Kategorie: Regulatory

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Real Estate Insights – Februar 2012

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

In der neusten Ausgabe werden folgende Themen behandelt:

  • Solvency II verändert Produkte und Berichtsprozesse in der Immobilienbranche
  • Der European cities hotel forecast 2011 & 2012 von PwC untersucht 17 Hotelmärkte in Europa
  • AIFMD – Die Einführung eines Investmentdreiecks führt zu mehr Kontrolle und Haftung
  • Änderung der Anti-Treaty-Shopping-Regelung des § 50d Abs. 3 des EStG
  • Neuste Entwicklungen in der Verrechung von Betriebsverlusten mit Liegenschaftsgewinnen in der Schweiz
  • Mythos österreichisches Mietrecht – Was steckt wirklich dahinter?
  • Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft messbar machen
  • Neuerungen bei der Qualifikation von Private-Equity-Investitionen
  • Umsatzrealisierung – Der zweite Versuch einer Neuregelung

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights 

 

Studie: Unlisted real estate funds – lessons learned from the crisis

PwC hat im Auftrag der Association of Real Estate Funs (AREF) eine Studie erstellt, die sich mit dem Verhalten von Immobilienfonds in der Krise beschäftigt. Die Studie fokussiert auf die Mitglieder des AREF und bezieht die Entwicklungen der letzten fünf Jahre mit ein.

Die Themen mit denen sich der Report beschäftig reichen von der Frage, welche Faktoren auf das Verhalten der Fonds Einfluss nahmen, bis hin zur Frage, wie sich die Kommunikation zwischen Investoren und Investment Managern verändert hat. Ebenfalls diskutiert werden die Bewertung, die Kreditrisiken sowie das Spannungsfeld zwischen Liquidität, Volatitilität, Performance und Risiko.

Haben wir Sie neugierig gemacht?

Link zum AREF-Report: unlisted funds – lessons learned  (Stand: Januar 2012)

Neue Ausgabe von Real Estate Insights veröffentlicht

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

In der aktuellen Ausgabe werden die folgenden Themen behandelt:

  • AIFMD – Durchführungsmaßnahmen in der Konsultation
  • Bedeutung der Nachhaltigkeit im Immobiliensektor nimmt zu
  • Der starke Franken – Fluch oder Segen für die Schweizer Immobilienbranche
  • Investitionen in Hotelimmobilien aus Investoren- und Banksicht
  • Konsolidierung von Immobiliengesellschaften im Wandel
  • Neuerungen bei der Besteuerung  ausländischer Gesellschaften mit deutschem Grundbesitz
  • Neue Spielregeln für die Besteuerung von Erneuerbaren-Energien-Fonds
  • Öffentliche Infrastrukturprojekte transparent und wirtschaftlich gestalten
  • Mehr Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights

Veröffentlichung – Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes

Die im Juli 2011 veröffentlichte Publikation vergleicht die verschiedenen internationalen REIT-Strukturen und deren aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Untersucht wurden u.a. Australien, Belgien, Deutschland, Frankreich, Japan, Holland, Hongkong, Kanada, UK und USA.

Interessiert? Die Publikation steht für Sie zum Download bereit.

Neue Ausgabe der RE Insights veröffentlicht

Die neue Ausgabe der Real Estate Insights umfasst wieder ein breites Spektrum an nützlichen Impulsen und Anregungen für die unternehmerische Praxis.

Die „Real Estate Insights“ ist ein alle vier Monate erscheindender deutschsprachiger Newsletter, der einen aktuellen, informativen Querschnitt aus Immobilienthemen für Deutschland, Österreich und Schweiz bietet.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Juni 2011 über:

  • Die Zukunft des Einheitswerts – Diskussion um die Grundsteuerreform
  • Integrierte Planungsrechnung in Immobilienunternehmen
  • Vermeidung von Grunderwerbsteuer: Österreichischer Verwaltungsgerichtshof bestätigt Treuhandmodell als missbräuchlich
  • Herausforderungen bezüglich der Datenbeschaffung und -verarbeitung im Real-Estate-Portfolio und Asset-Management
  • Urteil des Bundesfinanzhofs zu britischen Immobilien – Auswirkung auf die Praxis
  • Die Strukturierung von Investitionen in erneuerbare Energien
  • Radikalkur der Leasingbilanzierung mit ungeahnter Tragweite für den Immobilienmarkt

Der vollständige Newsletter steht für Sie zum Download bereit.

