PwC

Steuern & Recht

Gewerblicher Grundstückshandel: Ungeteiltes Grundstück mit fünf Mehrfamilienhäusern ist ein Objekt


Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt im Sinne der zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesfinanzhof in einem aktuell veröffentlichten Urteil.



Im Streitfall erwarb eine GbR im Jahre 1993 ein großes Grundstück und errichtete hierauf fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Wohnungen. Kurz vor Fertigstellung der Häuser – im Jahre 1994 – verkaufte sie das Grundstück. Dabei verpflichtete sie sich zur schlüsselfertigen Übergabe sowie zur vollständigen Vermietung der Wohnungen unter Übernahme einer Mietgarantie. Das Finanzamt sah hierin eine gewerbliche Betätigung der GbR und stellte für das Streitjahr 1994 Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest. Der Bundesfinanzhof (BFH) kommt zu einem anderen Ergebnis.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird bei Grundstücksverkäufen die Grenze der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung „die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt“. Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat der BFH für den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels mit Urteil vom 9. Dezember 1986 die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert werden.

Drei-Objekt-Grenze umfasst jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt

 

Selbstständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt – und zwar unabhängig von seiner Größe und seinem Wert. Das bedeutet: Mehrere Gebäude auf einem ungeteilten Grundstück werden nicht als selbständige Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze angesehen. Davon ausgehend hat der BFH entschieden, dass im Streitfall nur von einem Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze auszugehen ist. Denn die GbR hat ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern veräußert. Es liegt nach Auffassung der obersten Finanzrichter somit kein gewerblicher Grundstückshandel vor. (GS)

Fundstelle

BFH-Urteil vom 5. Mai 2011, IV R 34/08; veröffentlicht am 13. Juli 2011