Real Estate Blog

Leasing – IASB passt den Zeitplan an

Das IASB hat erwartungsgemäß seinen Zeitplan zur Finalisierung des ED Leases geändert und damit der Tatsache Rechnung getragen, dass noch nicht in allen Punkten Einigkeit darüber besteht, wie Leasingverhältnisse in einem IFRS-Abschluss sachgerecht abgebildet werden.

Der aktualisierte Zeitplan des IASB (Stand 30. Juni 2011) sieht vor, dass ein Re-Exposure Draft oder zumindest ein sogenannter Review Draft im dritten Quartal 2011 veröffentlicht wird. Aufgrund der Vielzahl der noch zu klärenden Fragen bzw. zur Gewährung von ausreichend Zeit zur Beratung über den noch zu veröffentlichenden Entwurf, wurde der voraussichtliche Veröffentlichungszeitpunkt des finalen Standards auf das erste Halbjahr 2012 verschoben.

Um interessierten Parteien einen besseren Überblick über den Stand der Beratungen zu gewähren, hat das IASB eine Staff Summary veröffentlicht, die die  bisher getroffenen vorläufigen Agendaentscheidungen des IASB in den veröffentlichten ED integriert (IASB Proposal). Es handelt sich hierbei nicht um einen offiziellen Staff draft oder eine offizielle IASB Verlautbarung mit Bindungswirkung, sondern lediglich um ein Dokument zur Beschreibung des Status quo mit zusätzlichen Ergänzungen und Erläuterungen zu den Auswirkungen der vorläufigen Agendaentscheidungen.

Bei all den Änderungen, die wir über die letzten Monate gesehen haben, sicherlich eine gute Möglichkeit, auch mal die eigenen Gedanken zu konsolidieren.

Leasing – Bilanzierung beim Leasing-Geber weiterhin unklar

Ein Ende der Beratungen zum einheitlichen Leasing-Modell ist noch immer nicht in Sicht – so zumindest ein erstes Fazit zum IASB Meeting im Juni.

Während der IASB vorläufige Entscheidungen zur Bilanzierung von Unter-Leasing-Verhältnissen getroffen hat und sich zu einer vorläufigen Entscheidung hinsichtlich der Bilanzierung von kurzfristigen Leasing-Verhältnissen durchgerungen hat, ist die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber nach wie vor offen.

Der vom IASB diskutierte einheitliche Ansatz zur Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber sieht vor, dass der Leasing-Geber zu Beginn des Leasing-Vertrages eine Leasing-Forderung sowie den Residualbetrag des Leasing-Gegenstandes bilanziert. Bisher wird vom Leasing-Geber der Leasing-Gegenstand vollständig bilanziert und die Leasing-Zahlungen über die Laufzeit des Leasing-Vertrages verteilt vereinnahmt. Inwieweit sich aus der Bilanzierung der Leasing-Forderung zu Beginn des Leasing-Vertrages auch eine Gewinnrealisierung ergeben sollte, wird in einem späteren IASB-Meeting weiter erörtert werden.

Ebenfalls noch zu diskutieren ist der Anwendungsbereich einer solchen "einheitlichen" Bilanzierung. In diesem Zusammenhang ist die Frage zu klären, ob es ggf. verschiedene Leasing-Modelle geben sollte, z.B. für die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen die sich lediglich auf Teile eines Vermögenswertes beziehen bzw. auf Vermögenswerte insgesamt.

Nicht diskutiert wurde die bisher angedachte Ausnahme für Anlageimmobilien, die zum Fair value bewertet werden. Insbesondere für die Immobilienbranche ist diese Ausnahmeregelung von wesentlicher Bedeutung. Die Bilanz einer Immobiliengesellschaft, deren Geschäftstätigkeit darin besteht Immobilien zu Anlagezwecken zu halten und zu vermieten, sollte, um entscheidungsrelevante Informationen zu liefern, die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien unmittelbar und vollständig zeigen.

