Real Estate Blog

Der RE-Blog feiert Geburtstag

Mitte Februar 2011 sind wir mit unserem RE-Blog "Live" gegangen. Wir feiern dieser Tage also unseren ersten Geburtstag.

Vor einem Jahr sind wir angetreten, für Sie immer aktuell unterwegs zu sein und Ihnen interessante Themen vorzustellen. Inzwischen finden Sie auf unserem Blog mehr als 70 Beiträge zu Themen rund um die Immobilie.

Wir hoffen, dass wir auch in Zukunft ein regelmäßiger Begleiter für Sie sein werden.

Anita Dietrich    Bernd Kirsch    Dr. Christian Huschke    Dr. Daniel Ranker    Carolin Stoek

Real Estate Insights – Februar 2012

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

In der neusten Ausgabe werden folgende Themen behandelt:

  • Solvency II verändert Produkte und Berichtsprozesse in der Immobilienbranche
  • Der European cities hotel forecast 2011 & 2012 von PwC untersucht 17 Hotelmärkte in Europa
  • AIFMD – Die Einführung eines Investmentdreiecks führt zu mehr Kontrolle und Haftung
  • Änderung der Anti-Treaty-Shopping-Regelung des § 50d Abs. 3 des EStG
  • Neuste Entwicklungen in der Verrechung von Betriebsverlusten mit Liegenschaftsgewinnen in der Schweiz
  • Mythos österreichisches Mietrecht – Was steckt wirklich dahinter?
  • Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft messbar machen
  • Neuerungen bei der Qualifikation von Private-Equity-Investitionen
  • Umsatzrealisierung – Der zweite Versuch einer Neuregelung

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights 

 

EFRAG steht einer Übernahme der Konsolidierungsstandards positiv gegenüber

Die EFRAG steht einem Endorsement der im Mai 2011 veröffentlichten Standards IFRS 10, 11, 12 und IAS 27, 28 grundsätzlich positiv gegenüber. Bedenken äußerte die EFRAG jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Erstanwendung.

Nachdem das IASB den Argumenten der EFRAG hinsichtlich einer Verschiebung der Erstanwendung der Konsolidierungsstandards nicht gefolgt ist (wir berichteten hierüber) und weiterhin von einer Erstanwendung der Standards für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen ausgeht, geht nun die EFRAG in die Offensive.

Die EFRAG hat am 9. Februar seine ersten Einschätzungen zum Endorsement von IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 und IAS 28 veröffentlicht. Die EFRAG lädt nun die interessierte Öffentlichkeit dazu ein, die jeweiligen Entwurfsentscheidungen und Effect Studies zum sog. Pack of Five zu kommentieren. Insgesamt geht das EFRAG in seiner ersten Einschätzung davon aus, dass alle Stanadards die fachlichen Anforderungen erfüllen, um von der EU in europäisches Recht übernommen zu werden, schlägt jedoch abweichend eine Erstanwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen vor. Die vollständigen Unterlagen finden Sie auf der EFRAG Homepage: Link

Das Ende der Percentage-of-completion Methode?

FASB und IASB arbeiten derzeit gemeinschaftlich an einem einheitlichen Standard zur Umsatzrealisierung. Der im November 2011 veröffentlichte Re-Exposure Draft vereinigt die Regelungen des IAS 18 und IAS 11 sowie der dazugehörigen Interpretationen in einem einzigen Standard.

Was bedeutet das aber nun für die Bauindustrie? Werden zukünftig Immobilienentwickler nicht mehr in der Lage sein, Umsatzerlöse über die Bauzeit zu vereinnahmen?

Die bisher in IAS 11 kodifizierte Percentage-of-completion Methode ist im neuen Konzept zur Umsatzrealisierung  des ED 2011/6 nicht mehr explizit erwähnt. Eine Umsatzrealisierung im neuen Konzept ist lediglich dann möglich, wenn alle fünf Schritte zur Umsatzrealisierung durchlaufen sind. Diese sind:

  1. Die Identifizierung des Vertrages (identify the contract with a customer);
  2. Die Identifizierung der einzelnen Leistungsverpflichtungen (identify the separate performance obligation in the contract);
  3. Die Bestimmung des Transaktionspreises (determine the transaction price);
  4. Die Allokation des Transaktionspreises  auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen (allocate the transaction price to the separate performance obligation in the contract);
  5. Die Realisierung des Umsatzes erfolgt erst bei Erfüllung der einzelnen Leistungsverpflichtung (recognise revenue when the entity satisfies a performance obligation).

