Real Estate Blog

Krise für verbriefte Gewerbekredite in den nächsten Jahren erwartet

Viel geschrieben wurde in den vergangenen Monaten über den Einbruch der US-Immobilienmärkte in dessen Folge viele Investoren nicht für möglich gehaltene Verluste erlitten haben. Diese Spirale erfasste in Europa insbesondere den Gewerbeimmobilienmarkt und sorgte dort für erhöhte Wertabschläge. Im Bereich der Verbriefungen führte dies aufgrund der strengen Covenant-Regelungen zu gesteigerten Ausfallrisiken und damit zu erhöhtem Bearbeitungsbedarf. In den fast 600 verbrieften Krediten mit einem Volumen von über 65 Milliarden Euro schlummern Risiken, die allmählich zu Tage treten.

Mehr zum Thema erfahren sie hier.

Radikalkur der Leasingbilanzierung – Tragweite für den Immobilienmarkt nicht abschätzbar

Das IASB hat im August 2010 den Entwurf eines neuen Leasing-Standards veröffentlicht, der zu einer radikalen Änderung der Leasingbilanzierung führen wird. Das Ausmaß mit dem die Real Estate Industry betroffen sein wir, ist derzeit noch nicht abschließend beurteilbar.

Das IASB ist angetreten die Leasing-Bilanzierung zu revolutionieren. Damit reagiert das IASB auf die weit verbreitete Kritik an den derzeitigen Regelungen des Leasing-Standards, die insbesondere daran anknüpft, dass derzeit die bilanzielle Abbildung der Leasingverträge nicht im Einklang mit der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion steht. Die Regelungen des IAS 17 eröffnet den Bilanzierenden Strukturierungsmöglichkeiten, die letztlich dazu führen, dass die wirtschaftliche Bedeutung von Leasingverhältnissen für das Unternehmen vom Abschlussadressaten – trotz umfangreicher Anhangangaben - nur sehr eingeschränkt eingeschätzt werden kann. Ein häufig im Zusammenhang mit der sog. off-balance sheet Behandlung von Leasingverträgen genanntes Beispiel betrifft die Fluggesellschaften, welche die von ihnen genutzten Flugzeuge nicht auf der Bilanz zeigen. 

Bei Operating-Leasingverhältnissen weicht die Stellung des Leasingnehmers als Nutzer der Immobilie häufig nur geringfügig von der Stellung ab, die dieser als Eigentümer der Immobilie innehaben würde. Dieses Nutzungsrecht, aber auch die korrepondierende Verpflichtung, werden derzeit nicht bilanziert.

Die grundlegende Idee des nunmehr im Entwurf vorgestellten Modells sieht vor, dass die Rechte und Verpflichtungen des Leasingnehmers vollständig in der Bilanz abgebildet werden. Hiermit soll erreicht werden, dass nicht nur die für den "Produktionsprozess" relevanten Vermögenswerte vollständig in der Bilanz abgebildet werden, sondern auch die Verpflichtungen zur Erlangung dieser, die häufig von Analysten schwer einzuschätzen waren.

Darüber hinaus werden sich auch Änderungen in der Erfassung und dem Ausweis von Leasingzahlungen ergeben. So sehen die Regelungen des Entwurfs vor, dass der in den Leasingzahlungen enthaltene Zinsanteil im Zinsergebnis zu erfassen ist. Dies folgt der Idee, dass Leasing letztlich nur eine andere Form der Finanzierung ist und insofern die Mindestleasingzahlungen auch eine Zinskomponente enthalten. Ferner werden zukünftig auch Verlängerungsoptionen bzw. ereignisabhängige Mieten (contingent rent), wie z.B. Umsatzmieten, von beiden Vertragsparteien fortlaufend neu zu beurteilen sein, was letztlich zu einer höheren Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung führen wird.

Das IASB beabsichtigt, den finalen Standard Mitte 2011 zu veröffentlichen und geht derzeit von einer Erstanwendung für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen aus. In Abhängigkeit der Entscheidungen im Rahmen des "Effective dates and transition"-Projektes kann sich der Erstanwendungszeitpunkt aber auch noch verschieben. Derzeit wird insofern eine verpflichtende Erstandwendung erst für die Jahre 2014 oder 2015 erwartet mit entsprechender Anpassung der Vorjahresvergleichsangaben.

