Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht

Das Mietrecht unterliegt seit Jahren einem permanenten Wandel, dadurch erscheint es angebracht, sich als Vermieter frühzeitig über die möglicherweise zukünftig anstehenden Rechtsänderungen zu informieren und diese zu berücksichtigen. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 266/14) am 18.11.2015 hat eine Mieterhöhung bis zur üblichen Vergleichsmiete (§558 BGB), mithin dem Standardfall des Mieterhöhungsverlangen, unabhängig von der vertraglich angegebenen Fläche und der Höhe einer etwaigen Abweichung, jeweils auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Bereits aufgrund des bestehenden BGH-Urteils sollten sich alle Vermieter zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten vergewissern, dass im Falle eines Mieterhöhungsverlangens die im Mietvertrag angegebene Mietfläche korrekt ermittelt wurde. Dies gilt umso mehr, als der Gesetzesentwurf insoweit keine Übergangsvorschrift vorsieht. Zu beachten wäre, dass dabei eine entsprechende Absicherung für neue Verträge erfolgt, sowie die entsprechend ermittelte tatsächliche Mietfläche auch für die Abrechnung der Betriebskosten maßgeblich ist und insoweit ein nicht unerhebliches Streitpotential birgt.

Im Bereich der Wohnraum-Modernisierung soll u. a. eine behinderten- und altersgerechte Anpassung der Wohnung in den Katalog der Modernisierungsmaßnahmen, welche zu einer speziellen Mieterhöhung berechtigen, aufgenommen werden. Bei den Modernisierungsmaßnahmen kommen massive Einschränkungen, eine Kappungsgrenze sowie Härtefallklausel auf. Vermieter sollten sich demnach überlegen, ob ein Vorziehen der Maßnahmen sinnvoll erscheint.

Es ist zukünftig mit einem erhöhten Aufwand für die Erstellung und Pflege eines qualifizierten Mietspiegels zu rechnen, da die Vergleichsmiete zukünftig anhand der Entgelte der letzten acht Jahre ermittelt wird. Zusätzlich ist ein bestehender Mietspiegel zukünftig einschließlich seiner Änderungen zu veröffentlichen und nur als qualifiziert anzusehen, wenn er von der zuständigen Behörde sowie Interessenvertretern der Mieter- wie Vermieterseite anerkannt ist. Auch Kommunen sollten vor allem bei qualifizierten Mietspiegeln prüfen, ob sie von der Möglichkeit zur gemeinsamen Aufstellung eines Mietspiegels nach § 558c Abs. 2 BGB Gebrauch machen können.

Es bestehen in der Politik weitere Forderungen, welche zum Teil die Vermieter zur Offenlegung der Vormiete verpflichten oder einen Rückzahlungsanspruch für überhöhte Mieten ab Vertragsabschluss einführen sollen. Zudem werden die Verschärfung des Wirtschaftsstrafrechts für die sogenannte Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) gefordert. Die weitere gesetzgeberische Entwicklung bleibt abzuwarten. Die Rechtsprechung des BGH, aber auch der Instanzgerichte führt immer wieder zu Entwicklungen, die auch den kommunalen Sektor betreffen können.

Vermehrt wird mit dem Trend „Mieterstrom“ geworben, bei dem eine dezentrale Energieversorgung eingerichtet wird, um umliegende Wohnungen mit vor Ort erzeugtem Strom zu versorgen. Unter Berücksichtigung und Betrachtung von Einzelfällen, können gegebenenfalls Kostenvorteile für Anbieter sowie Kunden generiert werden. Im Weiteren besteht die Einrichtung von sogenannten Wärmecontracting-Gestaltungen. Da Kommunen oftmals nicht über die finanziellen Mittel oder das nötige Know-how verfügen, kann das Wärmecontracting folglich eine Investitions- und Dienstleistungsalternative gegenüber der Eigenversorgung darstellen. Insoweit ist zwingend eine Mengenabgrenzung vorzunehmen, um sich nicht der Gefahr des Vorwurfs einer Steuerverkürzung durch das zuständige Hauptzollamt auszusetzen.

Weitere Informationen sowie Beispiele zur aktuellen Entwicklung der Rechtsprechung finden Sie hier.

 

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Jan Steinkemper
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