Real Estate Blog

Mietgarantien – Die vergessenen Finanzinstrumente!

Immobilien sind in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Entwicklung nur dann zu einem angemessenen Preis veräußerbar, wenn dem Käufer, zumindest für einen gewissen Zeitraum, das Wiedervermietungsrisiko genommen wird. Insofern gewinnen Mietgarantien gerade in Zeiten sich schnell ändernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung.

Mietgarantien bei Immobilienkäufen können in unterschiedlichen Formen auftreten und verschiedene Rechte zum Gegenstand haben. Die Bandbreite reicht von Vollvermietungsgarantien bis hin zu Mietausfallgarantien. Die bilanzielle Abbildung einer Mietgarantie nach IFRS ist damit immer eine Frage des Einzelfalles und kann zu einer Bilanzierung als nicht derivatives Finanzinstrument (Zusage fixer Mieteinnahmen) ebenso führen, wie zu einer  Bilanzierung als Derivat (Zusage einer Mindestmiete bei variabler Umsatzmiete) oder als  Finanzgarantie (Mietausfallgarantie).

Die einfachste und am häufigsten anzutreffende Form der Mietgarantie ist die Voll- oder Teilvermietungsgarantie. Sichert der Verkäufer dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum einen vorab festgelegten Vermietungsstand bzw. feste Mieteinnahmen zu, erwirbt der Käufer neben der Immobilie auch noch einen Anspruch auf den Erhalt von Ausgleichszahlungen. Häufig missverstanden als nachträgliche Anpassungen des Kaufpreises der Immobilien handelt es sich bei diesen vertraglichen Vereinbarungen, die die Zahlung von finanziellen Mitteln vorsehen, jedoch um eigenständige Vermögenswerte oder konkret um Finanzinstrument i.S.d. IAS 39.

Die Aktivierung der Mietgarantie erfolgt mit ihrem beizulegenden Zeitwert (fair value) im Transaktionszeitpunkt, d.h. die Anschaffungskosten der Immobilie entsprechen dem um den fair value der Mietgarantie gekürzten Kaufpreis. Klassifiziert als Finanzinstrument available-for-sale i.S.d. IAS 39.9, führen die planmäßigen (im Zugangszeitpunkt erwarteten) Zahlungen aus der Mietgarantie zu einem Teilabgang des Finanzinstrumentes (IAS 39.17(a)). Änderungen in der Leerstandsquote hingegen sind als GuV-wirksame Anpassungen zu bilanzieren (IAS 39.AG8).

Eine getrennte Berücksichtigung der Mietgarantie als Finanzinstrument birgt jedoch die Gefahr, dass die Effekte aus der Mietgarantie doppelt erfasst werden. Um dies zu vermeiden, ist bei der Bewertung der Immobilie der Effekt aus der Mietgarantie unberücksichtigt zu lassen.  Die eigentliche Herausforderung liegt damit nicht – wie zunächst anzunehmen ist – in der bilanziellen Abbildung der Mietgarantie als Finanzinstrument nach IFRS. Sie besteht vielmehr darin, die sich hieraus stellende Bewertungaufgabe zu lösen, da Mietgarantien in der Real Estate Praxis als wertbeeinflussender Faktor für die Immobilie und nicht als eigenständiges Finanzinstrument wahrgenommen werden.   

Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen ist.

Immobilienfonds können in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusagen, auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine jährliche Anteilscheinrückgabe oder eine Rückgabe am Ende der Laufzeit vorsehen können. Auch wenn es sich in allen Fällen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, für die börsentäglich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinrückgabe nicht gem. § 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen dafür bestehen, dass bei Rückgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der Rückgabe erfolgen würde – mit dem börsentäglich ermittelten Rücknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, für die ebenfalls keine tägliche Anteilscheinrückgabe möglich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgröße zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglemäßig um einen Liquiditätsabschlag zu korrigieren ist. Eine unveränderte Übernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabhängiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit wäre.

In der jüngsten Vergangenheit sind die Fälle, in denen Anteilscheinrücknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekundärmärkten häufig mit erheblichen Abschlägen (10-15%) durchgeführt werden. Die Bedeutung dieses Themas für die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

Ermittlung des Fair Value für Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit während der Entwicklung, führte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verlässlich ermittelbar ist. Gleiches gilt übrigens bei Anwendung des At Cost Modells für die Anhangangaben.

Diese Änderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile für die Unternehmen mit sich, die an einer frühen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend höheren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden müssen, um einen verlässlichen Fair Value bestimmen zu können.Aktive Immobilienmärkte, aus denen zuverlässige Vergleichswerte für laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden könnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelmäßig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zukünftiger Zahlungsströme erfolgen müssen.

