Real Estate Blog

IFRS: Vorausdenken oder nur anwenden – Sie haben die Wahl!

Die IFRS entwickeln sich st√§ndig weiter. F√ľr die Bilanzierenden ist es eine Herausforderung hier den √úberblick zu behalten und auch noch aktiv mitzudiskutieren.

Das Konvergenzprojekt des IASB und FASB, das nach Willen der G20-Staatschefs bis Mitte Juni 2011 abgeschlossen sein soll, erf√§hrt zus√§tzliche Bedeutung durch die Ank√ľndigung der SEC in 2011 auch dar√ľber zu entscheiden, ob zuk√ľnftig die Anwendung der IFRS auch US Unternehmen offensteht. Insofern ist das Arbeitsprogramm des IASB umfangreich und voll gepackt.

Die ersten Standards bzw. Standard√§nderungen aufgrund des Konvergenzprojektes sind bereits ver√∂ffentlicht und waren auch schon umzusetzen. Hierzu z√§hlen u.a. die √Ąnderungen des IAS 23 Fremdkapitalkosten (borrowing costs, verpflichtend f√ľr alle Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen) oder IFRS 3 Unternehmenszusammenschl√ľsse (business combinations, verpflichtend f√ľr alle Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen). Weitere Standard√§nderungen stehen an, deren Abschluss bis Mitte 2011 vorgesehen ist. Hierzu z√§hlen u.a. der vollst√§ndige Ersatz des IAS 39 durch IFRS 9 Finanzinstrumente (financial instruments), der vollst√§ndige Ersatz der Konsolidierungsvorschriften des IAS 27 und SIC-12 durch IFRS X Konsolidierung (consolidation), die Entwicklung einheitlicher Regelungen zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value measurement), der Bilanzierung von Leasingverh√§ltnissen (leases) sowie der Umsatzrealisation (revenue recognition). Es ist aber immer noch ein langer Weg bis zur Konvergenz.

Um der gro√üen Zahl an Standard√§nderungen, die unbedingt bis Mitte 2011 abgeschlossen werden sollen, gerecht zu werden, hat das IASB Ende 2010 seinen Arbeitsplan noch einmal √ľberarbeitet und den Zeitplan f√ľr einige Projekte, darunter auch das Projekt zur Unterscheidung von Eigenkapital und Fremdkapital (financial instruments with characteristics of equity) und das Projekt zur Bilanzierung von Verbindlichkeiten (liabilities) oder Steuern (income taxes), denen hinsichtlich der angestrebten Konvergenz eine geringere Bedeutung beigemessen wird, den verschoben.

Die aktuellen Projekte des IASB sind weitreichend und werden die IFRS-Bilanzierung f√ľr die Zukunft wesentlich ver√§ndern.¬†Damit die neuen Regelungen tats√§chlich auch die Anforderungen der Bilanzierungspraxis in ausreichendem Ma√üe ber√ľcksichtigen, ist es meines Erachtens unerl√§sslich, dass diejendigen, die die Regelungen umzusetzen haben – die Bilanzierer – oder auch diejenigen, die die nach den¬† neuen Regeln erstellten IFRS-Abschl√ľsse zu interpretieren haben – die Analysten -, sich aktive in den Prozess der Standardentwicklung einbringen. Die aktive Teilnahme am Entwicklungsprozess hat dabei den Vorteil, dass Sie gestaltend mitwirken k√∂nne, aber zus√§tzlich auch den Vorteil, dass eine aktive Begleitung und intensive Auseinandersetzung mit den Diskussionen im IASB die sp√§tere Umsetzung der Regelungen ebenfalls ma√ügeblich erleichtern kann.¬† Mehr zum Thema im IFRS Blog.

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Mietgarantien – Die vergessenen Finanzinstrumente!

Immobilien sind in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Entwicklung nur dann zu einem angemessenen Preis ver√§u√üerbar, wenn dem K√§ufer, zumindest f√ľr einen gewissen Zeitraum, das Wiedervermietungsrisiko genommen wird. Insofern gewinnen Mietgarantien gerade in Zeiten sich schnell √§ndernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung.