Der Frage, inwieweit sich aufgrund der noch zu treffenden Entscheidungen hinsichtlich der Leasing-Geber-Bilanzierung das Erfordernis eines Re-Exposure Drafts ergibt, geht das folgende Straight Away-Papier ein: IASB/FASB leasing redeliberations – June 2011 (pdf 92kb) .

Das IASB hat hinsichtlich der Unter-Leasing-Verträge (subleases) eine vorläufige Entscheidung getroffen. Hiernach bilanziert der Leasing-Geber den Haupt-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Nehmer und den Unter-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Geber. Besonderheiten für die Bilanzierung der Leasingverhältnisse ergeben sich insofern nicht, wobei für den Leasing-Geber das Nutzungsrecht am Leasing-Gegenstand (right-of-use asset) und nicht der dahinterstehende Vermögenswert die Beurteilungsgrundlage für die Bilanzierung des Unter-Leasing-Vertrages bildet. Eine Zusammenfassung des Haupt- und des Unter-Leasing-Verhältnisses ist nicht sachgerecht.

Nicht einstimmig wurde die vorläufigen Entscheidung zur Bilanzierung von kurzfristigen Leasingverhältnissen (d.h. Leasing-Verträgen mit einer maximalen Laufzeit von 12 Monaten) getroffen. Für kurzfristige Leasing-Verhältnisse wird die Bilanzierung der Leasing-Zahlungen verteilt über die Laufzeit des Leasing-Vertrages als zulässig erachtet, d.h. in diesem Fall ist nicht zu Beginn des Leasing-Vertrages ein Nutzungsrecht und eine korrespondierende Verbindlichkeit für die Mindestleasing-Zahlungen zu erfassen (Wahlrecht).   

Neue Ausgabe der RE Insights veröffentlicht

Die neue Ausgabe der Real Estate Insights umfasst wieder ein breites Spektrum an nützlichen Impulsen und Anregungen für die unternehmerische Praxis.

Die „Real Estate Insights“ ist ein alle vier Monate erscheindender deutschsprachiger Newsletter, der einen aktuellen, informativen Querschnitt aus Immobilienthemen für Deutschland, Österreich und Schweiz bietet.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Juni 2011 über:

  • Die Zukunft des Einheitswerts – Diskussion um die Grundsteuerreform
  • Integrierte Planungsrechnung in Immobilienunternehmen
  • Vermeidung von Grunderwerbsteuer: Österreichischer Verwaltungsgerichtshof bestätigt Treuhandmodell als missbräuchlich
  • Herausforderungen bezüglich der Datenbeschaffung und -verarbeitung im Real-Estate-Portfolio und Asset-Management
  • Urteil des Bundesfinanzhofs zu britischen Immobilien – Auswirkung auf die Praxis
  • Die Strukturierung von Investitionen in erneuerbare Energien
  • Radikalkur der Leasingbilanzierung mit ungeahnter Tragweite für den Immobilienmarkt

Der vollständige Newsletter steht für Sie zum Download bereit.

Möchten Sie den elektronischen Newsletter abonnieren oder sind Sie an älteren Ausgaben interessiert, dann folgen Sie diesem Link: Real Estate Insights.

Leasing – Man kommt sich vor wie in der Achterbahn!

Ziel des IASB ist es nach wie vor, die Leasingbilanzierung so zu reformieren, dass die bilanzielle Abbildung der Leasingtransaktionen auch deren wirtschaftliche Substanz wiederspiegelt, wobei auch die praktische Umsetzbarkeit der Regelungen sichergestellt sein soll. Den Bilanzierenden wird es aber zunehmend schwerer gemacht, daran zu glauben, dass dieses Ziel auch tatsächlich erreicht wird.

In seinem Mai-Meeting hat der IASB erneut eine seiner vorläufigen Entscheidungen revidiert und eine weitere schon vorläufig getroffene Entscheidung in eine Richtung diskutiert, die dazu führen könnte, dass letztlich auch für diese Entscheidung wieder der Status quo des Exposure Drafts (ED) gelten wird.

