Mietgarantien – Die vergessenen Finanzinstrumente!

Immobilien sind in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Entwicklung nur dann zu einem angemessenen Preis veräußerbar, wenn dem Käufer, zumindest für einen gewissen Zeitraum, das Wiedervermietungsrisiko genommen wird. Insofern gewinnen Mietgarantien gerade in Zeiten sich schnell ändernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung.

Mietgarantien bei Immobilienkäufen können in unterschiedlichen Formen auftreten und verschiedene Rechte zum Gegenstand haben. Die Bandbreite reicht von Vollvermietungsgarantien bis hin zu Mietausfallgarantien. Die bilanzielle Abbildung einer Mietgarantie nach IFRS ist damit immer eine Frage des Einzelfalles und kann zu einer Bilanzierung als nicht derivatives Finanzinstrument (Zusage fixer Mieteinnahmen) ebenso führen, wie zu einer  Bilanzierung als Derivat (Zusage einer Mindestmiete bei variabler Umsatzmiete) oder als  Finanzgarantie (Mietausfallgarantie).

Die einfachste und am häufigsten anzutreffende Form der Mietgarantie ist die Voll- oder Teilvermietungsgarantie. Sichert der Verkäufer dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum einen vorab festgelegten Vermietungsstand bzw. feste Mieteinnahmen zu, erwirbt der Käufer neben der Immobilie auch noch einen Anspruch auf den Erhalt von Ausgleichszahlungen. Häufig missverstanden als nachträgliche Anpassungen des Kaufpreises der Immobilien handelt es sich bei diesen vertraglichen Vereinbarungen, die die Zahlung von finanziellen Mitteln vorsehen, jedoch um eigenständige Vermögenswerte oder konkret um Finanzinstrument i.S.d. IAS 39.

Die Aktivierung der Mietgarantie erfolgt mit ihrem beizulegenden Zeitwert (fair value) im Transaktionszeitpunkt, d.h. die Anschaffungskosten der Immobilie entsprechen dem um den fair value der Mietgarantie gekürzten Kaufpreis. Klassifiziert als Finanzinstrument available-for-sale i.S.d. IAS 39.9, führen die planmäßigen (im Zugangszeitpunkt erwarteten) Zahlungen aus der Mietgarantie zu einem Teilabgang des Finanzinstrumentes (IAS 39.17(a)). Änderungen in der Leerstandsquote hingegen sind als GuV-wirksame Anpassungen zu bilanzieren (IAS 39.AG8).

Eine getrennte Berücksichtigung der Mietgarantie als Finanzinstrument birgt jedoch die Gefahr, dass die Effekte aus der Mietgarantie doppelt erfasst werden. Um dies zu vermeiden, ist bei der Bewertung der Immobilie der Effekt aus der Mietgarantie unberücksichtigt zu lassen.  Die eigentliche Herausforderung liegt damit nicht – wie zunächst anzunehmen ist – in der bilanziellen Abbildung der Mietgarantie als Finanzinstrument nach IFRS. Sie besteht vielmehr darin, die sich hieraus stellende Bewertungaufgabe zu lösen, da Mietgarantien in der Real Estate Praxis als wertbeeinflussender Faktor für die Immobilie und nicht als eigenständiges Finanzinstrument wahrgenommen werden.   

/* */