Während das im März 2009 veröffentlichte Diskussionspapier sich noch auf die Bilanzierung des Leasingnehmers beschränkte, enthält der aktuelle Standardentwurf sowohl Regelungen für den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer. Für Immobiliengesellschaften, welche die von ihnen gehaltenen Immobilien an Dritte vermieten, sieht der Standardentwurf jedoch vor, dass die Bilanzierung der Anlageimmobilien nach IAS 40 zu erfolgen hat, sofern diese zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanziert werden. 

Wer nun aber glaubt, dass sich für eine Immobiliengesellschaft alleine durch Umstellung auf die Bewertung zum fair value die Effekte aus dem Leasing-Standard nicht mehr stellen werden, wird schnell erkennen, dass diese Überlegung nicht die Tragweite der neuen Standardregelungen berücksichtigt. Es wird vielmehr erwartet, dass es zu grundlegenden Änderungen im Markt für Vermietung von Büro- und anderen Geschäftsimmobilien kommen wird. Viele bisherige Mieter werden sich die Frage stellen – Mieten oder Kaufen !

Wollen Sie mehr erfahren zu den Prinzipien des Standard-Entwurfs und wie man sich für diesen fit macht? Dann empfehle ich ihnen die Publikation "The overhaul of lease accounting" (Juli 2010) und das Update aus dem November 2010. 

Einen kurzen Überblick über die Regelungen des Standardentwurfs gibt auch: Practical guide 11 – Leasing proposals: the results are in (Februar 2011).

Einen guten Einblick in die Implikationen des Standardentwurfs erhalten Sie auch durch unseren aktuellen Webcast zum Thema "The implications of lease accounting for real estate":  webcast lease accounting (Dezember 2010).

Einen Überblick über die Einschätzung der Bilanzierenden zum Thema erhalten Sie in unserem Survy: "Are you ready for the new lease standard?" (August 2010).

Eine weitere PwC-Studie beschäftigt sich mit den Auswirkungen der Umstellung auf die IT-Landschaft: "Lease Accounting – heute und morgen"

Mehr zum Thema im internationalen IFRS Blog.

Über den aktuellen Stand des Projektes informiert Sie das IASB auf seiner Projektseite.

AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management

Nach nunmehr fast anderthalb Jahren Debatten, Lobbying und politischen Diskussionen hat das Europaparlament am 11. November 2010 die abgestimmte Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds („AIFMD“) mit großer Mehrheit verabschiedet. Die Bestimmungen der AIFMD müssen nun bis zum Jahresbeginn 2013 in das nationale Recht umgesetzt werden. Dann muss auch die neue Zulassung beantragt werden. Zur Umsetzung verbleiben gerade einmal zwei Jahre – das ist nicht viel für umwälzende Neuerungen.

Die Konsequenzen der AIFMD werden letztlich im Detail von der nationalen Umsetzung und von der weiteren Konkretisierung durch eine Vielzahl so genannter „delegierter Rechtsakte“ abhängen, die von der Kommission und der europäischen Aufsichtsbehörde ESMA als „Level 2 Maßnahmen“ zu erlassen sind.

Durch die Verabschiedung der Richtlinie rückt die Harmonisierung des Marktes der Alternativen Assets nunmehr ein ganzes Stück näher. Die AIFMD wird die Marktteilnehmer aufgrund einmaliger und höherer laufender Kosten dazu zwingen, ihr Geschäftsmodell und die Businessplanung zu überprüfen. Aus deutscher Sicht sind davon zunächst die Manager sämtlicher Spezialfonds und (offener und geschlossener) Immobilienfonds betroffen. Daneben werden insbesondere auch die Manager von Hedgefonds, Private Equity Fonds, Rohstoff-Fonds, Infrastrukturfonds und andere geschlossenen Fonds von der neuen Regulierung erfasst.

Weiterführende Informationen:

Aktuelle Kommentare und Analysen aus dem globalen PwC-Netzwerk rund ums Thema finden Sie in den AIFMD News Edition 7 im internationalen Web-Angebot von PwC und unter AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management.

Im aktuellen Newsletter zur AIFM-Richtlinie erfahren Sie die wichtigsten Änderungen der AIFMD und was es für Sie in der Fondsindustrie bedeutet.

