Real Estate Blog

Veranstaltung – Immobilienwirtschaftliche Analyse im Finanzierungsgeschäft

Immobilienfinanzierung bergen Risiken, die frühzeitig erkannt werden wollen. Die Veranstaltung "Immobilienwirtschaftliche Analyse im Finanzierungsgeschäft" gibt Einblicke in die Praktiken der Bilanz- und Cashflow-Analyse bei Immobilienobjektgesellschaften oder der Einschätzung der Risiken von Kreditengagements und Immobiliensicherheiten. Darüber hinaus erhalten Sie Einblicke in die Wertermittlung von Immobilien und lernen die Risiken bei der Beurteilung von Wertgutachten einschätzen.

Haben wir Sie neugierig gemacht, mehr zu der Veranstaltung erfahren sie hier.

IFRS 13 erhebt den highest and best use zum expliziten Bewertungsprinzip – Was bedeutet dies für die Real Estate Industry?

Der mit Spannung erwartete und schließlich im Mai 2011 veröffentlichte IFRS 13 Fair Value Measurement liefert bereits weit vor Beginn der Anwendungspflicht zum 1. Januar 2013 ausreichend Stoff für Diskussionen. Wie ich bereits in einem ersten Beitrag umrissen habe, wird sich die Real Estate Industrie mit neuen Begriffen zurechtfinden und einigen neuen Herausforderungen in der Fair Value Bewertung begegnen müssen.

Hieran anknüpfend werde ich in den nächsten Wochen ausgewählte Änderungen näher beleuchten und dabei besonderes Augenmerk auf deren Praxisrelevanz legen. Der folgende erste Teil beschäftigt sich mit dem neu in die Welt der IFRS aufgenommenen Begriff des "highest and best use".

Mit IFRS 13 findet erstmals der sogenannte highest and best use als explizites Bewertungsprinzip den Weg in die Fair Value Ermittlung nach IFRS. War dieser Begriff in der angloamerikanischen Bewertungspraxis bereits als Prinzip der bilanziellen Wertermittlung verankert, so fand er in den IFRS bislang lediglich im Rahmen der Auslegung durch sachverständige Bewerter Berücksichtigung. Eine explizite Nennung oder gar eine Begriffsdefinition suchte man in den IFRS bisher allerdings vergeblich. Mit der neuen Regeleung ist in der Fair Value Ermittlung künftig stets eine Verwendung des zu bewertenden Vermögenswertes entsprechend seines highest and best use zu unterstellen. Dabei ist gerade die Wertermittlung von Grundstücken wesentlich von den Annahmen bezüglich der (potenziellen) Nutzungsmöglichkeiten des zu bewertenden Grundstücks abhängig, eine Erläuterung des Prinzips im Standard daher zu begrüßen. Um abweichende Auslegungen des highest and best use Prinzips künftig zu vermeiden, definiert das IASB in IFRS 13 nun erstmals das highest and best use Prinzip für die Praxis der Fair Value Ermittlung.

Die Bewertung vollzieht sich also unter der Fiktion der vollständigen Ausschöpfung des Nutzenpotentials des zu bewertenden Vermögenswertes. Um der Berücksichtigung bloßer Phantasie in Bezug auf die Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten eine Grenze zu setzen, setzt IFRS 13 dabei die physische, rechtliche und finanzielle Realisierbarkeit der unterstellten Nutzung voraus. Ausgehend vom aktuellen Zustand des Vermögenswertes wird also die Frage gestellt, welche Nutzung unter Beachtung der physischen, rechtlichen und finanziellen Beschränkungen, denen der Vermögenswert unterliegt, möglich und zulässig ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der optimale Nutzen durch den Bilanzierenden selbst oder durch Veräußerung des Vermögenswertes an einen anderen Marktteilnehmer, der den Vermögenswert optimal nutzen würde, verwirklicht werden könnte. Ausgangspunkt für die Definition des highest and best use ist stets die Perspektive eines typischen Marktteilnehmers.

Nach Auffassung des IASB kann ein Vermögenswert grundsätzlich entweder durch separate Nutzung oder durch Nutzung in Verbindung mit weiteren Vermögenswerten (oder auch Verbindlichkeiten) einen maximalen Nutzen generieren. In letzterem Fall liegt der Fair Value Ermittlung die Fiktion zugrunde, dass jeder Marktteilnehmer, der den zu bewertenden Vermögenswert erwerben würde, auch über die in Verbindung mit diesem genutzten Vermögenswerte und/oder Verbindlichkeiten verfügen würde.  In der Folge ist bei der Ermittlung des Fair Value die jeweils als optimal eingeschätzte Variante (eigenständige Nutzung vs. Nutzung in Verbindung mit anderen Vermögenswerten und/oder Verbindlichkeiten) zu unterstellen, da diese annahmegemäß den highest and best use darstellt.

