Kategorie: Allgemein

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Der Einfluss der Finanzmärkte auf die Bewertung von Immobilienportfolios

Die Bewertung von Immobilienportfolios für unterschiedliche Anlässe und Adressaten und damit für unterschiedliche Zwecke erfordert eine dezidierte Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens. Zudem entfaltet der Kapitalmarkt zunehmend Einfluss auf den Wert von Immobilienportfolien. Der vorliegende Beitrag analysiert die verschiedenen Bewertungsverfahren und setzt sich mit den Einflüssen des Kapitalmarktes auf die Bewertung auseinander.

Bewertungsanlässe

Ein konkreter Anlass für die Bewertung – sowohl aus Verkäufer- als auch aus Käufersicht – kann die beabsichtigte Transaktion eines Portfolios sein. Kreditinstitute wiederum benötigen zur adäquaten Risikoeinschätzung Informationen über den Wert des Portfolios, womit eine Bewertung aufgrund der geplanten Finanzierungen verbunden ist. Daneben erfordern Verbriefungen, die Bilanzierungspflicht nach HGB oder IFRS sowie die kaufmännische Steuerung des Portfolios Informationen über den Wert der Immobilien respektive des Portfolios.

Grundsätzlich nehmen Detaillierungsgrad und Qualität, aber auch die Kosten der Bewertung vom pauschalierten Verfahren über das strukturierte Verfahren zur Einzelbewertung hin zu. Die Wahl des Verfahrens ist eine Entscheidung, die nur im Einzelfall getroffen werden kann, und hängt vom Zweck der Bewertung und der Art des Portfolios ab.

Strukturierung der Immobiliendaten

In der Bewertung von Immobilienportfolien sieht sich der Sachverständige regelmäßig mit der Notwendigkeit der Analyse von großen Datenbeständen konfrontiert. Die Erfassung der hier notwendigen Bewertungsinformationen geht mit einer Strukturierung des Portfolios und einer Kategorisierung der enthaltenen Objekte einher. Als Strukturierungsmerkmale können Eigenschaften wie Nutzungsart, Makro- und Mikrolage oder Objekttyp dienen. Die Art der Strukturierung ist abhängig vom jeweiligen Portfolio, dem Bewertungsziel und dem verwendeten Bewertungsverfahren.

Besonderheit: Portfoliobewertung

Hervorzuheben ist, dass der Begriff Portfoliobewertung eine Interpretation des Bewertungsgegenstands zulässt. Es ist daher zu definieren, ob der Wert des Portfolios (als ein Bewertungsobjekt) inklusive der damit verbundenen Verbundeffekte und Paketzu- oder -abschläge oder die Summe der Einzelwerte innerhalb eines Portfolios zu ermitteln ist.

Zwischen den aggregierten Einzelwerten und dem Portfoliowert besteht dabei nur zufällig Wertidentität. Während die Werte einzelner Immobilien im Wesentlichen durch den regionalen Markt beeinflusst werden, entfalten Anlagedruck der Investoren in Niedrigzinsphasen, subjektive Preisvorstellungen des Käufers, Synergieerwartungen, Hoffnung auf zukünftig steigende Immobilienwerte und Ähnliches Einfluss auf den Wert von Immobilienportfolien. Die sich von der Finanzierung der Einzelimmobilien unterscheidenden Finanzierungsmöglichkeiten von Portfolios werden ebenfalls als wertbeeinflussend erkannt. Insbesondere hohe Fremdkapitalfinanzierungsmöglichkeiten können durch den Leverage-Effekt Ertragsperspektiven für bestimmte Investorengruppen generieren. Am Finanzmarkt gehandelte Portfolien reagieren aus den genannten Gründen möglicherweise volatiler auf wirtschaftliche Veränderungen, so dass Kapitalmarktbewegungen zu Wertänderungen führen, die nicht auf einer unmittelbaren Änderung des zu Grunde liegenden (Einzel-)Immobilienwertes basieren.

Die Zuverlässigkeit der Portfoliobewertung resultiert letztlich immer aus der Erfahrung des Sachverständigen und der professionellen Einschätzung des Marktes.

Analyse verschiedener Bewertungsverfahren

Dr. Helmut Trappmann und Dr. Daniel Ranker stellen in ihrem Fachartikel „Einfluss der Finanzmärkte: Bewertung von Immobilienportfolios“, erschienen in der Fachzeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) Nr. 2008 (S. 65-75), verschiedene Bewertungsverfahren und deren Anwendungsbereiche vor und analysieren sie. Die Autoren gehen auf pauschalierte Verfahren, stichprobenbasierte, strukturierte Verfahren, strukturierte Verfahren mit Bewertung auf Einzelbasis und schließlich auf die (klassische) Einzelbewertung ein.

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