Real Estate

Kategorie: Accounting

Bleiben Sie auf dem laufenden - der Accounting RSS-Feed

,

IFRS 9 für die Real Estate Industrie

Die Publikation „IFRS 9 Impact on the real estate industry“ beschäftigt sich mit den Auswirkungen des IFRS auf die bei Real Estate Unternehmen typischerweise auftretenden Transaktionen. Hierzu zählen neben den Forderungen und Verbindlichkeiten aus der operativen Tätigkeit, wie z.B. Leasingforderungen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, auch die sich bei Sicherungsgeschäften oder bei der Anlage von freier Liquidität ergebenden Finanzinstrumente.

Weitere Publikationen zum Thema IFRS 9 finden Sie hier.

Hilfestellungen in Bezug auf die Erstanwendung des IFRS 9 gibt auch:

,

Auswirkungen des IFRS 16 für Banken und Finanzdienstleister

Der neue Leasingstandard IFRS 16 ist verpflichtend ab dem 1.1.2019 anzuwenden und bringt – insbesondere auf Seiten der Leasingnehmer – viele Neuerungen und Herausforderungen mit sich.

Die vorliegende Publikation widmet sich Bereichen, wie z.B. Definition eines Leasinvertrags, konzerinterne Verhältnisse, in denen Banken und Finanzdienstleister auf Herausforderungen stossen könnten.

,

Implikationen des IFRS 16 für Leasinggeber im RE Sektor

Auf den ersten Blick bleiben die Regelungen in IFRS 16, der ab dem 1.1.2019 verpflichtend anzuwenden ist, für Leasinggeber im Wesentlich unverändert gegenüber den bisherigen Regelungen des IAS 17.

Leasinggeber müssen die Leasingverhältnisse weiterhin in Finance- und Operate Lease Verträge unterscheiden und auch die Bilanzierung erscheint auf den ersten Blick ähnlich zu IAS 17. Nichtsdestotrotz enthält IFRS 16 einige Regelungen, die sich sowohl auf den Leasingnehmer als auch den Leasinggeber auswirken – dazu zählen z.B. die Abgrenzung der Leasingzahlungen, die Identifizierung von Leasingkomponenten, Subleases oder auch Modifikationen.

Die vorliegende Publikation beleuchtet die Bereiche des IFRS 16, die insbesondere Auswirkungen auf die Bilanzierung von Leasingverträgen beim Leasinggeber haben werden.

,

Interim Reporting – Wie umgehen mit den Angabepflichten zu den neuen Standards

Der 30. Juni kommt heran und für den ein oder anderen stellt sich die Frage, was nur in den Halbjahresfinanzberichten angeben im Hinblick auf die erstmalige Anwendung des IFRS 9 ‚Finanzinstrumente‘ und des IFRS 15 ‚Umsatzerlöse‘. Insbesondere auch für Asset Manager, die für Investoren ein IFRS- Package erstellen müssen, ist es nun Zeit, sich auf die Anforderungen vorzubereiten. In zwei In Brief wurden die jeweiligen Anforderungen kurz zusammengefasst.

Einen speziellen Blick auf Banken wirft die folgende Publikation:

Weitere Hilfestellungen zu Angabepflichten können aus den Illustrative Financial statements oder auch anderen Publikationen gezogen werden:

 

 

 

,

BaFin veröffentlicht Auslegungsentscheidung zur Erwerbarkeit von AIF als Immobilien-Gesellschaft

Am 9. April 2018 hat die BaFin ihre Auslegungsentscheidung zur Erwerbbarkeit eines Alternativen Investmentfonds (AIF) für Immobilien-Sondervermögen veröffentlicht (WA 42-QB 4100-2016/005).

Hintergrund der Auslegungsentscheidung ist die Frage, ob ein Immobilien-AIF (z.B. eine geschlossene InvKG mit Investments ausschließlich in Immobilien) als Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gewertet werden kann und insofern auch für ein Immobilien-Sondervermögen erwerbbar ist. Die Frage stellt sich insofern, da die Liste der erwerbbaren Vermögensgegenstände nach §§ 231 ff. KAGB Investmentanteile nicht direkt benennt. Dies gilt analog auch für die offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB.