Von der vorläufigen Entscheidung zwei Leasing-Kategorien – "Finance Leases" und "other Leases" – für die Ergebnisrealisierung zuzulassen, ist der IASB in seinem Mai-Meeting wieder abgerückt. Die Möglichkeit zur linearen Erfassung des Leasing-Ergebnisses von "other Leases" wurde mit der Begründung abgelehnt, dass jede Leasingvereinbarung auch ein Finanzierungselement enthalten würde. Darüber hinaus sprachen auch weitere konzeptionelle Gründe gegen die lineare Ergebniserfassung. Nun da man wieder im Status Quo des ED angekommen ist, stellen sich neue "alte" Fragen zu den vereinfachten Übergangsregelungen insbesondere in Bezug auf das sog. front-loading von Aufwendungen.

Hinsichtlich der vorläufigen Entscheidung zu den kurzfristigen Leasingtransaktionen (Laufzeit bis max. 12 Monate) droht ebenfalls ein Rückzieher. Das Meeting im Mai hat deutlich gemacht, dass eine Mehrheit der Mitglieder des IASB die zuvor getroffene vorläufige Entscheidung hinsichtlich Zulassung einer vereinfachten Bilanzierung kurzfristiger Leasingtransaktionen nicht mittragen möchten. Die vorgeschlagene off-balance sheet Abbildung bei linearer Erfassung der Leasingzahlungen analog der bisherigen Bilanzierung von operating Leasingverhältnissen – gedacht als Vereinfachung im Sinne des Kosten-Nutzen-Prinzips – wird insofern in einem der nächsten Meetings erneut diskutiert.

In welche Richtung die Bilanzierung beim Leasinggeber gehen wird, ist derzeit ebenfalls unklar. Zum Einen sucht der IASB weiterhin nach Möglichkeiten zur Umsetzung des einheitlichen Abgangsmodells (derecognition model) und zum Anderen spricht sich die Mehrheit des FASB für die prinzipielle Beibehaltung der bisherigen Leasinggeber-Bilanzierung aus, wobei Anpassungen für ausgewählte Themen wie z.B. die Behandlung variabler Leasingzahlungen gemacht werden sollen. Vor dem Hintergrund derartig konträrer Grundhaltungen wird es spannend zu beobachten sein, wie man mit dem Ziel der Konvergenz weiter umgeht.

Die Einhaltung des Zeitplans – Veröffentlichung des endgültigen Standards Ende 2011 – hängt ebenfalls davon ab, wie die Entscheidung hinsichtlich der zukünftigen Leasinggeber-Bilanzierung letztlich ausfallen wird. Während eine lediglich leichte Modifizierung der bisherigen Leasinggeber-Bilanzierung noch im angedachten Zeitplan möglich sein sollte, ist bei Umsetzung des einheitlichen Abgangsmodells zu befürchten, dass der Zeitplan nicht mehr eingehalten werden kann.

Das Vertrauen derjenigen, die den derzeitigen Schlingerkurs hinsichtlich der zukünftigen Leasing-Bilanzierung verfolgen, wird auf eine harte Probe gestellt. Eine stringente und konsequente Entwicklung der neuen Standardregelungen wäre sicherlich auch einer späteren Akzeptanz der Leasingbilanzierung sowohl bei IFRS-Bilanzierern als auch bei Bilanzlesern zuträglicher.

Auch zu diesem Thema gibt es wieder eine kurze Zusammenfassung: IASB/FASB leasing redeliberations – May 2011 (pdf 106kb)

Der neue Fair Value Measurement Standard ist veröffentlicht – Was ändert sich für die Real Estate Industry?

