Radikalkur der Leasingbilanzierung – Tragweite für den Immobilienmarkt nicht abschätzbar

Das IASB hat im August 2010 den Entwurf eines neuen Leasing-Standards veröffentlicht, der zu einer radikalen Änderung der Leasingbilanzierung führen wird. Das Ausmaß mit dem die Real Estate Industry betroffen sein wir, ist derzeit noch nicht abschließend beurteilbar.

Das IASB ist angetreten die Leasing-Bilanzierung zu revolutionieren. Damit reagiert das IASB auf die weit verbreitete Kritik an den derzeitigen Regelungen des Leasing-Standards, die insbesondere daran anknüpft, dass derzeit die bilanzielle Abbildung der Leasingverträge nicht im Einklang mit der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion steht. Die Regelungen des IAS 17 eröffnet den Bilanzierenden Strukturierungsmöglichkeiten, die letztlich dazu führen, dass die wirtschaftliche Bedeutung von Leasingverhältnissen für das Unternehmen vom Abschlussadressaten – trotz umfangreicher Anhangangaben - nur sehr eingeschränkt eingeschätzt werden kann. Ein häufig im Zusammenhang mit der sog. off-balance sheet Behandlung von Leasingverträgen genanntes Beispiel betrifft die Fluggesellschaften, welche die von ihnen genutzten Flugzeuge nicht auf der Bilanz zeigen. 

Bei Operating-Leasingverhältnissen weicht die Stellung des Leasingnehmers als Nutzer der Immobilie häufig nur geringfügig von der Stellung ab, die dieser als Eigentümer der Immobilie innehaben würde. Dieses Nutzungsrecht, aber auch die korrepondierende Verpflichtung, werden derzeit nicht bilanziert.

Die grundlegende Idee des nunmehr im Entwurf vorgestellten Modells sieht vor, dass die Rechte und Verpflichtungen des Leasingnehmers vollständig in der Bilanz abgebildet werden. Hiermit soll erreicht werden, dass nicht nur die für den "Produktionsprozess" relevanten Vermögenswerte vollständig in der Bilanz abgebildet werden, sondern auch die Verpflichtungen zur Erlangung dieser, die häufig von Analysten schwer einzuschätzen waren.

Darüber hinaus werden sich auch Änderungen in der Erfassung und dem Ausweis von Leasingzahlungen ergeben. So sehen die Regelungen des Entwurfs vor, dass der in den Leasingzahlungen enthaltene Zinsanteil im Zinsergebnis zu erfassen ist. Dies folgt der Idee, dass Leasing letztlich nur eine andere Form der Finanzierung ist und insofern die Mindestleasingzahlungen auch eine Zinskomponente enthalten. Ferner werden zukünftig auch Verlängerungsoptionen bzw. ereignisabhängige Mieten (contingent rent), wie z.B. Umsatzmieten, von beiden Vertragsparteien fortlaufend neu zu beurteilen sein, was letztlich zu einer höheren Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung führen wird.

Das IASB beabsichtigt, den finalen Standard Mitte 2011 zu veröffentlichen und geht derzeit von einer Erstanwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen aus. In Abhängigkeit der Entscheidungen im Rahmen des "Effective dates and transition"-Projektes kann sich der Erstanwendungszeitpunkt aber auch noch verschieben. Derzeit wird insofern eine verpflichtende Erstandwendung erst für die Jahre 2014 oder 2015 erwartet mit entsprechender Anpassung der Vorjahresvergleichsangaben.

Während das im März 2009 veröffentlichte Diskussionspapier sich noch auf die Bilanzierung des Leasingnehmers beschränkte, enthält der aktuelle Standardentwurf sowohl Regelungen für den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer. Für Immobiliengesellschaften, welche die von ihnen gehaltenen Immobilien an Dritte vermieten, sieht der Standardentwurf jedoch vor, dass die Bilanzierung der Anlageimmobilien nach IAS 40 zu erfolgen hat, sofern diese zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanziert werden. 

Wer nun aber glaubt, dass sich für eine Immobiliengesellschaft alleine durch Umstellung auf die Bewertung zum fair value die Effekte aus dem Leasing-Standard nicht mehr stellen werden, wird schnell erkennen, dass diese Überlegung nicht die Tragweite der neuen Standardregelungen berücksichtigt. Es wird vielmehr erwartet, dass es zu grundlegenden Änderungen im Markt für Vermietung von Büro- und anderen Geschäftsimmobilien kommen wird. Viele bisherige Mieter werden sich die Frage stellen – Mieten oder Kaufen !

Wollen Sie mehr erfahren zu den Prinzipien des Standard-Entwurfs und wie man sich für diesen fit macht? Dann empfehle ich ihnen die Publikation "The overhaul of lease accounting" (Juli 2010) und das Update aus dem November 2010. 

Einen kurzen Überblick über die Regelungen des Standardentwurfs gibt auch: Practical guide 11 – Leasing proposals: the results are in (Februar 2011).

Einen guten Einblick in die Implikationen des Standardentwurfs erhalten Sie auch durch unseren aktuellen Webcast zum Thema "The implications of lease accounting for real estate":  webcast lease accounting (Dezember 2010).

Einen Überblick über die Einschätzung der Bilanzierenden zum Thema erhalten Sie in unserem Survy: "Are you ready for the new lease standard?" (August 2010).

Eine weitere PwC-Studie beschäftigt sich mit den Auswirkungen der Umstellung auf die IT-Landschaft: "Lease Accounting – heute und morgen"

Mehr zum Thema im internationalen IFRS Blog.

Über den aktuellen Stand des Projektes informiert Sie das IASB auf seiner Projektseite.

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