Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen ist.

Immobilienfonds können in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusagen, auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine jährliche Anteilscheinrückgabe oder eine Rückgabe am Ende der Laufzeit vorsehen können. Auch wenn es sich in allen Fällen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, für die börsentäglich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinrückgabe nicht gem. § 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen dafür bestehen, dass bei Rückgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der Rückgabe erfolgen würde – mit dem börsentäglich ermittelten Rücknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, für die ebenfalls keine tägliche Anteilscheinrückgabe möglich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgröße zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglemäßig um einen Liquiditätsabschlag zu korrigieren ist. Eine unveränderte Übernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabhängiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit wäre.

In der jüngsten Vergangenheit sind die Fälle, in denen Anteilscheinrücknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekundärmärkten häufig mit erheblichen Abschlägen (10-15%) durchgeführt werden. Die Bedeutung dieses Themas für die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

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