Real Estate Blog

Leasing – Die Diskussion geht weiter!

Das IASB und FASB haben im Februar in einem gemeinsamen Meeting weiter an der Verbesserung des Leasing-Standards gearbeitet – die Veröffentlichung bis spätestens Ende Juni 2011 fest im Blick.

In Reaktion auf einige zentrale Kritikpunkte zum veröffentlichten Standard-Entwurf hat das IASB seine bisherige Sichtweise nochmals überdacht und einige vorläufige Agenda-Entscheidungen getroffen, die die bisherigen Regelungen des Standard-Entwurfs wesentlich verändern. Das IASB reagiert damit auf die Kritik sowohl von Seiten der Bilanzierer aber auch von Seiten der Bilanzadressaten.

Analysiert man die getroffenen vorläufigen Agenda-Entscheidungen, wird schnell klar, der Weg geht in die richtige Richtung. Die Komplexität einzelner Regelungen wird reduziert, die Möglichkeiten für Strukturierungen werden reduziert und das eigentliche Ziel – alle Leasinggegenstände zurück auf die Bilanz zu bringen – wird nicht aus den Augen verloren.

Man könnte sich fragen, warum nicht gleich so?

 

Wenn Sie sich über die vorläufigen Agenda-Entscheidungen zur Definition des Begriffs "lease term", zur Bilanzierung von variablen Mietzahlungen, zur Erfassung der Ergebnisse aus Leasingverträgen nach dem sogenannten "dual lease model" oder zur Leasing-Bilanzierung des Leasinggebers informieren wollen, empfehle ich Ihnen unsere kurzen Zusammenfassungen der wichtigsten Entscheidungen:

Unter dem Titel "Leasing: better late than never?" finden Sie im PwC IFRS Blog die Gedanken unseres Kollegen John Hitchins zu den neuesten Entwicklungen.

Aktuelle Informationen zu diesem und weiteren aktuell diskutierten IFRS-Themen finden Sie in der März-Ausgabe der IFRS News.

 

Real Estate Insights – Ein Querschnitt aus aktuellen Immobilienthemen!

Die Immobilienwirtschaft muss sich neuen Herausforderungen stellen, die Anforderungen sind so hoch wie nie zuvor. Mit dem alle vier Monate erscheinenden deutschsprachigen Newsletter „Real Estate Insights“ berichtet PwC regelmäßig über Aktuelles und Wissenswertes rund um die Immobilie.

Die „Real Estate Insights“ sind aktuell, informativ und bieten einen Querschnitt aus Immobilienthemen unterschiedlicher Bereiche. Neben Informationen aus Deutschland erhalten Sie mit der Ausgabe Februar 2011 erstmalig auch Informationen über den Immobilienmarkt unserer deutschsprachigen Nachbarländer Österreich und Schweiz.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Februar 2011 über:

  • Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel: Gesetzesänderung und Finanzverwaltungserlass
  • Änderungen durch AIFMD / Solvency 2
  • Eine Branche im Wandel: Neuregulierung geschlossener Fonds
  • Der Schweizer Immobilienmarkt
  • Änderungen der Immobilienbesteuerung in Frankreich
  • Bewertung nachhaltiger Immobilien und Auswirkungen auf den Immobilienbestand
  • Notleidende Kredite – aktuelle Entwicklungen
  • Die Anlageverordnung – Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen
  • Der deutsche REIT: Tücken der Bilanzierung nach IFRS

Der vollständige Newsletter steht für Sie zum Download bereit.

Möchten Sie den elektronischen Newsletter abonnieren oder sind Sie an älteren Ausgaben interessiert, dann folgen Sie diesem Link: Real Estate Insights.

Veranstaltung: Regionale Beschäftigungsentwicklung als Treiber für die Immobilienmärkte

Die zukünftige Entwicklung der lokalen Beschäftigungssituation beeinflusst die Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte in hohem Maße.

In einem einführenden Vortrag werden Ihnen die Ergebnisse der von PwC in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsinsitut erstellten Studie zur regionalen Beschäftigungsentwicklung in Deutschland bis zum Jahr 2020 vorgestellt. Diskutieren Sie im Anschluss an den Vortrag mit hochkarätigen Vertretern aus Wirtschaft, Wissenschaft und öffentlicher Verwaltung über die Chancen und Herausforderungen, die die zu erwartende Entwicklung an den Immobilienmärkten mit sich bringt.