Zentral für die Frage, ob eine Umsatzrealisierung für eine Bauleistung erfolgen kann bzw. muss, ist hiernach die Bestimmung des Zeitpunktes der Erfüllung der Leistungsverpflichtung. Eine Erfüllung der Leistungsverpflichtung liegt immer dann vor, wenn der Kunde die "Kontrolle" über die gelieferte Ware oder die erbrachte Dienstleistung erlangt (ED 2011/6, Rz. 31).

Kontrolle in diesem Zusammenhang ist definiert als … "ability to direct the use of and obtain all of the remaining benefits from the asset" (ED 2011/6, Rz. 32). Damit sind sowohl die Möglichkeit der Nutzenziehung als auch die Fähigkeit die Verwendung zu bestimmen für das Vorliegen der Kontrolle entscheidend. Nun lässt sich dieser Zeitpunkt in der Bauindustrie aber nicht immer leicht ermitteln. Letztlich verbirgt sich hierhinter auch die Frage, was wird eigentlich tatsächlich geschuldet – die Erbringung einer Dienstleistung oder das fertige Bauwerk. Wobei hier weniger die juristische Definition sondern die wirtschaftliche Substanz der Transaktion maßgeblich ist.

Der ED 2011/6 unterscheidet in eine Leistungsverpflichtung, die entweder zu einem zeitraumbezogenen Kontrollübergang oder, wenn kein Indikator hierfür vorliegt, verpflichtend zu einem zeitpunktbezogen Kontrollübergang führt (ED 2011/6, Rz. 34). Ein zeitraumbezogener Kontrollübergang liegt vor, wenn z.B. die zu entwickelnde Immobilie während der Leistungserbringung vom Kunden kontrolliert wird, d.h. dieser bereits rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie im Bau ist. In diesem Fall schuldet der Leistungserbringer wirtschaftlich betrachtet lediglich die Erbringung einer Dienstleistung und nicht den Vermögenswert selbst (z.B. Errichtung einer Wohnimmobilie auf dem Grund und Bodes des Kunden).

Ein zeitraumbezogener Kontrollübergang kann jedoch auch in Fällen vorliegen, in denen der Übergang von der geschuldeten Dienstleistung zur geschuldeten Werkleistung fließend ist. ED 2011/6, Rz. 35 definiert hierzu weitere Indikatoren. Ist eine Immobilie nur in der aktuell angedachten Form nutzbar (keine alternative Nutzungsmöglichkeit) und dem Kunden fließen die Vorteile aus der Leistungserbringung zu oder der Kunde hat die Pflicht, eine Zahlung entsprechend des Leistungsfortschritts zu erbringen, dann kann ebenfalls ein zeitraumbezogener Kontrollübergang vorliegen. Die Verneinung einer alternativen Nutzungsmöglichkeit ist an harte Faktoren gebunden, die es tatsächlich unmöglich machen, einen Vermögenswert an einen anderen Kunden zu übertragen (z.B. Auflassungsvormerkung). Allein finanzielle Barrieren (z.B. Strafzahlungen) sind an dieser Stelle nicht ausreichend (ED 2011/6 Rz. 36).

Die Verneinung einer alternativen Nutzungsmöglichkeit alleine reicht aber noch nicht aus, um eine Umsatzrealisierung über die Zeit zu erreichen. Es muss vielmehr auch noch mindestens ein weiterer Indikator des ED 2011/6, Rz. 35(b) erfüllt sein. Am häufigsten in der Bauindustrie anzutreffen sind dabei die folgenden Indikatoren (nicht kumulativ):

  • Sollte die Leistungsverpflichtung auf ein anderes Unternehmen übertragen werden, müssen die bisher erbrachten Leistungen durch das neue Unternehmen nicht noch einmal erbracht werden (z.B. eine einmal gegossene Bodenplatte würde bei Übertragung des Auftrags nicht noch einmal gegossen werden müssen).
  • Das Bauunternehmen hat bei Erreichen eines bestimmten Baufortschrittes das Recht auf Zahlung. Welche Anforderungen, z.B. eine erfolgte Teilabnahme, erfüllt sein müssen, damit eine Zahlungspflicht beim Kunden entsteht, hängt von den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen ab.  

Damit ist aber auch klar, eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung ist weiterhin möglich, die Percentage-of-Completion-Methode nicht gänzlich abgeschafft, aber die Indikatoren, wann eine Umsatzrealisierung über die Zeit stattfinden kann, haben sich verändert und erfordern ein erhebliches Mehr an Ermessensentscheidungen. Business as usual ist es also nicht. Da der Standard voraussichtlich auch retrospektiv anzuwenden sein wird, d.h. kein sog. grandfathering für bestehende Fertigungsaufträge eintreten wird, sollten die Unternehmen der Bauindustrie heute schon ihre Hausaufgaben machen, um bei lang laufenden Aufträgen (die voraussichtlich über den Erstanwendungstermin bzw. die vorangegangene Vergleichsperiode hinausgehen) nicht ggf. im Umstellungszeitpunkt auf die neuen Bilanzierungsregelungen überrascht zu werden.