Das IASB hat mit IFRS 13 einen neuen Standard zur Fair Value Bewertung veröffentlicht. Der neue Standard definiert den Fair Value erstmals übergreifend und schafft so ein einheitliches Framework zur Fair Value Bewertung. Gleichzeitig werden neue Anforderungen an die erläuternden Angaben im Anhang geschaffen, insbesondere wenn die Bewertung nicht auf am Markt beobachtbaren Daten beruht. Mit dem neuen Standard einher geht eine deutliche Angleichung der Regelungen zur Fair Value Ermittlung zwischen den großen internationalen Rechnungslegungsnormen IFRS und US-GAAP.
IFRS 13 hat allein mehr als 100 Seiten Text, zählt man noch die Erläuterungen dazu, so kommt man schnell auf mehrere hundert Seiten. Dabei trifft nur ein Teil des Standards die Immobilienbewertung direkt, andere Teile befassen sich mit Fragen der Bewertung von Verbindlichkeiten oder anderen Finanzinstrumenten. In jedem Falle umfassend gilt die neue Fair Value Definition, die sich in IFRS 13.9 findet und die – nach einem Endorsement – ab 2013 gelten soll: IFRS 13 "defines fair value as the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date".
Neben dieser neuen Definition des Fair Value wird man sich auch daran gewöhnen müssen, dass alle Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) – sofern im Einzelfall geeignet – einzeln oder auch anteilig Anwendung finden können. Statt einer an Bewertungsverfahren ausgerichteten Hierarchie definiert der neue Fair Value Measurement Standard eine Hierarchie, die an der Beobachtbarkeit der Bewertungsinformationen am Markt ausgerichtet ist. Vom Standard wird grundsätzlich eingefordert, dass so weit wie möglich am Markt beobachtbare Informationen Verwendung finden müssen. Nach einer ersten Analyse ist nicht auszuschließen, dass viele Anwender ihre Immobilienportfolios derzeit in der dritten Stufe der Hierarchie bewerten, sofern nicht am Markt beobachtbare Daten in der Bewertung Verwendung finden. In diesem Fall muss von einer ganz erheblichen Ausweitung der Anhangangaben ausgegangen werden. Hierauf werde ich in einem der nächsten Beiträge näher eingehen.
Der Standard verwendet außerdem neue Begriffe und postuliert neue Bewertungsannahmen bzw. beschreibt den Kontext der Bewertung, deren Wirkung sich erst durch eine tiefere Analyse klären werden, bspw. ob sich die Anwendung des highest and best use oder des most advantegeous market auf die Bewertung auswirkt oder wie die Beurteilung des Fair Value im Zusammenspiel mehrerer Assets in der Praxis zu verstehen ist.
Ob (und wenn ja, welche) über den Einzelfall hinausgehenden Neuerungen für die Bewertungspraxis aus dem neuen Fair Value Measurement Standard resultieren, werde ich in diesem Block in den nächsten Wochen diskutieren.

Fünf auf einen Streich – IASB veröffentlicht Konsolidierungsstandards

Eine Flut von Standards hat sich am 12. Mai 2011 über die IFRS-Bilanzierenden ergossen. Neben dem IFRS 13, der die neue Fair value Measurement Guidance enthält, veröffentlichte das IASB ein Bündel von weiteren fünf Standards, die sich mit Fragen der Reporting Entity beschäftigen.

Mit Veröffentlichung der Standards IFRS 10 („Consolidated financial statements“), IFRS 11 („Joint arrangements“), IFRS 12 („Disclosures of interest in other entities“) sowie der neu gestalteten IAS 27 („Separate financial statements“) und IAS 28 („Investments in associates“) geht ein weiteres zentrales Projekt des IASB (fast) zu Ende (ausstehend noch das Projekt zum Anwendungsausschluss für Investmentfonds). Für die Bilanzierenden fängt damit die Arbeit aber erst an. Der recht kurze Zeitraum bis zur erstmaligen Anwendung (spätestens für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen) will wohl genutzt sein, denn auch wenn das IASB grundsätzlich nicht erwartet, dass es signifikante Änderungen im Konsolidierungskreis geben sollte, sind die Regelungen doch nicht mehr mit denen des IAS 27 und SIC-12 identisch.

Die Bilanzierenden sehen sich dabei der Problematik gegenüber, die neue Kontrolldefinition, die die Einflussmöglichkeit („power“) und die Variabilität des Nutzenzuflusses („exposure to variable returns“) nicht mehr individuell betrachtet, sondern vielmehr als interdependente Kriterien („ability to use its power over the investee to affect the amount of the investor’s returns“), auf die Fälle der Bilanzierungspraxis anzuwenden. Das IASB hat hierzu den Standard um Anwendungsleitlinien ergänzt, die jedoch keine klaren Grenzlinien vorgeben. Es wird vielmehr immer wieder auf das Gesamtbild der Verhältnisse abgestellt.