Angesichts dieser Anforderungen dürfte sich vielen Betroffenen die Frage aufdrängen, in welchem Umfang die aktuelle Verwendung der zu bewertenden Vermögenswerte im Bewertungsfall einer Überprüfung zu unterziehen ist. Befürchtungen, IFRS 13 könnte die Bilanzierenden mit unverhältnismäßig aufwändigen Nachforschungen hinsichtlich der optimalen Nutzung ihrer Vermögenswerte belasten, räumt das IASB jedoch aus, indem der Standard stets eine optimale gegenwärtige Nutzung unterstellt. Eine abweichende Verwendung ist in der Fair Value Ermittlung demzufolge nur dann in Betracht zu ziehen, wenn Marktinformationen oder andere offenkundige Gründe dafür sprechen, dass ein typischer Marktteilnehmer durch abweichende Nutzung eine Nutzensteigerung realisieren könnte.

Letztlich bleibt abzuwarten, in welcher Weise das neue Postulat des highest and best use eine konkrete Wirkung auf die Fair Value Ermittlung und den Bewertungsprozess entfalten wird. Für die Real Estate Industry wird insbesondere in Fällen, in denen die gegenwärtige Nutzung offenkundig vom highest and best use abweicht – z.B. bei Industrieanlagen in guten innerstädtischen Lagen mit alternativen Nutzungspotentialen –, eine explizite Verankerung der zu befolgenden Bewertungsprinzipien im Standard hilfreich sein. Inwieweit IFRS 13 jedoch geeignet sein wird, in umstrittenen Situationen hinsichtlich der einer Fair Value Ermittlung zugrunde zu legenden Nutzung eines Vermögenswertes ein erhöhtes Maß an Klarheit zu schaffen, wird sich wohl erst nach einiger Zeit der Anwendung zeigen.

Ein großer Schritt hin zu einer aussagekräftigeren Bilanzierung

Das IASB hat am 25. August 2011 den Exposure Draft zu Investment Entities veröffentlicht und damit endlich den Kritikern der IFRS-Rechnungslegung Rechnung getragen, die die strikte Anwendung der Konsolidierungsregelungen für bestimmte Investment Entities für nicht sachgerecht halten und eine an den Bedürfnissen der Investoren angelehnte Bilanzierung der Investment Entities bevorzugen.

Der Exposure Draft (ED) sieht vor, dass Investment Entities, die bestimmte Definitionsmerkmale erfüllen, von den Konsolidierungsregelungen des IFRS 10 auf Unternehmen, die diese beherrschen (bzw. auch von den Regelungen des IAS 28 zur At equity-Bewertung der assoziierten Unternehmen) ausgenommen werden. Statt dessen sind diese Investment Entities verpflichtet, die von ihnen gehaltenen Beteiligungen zum fair value through profit or loss (FVTPL) zu bilanzieren und zu bewerten. Diese Bilanzierung kommt der tatsächlichen Steuerung der Investment Entities näher, da diese die Performance ihrer Investments auf Fair value-Basis ermitteln.

Aber nicht alle Investment Entities werden von der Ausnahmeregelung profitieren. Während öffentlich vertriebenen Wertpapier-Publikumsfonds eher keine Probleme haben werden, die Kriterien zu erfüllen, wird die Anwendung insbesondere im Private Equity-Bereich als auch auf Real Estate Fonds komplexere Analysen erfordern. Mehr zum Thema finden Sie hier: IASB proposes to require ‚investment entities‘ to record investments at FVTPL

Der Projektzeitplan sieht das Ende der Kommentierungsfrist am 5. Januar 2012 vor. Derzeit geht das IASB auch noch davon aus, dass der ED bis zum Stichtag der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 zum 1. Januar 2013 veröffentlicht und in Kraft ist (derzeit ist die Finalisierung für das 2. Halbjahr 2012 geplant).

Veröffentlichung – Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes

Die im Juli 2011 veröffentlichte Publikation vergleicht die verschiedenen internationalen REIT-Strukturen und deren aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Untersucht wurden u.a. Australien, Belgien, Deutschland, Frankreich, Japan, Holland, Hongkong, Kanada, UK und USA.

Interessiert? Die Publikation steht für Sie zum Download bereit.

Leasing – Der Nebel lichtet sich!

IASB und FASB einigen sich auf einen Re-Exposure und gehen endlich auch die Bilanzierung beim Leasing-Geber an. Ein Jahr nach der Veröffentlichung des Exposure Drafts im August 2010 wird nun endlich auch diese noch offene Flanke geschlossen.

