Real Estate Blog

Maklergebühren als Anschaffungskosten des Mietvertrages

Maklergebühren, die vom Vermieter getragen werden, können Anschaffungskosten des Mietvertrages sein und sind über die Laufzeit des Mietvertrages zu verteilen.

This IFRS real estate hot topic (Januar 2010) looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios.

Komponentenansatz – Fluch oder Segen?

Die Zerlegung einer Immobilie in ihre Bestandteile ist nicht nur eine Notwendigkeit der Bilanzierung, sondern kann auch dem Management der Immobilien dienen.

In der Bilanzierungspraxis wird der Komponentenansatz häufig missverstanden als Methode zur Ermittlung der Abschreibung und damit als notwendiges Übel zur Ermittlung der fortgeführten Anschaffungskosten. Auch wenn die korrekte Ermittlung der Abschreibungssätze vordergründig in vielen Fällen auch der einzige Zweck der Zerlegung der Immobilie in ihre Bestandteile sein mag, so sollte man sich als Bilanzierender doch immer die Frage stellen, ob die formale Anwendung der Bilanzierungsregeln alleine den Aufwand rechtfertigt. Oder lassen Sie es mich anders formulieren, sollte man nicht vielmehr überlegen, welchen wirtschaftlichen Hintergrund die Regelungen haben?

Betrachtet man den wirtschaftlichen Hintergrund des Komponentansatzes genauer, so wird man feststellen, dass dieser nicht nur den Abschreibungsplan enthält, sondern auch die Planung der Ersatzinvestitionen. Ein Unternehmen, welches die hieraus gewonnen Informationen also nur für Bilanzierungszwecke und nicht zu Steuerungszwecken – Steuerung der Ersatzinvestitionen – einsetzt, verschenkt insofern ein großes Potential.  Insbesondere Unternehmen mit umfangreichen Immobilienbeständen, wie z.B. Wohnungsbauunternehmen, oder Unternehmen mit Immobilien, die einen erhöhten Managementaufwand erfordern, wie z.B. Flughäfen, könnten aus einer mit ihrer Planung und Steuerung in Einklang stehende Anwendung des Komponentenansatzes Synergien ziehen. Diese Potentiale werden derzeit allerdings nur in wenigen Unternehmen wirklich genutzt.  

Zweifelsfragen der Anwendung des Komponentenansatzes werden adressiert in der Publikation:    A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010)

A practical guide to IFRS 8 for real estate entities

Eine Immobiliengesellschaft veröffentlicht in ihrem IFRS-Abschluss Informationen, die es den Abschlussadressaten ermöglichen soll, die Art und die finanziellen Effekte geschäftspolitischer Entscheidungen zu beurteilen. Vor diesem Hintergrund eröffnen sich Fragestellungen zur inhaltlichen Ausgestaltung der Segmentberichterstattung gemäß IFRS 8.

"A practical guide to IFRS 8 for real estate entities" (Jan 2010), which is based on the requirements of IFRS 8 applicable for financial reporting periods commencing on or after 1 January 2009, addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the publication "A practical guide to IFRS 8 for investment funds" (Jun 2009), which contains further guidance that may also be of relevance to a real estate entity.

IFRS für Investmentfonds

Praxisorientierte Kommentierung der IFRS, in deren Mittelpunkt Fragen der Abgrenzung des Konsolidierungskreises sowie praktische Fragen der Einbeziehung von Investmentfonds in den Konzernabschluss des Investors stehen.

Das IASB ist mit dem Ziel angetreten, eine weltweit einheitliche, investororientierte Informationsgenerierung zu erreichen, doch zeigt sich in der Bilanzierungspraxis sehr deutlich, dass dies nicht in einheitlichen Reporting-Anforderungen münden muss. Die Umsetzung der Bandbreite von IFRS-Anforderungen erfordert eine hohe Flexibilität und gut fundierte IFRS-Kenntnisse auf Seiten der Kapitalanlagegesellschaften.

Aber nicht nur für die Kapitalanlagegesellschaften haben sich die Rahmenbedingungen der Investmentanlage geändert, sondern auch für die Investoren. Der Wunsch nach alternativen Investmentprodukten, die einerseits im Vergleich zum Spezial-Sondervermögen eine äquivalente Rendite erbringen und andererseits die Komplexität der IFRS-Bilanzierung wesentlich reduzieren, sind gesucht. Dabei stehen Fragen der Abgrenzung des Konsolidierungskreises sowie der Bilanzierung strukturierter Fondsprodukte im Vordergrund.

