Verschärfung der Mietpreisbremse

Mit dem Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) traten zum 1. Januar 2019 u.a. eine Verschärfung der Mietpreisbremse und Regelungen zur Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierungen in Kraft.

Gemäß der in § 556g Abs. 1a BGB geregelten vorvertraglichen Auskunftspflicht muss der Vermieter künftig den Mieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung) oder auf § 556f (Ausnahmen davon) beruht, bei Begründung des Mietverhältnisses darüber informieren,

  • wie hoch im Fall des § 556e Abs. 1 die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses war;
  • im Fall des § 556e Abs. 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden;
  • im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde;
  • im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Holt er diese Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, kann er erst zwei Jahre danach eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete  verlangen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % (vorher 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1). Bei einer solchen Erhöhung darf gem. Abs. 3a die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro/m² Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/m², ist eine Erhöhung um mehr als 2 Euro/m² nicht erlaubt.

Für Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Umfang von 10.000 Euro je Wohnung führt § 559c ein vereinfachtes Verfahren ein, mit dem Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ankündigen und geltend machen können. § 559d will Mietern durch neue gesetzliche Vermutungstatbestände eine Schadensersatzforderung für den Fall erleichtern, dass der Vermieter sich Pflichtverletzungen zuschulden kommen lässt, die als „bewusstes Herausmodernisieren“ angesehen werden können (vgl. BT-Drucks. 19/4672). Der neue § 6 Wirtschaftsstrafgesetz sieht nunmehr eine Geldbuße bis zu 100.000 Euro für eine bauliche Veränderung in missbräuchlicher Weise vor.

Praxishinweis

Durch eine Verschärfung der Mietpreisbremse wird der stets beklagte Wohnraummangel nicht behoben werden können. Auch wird die verschärfte Mietpreisbremse unteren Einkommensgruppen keinen Zugang zu Wohnraum in begehrten Stadtzentren ermöglichen können. Der Vermieter wird in der Regel verstärkt auf die Bonität der Mietinteressenten Wert legen, wenn er seine Wohnung in Toplagen vermietet. Zu bedenken ist auch, dass gem. § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB Gebiete für höchstens fünf Jahre als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen werden dürfen. Insgesamt zwölf Bundesländer haben seit Juni 2015 die Bundesgesetzgebung in eigenen Verordnungen umgesetzt. Die entsprechende Verordnung muss spätestens bis zum 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Ihre zwingend erforderliche Begründung stand bereits mehrfach auf dem Prüfstand und führte z.B. in Bayern dazu, dass das LG München die Mieterschutzverordnung für nichtig erklärte (vgl. Public Services Februar 2018, S. 40). Soweit in Bayern inzwischen eine umfangreiche Begründung nachträglich veröffentlicht wurde, hat das LG München der Begründung zumindest keine Rückwirkung beigemessen. Auch in Hamburg hielt das AG Hamburg-Altona die Hamburger Verordnung wegen einer nichtausreichenden  Begründung für unwirksam (vgl. Public Services September 2017, S. 39). Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass eine Mietpreisregulierung kein effektives Mittel ist, um die wohnungsmarktpolitischen Herausforderungen zu lösen.

Ihre Ansprechpartnerin

RAin Mira Langemann-Marquardt
Tel.: +49 89 5790-6786
E-Mail: mira.langemann-marquardt@de.pwc.com

 

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