Möchten Sie den elektronischen Newsletter abonnieren oder sind Sie an älteren Ausgaben interessiert, dann folgen Sie diesem Link: Real Estate Insights.

Offene Immobilienfonds: Neue Regelungen zum Anlegerschutz

Führen die neuen Regelungen für offene Immobilienfonds tatsächlich zu einer Stärkung des Anlegerschutzes? Oder erhöhen diese lediglich den Verwaltungsaufwand der Kapitalanlagegesellschaften?  Am Ende haben die Anleger das Wort.

Offene Immobilienfonds unterscheiden sich von den geschlossenen Immobilienfonds dadurch, dass diese dem Investor grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusichern. Durch das Gesetz zur "Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" vom 5. April 2011 (AuFuG), das am 7. April 2011 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2011, Teil 1 Nr. 14, S. 538) bekannt gemacht wurde und am 8. April 20011 in Kraft getreten ist, wurden u.a. die Regelungen zur täglichen Anteilscheinrückgabe des Investmentgesetzes für Immobilienfonds geändert.

  • Festlegung bestimmter Rückgabetermine: Offene Immobilienfonds sind nicht mehr verpflichtet eine tägliche Anteilscheinrückgabe vorzusehen. Vielmehr können die Vertragsbedingungen eine Rücknahme lediglich zu festen Rücknahmeterminen vorsehen; korrespondierend dürfen im Falle fester Rücknahmetermine auch die Anteilscheinausgaben lediglich zu den festgelegten Terminen erfolgen.
  • Mindesthaltedauer: Für Anlagen in Immobilienfonds wird eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten festgelegt (lock-up-period). Hiervon nicht betroffen sind Anteilscheinrückgaben von TEUR 30 oder weniger pro Kalenderhalbjahr und Anleger sowie bestehende Investments.
  • Kündigungsfrist: Für Anteilscheinrückgaben nach Ablauf der Mindesthaltedauer ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten. Auch diese Regelung betrifft lediglich Anteilscheinrückgaben, die TEUR 30 übersteigen. Die Kündigungsfrist wird für alle Investoren gleichermaßen verpflichtend mit Umstellung des jeweiligen Immobilienfonds auf die neue Fassung des Investmentgesetzes (spätestens aber ab 1. Januar 2013).

Hinsichtlich der Regelungen zur Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist werden die Gemischten Fonds den Immobilienfonds gleichgestellt, sofern diese zu mehr als 50% des Fondsvermögens in Anteilen an Immobilienfonds investiert sind. Die Regelungen zu den Rücknahmeterminen, der Mindesthaltedauer sowie der Kündigungsfrist können für Immobilien-Spezial-Sondervermögen mit Zustimmung des/der Anleger abbedungen werden.

Die Regelungen dienen vorrangig dem Anlegerschutz und sichern gleichzeitig aber auch die Produktwahrheit. Immobilienfonds investieren in Immobilien und unterliegen damit einem eher langfristigen Anlagehorizont. Hierzu steht die Zusicherung einer geldmarktähnlichen Liquidität der Anteilscheine in krassem Widerspruch.

Aufgrund der erhöhten Mittelabflüsse im Rahmen der Finanzmarktkrise, geriet das Konstrukt des Immobilienfonds in Gefahr. Mit der Festlegung von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist versucht der Gesetzgeber nun den Spagat zwischen der Sicherung der Liquidität des Fonds und der langfristigen Anlage in Immobilienvermögen. Auf der einen Seite soll der offene Immobilienfonds als liquides Finanzinstrument, über welches Investoren jederzeit und flexibel verfügen können, erhalten bleiben. Andererseits soll der offene Immobilienfonds gegen große Mittelabflüsse geschützt werden. Inwieweit dieser Spagat gelingen mag, wird die Zukunft zeigen, denn in der Finanzmarktkrise waren es nicht nur die institutionellen Anleger, die Mittel aus den Immobilien-Publikumsfonds abgezogen haben.

