Real Estate Blog

Leasing – IASB erläutert aktuellen Diskussionstand

In seinem heutigen Webcast hat der IASB die im Juni gemeinsam mit dem FASB getroffenen vorläufigen Entscheidungen vorgestellt. Das IASB betätigte in diesem Zusammenhang, dass die Neuerwägungen seit dem letzten Leasing Exposure Draft damit abgeschlossen seien. Unabhängig davon zeichnet sich allerdings bereits jetzt ab, dass einige Mitglieder beider Boards mit einigen der getroffenen Entscheidungen, die im noch zu veröffentlichten Exposure Draft enthalten sein werden, nicht übereinstimmen. Eine Rückwirkung auf den Zeitplan des IASB zur Veröffentlichung des neuen Leasing-Standards wird hieraus jedoch nicht erwartet.

Kernpunkt der Entscheidungen ist, dass ein Leasingnehmer sämtliche Leasingverhältnisse, die eine Laufzeit von mehr als 12 Monaten haben, in der Bilanz zu erfassen hat. Dabei erfasst der Leasingnehmer einen Vermögenswert für das Nutzungsrecht und die Verbindlichkeit zur Leistung der Leasingzahlungen. Hinsichtlich der Erfassung in der Gesamtergebnisrechnung haben sich die Boards entschieden, dass es zwei Ansätze gibt – die Entscheidung welcher Ansatz anzuwenden ist, ist abhängig davon, wie der geleaste Vermögenswert genutzt wird. Für die Bilanzierung beim Leasinggeber haben sich die Boards für ein zum Leasingnehmer spiegelbildliches Vorgehen entschieden. Über die Details haben wir bereits Mitte Juni berichtet.

Offen war bisher jedoch noch die Frage, wie sieht der weitere Zeitplan des IASB aus. Im Webcast wurde heute bekräftigt, dass der neue Exposure Draft Ende November 2012 veröffentlicht werden soll und eine Kommentierungsfrist von 120 Tage haben wird. Die Präsentation zum Webcast kann auf der IASB Homepage abgerufen werden.

ED Investment Entities – Beratungen über die Ausnahmeregelung kurz vor dem Abschluss

Die Beratungen zur Entwicklung einer Ausnahmeregelung für Investmentgesellschaften von den Konsolidierungsregelungen des IFRS 10 nähern sich einem vorläufigen Ende und es nähren sich die Hoffnungen, dass eine Veröffentlichung der Standardänderung noch in 2012 erfolgt.

Im Mai und Juni begannen die Beratungen zwischen IASB und FASB zur Überprüfung der im Exposure Draft (ED) Investment Entities vorgesehenen Regelungen (mehr hierzu). Die vorläufigen Agenda-Entscheidungen betreffen

  • die Definition einer Investmentgesellschaft;
  • die Bilanzierung einer Beteiligung an einer Investmentgesellschaft durch eine Investmentgesellschaft;
  • die Bilanzierung der Beteiligungen einer Investmentgesellschaft im Konzernabschluss einer Muttergesellschaft, die nicht die Definition einer Investmentgesellschaft erfüllt;
  • die Interaktion der Definition einer Investmentgesellschaft mit der Ausnahmeregelung des IAS 28.

Zu weiteren Details: IASB reaches tentative decisions on ‚ED investment entities‘.

Leasing – IASB und FASB informieren gemeinschaftlich

In einem gemeinsamen Webcast werden die Mitarbeiter des IASB und des FASB über die aktuellen Entwicklungen im Hinblick auf die Leasing-Bilanzierung informieren. Im Zentrum der Veranstaltung steht dabei die Erläuterung der vorläufigen Agendaentscheidungen aus dem Juni 2012 (wir informierten hierüber).

Der gemeinsame Webcast findet am 19. Juli 2012 um 17.00 Uhr (4 pm UK Time) statt. Das IASB informiert in einem alleinigen Webcast am 19. Juli 2012 um 10.00 Uhr (9 am UK Time). Wer den Termin verpasst, kann die beiden Webcast jedoch auch zu einem späteren Zeitpunkt noch abhören.  

Wie registrieren sie sich?   

Registrierung für den Webcast erfolgt über die IASB-Webseite.

IASB veröffentlicht überarbeitete Übergangsregelungen für IFRS 10 bis IFRS 12

Der IASB hat gestern die überarbeiteten Übergangsregelungen zu IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12 veröffentlicht, die den Bilanzierenden beim Übergang auf die neuen Regelungen Vereinfachungen bringen sollen.