Weitere Ausgaben der „AIFMD News“ und andere Publikationen zum Asset Management finden Sie hier im internationalen Web-Angebot von PwC.

Latente Steuerproblematik bei Anlageimmobilien nur zum Teil gelöst!

Das IASB veröffentlichte am 20. Dezember 2010 eine Ergänzung zum IAS 12, die es gestattet unter bestimmten Voraussetzungen von den bisher geltenden Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Anlageimmobilien (investment property) abzuweichen.

Nachdem das IASB im Jahre 2009 einen ersten Versuch gestartet hat, die Regelungen des IAS 12 zu überarbeiten und an die Erfordernisse der Bilanzierungspraxis anzupassen, wurde jedoch inzwischen der Plan einer vollständigen Neuregelung fallen gelassen. Das IASB ist vielmehr dazu übergegangen Einzelfragen der praktischen Anwendung neu zu regeln. Die vorliegende Ergänzung des IAS 12 ist damit nur der Anfang in einer Reihe noch anstehender Änderungen.

Die aktuelle Ergänzung adressiert eine Anwendungsproblematik, die sich bei der Ermittlung von latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanzierten Anlageimmobilien ergibt.  Die aktuellen Regelungen des IAS 12 sehen vor, dass bei der Bewertung der latenten Steuern auf die Managementerwartung über die künftige Nutzung der Immobilie abzustellen ist. Erwartet das Management z.B. die Anlageimmobilie langfristig als Vermietungsobjekt zu nutzen, könnten die sich hieraus ergebenen steuerlichen Folge zu einer latenten Steuer führen, die wesentlich von der abweicht, die sich bei Annahme einer nur zwischenzeitlichen Vermietung und einem konkreten Verkaufplan ergibt. Dies ist immer dann der Fall, wenn unterschiedliche Steuersätze oder steuerliche Bemessungsgrundlagen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen oder Veräußerungsergebnissen zur Anwendung kommen.

Immobiliengesellschaften sind in diesen Fällen bisher vor die Herausforderung gestellt, festzulegen, welcher Teil des Buchwertes durch laufende Nutzung und welcher Teil durch Verkauf realisiert wird. Die aktuelle Ergänzung enthält eine widerlegbare Vermutung, dass der Buchwert einer zum fair value bewerteten Anlageimmobilie ausschließlich durch Verkauf realisiert wird.  Dies hat zur Folge, dass nicht nur die latente Steuer auf Immobilien in Ländern ohne sog. capital gain tax erheblich sinkt,  sondern kann auch die Bilanzierung eines Goodwill im Rahmen eines Unternehmenserwerbs erheblich beeinflussen.

Die Neuregelung ist für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen, erstmalig verpflichtend anzuwenden. Die Anwendung hat retrospektiv zu erfolgen und kann insofern auch in der Vergangenheit gebildete und ggf. bereits abgeschriebene Goodwill betreffen. Darüber hinaus hat der Bilanzierende eine Neubeurteilung der Realisierbarkeit gebildeter aktiver latenter Steuern vorzunehmen.

Mehr dazu: IFRS direkt

Mehr dazu: Deferred tax on investment properties

Mehr dazu: Straight away guidance

Mit dieser Ergänzung hat das IASB allerdings nur eines der vielen Themen gelöst, die sich bei der Ermittlung latenter Steuern bei Immobiliengesellschaften stellen.  Ein nach wie vor ungelöstes Thema betrifft die sog. initial recognition exception in IAS 12, die es verhindert, dass bei Erwerb einer Immobilie (kein Unternehmenserwerb) im Wege des share deal, die im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Differenz zwischen Steuerbilanzwert und fair value der Immobilie mit latenten Steuern unterlegt wird.

Mehr dazu: Income Tax Accounting under IFRS

IFRS: Vorausdenken oder nur anwenden – Sie haben die Wahl!

Die IFRS entwickeln sich ständig weiter. Für die Bilanzierenden ist es eine Herausforderung hier den Überblick zu behalten und auch noch aktiv mitzudiskutieren.

Das Konvergenzprojekt des IASB und FASB, das nach Willen der G20-Staatschefs bis Mitte Juni 2011 abgeschlossen sein soll, erfährt zusätzliche Bedeutung durch die Ankündigung der SEC in 2011 auch darüber zu entscheiden, ob zukünftig die Anwendung der IFRS auch US Unternehmen offensteht. Insofern ist das Arbeitsprogramm des IASB umfangreich und voll gepackt.