In ihrem Auslegungsschreiben vertritt die BaFin folgende Rechtsauffassung (high level Zusammenfassung):

  • Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft, wie dieser in § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB definiert wird, schließt nicht aus, dass es sich bei einer Immobilien-Gesellschaft nicht gleichzeitig auch um einen AIF handeln kann.
  • Der Erwerb ist nur dann zulässig, wenn es sich bei dem AIF um einen AIF in Gesellschaftsform handelt (z.B. InvKG oder InvAG; nicht aber Sondervermögen) und wenn die (Mehrheits-)Beteiligung an dem AIF mitgliedschaftliche Rechte einräumt (bestimmte Vermögens- und Verwaltungsrechte, die die BaFin im Auslegungsschreiben weiter detailliert).
  • Darüber hinaus müssen die übrigen Erwerbsvoraussetzungen des KAGB für Immobilien-Gesellschaften beachtete werden.
Liegt insbesondere die Voraussetzung einer satzungsändernden Stimm- und Kapitalmehrheit im Sinne des Auslegungsschreibens nicht vor, ist ein Erwerb des Immobilien-AIF allenfalls unter der Anlagegrenze für Minderheitsbeteiligungen möglich.
Der Erwerb ist jedoch nur dann zulässig, wenn dieser mit den übrigen einschlägigen Vorschriften des KAGB im Einklang steht. Hier weist die BaFin ausdrücklich darauf hin, dass der Erwerb im besten Interesse der Anleger erfolgen muss, die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicherstellen muss, dass der Erwerb mit dem Liquiditätsprofil und den Rücknahmegrundsätzen des Fonds im Einklang steht.

Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass die in dem Auslegungsschreiben aufgestellten Grundsätze nicht abschließend oder vollständig sind und dass weitere Konkretisierungen und Anpassungen bzw. Änderungen der Grundsätze vorbehalten bleiben. Keine Berücksichtigung fanden Fragen der versicherungsaufsichtsrechtlichen Zulässigkeit (Anlageverordnung) eines solchen Erwerbs.

Die Auslegung der BaFin gilt dabei nicht nur für inländische Investmentvermögen, sondern auch für ausländische Investmentvermögen – unabhängig davon, ob diese nach dem Recht des Heimatstaates offen oder geschlossen bzw. reguliert oder nicht reguliert sind. Klargestellt wird durch die BaFin auch, dass die Qualifikation des AIF als Immobilien-Gesellschaft nicht dazu führt, dass der inländische AIF kein AIF mehr ist und insofern keiner Erlaubnis oder Vertriebsanzeige mehr bedürfen würde.

Leider nicht geklärt wird die Frage, ob Mehrheitsbeteiligungen an inländischen AIF überhaupt in der dargestellten Form möglich sind, oder ob nicht die Regelungen des KAGB und die Rechte und Pflichten der KVG diesen Regelungen widersprechen. Ebenfalls nicht geklärt wird die Frage, wann eine Immobilien-Gesellschaft, die bisher als Immobilien-Gesellschaft angesehen wurde, in Wahrheit nicht doch ein AIF ist. Hier gibt es in der Praxis immer wieder interessante Fallkonstellationen, bei denen der Übergang von der Objektgesellschaft zum AIF fließend ist.
,

Immobilien-Mietverträge beim Vermieter – Spannungsfeld IFRS 15 und IFRS 16

Reicht ein Blick allein in den IFRS 16, um Immobilien-Mietverträge in der Gewinn- und Verlustrechnung des Leasinggebers abzubilden? Leasingverträge beinhalten oft mehr als nur das reine Nutzungsrecht an einer Immobilie, da der Vermieter oft weitere Leistungen an den Mieter erbringt. Bilanziell sind Vermieter verpflichtet, die Service- und Leasingkomponenten aus Mietverträgen getrennt voneinander abzubilden – da IFRS 16 ausschließlich auf die Leasingkomponente anzuwenden ist, muss der Vermieter die Servicekomponenten entsprechend IFRS 15 bilanzieren. Insofern ergibt sich für die Vermieter ein Spannungsfeld zwischen IFRS 16 und IFRS 15 hinsichtlich der Aufteilung sowie auch der Beurteilung, ob der Serviceleistungen als Prinzipal oder nur als Agent erbracht werden.