Die überarbeiteten Übergangsregelungen sind entsprechend des IASB für Geschäftsjahre ab dem 1. Januar 2013, in Übereinstimmung mit den Erstanwendungszeitpunkten des IFRS 10-12, verpflichtend anzuwenden. Für europäische Bilanzierende ist das Endorsement durch die EU-Kommission abzuwarten, jedoch kann davon ausgegangen werden, dass die überarbeiteten Regelungen zusammen mit IFRS 10-12 in europäisches Recht übernommen und in der EU ab 2014 verpflichtend (freiwillig ab 2013) anzuwenden sein werden.

Mit der Überarbeitung hat der IASB eine Klarstellung und Konkretisierung hinsichtlich der Übergangsregelungen, insb. des IFRS 10, vorgenommen und darüber hinaus auch zusätzliche Vereinfachungen für die Erstanwendung geschaffen. Zentraler Punkt der Anpassung ist die Beschränkung der Angabepflicht zu angepassten Vorjahreszahlen auf lediglich die der Erstanwendung direkt vorangehende Vergleichsperiode, was insbesondere für Unternehmen mit SEC-Filing von Bedeutung ist. Hieraus ergibt sich aber keine Einschränkung hinsichtlich einer grundsätzlich retrospektiven Anwendung des IFRS 10, insofern wird die Bedeutung für die Immobilienwirtschaft eher gering sein.

Anders verhält es sich mit den Änderungen der Übergangsregelungen des IFRS 12. Diese dürften – vor dem Hintergrund der immer noch anhaltenden Diskussion, ob Immobilienobjektgesellschaften strukturierte Unternehmen i.S.d. IFRS 12 sind – von größerer Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und die die Immobilienobjektgesellschaften finanzierenden Banken sein. Aufgrund des Feedbacks der Bilanzierenden hat das IASB, die Pflicht zur Angabe von Vorjahresvergleichsinformationen zu nicht konsolidierten strukturierten Unternehmen bei der erstmaligen Anwendung des IFRS 12 gestrichen.  Damit reduziert sich für viele Unternehmen mit Sitz in Europa der Druck, den Umfang der strukturierten Unternehmen bereits zum Jahresende 2012 bestimmen zu müssen, um sicherzustellen, dass bei erstmaliger Anwendung des Standards die erforderlichen Vergleichsdaten auch vorliegen.

Mehr dazu? IASB amends transition guidance in IFRSs 10, 11 and 12 (pdf, 97kb)

Leasing – Nähern wir uns wirklich dem Ende der Diskussion?

In seinem Juni-Meeting hat der IASB wieder einmal die Zukunft der Leasingbilanzierung diskutiert. Die Ergebnisse und vorläufigen Entscheidungen des IASB geben Grund zur Hoffnung, dass doch noch ein finaler Standard veröffentlicht wird. Aber noch heißt es ein wenig Geduld haben.

Der IASB hat in seinem Meeting sowohl die Leasinggeber- als auch die Leasingnehmer-Bilanzierung diskutiert. Die Ergebnisse der Diskussion lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Leasingnehmer-Bilanzierung

  • Der IASB schlägt zwei Vorgehensweisen zur Ergebniserfassung von Leasingverträgen mit einer Laufzeit von über 12 Monaten vor: front-loading-Approach vs. straight-line-Approach.
  • Zur Abgrenzung, wann welche Methode anzuwenden sein wird, wird der IASB noch detailliertere Kriterien entwickeln.
  • In diesem Zusammenhang hat der IASB auch diskutiert, ob ggf. die Art des Leasinggegenstandes einen Unterschied hinsichtlich der Ergebniserfassung macht. In diesem Zusammenhang wurde festgestellt, dass die Ergebniserfassung für die Vermietung einer Immobilie dem straight-line-Approach folgen sollte; hiervon ausgenommen sind die Leasing-Verträge, die über einen wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschlossen wurden.

Leasinggeber-Bilanzierung 

  • Der IASB hat vorläufig entschieden, dass die Kriterien, die ein Leasinggeber anzuwenden hat, um zu entscheiden, welche Bilanzierungsmethode sachgerecht für den Leasingvertrag ist, symmetrisch zu denen sein sollen, die die Leasingnehmer anwenden, um die Methode der Ergebniserfassung zu bestimmen.
  • Mit dieser Entscheidung ist aber auch die Ausnahme für Investment-Properties nicht mehr länger im Gespräch.

Wie geht es weiter?

Der IASB plant eine Fortsetzung der Diskussion im Juli und hat das Ziel fest im Auge, noch in 2012 ein Exposure Draft zu veröffentlichen. Den finalen Standard werden wir jedoch nicht vor 2013 sehen. Eine Entscheidung hinsichtlich des Erstanwendungszeitpunktes ist noch nicht gefallen.