Interessiert?    

Mehr Informationen zur Veranstaltung und wie man sich anmeldet, finden Sie hier: "Talk & Drinks – Deutschland 2020: Regionale Beschäftigungsentwicklung als Treiber für die Immobilienmärkte" am 17. März 2011

European Real Estate Fund Regimes: October 2010 update

Die Finanzmarktkrise hat die Auflegung neuer Immobilienfonds europaweit zum Erliegen gebracht. 

Wie die Immobilienwirtschaft auf diese Herausforderung reagiert und wie die Immobilienfonds der Zunkunft ausgestaltet sein werden, adressiert die von PwC kürzlich veröffentlichte Publikation. Verglichen werden 30 verschiedene Fondstypen.

Eine Möglichkeit zum Download der Publikation finden Sie hier: European Real Estate Fund Regimes

Die Kluft zwischen Europas Immobilienmärkten wird größer

PwC veröffentlicht in Zusammenarbeit mit dem Urban Land Institute Germany jährlich die Studie „Emerging Trends“, in der aktuelle Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in Europa beleuchtet werden. Die Studie gibt einen hervorragenden Einblick, was die internationalen Investoren bewegt und wie die europäischen Märkte von Experten eingeschätzt werden.

Auch 2011 ist eine vollständige Erholung zurück zur alten Stärke für den europäischen Immobilienmarkt nicht zu erkennen, obgleich eine Besserung gegenüber dem Jahr 2010 deutlich ersichtlich ist. Die 600 befragten europäischen Immobilienexperten bewerten die europaweiten Renditechancen von Immobilieninvestitionen (bestehende Portfolios und Zukäufe) mit der Durchschnittsnote 5,09 auf einer Skala von neun („hervorragend“) bis eins („katastrophal“). Damit fällt die Einschätzung der Ertragsperspektiven leicht positiv aus. Im Jahr 2010 lag der Durchschnittswert mit 4,74 Punkten niedriger.

Die risikoaverse Haltung der Kapitalgeber wird weiterhin dazu führen, dass Top-Standorte mit einer robusten Nachfrage in der Investorengunst bevorzugt werden. Dagegen rutschen insbesondere die Städte in den südeuropäischen Ländern und in Irland ab; so finden sich Dublin und Athen in diesem Jahr auf den letzten Plätzen des Rankings wieder.

Equity Investoren werden im kommenden Jahr verstärkt am Markt präsent sein, da eine Beimischung von Real Estate Investments ein wichtiger Baustein jedes gut ausbalancierten Portfolios ist. Diese Gegenbewegung zum Rückzug der Investoren in den letzten Jahren wird nach Einschätzung der Experten einhergehen mit hohen Anforderungen der Investoren an Auswahl und Qualität der Objekte.

Die Studie können Sie unter dem folgenden Link abrufen: www.pwc.de/real-estate-trends-2011.

Die Pressemitteilung zur Veröffentlichung der Studie Emerging Trends 2011 finden Sie hier.

Der Einfluss der Finanzmärkte auf die Bewertung von Immobilienportfolios

Die Bewertung von Immobilienportfolios für unterschiedliche Anlässe und Adressaten und damit für unterschiedliche Zwecke erfordert eine dezidierte Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens. Zudem entfaltet der Kapitalmarkt zunehmend Einfluss auf den Wert von Immobilienportfolien. Der vorliegende Beitrag analysiert die verschiedenen Bewertungsverfahren und setzt sich mit den Einflüssen des Kapitalmarktes auf die Bewertung auseinander.

Bewertungsanlässe

Ein konkreter Anlass für die Bewertung – sowohl aus Verkäufer- als auch aus Käufersicht – kann die beabsichtigte Transaktion eines Portfolios sein. Kreditinstitute wiederum benötigen zur adäquaten Risikoeinschätzung Informationen über den Wert des Portfolios, womit eine Bewertung aufgrund der geplanten Finanzierungen verbunden ist. Daneben erfordern Verbriefungen, die Bilanzierungspflicht nach HGB oder IFRS sowie die kaufmännische Steuerung des Portfolios Informationen über den Wert der Immobilien respektive des Portfolios.

