Latente Steuerproblematik bei Anlageimmobilien nur zum Teil gelöst!

Das IASB veröffentlichte am 20. Dezember 2010 eine Ergänzung zum IAS 12, die es gestattet unter bestimmten Voraussetzungen von den bisher geltenden Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Anlageimmobilien (investment property) abzuweichen.

Nachdem das IASB im Jahre 2009 einen ersten Versuch gestartet hat, die Regelungen des IAS 12 zu überarbeiten und an die Erfordernisse der Bilanzierungspraxis anzupassen, wurde jedoch inzwischen der Plan einer vollständigen Neuregelung fallen gelassen. Das IASB ist vielmehr dazu übergegangen Einzelfragen der praktischen Anwendung neu zu regeln. Die vorliegende Ergänzung des IAS 12 ist damit nur der Anfang in einer Reihe noch anstehender Änderungen.

Die aktuelle Ergänzung adressiert eine Anwendungsproblematik, die sich bei der Ermittlung von latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanzierten Anlageimmobilien ergibt.  Die aktuellen Regelungen des IAS 12 sehen vor, dass bei der Bewertung der latenten Steuern auf die Managementerwartung über die künftige Nutzung der Immobilie abzustellen ist. Erwartet das Management z.B. die Anlageimmobilie langfristig als Vermietungsobjekt zu nutzen, könnten die sich hieraus ergebenen steuerlichen Folge zu einer latenten Steuer führen, die wesentlich von der abweicht, die sich bei Annahme einer nur zwischenzeitlichen Vermietung und einem konkreten Verkaufplan ergibt. Dies ist immer dann der Fall, wenn unterschiedliche Steuersätze oder steuerliche Bemessungsgrundlagen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen oder Veräußerungsergebnissen zur Anwendung kommen.

Immobiliengesellschaften sind in diesen Fällen bisher vor die Herausforderung gestellt, festzulegen, welcher Teil des Buchwertes durch laufende Nutzung und welcher Teil durch Verkauf realisiert wird. Die aktuelle Ergänzung enthält eine widerlegbare Vermutung, dass der Buchwert einer zum fair value bewerteten Anlageimmobilie ausschließlich durch Verkauf realisiert wird.  Dies hat zur Folge, dass nicht nur die latente Steuer auf Immobilien in Ländern ohne sog. capital gain tax erheblich sinkt,  sondern kann auch die Bilanzierung eines Goodwill im Rahmen eines Unternehmenserwerbs erheblich beeinflussen.

Die Neuregelung ist für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen, erstmalig verpflichtend anzuwenden. Die Anwendung hat retrospektiv zu erfolgen und kann insofern auch in der Vergangenheit gebildete und ggf. bereits abgeschriebene Goodwill betreffen. Darüber hinaus hat der Bilanzierende eine Neubeurteilung der Realisierbarkeit gebildeter aktiver latenter Steuern vorzunehmen.

Mehr dazu: IFRS direkt

Mehr dazu: Deferred tax on investment properties

Mehr dazu: Straight away guidance

Mit dieser Ergänzung hat das IASB allerdings nur eines der vielen Themen gelöst, die sich bei der Ermittlung latenter Steuern bei Immobiliengesellschaften stellen.  Ein nach wie vor ungelöstes Thema betrifft die sog. initial recognition exception in IAS 12, die es verhindert, dass bei Erwerb einer Immobilie (kein Unternehmenserwerb) im Wege des share deal, die im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Differenz zwischen Steuerbilanzwert und fair value der Immobilie mit latenten Steuern unterlegt wird.

Mehr dazu: Income Tax Accounting under IFRS

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