Mehr dazu: IASB/FASB leasing redeliberations – June 2012 (pdf 97kb)

Veröffentlichung – Asset Management Insights auch interessant für die Immobilienwirtschaft

Über aktuelle und wichtige Themen rund um das Thema Asset Management informieren Sie die Asset Management Insights. In diesem online Newsletter finden Sie auch gelegentlich Themen zu Real Estate, wie z.B. „European real estate seeks safe havens“ oder „Lessons of the crisis for real estate funds„.

Real Estate Insights – Juni 2012

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

Im Mittelpunkt stehen praxisrelevante Themen, die vor dem Hintergrund unserer umfassenden Expertise eingehend analysiert und kommentiert werden.

In dieser Ausgabe werden die folgenden Themen behandelt:

  •  AIFMD-Level-2-Maßnahmen – Die Antwort der EU auf die ESMA-Vorschläge
  • Datenanalysen in der Immobilienwirtschaft
  • Änderung der Besteuerung von Grundstücken bei österreichischen Privatstiftungen
  • Geschäftspolitische Auswirkungen der IFRS-Neuerungen
  • Depotbanken – Ein neuer Partner für Manager alternativer Assets
  • Bauzeitzinsen – Kleines Wahlrecht mit großer Wirkung
  • Die Folgen der Schweizer Zweitwohnungsinitiative
  • Ärztehäuser – Eine lohnende Nische für Immobilieninvestoren?

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights

Veröffentlichung – IFRS 10 für Asset Manager

Das IASB hat im Mai 2011 IFRS 10 ‚Consolidated financial statements‘ veröffentlicht, der die Frage, wann ein Unternehmen zu konsolidieren ist, neu regelt. Der Standard ist aller Voraussicht nach in der EU erstmalig für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen, anzuwenden, wobei Vergleichszahlen für das Jahr 2013 erforderlich sind. In der jetzt veröffentlichten Publikation werden die neuen Konsolidierungsregelungen auf die Beziehung zwischen Fondsmanager und Investmentfonds angewendet.

Mehr dazu: A supplement to the practical guide for the asset management industry (pdf, 427kb).

Die obige Publikation ergänzt damit den allgemeinen PwC Guide zu IFRS 10, ‘Consolidated financial statements – redefining control’ um industriespezifische Besonderheiten.

In diesem Zusammenhang möchte ich sie auch noch auf den in der „Recht der Finanzinstrumente“ (3/2012) erschienenen Artikel zur „Neuregelung der Vorschriften zur Konsolidierung und Fair-Value-Bewertung nach IFRS und deren Auswirkung auf die Bilanzierung von Investmentfonds“ hinweisen.


Leasing – Kein Ende am Horizont

In seinem Mai Meeting hat der IASB wieder einmal die Bilanzierung von Leasingverhältnissen diskutiert und viele bisherige Entscheidungen wieder in Frage gestellt. Mit Ausnahme der on-balance sheet Erfassung aller Leasingverhältnisse, die einhellige Unterstützung im IASB erfährt, ist insbesondere die Erfassung der Leasingaufwendungen heute unklarer denn je.

Die im Februar 2012 diskutierten „underlying-asset“-Approach und „interest-based amortisation“-Approach (siehe Blog-Eintrag vom 6. März 2012) wurden von den Bilanzierenden wie auch den Bilanzadressaten als zu komplex empfunden und scheinen nun vom Tisch. In der Diskussion ist man nun wieder zurück bei der bisherigen linearen Verteilung für operating leases oder der im Exposure Draft von 2010 publizierten Verteilungsmethode.

Heißt es nun also wieder alles auf Anfang oder nähern wir uns tatsächlich einem finalen Standard. Was zumindest gesichert erscheint, ist die Absicht des IASB im Juni und Juli einige richtungsweisenden vorläufigen Entscheidungen zu treffen. Hiernach wird es auch besser zu beurteilen sein, ob es tatsächlich bei der Veröffentlichung eines Leasingstandards noch in diesem Jahr bleibt.

Mehr hierzu: IASB/FASB leasing redeliberations – May 2012 (pdf, 93kb)

 

Veröffentlichung: Bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien – die vergessenen Finanzinstrumente beim Immobilienerwerb

Verträge über den Erwerb von Immobilien zeichnen sich nur selten durch die Vereinbarung von festen und in einem Betrag zu entrichtenden Kaufpreiszahlungen aus. In vielen Kaufverträgen verstecken sich daher bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien, die als Finanzinstrumente bereits im Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen sind.

In der aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 5 – Mai 2012, S. 185 – 189, gehen die Autoren Anita Dietrich und Carolin Stoek auf die fachlichen Anforderungen an die bilanzielle Abbildung von bedingten Kaufpreisbestandteilen und Mietgarantien beim Erwerb einer Immobilie ein und stellen diese anhand von Beispielen anschaulich dar. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

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