IFRS 13 erhebt den highest and best use zum expliziten Bewertungsprinzip – Was bedeutet dies für die Real Estate Industry?

Der mit Spannung erwartete und schließlich im Mai 2011 veröffentlichte IFRS 13 Fair Value Measurement liefert bereits weit vor Beginn der Anwendungspflicht zum 1. Januar 2013 ausreichend Stoff für Diskussionen. Wie ich bereits in einem ersten Beitrag umrissen habe, wird sich die Real Estate Industrie mit neuen Begriffen zurechtfinden und einigen neuen Herausforderungen in der Fair Value Bewertung begegnen müssen.

Hieran anknüpfend werde ich in den nächsten Wochen ausgewählte Änderungen näher beleuchten und dabei besonderes Augenmerk auf deren Praxisrelevanz legen. Der folgende erste Teil beschäftigt sich mit dem neu in die Welt der IFRS aufgenommenen Begriff des "highest and best use".

Mit IFRS 13 findet erstmals der sogenannte highest and best use als explizites Bewertungsprinzip den Weg in die Fair Value Ermittlung nach IFRS. War dieser Begriff in der angloamerikanischen Bewertungspraxis bereits als Prinzip der bilanziellen Wertermittlung verankert, so fand er in den IFRS bislang lediglich im Rahmen der Auslegung durch sachverständige Bewerter Berücksichtigung. Eine explizite Nennung oder gar eine Begriffsdefinition suchte man in den IFRS bisher allerdings vergeblich. Mit der neuen Regeleung ist in der Fair Value Ermittlung künftig stets eine Verwendung des zu bewertenden Vermögenswertes entsprechend seines highest and best use zu unterstellen. Dabei ist gerade die Wertermittlung von Grundstücken wesentlich von den Annahmen bezüglich der (potenziellen) Nutzungsmöglichkeiten des zu bewertenden Grundstücks abhängig, eine Erläuterung des Prinzips im Standard daher zu begrüßen. Um abweichende Auslegungen des highest and best use Prinzips künftig zu vermeiden, definiert das IASB in IFRS 13 nun erstmals das highest and best use Prinzip für die Praxis der Fair Value Ermittlung.

Die Bewertung vollzieht sich also unter der Fiktion der vollständigen Ausschöpfung des Nutzenpotentials des zu bewertenden Vermögenswertes. Um der Berücksichtigung bloßer Phantasie in Bezug auf die Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten eine Grenze zu setzen, setzt IFRS 13 dabei die physische, rechtliche und finanzielle Realisierbarkeit der unterstellten Nutzung voraus. Ausgehend vom aktuellen Zustand des Vermögenswertes wird also die Frage gestellt, welche Nutzung unter Beachtung der physischen, rechtlichen und finanziellen Beschränkungen, denen der Vermögenswert unterliegt, möglich und zulässig ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der optimale Nutzen durch den Bilanzierenden selbst oder durch Veräußerung des Vermögenswertes an einen anderen Marktteilnehmer, der den Vermögenswert optimal nutzen würde, verwirklicht werden könnte. Ausgangspunkt für die Definition des highest and best use ist stets die Perspektive eines typischen Marktteilnehmers.

Nach Auffassung des IASB kann ein Vermögenswert grundsätzlich entweder durch separate Nutzung oder durch Nutzung in Verbindung mit weiteren Vermögenswerten (oder auch Verbindlichkeiten) einen maximalen Nutzen generieren. In letzterem Fall liegt der Fair Value Ermittlung die Fiktion zugrunde, dass jeder Marktteilnehmer, der den zu bewertenden Vermögenswert erwerben würde, auch über die in Verbindung mit diesem genutzten Vermögenswerte und/oder Verbindlichkeiten verfügen würde.  In der Folge ist bei der Ermittlung des Fair Value die jeweils als optimal eingeschätzte Variante (eigenständige Nutzung vs. Nutzung in Verbindung mit anderen Vermögenswerten und/oder Verbindlichkeiten) zu unterstellen, da diese annahmegemäß den highest and best use darstellt.

Angesichts dieser Anforderungen dürfte sich vielen Betroffenen die Frage aufdrängen, in welchem Umfang die aktuelle Verwendung der zu bewertenden Vermögenswerte im Bewertungsfall einer Überprüfung zu unterziehen ist. Befürchtungen, IFRS 13 könnte die Bilanzierenden mit unverhältnismäßig aufwändigen Nachforschungen hinsichtlich der optimalen Nutzung ihrer Vermögenswerte belasten, räumt das IASB jedoch aus, indem der Standard stets eine optimale gegenwärtige Nutzung unterstellt. Eine abweichende Verwendung ist in der Fair Value Ermittlung demzufolge nur dann in Betracht zu ziehen, wenn Marktinformationen oder andere offenkundige Gründe dafür sprechen, dass ein typischer Marktteilnehmer durch abweichende Nutzung eine Nutzensteigerung realisieren könnte.

Letztlich bleibt abzuwarten, in welcher Weise das neue Postulat des highest and best use eine konkrete Wirkung auf die Fair Value Ermittlung und den Bewertungsprozess entfalten wird. Für die Real Estate Industry wird insbesondere in Fällen, in denen die gegenwärtige Nutzung offenkundig vom highest and best use abweicht – z.B. bei Industrieanlagen in guten innerstädtischen Lagen mit alternativen Nutzungspotentialen –, eine explizite Verankerung der zu befolgenden Bewertungsprinzipien im Standard hilfreich sein. Inwieweit IFRS 13 jedoch geeignet sein wird, in umstrittenen Situationen hinsichtlich der einer Fair Value Ermittlung zugrunde zu legenden Nutzung eines Vermögenswertes ein erhöhtes Maß an Klarheit zu schaffen, wird sich wohl erst nach einiger Zeit der Anwendung zeigen.

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