In ihrem gemeinsamen Meeting am 20. und 21. Juli 2011 haben IASB und FASB beschlossen, mit dem bisherigen Standardentwurf in ein Re-Exposure zu gehen und so allen Interessierten die Möglichkeit zu geben, auf die getroffenen vorläufigen Agendaentscheidungen in einem nochmaligen Comment letter-Prozess zu reagieren. Der zum 26. Juli 2011 aktualisierte Arbeitsplan des IASB gibt derzeit an, dass der Standardentwurf im vierten Quartal veröffentlicht werden soll.  Mit dem Abschluss des Projektes wird nach wie vor in 2012 gerechnet.

IASB und FASB haben sich neben den Diskussionen zum Zeitplan auch inhaltlich mit der Leasingbilanzierung beschäftigt. Drei Themen standen dabei im Fokus:

  • Bilanzierung beim Leasing-Geber
  • Bilanzierung von Leasing-Zahlungen, die sich auf einen Index oder eine Rate beziehen
  • Bilanzierung von in einen Leasingvertrag eingebetteten Derivaten

Die Leasing-Geber-Bilanzierung zeichnet sich, im Gegensatz zur angedachten Bilanzierung beim Leasing-Nehmer, nicht dadurch aus, dass ein einheitliches Modell zur Anwendung kommt. Neben einer Ausnahme für kurzfristige Leasingverträge (d.h. Leasingverträge mit einer Laufzeit von maximal 12 Monaten), für die es mehr oder weniger bei der bisherigen Bilanzierung bleiben wird, hat der IASB auch Leasing-Geber von der Bilanzierung nach dem sogenannten ‚receivable and residual‘-Bilanzierungsansatz (bisher als ‚derecognition approach‘ bezeichnet) ausgenommen. Die Ausnahmevorschrift gilt aber nur für diejenigen Leasing-Geber, die die von ihnen vermietete Immobilie (Anlageimmobilie, Investment Property) zum fair value bilanzieren (Fair value-Modell des IAS 40).

Ein Leasing-Geber, der die von ihm gehaltene Anlageimmobilie nach dem Fair value-Modell des IAS 40 bilanziert, wird diese Bilanzierung unverändert weiterführen dürfen. Gleichzeitig wird für diese Leasing-Geber auch die komplexere Methode zur Ermittlung der Mieterträge nicht zur Anwendung kommen. Wie bisher dürfen Leasing-Geber, die unter die Ausnahmevorschrift fallen, ihre Mieterträge auf linearer Basis ermitteln. Insofern bleibt für diese Gruppe der Leasing-Geber die Bilanzierung in der bisherigen Form erhalten. Damit wirkt sich für diese Gruppe der Leasing-Geber die Neuregelung der Leasing-Bilanzierung lediglich indirekt aus. Sie werden sich neuen Herausforderungen in ihrem Geschäftsmodell stellen müssen – wir berichteten darüber.

IFRS 10 kommt – Es ist nur noch eine Frage der Zeit!

Die EFRAG hat die Regelungen zur Konsolidierung (IFRS 10-12, IAS 27 und 28) und zum Fair value Measurement (IFRS 13)  in ihren Endorsement Status Report vom 10. Juni 2011 aufgenommen und damit den Zeitplan bis zum Endorsement bekanntgegeben.

Der Zeitplan sieht derzeit vor, dass in Q4/2011 die European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG; zur Rolle der EFRAG) einen draft endorsement advice vorlegt und in Q1/2012 diesen finalisiert. Die Abstimmung im Accounting Regulatory Committee (ARC) erfolgt dann in Q2/2012, sodass mit dem finalen Endorsement in Q3/2012 gerechnet wird und damit noch rechtzeitig für die Erstanwendung des Standards zum 1.1.2013.

Die Planung bezieht sich derzeit nur auf die bereits veröffentlichten Standards – wir haben darüber berichtet – und bezieht noch nicht die Veröffentlichung eines ED Investment Entities im Verlaufe des Jahres 2011 mit ein. Inwieweit sich hieraus noch Änderungen für den Endorsement-Prozess innerhalb der EU ergeben, hängt sicherlich vom Verlauf des IASB-Projektes in den nächsten Monaten ab.

Wer aber nun gehofft hat, dass durch das EU-Endorsement eine spätere Erstanwendung der Konsolidierungsregeln erforderlich sein würde, sieht sich enttäuscht. Der Standard kommt und er kommt aller Voraussicht nach pünktlich. Es wird also langsam Zeit sich detaillierter mit IFRS 10 zu beschäftigen.

