persönlichen Empfehlungen über ein Geschäft mit Finanzinstrumenten, selbst dann wenn sich diese Empfehlung nicht auf einen konkreten Vertragspartner bezieht.

Bei der Anlagevermittlung leitet das Unternehmen die Entscheidung (Willenserklärung) über den Kauf oder den Verkauf von Finanzinstrumente als Bote weiter.

 

IFRS 9 in EU-Recht übernommen

Die EU-Kommission hat heute die EU-Verordnung veröffentlicht, mit der der neue Standard zur Bilanzierung von Finanzinstrumenten in das EU-Recht übernommen wurde. IFRS 9 ist erstmals anwendbar für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen [EFRAG-Endorsement Status (Stand 29. November 2016)]

Auch wenn nur sehr wenig Investmentfonds in Deutschland ihre Jahresabschlüsse unter Anwendung der IFRS aufstellen, ist die Asset Management Branche dennoch von den Regelungen nicht unberührt. Besonders kritisch diskutiert wird die Tatsache, dass Investmentfonds – unabhängig davon, ob diese über Rückgaberechte verfügen oder mit einer Laufzeit ausgestattet sind – grundsätzlich at fair value through profit or loss bewertet werden müssen. Damit scheidet eine Erfassung kurzfristiger Wertschwankungen in der Neubewertungsrücklage für diese – auch bei langfristiger Investmentstrategie – aus.

Das könnte Sie hierzu auch interessieren:

Online-Inhalte zu IFRS 16 verfügbar

Nachdem zu Beginn des Jahres der finale Standard zur neuen Leasingbilanzierung veröffentlicht wurde, hat das Expertenteam von PwC verschiedene Inhalte entwickelt, die Ihnen die fachlichen Grundlagen des IFRS 16 näher bringen.

Zum einen steht Ihnen das gut einstündige Webinar zu IFRS 16 online jederzeit zur Verfügung und gibt einen umfassenden Überblick über die Inhalte des Standards. Zum anderen können Sie sich über punktuelle Themen (hier: Definition eines Leasingverhältnisses) in den sog. PwC Leasing Shortcuts informieren.

Ihre Teilnahme ist gefragt! – Kurzumfrage zu IFRS 16

PwC führt gegenwärtig eine internationale Kurzumfrage zum Thema IFRS 16 Leasing durch. Es handelt sich dabei um 10 kurze Fragen zum Stand der Umsetzung (max. 5 min Zeitaufwand). Wenn Sie an der Umfrage teilnehmen, erhalten Sie nach Abschluss der Umfrage ein Benchmarking zugesendet und können dadurch ein Bild gewinnen, wie Ihr Unternehmen im Vergleich zu den anderen Teilnehmern steht.

An der Umfrage können Sie bis zum 10. Dezember 2016 teilnehmen. Hier geht es zur Umfrage.

 

Illustrative IFRS Financial Statements – Investment Properties 2016

Die Illustrative IFRS Financial Statements für Investment Properties wurden veröffentlicht. Sie basieren auf den Standards und Interpretationen, wie sie vom IASB veröffentlicht wurden und die für Geschäftsjahre anzuwenden sind, die am oder nach dem 1. Januar 2016 beginnen. Die Illustrative IFRS Financial Statements konzentrieren sich auf die Standards, die für Immobilienunternehmen relevant sind.

Hier erhalten Sie die Publikation.