Grundsätzlich nehmen Detaillierungsgrad und Qualität, aber auch die Kosten der Bewertung vom pauschalierten Verfahren über das strukturierte Verfahren zur Einzelbewertung hin zu. Die Wahl des Verfahrens ist eine Entscheidung, die nur im Einzelfall getroffen werden kann, und hängt vom Zweck der Bewertung und der Art des Portfolios ab.

Strukturierung der Immobiliendaten

In der Bewertung von Immobilienportfolien sieht sich der Sachverständige regelmäßig mit der Notwendigkeit der Analyse von großen Datenbeständen konfrontiert. Die Erfassung der hier notwendigen Bewertungsinformationen geht mit einer Strukturierung des Portfolios und einer Kategorisierung der enthaltenen Objekte einher. Als Strukturierungsmerkmale können Eigenschaften wie Nutzungsart, Makro- und Mikrolage oder Objekttyp dienen. Die Art der Strukturierung ist abhängig vom jeweiligen Portfolio, dem Bewertungsziel und dem verwendeten Bewertungsverfahren.

Besonderheit: Portfoliobewertung

Hervorzuheben ist, dass der Begriff Portfoliobewertung eine Interpretation des Bewertungsgegenstands zulässt. Es ist daher zu definieren, ob der Wert des Portfolios (als ein Bewertungsobjekt) inklusive der damit verbundenen Verbundeffekte und Paketzu- oder -abschläge oder die Summe der Einzelwerte innerhalb eines Portfolios zu ermitteln ist.

Zwischen den aggregierten Einzelwerten und dem Portfoliowert besteht dabei nur zufällig Wertidentität. Während die Werte einzelner Immobilien im Wesentlichen durch den regionalen Markt beeinflusst werden, entfalten Anlagedruck der Investoren in Niedrigzinsphasen, subjektive Preisvorstellungen des Käufers, Synergieerwartungen, Hoffnung auf zukünftig steigende Immobilienwerte und Ähnliches Einfluss auf den Wert von Immobilienportfolien. Die sich von der Finanzierung der Einzelimmobilien unterscheidenden Finanzierungsmöglichkeiten von Portfolios werden ebenfalls als wertbeeinflussend erkannt. Insbesondere hohe Fremdkapitalfinanzierungsmöglichkeiten können durch den Leverage-Effekt Ertragsperspektiven für bestimmte Investorengruppen generieren. Am Finanzmarkt gehandelte Portfolien reagieren aus den genannten Gründen möglicherweise volatiler auf wirtschaftliche Veränderungen, so dass Kapitalmarktbewegungen zu Wertänderungen führen, die nicht auf einer unmittelbaren Änderung des zu Grunde liegenden (Einzel-)Immobilienwertes basieren.

Die Zuverlässigkeit der Portfoliobewertung resultiert letztlich immer aus der Erfahrung des Sachverständigen und der professionellen Einschätzung des Marktes.

Analyse verschiedener Bewertungsverfahren

Dr. Helmut Trappmann und Dr. Daniel Ranker stellen in ihrem Fachartikel „Einfluss der Finanzmärkte: Bewertung von Immobilienportfolios“, erschienen in der Fachzeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) Nr. 2008 (S. 65-75), verschiedene Bewertungsverfahren und deren Anwendungsbereiche vor und analysieren sie. Die Autoren gehen auf pauschalierte Verfahren, stichprobenbasierte, strukturierte Verfahren, strukturierte Verfahren mit Bewertung auf Einzelbasis und schließlich auf die (klassische) Einzelbewertung ein.

Der Beitrag kann hier in voller Länge heruntergeladen werden Download.

Veranstaltung: Immobilienwirtschaftliche Analyse bei Finanzierungen

Das für Fach- und Führungskräfte der Bereiche Immobilienfinanzierung, Beteiligung, Work-out, Controlling, Immobilienbewertung, Interne Revision, Grundsatzfragen konzipierte Seminar befasst sich u.a. mit der immobilienwirtschaftlichen Analyse im Rahmen von Finanzierungen, Immobilienbeteiligungen und Rettungserwerben, mit Fragen der Risikoeinschätzung bei Immobilienengagements und mit der risikoorientierten Betrachtung von Immobiliensicherheiten unter Beachtung von Frühwarnindikatoren im Immobiliengeschäft.

Die Seminarinhalte werden dabei an praxisorientierten Beispielen erläutert.