Die Unsicherheiten bei der Abschätzung des bisherigen Bautenstandes und der zukünftigen Zahlungsströme zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grundsätzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Klärung kontroverser Fragen ist ein Rückgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumgänglich.

Im hier verfügbaren Beitrag „Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“ in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielfältig und häufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung über die Bilanzierung

Verträge, die den Übergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengeschäft übliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie (asset deal) ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen Vertrag jedoch die Möglichkeit eines Nettoausgleichs eingeräumt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht als einzige Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von größerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings für den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal übertragen wird. Formal betrachtet erfüllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen Fällen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich wäre es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 führt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. Für den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar über dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine Rückstellung für belastende Verträge nach IAS 37.66 zu bilden.

Maklergebühren als Anschaffungskosten des Mietvertrages

Maklergebühren, die vom Vermieter getragen werden, können Anschaffungskosten des Mietvertrages sein und sind über die Laufzeit des Mietvertrages zu verteilen.

This IFRS real estate hot topic (Januar 2010) looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios.

Komponentenansatz – Fluch oder Segen?

Die Zerlegung einer Immobilie in ihre Bestandteile ist nicht nur eine Notwendigkeit der Bilanzierung, sondern kann auch dem Management der Immobilien dienen.

In der Bilanzierungspraxis wird der Komponentenansatz häufig missverstanden als Methode zur Ermittlung der Abschreibung und damit als notwendiges Übel zur Ermittlung der fortgeführten Anschaffungskosten. Auch wenn die korrekte Ermittlung der Abschreibungssätze vordergründig in vielen Fällen auch der einzige Zweck der Zerlegung der Immobilie in ihre Bestandteile sein mag, so sollte man sich als Bilanzierender doch immer die Frage stellen, ob die formale Anwendung der Bilanzierungsregeln alleine den Aufwand rechtfertigt. Oder lassen Sie es mich anders formulieren, sollte man nicht vielmehr überlegen, welchen wirtschaftlichen Hintergrund die Regelungen haben?

Betrachtet man den wirtschaftlichen Hintergrund des Komponentansatzes genauer, so wird man feststellen, dass dieser nicht nur den Abschreibungsplan enthält, sondern auch die Planung der Ersatzinvestitionen. Ein Unternehmen, welches die hieraus gewonnen Informationen also nur für Bilanzierungszwecke und nicht zu Steuerungszwecken – Steuerung der Ersatzinvestitionen – einsetzt, verschenkt insofern ein großes Potential.  Insbesondere Unternehmen mit umfangreichen Immobilienbeständen, wie z.B. Wohnungsbauunternehmen, oder Unternehmen mit Immobilien, die einen erhöhten Managementaufwand erfordern, wie z.B. Flughäfen, könnten aus einer mit ihrer Planung und Steuerung in Einklang stehende Anwendung des Komponentenansatzes Synergien ziehen. Diese Potentiale werden derzeit allerdings nur in wenigen Unternehmen wirklich genutzt.  

Zweifelsfragen der Anwendung des Komponentenansatzes werden adressiert in der Publikation:    A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010)

A practical guide to IFRS 8 for real estate entities

Eine Immobiliengesellschaft veröffentlicht in ihrem IFRS-Abschluss Informationen, die es den Abschlussadressaten ermöglichen soll, die Art und die finanziellen Effekte geschäftspolitischer Entscheidungen zu beurteilen. Vor diesem Hintergrund eröffnen sich Fragestellungen zur inhaltlichen Ausgestaltung der Segmentberichterstattung gemäß IFRS 8.

"A practical guide to IFRS 8 for real estate entities" (Jan 2010), which is based on the requirements of IFRS 8 applicable for financial reporting periods commencing on or after 1 January 2009, addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the publication "A practical guide to IFRS 8 for investment funds" (Jun 2009), which contains further guidance that may also be of relevance to a real estate entity.

IFRS für Investmentfonds

Praxisorientierte Kommentierung der IFRS, in deren Mittelpunkt Fragen der Abgrenzung des Konsolidierungskreises sowie praktische Fragen der Einbeziehung von Investmentfonds in den Konzernabschluss des Investors stehen.

Das IASB ist mit dem Ziel angetreten, eine weltweit einheitliche, investororientierte Informationsgenerierung zu erreichen, doch zeigt sich in der Bilanzierungspraxis sehr deutlich, dass dies nicht in einheitlichen Reporting-Anforderungen münden muss. Die Umsetzung der Bandbreite von IFRS-Anforderungen erfordert eine hohe Flexibilität und gut fundierte IFRS-Kenntnisse auf Seiten der Kapitalanlagegesellschaften.