Die Konsolidierungsregeln sind komplex und erfordern eine detaillierte Analyse der Strukturen im Real Estate-Bereich. IFRS 10 enthält keine klaren Grenzwerte und keine pauschalen Fall-Back-Lösungen. Vielmehr sind Ermessensentscheidungen zu treffen und eine Betrachtung der Gesamtumstände vorzunehmen. Da es sich um eine komplette Neukonzeption des Konsolidierungskonzeptes handelt, ist auch davon auszugehen, dass nicht alles beim "Alten" bleibt. Hierin liegt aber auch eine Chance.

Was ist wirklich neu in IFRS 10?

IFRS 10 etabliert "control" als das alleinige Grundprinzip für die Konsolidierung. Der noch in SIC-12 implementierte Risk-and-Rewards-Ansatz findet sich im Konzept nicht mehr wieder. Ein Investor kontrolliert ein anderes Unternehmen, wenn "it is exposed, or has rights, to variable returns from its involvement with the investee and has the ability to affect those returns through its power over the investee" [IFRS 10.6].  Hiernach wird klar, dass eine Konsolidierung nur dann zu erfolgen hat, wenn eine Partei nicht nur singulär Beherrschung ausübt oder singulär der Mehrheit der Chancen und Risiken ausgesetzt ist, sondern wenn vielmehr alle drei Elemente (power; variable returns; ability to affect) der Kontrolle – mehr oder weniger stark gewichtet - in einer Partei vereinigt werden.

Erstmalig im Standard geregelt und mit wesentlichen Auswirkungen auf den Real Estate-Bereich sind u.a. die Themenbereiche Veto-Rechte und sog. kick-out rights, Prinicple-Agent-Beziehungen (d.h. die Tätigkeit als Agent ohne signifikantes Eigeninteresse) und andere spezielle Beziehungen, wie z.B. der de facto agent. Das Abstellen auf relevante Tätigkeiten zur Beurteilung, wer Kontrolle über ein Unternehmen ausübt, aber auch die neue und erweiterte Definition des "return"-Begriffs werden nicht selten in der praktischen Umsetzung des Standards zu Änderungen der Konsolidierungseinschätzung führen. Weniger starken Einfluss auf die Konsolidierung von Immobiliengesellschaften dürfte die Neufassung der Regelungen zu den potentiellen Stimmrechten haben sowie die neuen Regelungen zur de facto control.


Leasing – IASB passt den Zeitplan an

Das IASB hat erwartungsgemäß seinen Zeitplan zur Finalisierung des ED Leases geändert und damit der Tatsache Rechnung getragen, dass noch nicht in allen Punkten Einigkeit darüber besteht, wie Leasingverhältnisse in einem IFRS-Abschluss sachgerecht abgebildet werden.

Der aktualisierte Zeitplan des IASB (Stand 30. Juni 2011) sieht vor, dass ein Re-Exposure Draft oder zumindest ein sogenannter Review Draft im dritten Quartal 2011 veröffentlicht wird. Aufgrund der Vielzahl der noch zu klärenden Fragen bzw. zur Gewährung von ausreichend Zeit zur Beratung über den noch zu veröffentlichenden Entwurf, wurde der voraussichtliche Veröffentlichungszeitpunkt des finalen Standards auf das erste Halbjahr 2012 verschoben.

Um interessierten Parteien einen besseren Überblick über den Stand der Beratungen zu gewähren, hat das IASB eine Staff Summary veröffentlicht, die die  bisher getroffenen vorläufigen Agendaentscheidungen des IASB in den veröffentlichten ED integriert (IASB Proposal). Es handelt sich hierbei nicht um einen offiziellen Staff draft oder eine offizielle IASB Verlautbarung mit Bindungswirkung, sondern lediglich um ein Dokument zur Beschreibung des Status quo mit zusätzlichen Ergänzungen und Erläuterungen zu den Auswirkungen der vorläufigen Agendaentscheidungen.

Bei all den Änderungen, die wir über die letzten Monate gesehen haben, sicherlich eine gute Möglichkeit, auch mal die eigenen Gedanken zu konsolidieren.

Leasing – Bilanzierung beim Leasing-Geber weiterhin unklar

Ein Ende der Beratungen zum einheitlichen Leasing-Modell ist noch immer nicht in Sicht – so zumindest ein erstes Fazit zum IASB Meeting im Juni.

Während der IASB vorläufige Entscheidungen zur Bilanzierung von Unter-Leasing-Verhältnissen getroffen hat und sich zu einer vorläufigen Entscheidung hinsichtlich der Bilanzierung von kurzfristigen Leasing-Verhältnissen durchgerungen hat, ist die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber nach wie vor offen.