“IFRS für Investmentfonds“ richtet sich vor allem an Kapitalanlagegesellschaften und Investoren in Investmentfonds. Band A der Kommentierung fokkussiert dabei auf die Implikationen der IFRS auf die Bilanzierung von Investmentfonds im IFRS-Konzernabschluss des Investors und beantwortet Fragestellungen, die von den Grundprinzipien der Rechnungslegung nach IFRS über die Grundlagen der Konzernabschlusserstellung und der Pflicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses bis hin zu den Fragen der Einbeziehung von Investmentfonds in den IFRS-Konzernabschluss reichen.

Die Darstellung berücksichtigt alle bis zum 30. Juni 2006 veröffentlichten Standards und Interpretationen.

Weitere Informationen finden Sie hier

A practical guide to IFRS 7 for Investment Funds

IFRS 7 regelt die Angabepflichten für Finanzinstrumente im Anhang und stellt damit Investmentfonds, Private Equity Fonds und Immobilienfonds vor neue Herausforderungen. Das Ausmaß der Angabepflichten bestimmt sich dabei nach dem Umfang in dem ein Fonds in Finanzinstrumente investiert ist.

Seeing risk „through the eyes of management“ is a welcome opportunity to bring financial reporting more closely in line with the way funds are managed; it also allows management to disclose internal measures not previously recognised under IFRS. IFRS 7 enhances the fund’s ability to demonstrate the strengths of its control environment, but it could also expose any flaws in the risk assumptions underlying key accounting judgements and estimates.

A practical guide to IFRS 7 (April 2010)

Bilanzierung von Investment Property im Bau einheitlich geregelt

Das IASB hat den Anwendungsausschluss für im Bau befindliche Immobilien neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2009 entscheidet die spätere Nutzung alleine über die Bilanzierung der Immobilien im Bau.

Immobilien im Bau wurden bislang, unabhängig von der späteren Nutzung, bis zu ihrer Fertigstellung zu Anschaffungskosten nach den Regelungen des IAS 16 bilanziert. Ausgenommen hiervon waren lediglich Immobilien im Bau, die als Vorräte im Sinne des IAS 2 oder als Fertigungsaufträge im Sinne des IAS 11 bilanziert wurden. Ursächlich hierfür waren Bedenken des IASB hinsichtlich einer verlässlichen Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte (fair value) einer im Bau befindlichen Immobilie, insb. aufgrund der häufig bestehenden Unsicherheiten im Hinblick auf die noch anfallenden Kosten bis zur Fertigstellung sowie der nach Fertigstellung erzielbaren Mieterträge.

Inzwischen geht das IASB positiv davon aus, dass ausreichend Erfahrung in der Anwendung des fair value als Bewertungsmaßstab für Immobilien vorhanden ist und insofern auch eine verlässliche Bewertung von Immobilien im Bau unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein sollte (IAS 40.B15-17). Folglich sollte auch alleine die Entscheidung über die spätere Nutzung der Immobilien ausschlaggebend für die Bilanzierung der im Bau befindlichen Immobilie sein.

Den Anwendungsausschluss für im Bau befindliche Immobilien, welche nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition, d.h. zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden sollen (sog. investment property), hat das IASB mit der Änderung aus dem Mai 2008 an die Bilanzierung der bisher schon als investment property genutzten Immobilien angepasst. Im Gegensatz zu den investment property im Bau wurden die Immobilien, welche nach bereits erfolgter Nutzung als investment property zu einem späteren Zeitpunkt weiterentwickelt werden, immer schon nach IAS 40 bilanziert. Damit stellt der Ausschluss von im Bau befindlichen investment property eine wirtschaftlich und sachlogisch nicht begründbare Inkonsistenz dar.

Eine Immobilie im Bau, die nach Fertigstellung als investment property genutzt werden soll, ist zwar ab dem 1. Januar 2009 verpflichtend nach IAS 40 zu bilanzieren und zu bewerten, eine Verpflichtung zur Bewertung zum fair value besteht jedoch lediglich bei Wahl des Fair Value-Modells. Für nicht zum fair value bewertete investment property besteht jedoch unverändert die Pflicht zur Angabe des fair value im Anhang (IAS 40.79(e)).