Diesen Herausforderungen geht der im aktuellen Heft der IRZ erschienene Artikel „Bilanzierung von Immobilien-Mietverträgen beim Leasinggeber – Spannungsfeld zwischen IFRS 15 und IFRS 16“ (Heft 4, April 2018) nach.

Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen den Artikel jedoch an dieser Stelle nicht zur Verfügung stellen.

,

IFRS IC trifft Entscheidung zur Bilanzierung von Zinserträgen

Das IFRS IC hat am 23. März 2018 eine Agenda Entscheidung zum Ausweis von Zinserträgen unter Anwendung der Effektivzinsmethode in der GuV veröffentlicht hat. 

Bisher wurde ein solcher separater Ausweis als Zinsertrag zwar an die Anwendung der Effektivzinsmethode geknüpft, aber es wurde als möglich angesehen, dass in den Posten auch Zinserträge aus Finanzinstrumenten einbezogen werden, die ergebniswirksam zum fair value bewertet werden – vorausgesetzt, der Zinsertrag wurde unter freiwilliger Anwendung der Effektivzinsmethode ermittelt. Von dieser Möglichkeit wurde nicht nur von Banken, sondern auch sehr verbreitet von Investmentvermögen, die nach IFRS bilanzieren, Gebrauch gemacht.

Neu ist nun, dass das IFRS IC den Ausweis des Zinsertrags als separater GuV-Posten auf Zinserträge beschränkt, die aus Finanzinstrumenten stammen, die zu fortgeführten Anschaffungskosten (AC) oder GuV-neutral zum Fair Value (FVOCI) bewertet werden. 

Weitere Details zur Entscheidung und zur Möglichkeit eines gesonderten Ausweises in einem anderen GuV-Posten vgl.: In Brief.

,

EFRAG veröffentlicht Diskussionspapier zur Bilanzierung von Eigenkapitalinstrumenten

​​Die European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) hat im März 2018 ein Diskussionspapier veröffentlicht, welches sich mit der Bilanzierung von Eigenkapitalinstrumenten nach IFRS 9 beschäftigt. Im Fokus dabei die Bilanzierung der Eigenkapitalinstrumente bei Wahl der OCI-Option, d.h. bei Klassifizierung der Eigenkapitalinstrumente als Fair value through OCI. Schwerpunkt dabei Fragen rund um Impairment und recycling.

Die Kommentierungsfrist für das Diskussionspapier endet am 25. Mai 2018.

Hier geht es zum Diskussionspapier und zur Kommentierungsplattform.

,

Praxiserfahrungen mit der AIFMD

Nach Art. 69 AIFMD ist die EU-Kommission aufgerufen, die AIFMD auf ihre Zielerreichung hin zu überprüfen. Die Überprüfung beinhaltet einen allgemeinen Überblick über die Funktionsweise der Bestimmungen der AIFMD und über die bei deren Anwendung gemachten Erfahrungen, einschließlich:

  1. Vertrieb von Nicht-EU-AIF durch EU-AIFM in den Mitgliedstaaten gemäß nationalen Regelungen;
  2. Vertrieb von AIF durch Nicht-EU-AIFM in den Mitgliedstaaten gemäß nationalen Regelungen;
  3. Verwaltung und Vertrieb von AIF in der Union durch nach der AIFMD zugelassenen AIFM im Rahmen der Passregelungen;
  4. Vertrieb von AIF in der Union durch oder im Namen von Personen, die keine AIFM sind;
  5. Anlagen in AIF durch oder im Namen von professionellen Anlegern aus der EU;
  6. Auswirkungen der in Artikel 21 enthaltenen Bestimmungen über Verwahrstellen auf den Verwahrstellenmarkt in der Europäischen Union;
  7. Auswirkungen der Transparenz- und Meldepflichten nach den Artikeln 22 bis 24, 28 und 29 auf die Bewertung der Systemrisiken;
  8. potenzielle negative Auswirkungen auf Kleinanleger;
  9. Auswirkungen der AIFMD auf die Verwaltung und Rentabilität von Private-Equity- und Wagniskapitalfonds;
  10. Auswirkungen der AIFMD auf den Zugang der Anleger in der Union;
  11. Auswirkungen der AIFMD auf Anlagen in oder zugunsten von Entwicklungsländern;
  12. Auswirkungen der AIFMD auf den vorgesehenen Schutz von nicht börsennotierten Unternehmen oder Emittenten sowie auf die Gleichheit der Wettbewerbsbedingungen zwischen AIF und anderen Anlegern nach Erlangung einer Mehrheitsbeteiligung oder eines beherrschenden Einflusses an einem solchen nicht börsennotierten Unternehmen oder Emittenten.

In diesem Rahmen werden u.a. in 15 ausgewählten EU-Mitgliedstaaten Umfragen und Interviews mit Marktteilnehmern wie AIFMs, Verwahrstellen, Investoren, Finanzintermediäre und Asset Manager durchgeführt, um die Erfahrungen, die in der Praxis mit der AIFMD-Anwendung gemacht wurden aufzunehmen.

Die Umfragen werden durch eine evidenzbasierte Studie ergänzt, die untersucht, inwieweit die Regeln der Richtlinie effektiv, effizient, relevant und kohärent für die Erreichung der Ziele der AIFMD sind, und welchen Mehrwert sie für die EU geliefert haben.

Anbei findet sich der Link für die Teilnahme an einer von der EU-Kommission beauftragten Studie zur Auswertung der Praxiserfahrungen mit der AIFMD. Sehr wichtig ist der Input aus der Praxis!

,

IFRS 9 für Asset Manager und Investment Fonds

IFRS 9 ist seit dem 1. Januar 2018 verpflichtend anzuwenden. Eine Ausnahme besteht nur für bestimmte Versicherungen, die IFRS 9 zu einem späteren Zeitpunkt anwenden können. Insofern ist es unerlässlich, dass sich auch Asset Manager mit der Thematik IFRS 9 beschäftigt haben.

Die Publikation „IFRS 9 What’s new in financial instruments accounting for asset management“ beschäftigt sich mit Fragestellungen, die sich bei der Anwendung der neuen Regelungen auf Investmentfonds, Private Equity Fonds oder Immobilienfonds ergeben können. Die Fragen betreffen dabei sowohl die Bilanzierung der Investmentvermögen selbst als auch die Bilanzierung auf Ebene des Anlegers. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Anwendungsbereich des IFRS 9 sowie auf den Regelungen zur Klassifizierung und Bewertung von Investmentvermögen. Hinweise zur Umsetzung von Angabepflichten nach IFRS 9 finden Sie in den Illustrative IFRS Financial Statements 2017 – Investment Funds, die in einem Appendix die Angabepflichten auflisten, die ein Investmentfonds zu beachten hat, der IFRS 9 vorzeitig angewendet hat.

Sicherlich werden nicht alle sich hierbei stellenden Fragen adressiert. Der Schwerpunkt liegt ganz eindeutig auf Spezialfragen der Bilanzierung von Investmentvermögen, daher lohnt der Blick auch in andere Publikationen zum Thema IFRS 9, um Antworten auf allgemeingültige Themen zu finden. Folgende weitere Publikationen können Ihnen helfen, die Anforderungen des IFRS 9 zu analysieren:

A. Klassifizierung und Bewertung:

 

D. Angabepflichten:

Weitere Informationen zu neuen Standards im Jahre 2017 erhalten Sie hier: New IFRSs for 2017