Es bleibt zu hoffen, dass die vermeintliche Komplexitätserhöhung zu einem insgesamt besseren Ergebnis führt, denn eine prinzipienbasierte Kontrolldefinition birgt zwar die Gefahr von nicht einheitlicher Anwendung in der Praxis, eröffnet andererseits aber auch die Chance nicht alltägliche Strukturen der wirtschaftlichen Substanz entsprechender abbilden zu können.

Inwieweit Unternehmen der Immobilienwirtschaft von den neuen Regelungen betroffen sein werden, hängt von den gewählten Strukturen ab. Ein besonderes Augenmerk auf den neuen Konsolidierungsstandard sollten insbesondere solche Unternehmen werfen, die bisher ihnen zustehende Rechte an Immobiliengesellschaften als ledigliche Schutzrechte angesehen hatten, Unternehmen, die für Dritte Immobilienfonds verwalten oder auch Immobiliengesellschaften, die geschlossene Fondskonstruktionen auflegen und managen. Aber auch alle anderen Unternehmen, z.B. solche, die bereits heute Immobiliengesellschaften konsolidieren, müssen die neuen Regelungen analysieren, um die Auswirkungen auf den IFRS-Konzernabschluss abschätzen zu können.

Ebenfalls zu analysieren sind die Auswirkungen des IFRS 12. Der Standard kodifiziert nicht nur die Angabepflichten für konsolidierte Unternehmen sondern auch für nicht konsolidierte Zweckgesellschaften. In diesem Zusammenhang dürfte es insbesondere spannend sein, wann eine Immobiliengesellschaft eine Zweckgesellschaft ist und wann nicht.

Die Standards in der Einzel-Kurzanalyse: 

IFRS 10 – Consolidation standard revises definition of control (96kb)

IFRS 11 – Joint arrangements standard brings major change to accounting for joint ventures (115kb)

IFRS 12 – IASB publishes IFRS 12 as key standard on disclosure of interests in other entities (103kb)

Fragen Sie sich – wie ich auch -, wie wohl die Reaktion der Bilanzierungs-Praxis auf die neuen Standards sein wird? Die nächsten Monate werden spannend wie nie und es war sicherlich nicht das letzte Mal, dass Sie mich zu diesem Thema Stellung beziehen sehen.

Das IASB entwickelt neue Regeln zur Fair value Bewertung

Der IASB hat am 12. Mai 2011 seine Initiative zur Entwicklung einheitlicher Regelungen zur Fair value-Ermittlung mit der Veröffentlichung des IFRS 13 Fair value Measurement zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht.

Der neue Standard, der sowohl Regelungen zur Fair value-Bewertung enthält als auch die entsprechenden Angabepflichten kodifiziert, ist das Ergebnis eines gemeinsamen Projektes zwischen dem IASB und dem FASB (vgl. hierzu auch die Pressemitteilung des IASB).

Ziel des IASB war es nicht, den Anwendungsbereich der Fair value-Bewertung zu erweitern, sondern lediglich die in den Standards verwendeten Fair value-Bewertungsmaßstäbe zu vereinheitlichen. Eine Kurzzusammenfassung der wesentlichen Regelungen des Fair value-Measurement-Standards enthält: IASB and FASB issue guidance on fair value measurement and disclosure (pdf 103 kb)

Während sich die Fair value-Bewertung für Wertpapiere nur marginal ändern wird (mehr hierzu), ist zur Beurteilung der Auswirkungen des Standards auf die Fair value-Bewertung der Immobilien eine detailliertere Analyse erforderlich.

Darüber hinaus wurden einheitliche Angabepflichten eingeführt, welche die Angabepflichten hinsichtlich der Fair value-bewerteten Immobilien signifikant erweitern werden.

In den nächsten Tagen werden wir Sie noch ausführlicher zum Thema Fair value Measurement informieren, also schauen Sie wieder bei uns vorbei.

