Real Estate Blog

Trügerische Ruhe

Keine Neuigkeiten von der Leasing-Front? In den letzten Monaten hat sich der IASB eher mit der Weiterentwicklung der Bilanzierung von Finanzinstrumenten sowie von Versicherungsverträgen beschäftigt. Für die Diskussion der für die Immobilienwirtschaft wesentlichen Standards blieb daher nur wenig Raum. Von dieser vermeintlichen Ruhe sollte man sich allerdings nicht täuschen lassen, die Diskussionen insbesondere zur Leasingbilanzierung gehen weiter.

In seinen Meeting Ende Februar/Anfang März hat sich der IASB mit der Amortisation des sogenannten „right-of-use asset“ (Nutzungsrecht am geleasten Vermögenswert) beschäftigt. Diskutiert wurden dabei die Amortisation nach dem „underlying asset approach“, der sich an der Nutzung des zugrundeliegenden Leasingobjektes über den Leasingzeitraum ausrichtet. Diese Amortisationsmethode zeichnet sich dadurch aus, dass diese die wirtschaftliche Substanz der Transaktion in der Gewinn- und Verlustrechnung abbildet. Die Wahl eines hohen Abschreibungssatzes kommt wirtschaftlich dem Erwerb des Vermögenswertes mittels externer Finanzierung nahe. Umgekehrt führt die Wahl eines niedrigen Abschreibungssatzes dazu, dass wirtschaftlich die GuV-Effekte der Abbildung einer Mietzahlung entsprechen.

Ebenfalls diskutiert wurde der sogenannte „interest-based amortisation appraoch“. Dieser Ansatz amortisiert das right-of-use-asset in systematischer Weise und berücksichtigt, wobei dahingehend eine Unterscheidung erfolgt, inwieweit die Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übertragen werden oder beim Leasinggeber verbleiben.

Auch wenn die Sitzung nicht dazu diente eine vorläufige Entscheidung zu treffen, so wurde aus der Diskussion doch deutlich, dass das IASB eher zum underlying asset approach tendiert, während das FASB den interest-based amortisation approach bevorzugt. Welcher Ansatz sich dann in dem Re-Exposure Draft wiederfinden wird, bleibt abzuwarten. Fest steht jedoch, dass sich die Veröffentlichung des Re-Exposure Drafts wohl in das 2. Halbjahr 2012 verschieben wird (Projektstatus).

Mehr dazu: IASB/FASB Leasing redeliberations – Februar 2012.

Darüber hinaus hat sich der IASB mit zwei weiteren Themen beschäftigt, die die Bilanzierung von Immobilien betreffen:

  • IFRIC 15 – the accounting for a sale of mulit-unit residential apartments off plan
  • IAS 38 / IAS 16 – the revenue-based depreciation method

Während das IASB einer potentiellen Änderung des IFRIC 15 unter Hinweis auf das derzeit in der Diskussion befindliche Revenue Recognition-Projekt, welches den diskutierten Sachverhalt auch zum Gegenstand hat, eher ablehnend gegenüber steht, wurde hinsichtlich der Frage, ob eine umsatzbasierte Abschreibung nach IAS 16 (und IAS 38) zulässig sein soll, die vorläufige Entscheidung getroffen, dieses Thema im Rahmen des jährlichen Improvementprozesses zu adressieren.

Zum Hintergrund: IAS 16.62 gestattet die Wahl einer nutzungsabhängigen Abschreibung, wobei sich die Frage stellen könnte, wie eine solche Nutzung gemessen werden kann. Der Standard referenziert hierbei auf Produktionseinheiten. In dem Amendment soll nun klargestellt werden, dass ein Abstellen auf Umsatzerlöse zur Bemessung der nutzungsabhängigen Abschreibung nicht sachgerecht ist, da hierdurch zwar der wirtschaftliche Nutzen des gesamten Geschäftsfeldes zu dem der Vermögenswert gehört, nicht jedoch der des betrachteten individuellen Vermögenswertes der Ermittlung zugrunde liegt.

Das könnte Sie interessieren – aktuelle Veröffentlichungen rund um die IFRS

Practical Guide to new IFRSs 2012

Die PwC-Publikation gibt einen guten Überblick über die IFRS, die in 2012 erstmalig anzuwenden sind. 2012 ist zwar ein Jahr mit nur wenigen Änderungen, aber auch diese müssen beachtet werden. Neben den verpflichtend anzuwendenden Standards enthält die Publikation auch einen Überblick über die bereits veröffentlichten Standards, die jedoch aufgrund des fehlenden Endorsements in 2012 in der EU wohl noch nicht vorzeitig angewendet werden dürfen.

Mehr dazu:  Practical Guide to new IFRSs 2012

 

Illustrative condensed interim financial statements 2012

Diese illustrativen IFRS-Financial Statements für Zwischenabschlüsse berücksichtigen alle bis zum 1. März 2012 veröffentlichten Standards, die für Geschäftsjahre, die am oder  nach dem 1. Januar 2012 beginnen, verpflichtend anzuwenden sind. Darüber hinaus enthält die Publikation im Anhang Beispiele für die Anhangangaben bei vorzeitiger Anwendung von IFRS 9, IFRS 11 und IFRS 13.

