Ermittlung des Fair Value für Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit während der Entwicklung, führte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verlässlich ermittelbar ist. Gleiches gilt übrigens bei Anwendung des At Cost Modells für die Anhangangaben.

Diese Änderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile für die Unternehmen mit sich, die an einer frühen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend höheren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden müssen, um einen verlässlichen Fair Value bestimmen zu können.Aktive Immobilienmärkte, aus denen zuverlässige Vergleichswerte für laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden könnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelmäßig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zukünftiger Zahlungsströme erfolgen müssen.

Die Unsicherheiten bei der Abschätzung des bisherigen Bautenstandes und der zukünftigen Zahlungsströme zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grundsätzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Klärung kontroverser Fragen ist ein Rückgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumgänglich.

Im hier verfügbaren Beitrag „Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“ in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

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