Offene Immobilienfonds: Neue Regelungen zum Anlegerschutz

Führen die neuen Regelungen für offene Immobilienfonds tatsächlich zu einer Stärkung des Anlegerschutzes? Oder erhöhen diese lediglich den Verwaltungsaufwand der Kapitalanlagegesellschaften?  Am Ende haben die Anleger das Wort.

Offene Immobilienfonds unterscheiden sich von den geschlossenen Immobilienfonds dadurch, dass diese dem Investor grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusichern. Durch das Gesetz zur "Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" vom 5. April 2011 (AuFuG), das am 7. April 2011 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2011, Teil 1 Nr. 14, S. 538) bekannt gemacht wurde und am 8. April 20011 in Kraft getreten ist, wurden u.a. die Regelungen zur täglichen Anteilscheinrückgabe des Investmentgesetzes für Immobilienfonds geändert.

  • Festlegung bestimmter Rückgabetermine: Offene Immobilienfonds sind nicht mehr verpflichtet eine tägliche Anteilscheinrückgabe vorzusehen. Vielmehr können die Vertragsbedingungen eine Rücknahme lediglich zu festen Rücknahmeterminen vorsehen; korrespondierend dürfen im Falle fester Rücknahmetermine auch die Anteilscheinausgaben lediglich zu den festgelegten Terminen erfolgen.
  • Mindesthaltedauer: Für Anlagen in Immobilienfonds wird eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten festgelegt (lock-up-period). Hiervon nicht betroffen sind Anteilscheinrückgaben von TEUR 30 oder weniger pro Kalenderhalbjahr und Anleger sowie bestehende Investments.
  • Kündigungsfrist: Für Anteilscheinrückgaben nach Ablauf der Mindesthaltedauer ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten. Auch diese Regelung betrifft lediglich Anteilscheinrückgaben, die TEUR 30 übersteigen. Die Kündigungsfrist wird für alle Investoren gleichermaßen verpflichtend mit Umstellung des jeweiligen Immobilienfonds auf die neue Fassung des Investmentgesetzes (spätestens aber ab 1. Januar 2013).

Hinsichtlich der Regelungen zur Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist werden die Gemischten Fonds den Immobilienfonds gleichgestellt, sofern diese zu mehr als 50% des Fondsvermögens in Anteilen an Immobilienfonds investiert sind. Die Regelungen zu den Rücknahmeterminen, der Mindesthaltedauer sowie der Kündigungsfrist können für Immobilien-Spezial-Sondervermögen mit Zustimmung des/der Anleger abbedungen werden.

Die Regelungen dienen vorrangig dem Anlegerschutz und sichern gleichzeitig aber auch die Produktwahrheit. Immobilienfonds investieren in Immobilien und unterliegen damit einem eher langfristigen Anlagehorizont. Hierzu steht die Zusicherung einer geldmarktähnlichen Liquidität der Anteilscheine in krassem Widerspruch.

Aufgrund der erhöhten Mittelabflüsse im Rahmen der Finanzmarktkrise, geriet das Konstrukt des Immobilienfonds in Gefahr. Mit der Festlegung von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist versucht der Gesetzgeber nun den Spagat zwischen der Sicherung der Liquidität des Fonds und der langfristigen Anlage in Immobilienvermögen. Auf der einen Seite soll der offene Immobilienfonds als liquides Finanzinstrument, über welches Investoren jederzeit und flexibel verfügen können, erhalten bleiben. Andererseits soll der offene Immobilienfonds gegen große Mittelabflüsse geschützt werden. Inwieweit dieser Spagat gelingen mag, wird die Zukunft zeigen, denn in der Finanzmarktkrise waren es nicht nur die institutionellen Anleger, die Mittel aus den Immobilien-Publikumsfonds abgezogen haben.