Mehr dazu: Illustrative condensed interim financial statements 2012.

 

Practical guide to contingent consideration

Diese Publikation betrachtet die Bilanzierung von sogenannten contingent considerations (bedingten Kaufpreiszahlungen) im Rahmen der Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen.

Mehr dazu: Practical guide to contingent consideration.

 

Income tax – webcast on PwC’s view of IASB’s proposals

Dieser Webcast erläutert die Pläne des IASB zur Neugestaltung der Ertragsteuerbilanzierung und gibt Dankanstöße für alternative Vorgehensweisen.

Zum Webcast: Link

 

Der neue Entwurf zur Umsatzrealisierung: Revolution oder reine Evolution?

In der März-Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 3 – März 2012 – S. 101 – 107, gehen die Autoren Christoph Scharr und Rainer Usinger auf das neue Konzept zur Umsatzrealisierung des ED Revenue Recognition ein. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

EFRAG führt zusätzliche Studie zu IFRS 10 durch

Die EFRAG hat Unternehmen dazu eingeladen, an einer zusätzlichen Studie zu IFRS 10 und dessen Auswirkungen auf die Konsolidierung von Zweckgesellschaften teilzunehmen. Ziel dieser Studie soll es sein, die Änderungen in der Konsolidierung von Zweckgesellschaften nach IFRS 10 im Vergleich zu IAS 27 i.V.m. SIC-12 darzustellen und Gründe für abweichende Konsolidierungsentscheidungen zu identifizieren. Die Ergebnisse der Studie sollen den Vertretern der EU-Mitgliedsstaaten und der EU-Kommission vorgelegt werden.

Bei Teilnahme an dieser Studie sollen die Unternehmen bis zum 16. April 2012 einen von der EFRAG entwickelten Fragebogen – auch auf Basis vorläufiger Analysen – beantworten. Mehr Details zur Studie finden Sie auf der EFRAG Homepage.

Uneinigkeiten zwischen IASB und FASB führen zu erneuten Verzögerungen im Leasing-Projekt

Im Februar Meeting haben IASB und FASB in einer gemeinsamen Sitzung wieder einmal das Thema Leasing diskutiert. Im Fokus der Diskussion stand diesmal die Folgebewertung des sog. right-of-use assets beim Leasingnehmer.

Hintegrund der Diskussion im Rahmen der gemeinsamen Sitzung im Februar waren die anhaltenden Einwände der interessierten Öffentlichkeit zur im Exposure Draft von 2010 vorgeschlagenen anfänglichen Aufwandserfassung beim Leasingnehmer. In der Diskussion haben sich die Boards jedoch nicht auf ein einheitliches Modell zur Folgebewertung des right-of-use assets beim Leasingnehmer einigen können.

Der IASB favorisiert (einstimmig) den sog. underlying asset-Ansatz. Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass sich die Leasingzahlungen aus drei Bestandteilen zusammensetzen

  • Zahlungen für die Nutzung (verbrauchter Anteil) des Leasingobjektes während der Leasingdauer,
  • Finanzierungsaufwand für den Zeitwert des Geldes der Leasingzahlungen sowie
  • eine Rendite auf den Restwert des Leasingobjekts

 

und die Amortisation des right-of-use asset davon abhängt, inwiefern sich der Wert des zugrunde liegenden Leasingobjekts über die Dauer des Leasingverhältnisses verändert. Ebenfalls Einfluss auf die Amortisation können demnach mietfreie Zeiten, Vorauszahlungen von Leasingraten und ähnliches haben. Der Vorteil dieses Ansatzes sieht der IASB insb. darin, dass der Ansatz auf alle Leasingverhältnisse gleichermaßen angewendet werden kann und keine Unterscheidung zwischen Finance- und Operate Lease erforderlich ist. Die an diesem Konzept geäußerte Kritik betrifft insbesondere die Komplexität der Regelungen und damit eröffnen sich Bedenken hinsichtlich der Umsetzung in der Praxis.

Der FASB verfolgt einen abweichenden Ansatz für die Folgebewertung des right-of-use assets. Der FASB-Ansatz unterscheidet zwei verschiedene Amortisationsverläufe, die von der Art des Leasingverhältnisses abhängen. Demnach soll für Finance Lease-Verträge die anfängliche Aufwandserfassung entsprechend dem Exposure Draft von 2010 beibehalten werden, wohingegen für Operate Lease-Verträge entweder der vom IASB favorisierte underlying asset-Ansatz oder, sofern undurchführbar, ein zinsbasierter Ansatz der Amortisation angewendet werden soll. In typischen Vertragsstrukturen, bei denen gleichbleibende Leasingzahlungen über Zeit geleistet werden, würde der zinsbasierte Ansatz grundsätzlich zu einer linearen Aufwandserfassung führen.