Interessiert?    Mehr erfahren sie hier: Immobilienwirtschaftlich Analyse bei Finanzierungen

Krise für verbriefte Gewerbekredite in den nächsten Jahren erwartet

Viel geschrieben wurde in den vergangenen Monaten über den Einbruch der US-Immobilienmärkte in dessen Folge viele Investoren nicht für möglich gehaltene Verluste erlitten haben. Diese Spirale erfasste in Europa insbesondere den Gewerbeimmobilienmarkt und sorgte dort für erhöhte Wertabschläge. Im Bereich der Verbriefungen führte dies aufgrund der strengen Covenant-Regelungen zu gesteigerten Ausfallrisiken und damit zu erhöhtem Bearbeitungsbedarf. In den fast 600 verbrieften Krediten mit einem Volumen von über 65 Milliarden Euro schlummern Risiken, die allmählich zu Tage treten.

Mehr zum Thema erfahren sie hier.

Radikalkur der Leasingbilanzierung – Tragweite für den Immobilienmarkt nicht abschätzbar

Das IASB hat im August 2010 den Entwurf eines neuen Leasing-Standards veröffentlicht, der zu einer radikalen Änderung der Leasingbilanzierung führen wird. Das Ausmaß mit dem die Real Estate Industry betroffen sein wir, ist derzeit noch nicht abschließend beurteilbar.

Das IASB ist angetreten die Leasing-Bilanzierung zu revolutionieren. Damit reagiert das IASB auf die weit verbreitete Kritik an den derzeitigen Regelungen des Leasing-Standards, die insbesondere daran anknüpft, dass derzeit die bilanzielle Abbildung der Leasingverträge nicht im Einklang mit der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion steht. Die Regelungen des IAS 17 eröffnet den Bilanzierenden Strukturierungsmöglichkeiten, die letztlich dazu führen, dass die wirtschaftliche Bedeutung von Leasingverhältnissen für das Unternehmen vom Abschlussadressaten – trotz umfangreicher Anhangangaben - nur sehr eingeschränkt eingeschätzt werden kann. Ein häufig im Zusammenhang mit der sog. off-balance sheet Behandlung von Leasingverträgen genanntes Beispiel betrifft die Fluggesellschaften, welche die von ihnen genutzten Flugzeuge nicht auf der Bilanz zeigen. 

Bei Operating-Leasingverhältnissen weicht die Stellung des Leasingnehmers als Nutzer der Immobilie häufig nur geringfügig von der Stellung ab, die dieser als Eigentümer der Immobilie innehaben würde. Dieses Nutzungsrecht, aber auch die korrepondierende Verpflichtung, werden derzeit nicht bilanziert.

Die grundlegende Idee des nunmehr im Entwurf vorgestellten Modells sieht vor, dass die Rechte und Verpflichtungen des Leasingnehmers vollständig in der Bilanz abgebildet werden. Hiermit soll erreicht werden, dass nicht nur die für den "Produktionsprozess" relevanten Vermögenswerte vollständig in der Bilanz abgebildet werden, sondern auch die Verpflichtungen zur Erlangung dieser, die häufig von Analysten schwer einzuschätzen waren.

Darüber hinaus werden sich auch Änderungen in der Erfassung und dem Ausweis von Leasingzahlungen ergeben. So sehen die Regelungen des Entwurfs vor, dass der in den Leasingzahlungen enthaltene Zinsanteil im Zinsergebnis zu erfassen ist. Dies folgt der Idee, dass Leasing letztlich nur eine andere Form der Finanzierung ist und insofern die Mindestleasingzahlungen auch eine Zinskomponente enthalten. Ferner werden zukünftig auch Verlängerungsoptionen bzw. ereignisabhängige Mieten (contingent rent), wie z.B. Umsatzmieten, von beiden Vertragsparteien fortlaufend neu zu beurteilen sein, was letztlich zu einer höheren Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung führen wird.

Das IASB beabsichtigt, den finalen Standard Mitte 2011 zu veröffentlichen und geht derzeit von einer Erstanwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen aus. In Abhängigkeit der Entscheidungen im Rahmen des "Effective dates and transition"-Projektes kann sich der Erstanwendungszeitpunkt aber auch noch verschieben. Derzeit wird insofern eine verpflichtende Erstandwendung erst für die Jahre 2014 oder 2015 erwartet mit entsprechender Anpassung der Vorjahresvergleichsangaben.