Der vom IASB diskutierte einheitliche Ansatz zur Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber sieht vor, dass der Leasing-Geber zu Beginn des Leasing-Vertrages eine Leasing-Forderung sowie den Residualbetrag des Leasing-Gegenstandes bilanziert. Bisher wird vom Leasing-Geber der Leasing-Gegenstand vollständig bilanziert und die Leasing-Zahlungen über die Laufzeit des Leasing-Vertrages verteilt vereinnahmt. Inwieweit sich aus der Bilanzierung der Leasing-Forderung zu Beginn des Leasing-Vertrages auch eine Gewinnrealisierung ergeben sollte, wird in einem späteren IASB-Meeting weiter erörtert werden.

Ebenfalls noch zu diskutieren ist der Anwendungsbereich einer solchen "einheitlichen" Bilanzierung. In diesem Zusammenhang ist die Frage zu klären, ob es ggf. verschiedene Leasing-Modelle geben sollte, z.B. für die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen die sich lediglich auf Teile eines Vermögenswertes beziehen bzw. auf Vermögenswerte insgesamt.

Nicht diskutiert wurde die bisher angedachte Ausnahme für Anlageimmobilien, die zum Fair value bewertet werden. Insbesondere für die Immobilienbranche ist diese Ausnahmeregelung von wesentlicher Bedeutung. Die Bilanz einer Immobiliengesellschaft, deren Geschäftstätigkeit darin besteht Immobilien zu Anlagezwecken zu halten und zu vermieten, sollte, um entscheidungsrelevante Informationen zu liefern, die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien unmittelbar und vollständig zeigen.

Der Frage, inwieweit sich aufgrund der noch zu treffenden Entscheidungen hinsichtlich der Leasing-Geber-Bilanzierung das Erfordernis eines Re-Exposure Drafts ergibt, geht das folgende Straight Away-Papier ein: IASB/FASB leasing redeliberations – June 2011 (pdf 92kb) .

Das IASB hat hinsichtlich der Unter-Leasing-Verträge (subleases) eine vorläufige Entscheidung getroffen. Hiernach bilanziert der Leasing-Geber den Haupt-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Nehmer und den Unter-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Geber. Besonderheiten für die Bilanzierung der Leasingverhältnisse ergeben sich insofern nicht, wobei für den Leasing-Geber das Nutzungsrecht am Leasing-Gegenstand (right-of-use asset) und nicht der dahinterstehende Vermögenswert die Beurteilungsgrundlage für die Bilanzierung des Unter-Leasing-Vertrages bildet. Eine Zusammenfassung des Haupt- und des Unter-Leasing-Verhältnisses ist nicht sachgerecht.

Nicht einstimmig wurde die vorläufigen Entscheidung zur Bilanzierung von kurzfristigen Leasingverhältnissen (d.h. Leasing-Verträgen mit einer maximalen Laufzeit von 12 Monaten) getroffen. Für kurzfristige Leasing-Verhältnisse wird die Bilanzierung der Leasing-Zahlungen verteilt über die Laufzeit des Leasing-Vertrages als zulässig erachtet, d.h. in diesem Fall ist nicht zu Beginn des Leasing-Vertrages ein Nutzungsrecht und eine korrespondierende Verbindlichkeit für die Mindestleasing-Zahlungen zu erfassen (Wahlrecht).   

Neue Ausgabe der RE Insights veröffentlicht

Die neue Ausgabe der Real Estate Insights umfasst wieder ein breites Spektrum an nützlichen Impulsen und Anregungen für die unternehmerische Praxis.

Die „Real Estate Insights“ ist ein alle vier Monate erscheindender deutschsprachiger Newsletter, der einen aktuellen, informativen Querschnitt aus Immobilienthemen für Deutschland, Österreich und Schweiz bietet.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Juni 2011 über:

  • Die Zukunft des Einheitswerts – Diskussion um die Grundsteuerreform
  • Integrierte Planungsrechnung in Immobilienunternehmen
  • Vermeidung von Grunderwerbsteuer: Österreichischer Verwaltungsgerichtshof bestätigt Treuhandmodell als missbräuchlich
  • Herausforderungen bezüglich der Datenbeschaffung und -verarbeitung im Real-Estate-Portfolio und Asset-Management
  • Urteil des Bundesfinanzhofs zu britischen Immobilien – Auswirkung auf die Praxis
  • Die Strukturierung von Investitionen in erneuerbare Energien
  • Radikalkur der Leasingbilanzierung mit ungeahnter Tragweite für den Immobilienmarkt

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