Mietgarantien bei Immobilienk√§ufen k√∂nnen in unterschiedlichen Formen auftreten und verschiedene Rechte zum Gegenstand haben. Die Bandbreite reicht von Vollvermietungsgarantien bis hin zu Mietausfallgarantien. Die bilanzielle Abbildung einer Mietgarantie nach IFRS ist damit immer eine Frage des Einzelfalles und kann zu einer Bilanzierung als nicht derivatives Finanzinstrument (Zusage fixer Mieteinnahmen) ebenso f√ľhren, wie zu einer  Bilanzierung als Derivat (Zusage einer Mindestmiete bei variabler Umsatzmiete) oder als  Finanzgarantie (Mietausfallgarantie).

Die einfachste und am h√§ufigsten anzutreffende Form der Mietgarantie ist die Voll- oder Teilvermietungsgarantie. Sichert der Verk√§ufer dem K√§ufer f√ľr einen bestimmten Zeitraum einen vorab festgelegten Vermietungsstand bzw. feste Mieteinnahmen zu, erwirbt der K√§ufer neben der Immobilie auch noch einen Anspruch auf den Erhalt von Ausgleichszahlungen. H√§ufig missverstanden als nachtr√§gliche Anpassungen des Kaufpreises der Immobilien handelt es sich bei diesen vertraglichen Vereinbarungen, die die Zahlung von finanziellen Mitteln vorsehen, jedoch um eigenst√§ndige Verm√∂genswerte oder konkret um Finanzinstrument i.S.d. IAS 39.

Die Aktivierung der Mietgarantie erfolgt mit ihrem beizulegenden Zeitwert (fair value) im Transaktionszeitpunkt, d.h. die Anschaffungskosten der Immobilie entsprechen dem um den fair value der Mietgarantie gek√ľrzten Kaufpreis. Klassifiziert als Finanzinstrument available-for-sale i.S.d. IAS 39.9, f√ľhren die planm√§√üigen (im Zugangszeitpunkt erwarteten) Zahlungen aus der Mietgarantie zu einem Teilabgang des Finanzinstrumentes (IAS 39.17(a)). √Ąnderungen in der Leerstandsquote hingegen sind als GuV-wirksame Anpassungen zu bilanzieren (IAS 39.AG8).

Eine getrennte Ber√ľcksichtigung der Mietgarantie als Finanzinstrument birgt jedoch die Gefahr, dass die Effekte aus der Mietgarantie doppelt erfasst werden. Um dies zu vermeiden, ist bei der Bewertung der Immobilie der Effekt aus der Mietgarantie unber√ľcksichtigt zu lassen.  Die eigentliche Herausforderung liegt damit nicht – wie zun√§chst anzunehmen ist – in der bilanziellen Abbildung der Mietgarantie als Finanzinstrument nach IFRS. Sie besteht vielmehr darin, die sich hieraus stellende Bewertungaufgabe zu l√∂sen, da Mietgarantien in der Real Estate Praxis als wertbeeinflussender Faktor f√ľr die Immobilie und nicht als eigenst√§ndiges Finanzinstrument wahrgenommen werden.   

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielf√§ltig und h√§ufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung¬†√ľber die Bilanzierung

Vertr√§ge, die den √úbergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengesch√§ft √ľbliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie¬†(asset deal)¬†ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen¬†Vertrag jedoch die M√∂glichkeit¬†eines Nettoausgleichs einger√§umt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht¬†als einzige Erf√ľllungsm√∂glichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von gr√∂√üerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings f√ľr den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal √ľbertragen wird. Formal betrachtet erf√ľllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen F√§llen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich w√§re es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 f√ľhrt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. F√ľr den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar √ľber dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine R√ľckstellung f√ľr belastende Vertr√§ge nach IAS 37.66 zu bilden.

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