Die ersten Standards bzw. Standardänderungen aufgrund des Konvergenzprojektes sind bereits veröffentlicht und waren auch schon umzusetzen. Hierzu zählen u.a. die Änderungen des IAS 23 Fremdkapitalkosten (borrowing costs, verpflichtend für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen) oder IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse (business combinations, verpflichtend für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen). Weitere Standardänderungen stehen an, deren Abschluss bis Mitte 2011 vorgesehen ist. Hierzu zählen u.a. der vollständige Ersatz des IAS 39 durch IFRS 9 Finanzinstrumente (financial instruments), der vollständige Ersatz der Konsolidierungsvorschriften des IAS 27 und SIC-12 durch IFRS X Konsolidierung (consolidation), die Entwicklung einheitlicher Regelungen zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value measurement), der Bilanzierung von Leasingverhältnissen (leases) sowie der Umsatzrealisation (revenue recognition). Es ist aber immer noch ein langer Weg bis zur Konvergenz.

Um der großen Zahl an Standardänderungen, die unbedingt bis Mitte 2011 abgeschlossen werden sollen, gerecht zu werden, hat das IASB Ende 2010 seinen Arbeitsplan noch einmal überarbeitet und den Zeitplan für einige Projekte, darunter auch das Projekt zur Unterscheidung von Eigenkapital und Fremdkapital (financial instruments with characteristics of equity) und das Projekt zur Bilanzierung von Verbindlichkeiten (liabilities) oder Steuern (income taxes), denen hinsichtlich der angestrebten Konvergenz eine geringere Bedeutung beigemessen wird, den verschoben.

Die aktuellen Projekte des IASB sind weitreichend und werden die IFRS-Bilanzierung für die Zukunft wesentlich verändern. Damit die neuen Regelungen tatsächlich auch die Anforderungen der Bilanzierungspraxis in ausreichendem Maße berücksichtigen, ist es meines Erachtens unerlässlich, dass diejendigen, die die Regelungen umzusetzen haben – die Bilanzierer – oder auch diejenigen, die die nach den  neuen Regeln erstellten IFRS-Abschlüsse zu interpretieren haben – die Analysten -, sich aktive in den Prozess der Standardentwicklung einbringen. Die aktive Teilnahme am Entwicklungsprozess hat dabei den Vorteil, dass Sie gestaltend mitwirken könne, aber zusätzlich auch den Vorteil, dass eine aktive Begleitung und intensive Auseinandersetzung mit den Diskussionen im IASB die spätere Umsetzung der Regelungen ebenfalls maßgeblich erleichtern kann.  Mehr zum Thema im IFRS Blog.

Zur Kommentierung von Standardentwürfen: Comment on a proposal.

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IFRS in brief (erscheint zweimal im Monat)

World Watch (erscheint jährlich)

 

 

Mietgarantien – Die vergessenen Finanzinstrumente!

Immobilien sind in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Entwicklung nur dann zu einem angemessenen Preis veräußerbar, wenn dem Käufer, zumindest für einen gewissen Zeitraum, das Wiedervermietungsrisiko genommen wird. Insofern gewinnen Mietgarantien gerade in Zeiten sich schnell ändernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung.

Mietgarantien bei Immobilienkäufen können in unterschiedlichen Formen auftreten und verschiedene Rechte zum Gegenstand haben. Die Bandbreite reicht von Vollvermietungsgarantien bis hin zu Mietausfallgarantien. Die bilanzielle Abbildung einer Mietgarantie nach IFRS ist damit immer eine Frage des Einzelfalles und kann zu einer Bilanzierung als nicht derivatives Finanzinstrument (Zusage fixer Mieteinnahmen) ebenso führen, wie zu einer  Bilanzierung als Derivat (Zusage einer Mindestmiete bei variabler Umsatzmiete) oder als  Finanzgarantie (Mietausfallgarantie).

