Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielfältig und häufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung über die Bilanzierung

Verträge, die den Übergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengeschäft übliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie (asset deal) ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen Vertrag jedoch die Möglichkeit eines Nettoausgleichs eingeräumt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht als einzige Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von größerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings für den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal übertragen wird. Formal betrachtet erfüllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen Fällen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich wäre es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 führt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. Für den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar über dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine Rückstellung für belastende Verträge nach IAS 37.66 zu bilden.

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