Allgemein mit dem Thema Revenue Recognition setzt sich der folgende Beitrag auseinander: Revenue Recognition – Are we yet there!

Keine Verschnaufpause in Sachen IFRS 10

Die Entscheidung ist gefallen. Der IASB hat dem Ansinnen der EFRAG nach Verschiebung der Erstanwendung des IFRS 10, 11 und 12 sowie IAS 27 und 28 eine Absage erteilt.

In seinem Board Meeting vom 26. Januar 2012 hat sich der IASB mit der Frage beschäftigt, ob es beim Erstanwendungszeitpunkt 1. Januar 2013 für die fünf Standards zum Konsolidierungskreis bleiben soll. Die EFRAG hatte in ihrem im Dezember an das IASB gerichteten Brief dafür plädiert, die verpflichtende Erstanwendung zu verschieben. Wir berichteten hierüber.

Der IASB hat sich einstimmig gegen eine Verschiebung der Erstanwendung ausgesprochen und begründete dies damit, dass viele Unternehmen bereits aktiv mit der Umsetzung begonnen haben. Darüber hinaus hat der IASB auch noch einmal bekräftigt, dass die neuen Standards auch eine Reaktion auf die Finanzmarktkrise darstellen und die Forderungen von G20 und dem Financial Stability Board umsetzen.

Die Nachricht über die Beibehaltung der verpflichtenden Erstanwendung wird wohl sehr unterschiedlich aufgenommen werden. Unterstützung kommt sicherlich von denjenigen, die bereits damit begonnen haben, ihren Bestand an Konzernunternehmen und Unternehmen mit denen diese ansonsten in besonderen Beziehungen stehen, zu analysieren. Weniger begeistert dürften hingegen diejenigen sein, die bislang auf eine Verschiebung der Erstanwendung gehofft haben. Für diese letzte Gruppe wird die Zeit langsam knapp, denn bisher hat die EFRAG nicht erkennen lassen, dass diese an einen Alleingang denkt und das Endorsement in der EU verschiebt.

Kompakt in 15 Minuten auf den Punkt gebracht

Seit längerem berichten wir über die anstehenden Änderungen rund um die Bilanzierung nach IFRS und wie diese die Immobilienbranche beeinflussen wird. Die wesentlichsten Punkte haben wir für Sie nun auch als webcast nach dem Motto "In der Kürze liegt die Würze" zusammengefasst.

Lauschen Sie den Ausführungen der PwC-Kollegen aus der Global Real Estate Industry Accounting Group zu den folgenden Themen:

  • Einfluss der IFRS-Entwicklungen auf den Real Estate Markt (Kees Hage, PwC Luxembourg)
  • Auswirkungen des IFRS 10 auf die Real Estate Industrie (Kenneth Iek, PwC Luxembourg)
  • IFRS 13 und die Fair value-Bewertung (Dr. Daniel Ranker, PwC Deutschland)
  • Die Zukunft der Leasing-Bilanzierung (Tom Wilkin, PwC USA)
  • Wie geht es mit den IFRS weiter (Tasos Nolas, PwC Zypern)

Webcast-Link

Studie: Unlisted real estate funds – lessons learned from the crisis

PwC hat im Auftrag der Association of Real Estate Funs (AREF) eine Studie erstellt, die sich mit dem Verhalten von Immobilienfonds in der Krise beschäftigt. Die Studie fokussiert auf die Mitglieder des AREF und bezieht die Entwicklungen der letzten fünf Jahre mit ein.

Die Themen mit denen sich der Report beschäftig reichen von der Frage, welche Faktoren auf das Verhalten der Fonds Einfluss nahmen, bis hin zur Frage, wie sich die Kommunikation zwischen Investoren und Investment Managern verändert hat. Ebenfalls diskutiert werden die Bewertung, die Kreditrisiken sowie das Spannungsfeld zwischen Liquidität, Volatitilität, Performance und Risiko.

Haben wir Sie neugierig gemacht?

Link zum AREF-Report: unlisted funds – lessons learned  (Stand: Januar 2012)

Veröffentlichung: Analyse der Konsolidierungspflicht ausgewählter Investmentstrukturen nach IFRS 10

Die Regelungen des IFRS 10 sind komplex und die Beantwortung der Frage, ob eine bestimmte Investmentstruktur zu konsolidieren sein wird oder nicht, erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit dem Einzelfall.