Trotz dieser in Teilen doch konträren Auffassungen der Boards ist die Konvergenz im Vorgehen weiterhin erklärtes Ziel. Daher wurde der IASB Staff gebeten weitere Konsultationen mit Bilanzerstellern und Analysten durchzuführen, um die Durchführbarkeit beider Ansätze in der Praxis besser zu verstehen, um darauf aufbauend zu analysieren, inwiefern ein einheitlicher Ansatz gefunden werden kann. Die Ergebnissen sollen im April von den Boards diskutiert werden.

Diese unerwartete Wendung in der Diskussion hat zwangsläufig zur Folge, dass es zu weiteren Verzögerungen im Leasing-Projekt kommt, sodass mit einem überarbeiteten Exposure Draft nicht vor Ende Q3 2012 gerechnet werden kann.

Mehr dazu? Leasing Update Februar 2012

IFRS und seine geschäftspolitischen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Bei der Vielzahl der anstehenden Änderungen in den IFRS bis 2015 stellt man sich immer häufiger die Frage, ob es sich hierbei "nur" um Bilanzierungsänderungen handelt, oder ob diese nich doch spürbare Auswirkungen auch auf die Geschäftstätigkeit einer Immobiliengesellschaft haben können. Dieser Frage geht die Publikation "The business issues that will affect entities in the real estate and construction industry" (Stand Juli 2011) am Beispiel von Australien nach.

Veranstaltung: Accounting of the Future

Zwei spannende Themen stehen auf dem Programm der im April stattfindenden Veranstaltungen "Accounting of the Future". Insbesondere der Themenkomplex "Neue Standards für den Konzernabschluss – Auswirkungen von IFRS 10/11/12" hat hierbei eine besondere Relevanz in der Immobilienwirtschaft.

Mehr Informationen zur Veranstaltung erhalten Sie hier: Accounting of the Future

Der RE-Blog feiert Geburtstag

Mitte Februar 2011 sind wir mit unserem RE-Blog "Live" gegangen. Wir feiern dieser Tage also unseren ersten Geburtstag.

Vor einem Jahr sind wir angetreten, für Sie immer aktuell unterwegs zu sein und Ihnen interessante Themen vorzustellen. Inzwischen finden Sie auf unserem Blog mehr als 70 Beiträge zu Themen rund um die Immobilie.

Wir hoffen, dass wir auch in Zukunft ein regelmäßiger Begleiter für Sie sein werden.

Anita Dietrich    Bernd Kirsch    Dr. Christian Huschke    Dr. Daniel Ranker    Carolin Stoek

Real Estate Insights – Februar 2012

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

In der neusten Ausgabe werden folgende Themen behandelt:

  • Solvency II verändert Produkte und Berichtsprozesse in der Immobilienbranche
  • Der European cities hotel forecast 2011 & 2012 von PwC untersucht 17 Hotelmärkte in Europa
  • AIFMD – Die Einführung eines Investmentdreiecks führt zu mehr Kontrolle und Haftung
  • Änderung der Anti-Treaty-Shopping-Regelung des § 50d Abs. 3 des EStG
  • Neuste Entwicklungen in der Verrechung von Betriebsverlusten mit Liegenschaftsgewinnen in der Schweiz
  • Mythos österreichisches Mietrecht – Was steckt wirklich dahinter?
  • Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft messbar machen
  • Neuerungen bei der Qualifikation von Private-Equity-Investitionen
  • Umsatzrealisierung – Der zweite Versuch einer Neuregelung

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights 

 

EFRAG steht einer Übernahme der Konsolidierungsstandards positiv gegenüber

Die EFRAG steht einem Endorsement der im Mai 2011 veröffentlichten Standards IFRS 10, 11, 12 und IAS 27, 28 grundsätzlich positiv gegenüber. Bedenken äußerte die EFRAG jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Erstanwendung.

Nachdem das IASB den Argumenten der EFRAG hinsichtlich einer Verschiebung der Erstanwendung der Konsolidierungsstandards nicht gefolgt ist (wir berichteten hierüber) und weiterhin von einer Erstanwendung der Standards für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen ausgeht, geht nun die EFRAG in die Offensive.

Die EFRAG hat am 9. Februar seine ersten Einschätzungen zum Endorsement von IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 und IAS 28 veröffentlicht. Die EFRAG lädt nun die interessierte Öffentlichkeit dazu ein, die jeweiligen Entwurfsentscheidungen und Effect Studies zum sog. Pack of Five zu kommentieren. Insgesamt geht das EFRAG in seiner ersten Einschätzung davon aus, dass alle Stanadards die fachlichen Anforderungen erfüllen, um von der EU in europäisches Recht übernommen zu werden, schlägt jedoch abweichend eine Erstanwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen vor. Die vollständigen Unterlagen finden Sie auf der EFRAG Homepage: Link

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