Aber nicht nur für die Kapitalanlagegesellschaften haben sich die Rahmenbedingungen der Investmentanlage geändert, sondern auch für die Investoren. Der Wunsch nach alternativen Investmentprodukten, die einerseits im Vergleich zum Spezial-Sondervermögen eine äquivalente Rendite erbringen und andererseits die Komplexität der IFRS-Bilanzierung wesentlich reduzieren, sind gesucht. Dabei stehen Fragen der Abgrenzung des Konsolidierungskreises sowie der Bilanzierung strukturierter Fondsprodukte im Vordergrund.

“IFRS für Investmentfonds“ richtet sich vor allem an Kapitalanlagegesellschaften und Investoren in Investmentfonds. Band A der Kommentierung fokkussiert dabei auf die Implikationen der IFRS auf die Bilanzierung von Investmentfonds im IFRS-Konzernabschluss des Investors und beantwortet Fragestellungen, die von den Grundprinzipien der Rechnungslegung nach IFRS über die Grundlagen der Konzernabschlusserstellung und der Pflicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses bis hin zu den Fragen der Einbeziehung von Investmentfonds in den IFRS-Konzernabschluss reichen.

Die Darstellung berücksichtigt alle bis zum 30. Juni 2006 veröffentlichten Standards und Interpretationen.

Weitere Informationen finden Sie hier

A practical guide to IFRS 7 for Investment Funds

IFRS 7 regelt die Angabepflichten für Finanzinstrumente im Anhang und stellt damit Investmentfonds, Private Equity Fonds und Immobilienfonds vor neue Herausforderungen. Das Ausmaß der Angabepflichten bestimmt sich dabei nach dem Umfang in dem ein Fonds in Finanzinstrumente investiert ist.

Seeing risk „through the eyes of management“ is a welcome opportunity to bring financial reporting more closely in line with the way funds are managed; it also allows management to disclose internal measures not previously recognised under IFRS. IFRS 7 enhances the fund’s ability to demonstrate the strengths of its control environment, but it could also expose any flaws in the risk assumptions underlying key accounting judgements and estimates.

A practical guide to IFRS 7 (April 2010)

Bilanzierung von Investment Property im Bau einheitlich geregelt

Das IASB hat den Anwendungsausschluss für im Bau befindliche Immobilien neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2009 entscheidet die spätere Nutzung alleine über die Bilanzierung der Immobilien im Bau.

Immobilien im Bau wurden bislang, unabhängig von der späteren Nutzung, bis zu ihrer Fertigstellung zu Anschaffungskosten nach den Regelungen des IAS 16 bilanziert. Ausgenommen hiervon waren lediglich Immobilien im Bau, die als Vorräte im Sinne des IAS 2 oder als Fertigungsaufträge im Sinne des IAS 11 bilanziert wurden. Ursächlich hierfür waren Bedenken des IASB hinsichtlich einer verlässlichen Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte (fair value) einer im Bau befindlichen Immobilie, insb. aufgrund der häufig bestehenden Unsicherheiten im Hinblick auf die noch anfallenden Kosten bis zur Fertigstellung sowie der nach Fertigstellung erzielbaren Mieterträge.

Inzwischen geht das IASB positiv davon aus, dass ausreichend Erfahrung in der Anwendung des fair value als Bewertungsmaßstab für Immobilien vorhanden ist und insofern auch eine verlässliche Bewertung von Immobilien im Bau unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein sollte (IAS 40.B15-17). Folglich sollte auch alleine die Entscheidung über die spätere Nutzung der Immobilien ausschlaggebend für die Bilanzierung der im Bau befindlichen Immobilie sein.

Den Anwendungsausschluss für im Bau befindliche Immobilien, welche nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition, d.h. zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden sollen (sog. investment property), hat das IASB mit der Änderung aus dem Mai 2008 an die Bilanzierung der bisher schon als investment property genutzten Immobilien angepasst. Im Gegensatz zu den investment property im Bau wurden die Immobilien, welche nach bereits erfolgter Nutzung als investment property zu einem späteren Zeitpunkt weiterentwickelt werden, immer schon nach IAS 40 bilanziert. Damit stellt der Ausschluss von im Bau befindlichen investment property eine wirtschaftlich und sachlogisch nicht begründbare Inkonsistenz dar.

Eine Immobilie im Bau, die nach Fertigstellung als investment property genutzt werden soll, ist zwar ab dem 1. Januar 2009 verpflichtend nach IAS 40 zu bilanzieren und zu bewerten, eine Verpflichtung zur Bewertung zum fair value besteht jedoch lediglich bei Wahl des Fair Value-Modells. Für nicht zum fair value bewertete investment property besteht jedoch unverändert die Pflicht zur Angabe des fair value im Anhang (IAS 40.79(e)).