Darüber hinaus wurden neue Regelungen eingeführt, die die geordnete Abwicklung eines Immobilienfonds im Anlegerinteresse sicherstellen sollen:

  • Aussetzung der Anteilscheinrücknahme: Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme aufgrund fehlender Liquidität wurden durch Vorgabe gesetzlicher Fristen und eines zeitlich abgestuften Abwicklungsplans verschärft. Darüber hinaus wurde geregelt, dass auch bei Kündigung des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft die Anteilscheinrücknahme auszusetzen ist. Kommt die Kapitalanlagegesellschaft ihrer Verpflichtung zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme nicht nach, ist die BaFin verpflichtet die Aussetzung anzuordnen.
  • Verlust des Verwaltungsrechtes: Besteht die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme länger als 30 Monate oder wurde binnen fünf Jahren zum dritten  Mal die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt, erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft den Immobilienfonds zu verwalten. Nach Verlust des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft geht das Verwaltungsrecht auf die Depotbank über, die den Immobilienfonds dann zu liquidieren hat.
  • Beschlüsse der Anleger: Die Vertragsbedingungen eines Immobilienfonds können vorsehen, dass Anleger durch Mehrheitsbeschluss einem Verkauf von Immobilien zu nicht angemessenen Bedingungen auch innerhalb der ersten 12 Monate nach Aussetzung zustimmen können. Die Einwilligung ist aber nicht mit einer Beschlussfassung zum Verkauf durch die Anleger gleichzusetzen, da der Gesetzgeber auch klarstellt, dass die Kapitalanlagegesellschaft an die Einwilligung zur Veräußerung nicht gebunden ist.

Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme sowie der damit zusammenhängenden Vorschriften sind spätestens ab 1. Januar 2013 anzuwenden. Aussetzungen von Anteilscheinrücknahmen vor dem 1. Januar 2013 gelten als "grandfathered", d.h. diese sind für die Frage des Verlustes des Verwaltungsrechtes nicht zu berücksichtigen.

Weitere Änderungen betreffen die Verwaltung der Immobilienfonds.

  • Begrenzung der Kreditaufnahme: Die Kreditaufnahme in Immobilien-Publikums-Sondervermögen wird auf 30% (bisher 50%) des Verkehrswertes der im Sondervermögen gehaltenen Immobilien beschränkt. Für Immobilien-Spezial-Sondervermögen, für die bislang keine Fremdfinanzierungsobergrenze bei Finanzierung von Immobilieninvestments bestand, wird erstmalig eine Fremdfinanzierungsobergrenze  für den Immobilienbestand (50% des Verkehrswertes der gehaltenen Immobilien) eingeführt. Die Einhaltung der Finanzierungsobergrenze für Spezial-Sondervermögen sowie der reduzierten Finanzierungsobergrenze für Publikums-Sondervermögen ist erst ab 1. Januar 2015 verpflichtend.
  • Beschränkung der Ausschüttung: Eine Mindestausschüttungsvorschrift enthielt das InvG für Immobilienfonds bisher nicht. In der Neufassung ist nun erstmals eine Mindestausschüttung der ordentlichen Erträge des Sondervermögens i.H.v. 50% vorgesehen.
  • Bewertungsturnus: Der Turnus für die Bewertung der Immobilieninvestments  wird von einem Jahr auf den Zeitraum zwischen zwei Rückgabeterminen (mindestens alle drei Monate) reduziert, sofern für den Immobilienfonds eine Rücknahme häufiger als einmal alle 12 Monate vereinbart ist. Für die Umsetzung dieser Anforderung ist eine Übergangsfrist bis spätestens zum 1. Januar 2013 vorgesehen.
  • Erhöhung der Fluktuation in den Sachverständigenausschüssen: Die Tätigkeit eines Sachverständigen im Sachverständigenausschuss wird von fünf auf zwei Jahre reduziert, wobei unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlängerung um maximal drei Jahre erfolgen kann. Ein Sachverständiger darf dabei nur noch in einem Sachverständigenausschuss derselben Kapitalanlagegesellschaft tätig sein und ist dann für die Dauer von mindestens zwei Jahren von jeglicher Tätigkeit in einem Sachverständigenausschuss dieser Kapitalanlagegesellschaft ausgeschlossen.