Darüber hinaus wurden neue Regelungen eingeführt, die die geordnete Abwicklung eines Immobilienfonds im Anlegerinteresse sicherstellen sollen:

  • Aussetzung der Anteilscheinrücknahme: Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme aufgrund fehlender Liquidität wurden durch Vorgabe gesetzlicher Fristen und eines zeitlich abgestuften Abwicklungsplans verschärft. Darüber hinaus wurde geregelt, dass auch bei Kündigung des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft die Anteilscheinrücknahme auszusetzen ist. Kommt die Kapitalanlagegesellschaft ihrer Verpflichtung zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme nicht nach, ist die BaFin verpflichtet die Aussetzung anzuordnen.
  • Verlust des Verwaltungsrechtes: Besteht die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme länger als 30 Monate oder wurde binnen fünf Jahren zum dritten  Mal die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt, erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft den Immobilienfonds zu verwalten. Nach Verlust des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft geht das Verwaltungsrecht auf die Depotbank über, die den Immobilienfonds dann zu liquidieren hat.
  • Beschlüsse der Anleger: Die Vertragsbedingungen eines Immobilienfonds können vorsehen, dass Anleger durch Mehrheitsbeschluss einem Verkauf von Immobilien zu nicht angemessenen Bedingungen auch innerhalb der ersten 12 Monate nach Aussetzung zustimmen können. Die Einwilligung ist aber nicht mit einer Beschlussfassung zum Verkauf durch die Anleger gleichzusetzen, da der Gesetzgeber auch klarstellt, dass die Kapitalanlagegesellschaft an die Einwilligung zur Veräußerung nicht gebunden ist.

Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme sowie der damit zusammenhängenden Vorschriften sind spätestens ab 1. Januar 2013 anzuwenden. Aussetzungen von Anteilscheinrücknahmen vor dem 1. Januar 2013 gelten als "grandfathered", d.h. diese sind für die Frage des Verlustes des Verwaltungsrechtes nicht zu berücksichtigen.

Weitere Änderungen betreffen die Verwaltung der Immobilienfonds.

  • Begrenzung der Kreditaufnahme: Die Kreditaufnahme in Immobilien-Publikums-Sondervermögen wird auf 30% (bisher 50%) des Verkehrswertes der im Sondervermögen gehaltenen Immobilien beschränkt. Für Immobilien-Spezial-Sondervermögen, für die bislang keine Fremdfinanzierungsobergrenze bei Finanzierung von Immobilieninvestments bestand, wird erstmalig eine Fremdfinanzierungsobergrenze  für den Immobilienbestand (50% des Verkehrswertes der gehaltenen Immobilien) eingeführt. Die Einhaltung der Finanzierungsobergrenze für Spezial-Sondervermögen sowie der reduzierten Finanzierungsobergrenze für Publikums-Sondervermögen ist erst ab 1. Januar 2015 verpflichtend.
  • Beschränkung der Ausschüttung: Eine Mindestausschüttungsvorschrift enthielt das InvG für Immobilienfonds bisher nicht. In der Neufassung ist nun erstmals eine Mindestausschüttung der ordentlichen Erträge des Sondervermögens i.H.v. 50% vorgesehen.
  • Bewertungsturnus: Der Turnus für die Bewertung der Immobilieninvestments  wird von einem Jahr auf den Zeitraum zwischen zwei Rückgabeterminen (mindestens alle drei Monate) reduziert, sofern für den Immobilienfonds eine Rücknahme häufiger als einmal alle 12 Monate vereinbart ist. Für die Umsetzung dieser Anforderung ist eine Übergangsfrist bis spätestens zum 1. Januar 2013 vorgesehen.
  • Erhöhung der Fluktuation in den Sachverständigenausschüssen: Die Tätigkeit eines Sachverständigen im Sachverständigenausschuss wird von fünf auf zwei Jahre reduziert, wobei unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlängerung um maximal drei Jahre erfolgen kann. Ein Sachverständiger darf dabei nur noch in einem Sachverständigenausschuss derselben Kapitalanlagegesellschaft tätig sein und ist dann für die Dauer von mindestens zwei Jahren von jeglicher Tätigkeit in einem Sachverständigenausschuss dieser Kapitalanlagegesellschaft ausgeschlossen.

Eine Übergangsregelung für die Regelung zum Sachverständigenausschuss sieht das Gesetz hierfür nicht vor, so dass die Regelung unmittelbar wirksam wird. Inwieweit es sich hierbei um ein redaktionelles Versehen handelt oder der Gesetzgeber tatsächlich eine sofortige Umsetzung erwartet, ist unklar. Eine sofortige Umsetzung würde sicherlich zahlreiche juristische wie praktische Probleme aufwerfen (z.B. Gültigkeit bereits bestehender Bewertungen eines nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechend zusammengesetzten Anlageausschusses).