Die einfachste und am häufigsten anzutreffende Form der Mietgarantie ist die Voll- oder Teilvermietungsgarantie. Sichert der Verkäufer dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum einen vorab festgelegten Vermietungsstand bzw. feste Mieteinnahmen zu, erwirbt der Käufer neben der Immobilie auch noch einen Anspruch auf den Erhalt von Ausgleichszahlungen. Häufig missverstanden als nachträgliche Anpassungen des Kaufpreises der Immobilien handelt es sich bei diesen vertraglichen Vereinbarungen, die die Zahlung von finanziellen Mitteln vorsehen, jedoch um eigenständige Vermögenswerte oder konkret um Finanzinstrument i.S.d. IAS 39.

Die Aktivierung der Mietgarantie erfolgt mit ihrem beizulegenden Zeitwert (fair value) im Transaktionszeitpunkt, d.h. die Anschaffungskosten der Immobilie entsprechen dem um den fair value der Mietgarantie gekürzten Kaufpreis. Klassifiziert als Finanzinstrument available-for-sale i.S.d. IAS 39.9, führen die planmäßigen (im Zugangszeitpunkt erwarteten) Zahlungen aus der Mietgarantie zu einem Teilabgang des Finanzinstrumentes (IAS 39.17(a)). Änderungen in der Leerstandsquote hingegen sind als GuV-wirksame Anpassungen zu bilanzieren (IAS 39.AG8).

Eine getrennte Berücksichtigung der Mietgarantie als Finanzinstrument birgt jedoch die Gefahr, dass die Effekte aus der Mietgarantie doppelt erfasst werden. Um dies zu vermeiden, ist bei der Bewertung der Immobilie der Effekt aus der Mietgarantie unberücksichtigt zu lassen.  Die eigentliche Herausforderung liegt damit nicht – wie zunächst anzunehmen ist – in der bilanziellen Abbildung der Mietgarantie als Finanzinstrument nach IFRS. Sie besteht vielmehr darin, die sich hieraus stellende Bewertungaufgabe zu lösen, da Mietgarantien in der Real Estate Praxis als wertbeeinflussender Faktor für die Immobilie und nicht als eigenständiges Finanzinstrument wahrgenommen werden.   

Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen ist.

Immobilienfonds können in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusagen, auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine jährliche Anteilscheinrückgabe oder eine Rückgabe am Ende der Laufzeit vorsehen können. Auch wenn es sich in allen Fällen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, für die börsentäglich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinrückgabe nicht gem. § 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen dafür bestehen, dass bei Rückgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der Rückgabe erfolgen würde – mit dem börsentäglich ermittelten Rücknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, für die ebenfalls keine tägliche Anteilscheinrückgabe möglich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgröße zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglemäßig um einen Liquiditätsabschlag zu korrigieren ist. Eine unveränderte Übernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabhängiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit wäre.

In der jüngsten Vergangenheit sind die Fälle, in denen Anteilscheinrücknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekundärmärkten häufig mit erheblichen Abschlägen (10-15%) durchgeführt werden. Die Bedeutung dieses Themas für die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

Ermittlung des Fair Value für Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit während der Entwicklung, führte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verlässlich ermittelbar ist. Gleiches gilt übrigens bei Anwendung des At Cost Modells für die Anhangangaben.

Diese Änderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile für die Unternehmen mit sich, die an einer frühen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend höheren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden müssen, um einen verlässlichen Fair Value bestimmen zu können.Aktive Immobilienmärkte, aus denen zuverlässige Vergleichswerte für laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden könnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelmäßig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zukünftiger Zahlungsströme erfolgen müssen.

Die Unsicherheiten bei der Abschätzung des bisherigen Bautenstandes und der zukünftigen Zahlungsströme zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grundsätzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Klärung kontroverser Fragen ist ein Rückgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumgänglich.

Im hier verfügbaren Beitrag „Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“ in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielfältig und häufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung über die Bilanzierung

Verträge, die den Übergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengeschäft übliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie (asset deal) ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen Vertrag jedoch die Möglichkeit eines Nettoausgleichs eingeräumt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht als einzige Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von größerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings für den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal übertragen wird. Formal betrachtet erfüllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen Fällen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich wäre es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 führt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. Für den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar über dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine Rückstellung für belastende Verträge nach IAS 37.66 zu bilden.

Maklergebühren als Anschaffungskosten des Mietvertrages

Maklergebühren, die vom Vermieter getragen werden, können Anschaffungskosten des Mietvertrages sein und sind über die Laufzeit des Mietvertrages zu verteilen.

This IFRS real estate hot topic (Januar 2010) looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios.

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