Eine Übergangsregelung für die Regelung zum Sachverständigenausschuss sieht das Gesetz hierfür nicht vor, so dass die Regelung unmittelbar wirksam wird. Inwieweit es sich hierbei um ein redaktionelles Versehen handelt oder der Gesetzgeber tatsächlich eine sofortige Umsetzung erwartet, ist unklar. Eine sofortige Umsetzung würde sicherlich zahlreiche juristische wie praktische Probleme aufwerfen (z.B. Gültigkeit bereits bestehender Bewertungen eines nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechend zusammengesetzten Anlageausschusses).

Die Kapitalanlagegesellschaften sind verpflichtet, die Vertragsbedingungen der zum 8. April 2011 bestehenden Immobilienfonds spätestens zum 31. Dezember 2012 auf das Investmentgesetz in der neuen Fassung umzustellen. Eine Umstellung zu einem Termin vor dem 31. Dezember 2012 ist möglich, wobei dann der Erstanwendungszeitpunkt für die neuen Regelungen auf den Umstellungszeitpunkt vorverlegt wird. Immobilienfonds, die nach dem 8. April 2011 aufgelegt werden, müssen bereits die neuen Regelungen beachten.

Die vorstehenden Übergangsregelungen gelten nicht für Immobilienfonds, deren Anteilscheine noch am 31. Dezember 2012 ausgesetzt sind. Für diese gilt eine Fristverlängerung auf den Tag sechs Monate nach der Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme.  

Die Regelungen dienen dem Anlegerschutz und sollen damit gleichzeitig auch das Vertrauen in das Konstrukt des Immobilienfonds sichern. Abstimmen werden die Anleger hierüber durch ihr zukünftiges Investitionsverhalten.

Leasing – Ein Schritt vor und einer wieder zurück

Der IASB bestätigt eine seiner vorläufigen Entscheidungen zu variablen Leasingzahlungen und nimmt eine seiner früheren vorläufigen Agenda-Entscheidungen wieder zurück.

Im Februar 2011 hatte der IASB noch entschieden, dass in die Ermittlung der Mindestleasingzahlungen zur Bestimmung der Leasingverbindlichkeit auch variable Leasingzahlungen einzubeziehen sind, sofern deren Eintritt sehr wahrscheinlich ist, die Leasingzahlung sich auf einen Index oder eine Rate bezieht oder die Variabilität keine wirtschaftliche Substanz besitzt.

Im seinem Meeting im April 2011 hat der IASB seine vorläufige Entscheidung zur Berücksichtigung variabler Leasingzahlungen insofern wieder geändert als die Entscheidung zur Einbeziehung variabler Leasingzahlungen auch dann nicht möglich ist, wenn deren Eintritt sehr wahrscheinlich ist. Letztlich ist nur die Einbeziehung von variablen Mindestleasingzahlungen bestätigt worden, sofern die Variabilität keine wirtschaftliche Substanz hat und damit die Leasingzahlungen faktisch fix sind. Die Entscheidung zur Einbeziehung von Leasingzahlungen, sofern diese sich auf einen Index oder eine Rate beziehen, wurde auf ein Folgemeeting vertagt.

Da der IASB auf eine Konkretisierung der Begrifflichkeiten "Rate" und "faktisch fix" in seinen Ausführungen zu dem vorläufigen Agendaentscheidungen bisher verzichtet hat, bleiben die praktischen Auswirkungen dieser Entscheidungen weiterhin unklar. Die weiteren Entwicklungen und der Versuch der Operationalisierung der Begrifflichkeiten bleibt also weiter spannend. 

 

Darüber hinaus wurde auch die Definition des Leasinggegenstandes überdacht. Nunmehr soll es auch möglich sein, Teile eines physisch abgrenzbaren Vermögenswertes (z.B. das Dach eines Gebäudes) zu vermieten.  Hingegen sind physisch nicht abgrenzbare Vermögenswerte (z.B. die Kapazität einer Gaspipeline) weiterhin keine Leasinggegenstände.

Hierzu ist auch wieder ein Straight away-Bulletin erschienen: IASB/FASB easing redeliberations – April 2011 (pdf 114kb).  

/* */