Während das im März 2009 veröffentlichte Diskussionspapier sich noch auf die Bilanzierung des Leasingnehmers beschränkte, enthält der aktuelle Standardentwurf sowohl Regelungen für den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer. Für Immobiliengesellschaften, welche die von ihnen gehaltenen Immobilien an Dritte vermieten, sieht der Standardentwurf jedoch vor, dass die Bilanzierung der Anlageimmobilien nach IAS 40 zu erfolgen hat, sofern diese zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanziert werden. 

Wer nun aber glaubt, dass sich für eine Immobiliengesellschaft alleine durch Umstellung auf die Bewertung zum fair value die Effekte aus dem Leasing-Standard nicht mehr stellen werden, wird schnell erkennen, dass diese Überlegung nicht die Tragweite der neuen Standardregelungen berücksichtigt. Es wird vielmehr erwartet, dass es zu grundlegenden Änderungen im Markt für Vermietung von Büro- und anderen Geschäftsimmobilien kommen wird. Viele bisherige Mieter werden sich die Frage stellen – Mieten oder Kaufen !

Wollen Sie mehr erfahren zu den Prinzipien des Standard-Entwurfs und wie man sich für diesen fit macht? Dann empfehle ich ihnen die Publikation "The overhaul of lease accounting" (Juli 2010) und das Update aus dem November 2010. 

Einen kurzen Überblick über die Regelungen des Standardentwurfs gibt auch: Practical guide 11 – Leasing proposals: the results are in (Februar 2011).

Einen guten Einblick in die Implikationen des Standardentwurfs erhalten Sie auch durch unseren aktuellen Webcast zum Thema "The implications of lease accounting for real estate":  webcast lease accounting (Dezember 2010).

Einen Überblick über die Einschätzung der Bilanzierenden zum Thema erhalten Sie in unserem Survy: "Are you ready for the new lease standard?" (August 2010).

Eine weitere PwC-Studie beschäftigt sich mit den Auswirkungen der Umstellung auf die IT-Landschaft: "Lease Accounting – heute und morgen"

Mehr zum Thema im internationalen IFRS Blog.

Über den aktuellen Stand des Projektes informiert Sie das IASB auf seiner Projektseite.

AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management

Nach nunmehr fast anderthalb Jahren Debatten, Lobbying und politischen Diskussionen hat das Europaparlament am 11. November 2010 die abgestimmte Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds („AIFMD“) mit großer Mehrheit verabschiedet. Die Bestimmungen der AIFMD müssen nun bis zum Jahresbeginn 2013 in das nationale Recht umgesetzt werden. Dann muss auch die neue Zulassung beantragt werden. Zur Umsetzung verbleiben gerade einmal zwei Jahre – das ist nicht viel für umwälzende Neuerungen.

Die Konsequenzen der AIFMD werden letztlich im Detail von der nationalen Umsetzung und von der weiteren Konkretisierung durch eine Vielzahl so genannter „delegierter Rechtsakte“ abhängen, die von der Kommission und der europäischen Aufsichtsbehörde ESMA als „Level 2 Maßnahmen“ zu erlassen sind.

Durch die Verabschiedung der Richtlinie rückt die Harmonisierung des Marktes der Alternativen Assets nunmehr ein ganzes Stück näher. Die AIFMD wird die Marktteilnehmer aufgrund einmaliger und höherer laufender Kosten dazu zwingen, ihr Geschäftsmodell und die Businessplanung zu überprüfen. Aus deutscher Sicht sind davon zunächst die Manager sämtlicher Spezialfonds und (offener und geschlossener) Immobilienfonds betroffen. Daneben werden insbesondere auch die Manager von Hedgefonds, Private Equity Fonds, Rohstoff-Fonds, Infrastrukturfonds und andere geschlossenen Fonds von der neuen Regulierung erfasst.

Weiterführende Informationen:

Aktuelle Kommentare und Analysen aus dem globalen PwC-Netzwerk rund ums Thema finden Sie in den AIFMD News Edition 7 im internationalen Web-Angebot von PwC und unter AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management.

Im aktuellen Newsletter zur AIFM-Richtlinie erfahren Sie die wichtigsten Änderungen der AIFMD und was es für Sie in der Fondsindustrie bedeutet.

Weitere Ausgaben der „AIFMD News“ und andere Publikationen zum Asset Management finden Sie hier im internationalen Web-Angebot von PwC.

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