In der aktuelle Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 1 – Januar 2012, S. 23 – 27, gehen die Autoren Anita Dietrich, Joachim Krakuhn, Lukas Sierleja auf verschiedene Investmentstrukturen ein und analysieren einzelne Indikatoren, die bei der Beurteilung der Konsolidierungspflicht zu berücksichtigen sein könnten. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

 

Das könnte Sie auch interessieren:

In Heft 8 / 2015 der WPg (S. 357 ff.) ist ein Artikel erschienen, der sich mit den „Gläubigerrechten im control-Konzept nach IFRS 10“ auseinander setzt. Die fachlichen Regelungen werden beispielhaft an einer Schiffsobjektgesellschaft erläutert. Leider können wir aus urheberrechtlichen Gründen ihnen den sehr interessanten Artikel an dieser Stelle nicht zur Verfügung stellen.

Ein neues Jahr beginnt – Was erwartet uns?

Das IASB hat für das Jahr 2012 einige Projekte auf seiner Agenda, die auch für den Real Estate-Bereich von Bedeutung sind.

Im ersten Quartal wird uns insbesondere der Exposure Draft zur Umsatzrealisierung beschäftigen, da die Kommentierungsfrist am 13. März 2012 endet. Danach wird für das zweite Quartal der Re-Exposure Draft zum heiß diskutierten Thema Leasing erwartet.

Die Kommentierungsfrist für den Exposure Draft zu Investment Entities endete am 5. Januar 2012. Hier bleibt abzuwarten, wie sich die Definition einer Investment Entity entwickeln wird und inwieweit die Real Estate Branche in den Anwendungsbereich dieser Ausnahmevorschrift zur Konsolidierung fallen wird. Das IASB plant im ersten Quartal dazu Round Table-Veranstaltungen.

Daneben werden im Bereich der Neuregelungen zu Finanzinstrumenten ein Review Draft zum grundsätzlichen Vorgehen beim Hedge Accounting im ersten Quartal und ein Exposure Draft zu Makro-Hedge Accounting im dritten Quartal erwartet. Für das Teilprojekt Impairment wird im zweiten Quartal mit einem Re-Exposure Draft gerechnet, der nach eingehenden Diskussionen ein neues Impairment-Konzept enthalten wird. Das IASB hält auch weiterhin an seinem Plan fest, dass das Projekt zur Überarbeitung der Bilanzierung von Finanzinstrumenten in 2012 abgeschlossen werden soll. Wir bleiben gespannt!

Hinsichtlich des im letzten Jahr verabschiedeten sog. Pack of Five und insbesondere für den IFRS 10 heißt es in diesem Jahr sich fit zu machen. Auch wenn es im EFRAG, wie bereits im Dezember berichtet, Überlegungen gibt, den Erstanwendungszeitpunkt des IFRS 10 zu verschieben, so bleibt nicht viel Zeit, um die komplexen Regelungen umzusetzen.

Für das zweite Quartal plant das IASB weiterhin einen sog. post implementation review des IFRS 3. Darüber hat das IASB bereits im letzten Jahr seine Agenda Consultation gestartet, mit deren Hilfe Themen identifiziert werden, die das IASB als Nächstes – ab dem zweiten Halbjahr - überarbeiten wird. Die Neuerungen werden daher, auch nach Abschluss der derzeitigen Projekte, kein Ende nehmen. Einen weiteren Überblick über die Neuerungen finden Sie in folgendem Blogeintrag: More and more delays

Wir freuen uns schon jetzt darauf, Sie im neuen Jahr wieder über die aktuellen Entwicklungen auf dem Laufenden zu halten.

Anita Dietrich                Carolin Stoek

IASB Round-table Meetings zum ED Investment Entities

Der IASB hat angekündigt, dass er im Februar und März 2012 sogenannte Round-Table Meetings abhalten möchte, die es interessierten Bilanzierern und Bilanzlesern ermöglichen, sich aktiv in die Diskussion zu den neuen Regelungen zur Bilanzierung von Beteiligungen an kontrollierten Unternehmen durch Investmentgesellschaften einzubringen. Die Meetings finden in Toronto, London, Norwalk und Kuala Lumpur statt.

Voraussetzung für die aktive Teilnahme an einer der Round-Table-Diskussionen  ist jedoch, dass ein Comment Letter zum ED Investment Entity bis zum Ablauf der Kommentierungsfrist eingereicht wurde. Wir berichteten hierüber. Für Immobilienfonds kann die Frage, ob man sich innerhalb oder außerhalb des Anwendungsbereiches des ED Investment Entity befindet eine wesentliche Änderung der Bilanzierung bedeuten:

  • Ausweis der Beteiligung an der Immobilienobjektgesellschaft als Finanzinstrument nach IAS 39 bzw. IFRS 9 versus
  • Ausweis der Immobilie als Anlageimmobilie nach IAS 40.

Mehr Informationen zu den Round-Tabel-Meetings erhalten Sie auf der Webseite des IASB: click here

 

 

 

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