Die Kapitalanlagegesellschaften sind verpflichtet, die Vertragsbedingungen der zum 8. April 2011 bestehenden Immobilienfonds spätestens zum 31. Dezember 2012 auf das Investmentgesetz in der neuen Fassung umzustellen. Eine Umstellung zu einem Termin vor dem 31. Dezember 2012 ist möglich, wobei dann der Erstanwendungszeitpunkt für die neuen Regelungen auf den Umstellungszeitpunkt vorverlegt wird. Immobilienfonds, die nach dem 8. April 2011 aufgelegt werden, müssen bereits die neuen Regelungen beachten.

Die vorstehenden Übergangsregelungen gelten nicht für Immobilienfonds, deren Anteilscheine noch am 31. Dezember 2012 ausgesetzt sind. Für diese gilt eine Fristverlängerung auf den Tag sechs Monate nach der Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme.  

Die Regelungen dienen dem Anlegerschutz und sollen damit gleichzeitig auch das Vertrauen in das Konstrukt des Immobilienfonds sichern. Abstimmen werden die Anleger hierüber durch ihr zukünftiges Investitionsverhalten.

Real Estate Insights – Ein Querschnitt aus aktuellen Immobilienthemen!

Die Immobilienwirtschaft muss sich neuen Herausforderungen stellen, die Anforderungen sind so hoch wie nie zuvor. Mit dem alle vier Monate erscheinenden deutschsprachigen Newsletter „Real Estate Insights“ berichtet PwC regelmäßig über Aktuelles und Wissenswertes rund um die Immobilie.

Die „Real Estate Insights“ sind aktuell, informativ und bieten einen Querschnitt aus Immobilienthemen unterschiedlicher Bereiche. Neben Informationen aus Deutschland erhalten Sie mit der Ausgabe Februar 2011 erstmalig auch Informationen über den Immobilienmarkt unserer deutschsprachigen Nachbarländer Österreich und Schweiz.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Februar 2011 über:

  • Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel: Gesetzesänderung und Finanzverwaltungserlass
  • Änderungen durch AIFMD / Solvency 2
  • Eine Branche im Wandel: Neuregulierung geschlossener Fonds
  • Der Schweizer Immobilienmarkt
  • Änderungen der Immobilienbesteuerung in Frankreich
  • Bewertung nachhaltiger Immobilien und Auswirkungen auf den Immobilienbestand
  • Notleidende Kredite – aktuelle Entwicklungen
  • Die Anlageverordnung – Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen
  • Der deutsche REIT: Tücken der Bilanzierung nach IFRS

Der vollständige Newsletter steht für Sie zum Download bereit.

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AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management

Nach nunmehr fast anderthalb Jahren Debatten, Lobbying und politischen Diskussionen hat das Europaparlament am 11. November 2010 die abgestimmte Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds („AIFMD“) mit großer Mehrheit verabschiedet. Die Bestimmungen der AIFMD müssen nun bis zum Jahresbeginn 2013 in das nationale Recht umgesetzt werden. Dann muss auch die neue Zulassung beantragt werden. Zur Umsetzung verbleiben gerade einmal zwei Jahre – das ist nicht viel für umwälzende Neuerungen.

Die Konsequenzen der AIFMD werden letztlich im Detail von der nationalen Umsetzung und von der weiteren Konkretisierung durch eine Vielzahl so genannter „delegierter Rechtsakte“ abhängen, die von der Kommission und der europäischen Aufsichtsbehörde ESMA als „Level 2 Maßnahmen“ zu erlassen sind.

Durch die Verabschiedung der Richtlinie rückt die Harmonisierung des Marktes der Alternativen Assets nunmehr ein ganzes Stück näher. Die AIFMD wird die Marktteilnehmer aufgrund einmaliger und höherer laufender Kosten dazu zwingen, ihr Geschäftsmodell und die Businessplanung zu überprüfen. Aus deutscher Sicht sind davon zunächst die Manager sämtlicher Spezialfonds und (offener und geschlossener) Immobilienfonds betroffen. Daneben werden insbesondere auch die Manager von Hedgefonds, Private Equity Fonds, Rohstoff-Fonds, Infrastrukturfonds und andere geschlossenen Fonds von der neuen Regulierung erfasst.

Weiterführende Informationen:

Aktuelle Kommentare und Analysen aus dem globalen PwC-Netzwerk rund ums Thema finden Sie in den AIFMD News Edition 7 im internationalen Web-Angebot von PwC und unter AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management.

Im aktuellen Newsletter zur AIFM-Richtlinie erfahren Sie die wichtigsten Änderungen der AIFMD und was es für Sie in der Fondsindustrie bedeutet.

Weitere Ausgaben der „AIFMD News“ und andere Publikationen zum Asset Management finden Sie hier im internationalen Web-Angebot von PwC.

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