Real Estate Blog

Das könnte Sie interessieren – aktuelle Veröffentlichungen rund um die IFRS

Practical Guide to new IFRSs 2012

Die PwC-Publikation gibt einen guten Überblick über die IFRS, die in 2012 erstmalig anzuwenden sind. 2012 ist zwar ein Jahr mit nur wenigen Änderungen, aber auch diese müssen beachtet werden. Neben den verpflichtend anzuwendenden Standards enthält die Publikation auch einen Überblick über die bereits veröffentlichten Standards, die jedoch aufgrund des fehlenden Endorsements in 2012 in der EU wohl noch nicht vorzeitig angewendet werden dürfen.

Mehr dazu:  Practical Guide to new IFRSs 2012

 

Illustrative condensed interim financial statements 2012

Diese illustrativen IFRS-Financial Statements für Zwischenabschlüsse berücksichtigen alle bis zum 1. März 2012 veröffentlichten Standards, die für Geschäftsjahre, die am oder  nach dem 1. Januar 2012 beginnen, verpflichtend anzuwenden sind. Darüber hinaus enthält die Publikation im Anhang Beispiele für die Anhangangaben bei vorzeitiger Anwendung von IFRS 9, IFRS 11 und IFRS 13.

Mehr dazu: Illustrative condensed interim financial statements 2012.

 

Practical guide to contingent consideration

Diese Publikation betrachtet die Bilanzierung von sogenannten contingent considerations (bedingten Kaufpreiszahlungen) im Rahmen der Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen.

Mehr dazu: Practical guide to contingent consideration.

 

Income tax – webcast on PwC’s view of IASB’s proposals

Dieser Webcast erläutert die Pläne des IASB zur Neugestaltung der Ertragsteuerbilanzierung und gibt Dankanstöße für alternative Vorgehensweisen.

Zum Webcast: Link

 

Der neue Entwurf zur Umsatzrealisierung: Revolution oder reine Evolution?

In der März-Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 3 – März 2012 – S. 101 – 107, gehen die Autoren Christoph Scharr und Rainer Usinger auf das neue Konzept zur Umsatzrealisierung des ED Revenue Recognition ein. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

EFRAG führt zusätzliche Studie zu IFRS 10 durch

Die EFRAG hat Unternehmen dazu eingeladen, an einer zusätzlichen Studie zu IFRS 10 und dessen Auswirkungen auf die Konsolidierung von Zweckgesellschaften teilzunehmen. Ziel dieser Studie soll es sein, die Änderungen in der Konsolidierung von Zweckgesellschaften nach IFRS 10 im Vergleich zu IAS 27 i.V.m. SIC-12 darzustellen und Gründe für abweichende Konsolidierungsentscheidungen zu identifizieren. Die Ergebnisse der Studie sollen den Vertretern der EU-Mitgliedsstaaten und der EU-Kommission vorgelegt werden.

Bei Teilnahme an dieser Studie sollen die Unternehmen bis zum 16. April 2012 einen von der EFRAG entwickelten Fragebogen – auch auf Basis vorläufiger Analysen – beantworten. Mehr Details zur Studie finden Sie auf der EFRAG Homepage.

Uneinigkeiten zwischen IASB und FASB führen zu erneuten Verzögerungen im Leasing-Projekt

Im Februar Meeting haben IASB und FASB in einer gemeinsamen Sitzung wieder einmal das Thema Leasing diskutiert. Im Fokus der Diskussion stand diesmal die Folgebewertung des sog. right-of-use assets beim Leasingnehmer.

Hintegrund der Diskussion im Rahmen der gemeinsamen Sitzung im Februar waren die anhaltenden Einwände der interessierten Öffentlichkeit zur im Exposure Draft von 2010 vorgeschlagenen anfänglichen Aufwandserfassung beim Leasingnehmer. In der Diskussion haben sich die Boards jedoch nicht auf ein einheitliches Modell zur Folgebewertung des right-of-use assets beim Leasingnehmer einigen können.

Der IASB favorisiert (einstimmig) den sog. underlying asset-Ansatz. Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass sich die Leasingzahlungen aus drei Bestandteilen zusammensetzen

  • Zahlungen für die Nutzung (verbrauchter Anteil) des Leasingobjektes während der Leasingdauer,
  • Finanzierungsaufwand für den Zeitwert des Geldes der Leasingzahlungen sowie
  • eine Rendite auf den Restwert des Leasingobjekts

 

und die Amortisation des right-of-use asset davon abhängt, inwiefern sich der Wert des zugrunde liegenden Leasingobjekts über die Dauer des Leasingverhältnisses verändert. Ebenfalls Einfluss auf die Amortisation können demnach mietfreie Zeiten, Vorauszahlungen von Leasingraten und ähnliches haben. Der Vorteil dieses Ansatzes sieht der IASB insb. darin, dass der Ansatz auf alle Leasingverhältnisse gleichermaßen angewendet werden kann und keine Unterscheidung zwischen Finance- und Operate Lease erforderlich ist. Die an diesem Konzept geäußerte Kritik betrifft insbesondere die Komplexität der Regelungen und damit eröffnen sich Bedenken hinsichtlich der Umsetzung in der Praxis.

Der FASB verfolgt einen abweichenden Ansatz für die Folgebewertung des right-of-use assets. Der FASB-Ansatz unterscheidet zwei verschiedene Amortisationsverläufe, die von der Art des Leasingverhältnisses abhängen. Demnach soll für Finance Lease-Verträge die anfängliche Aufwandserfassung entsprechend dem Exposure Draft von 2010 beibehalten werden, wohingegen für Operate Lease-Verträge entweder der vom IASB favorisierte underlying asset-Ansatz oder, sofern undurchführbar, ein zinsbasierter Ansatz der Amortisation angewendet werden soll. In typischen Vertragsstrukturen, bei denen gleichbleibende Leasingzahlungen über Zeit geleistet werden, würde der zinsbasierte Ansatz grundsätzlich zu einer linearen Aufwandserfassung führen.

Trotz dieser in Teilen doch konträren Auffassungen der Boards ist die Konvergenz im Vorgehen weiterhin erklärtes Ziel. Daher wurde der IASB Staff gebeten weitere Konsultationen mit Bilanzerstellern und Analysten durchzuführen, um die Durchführbarkeit beider Ansätze in der Praxis besser zu verstehen, um darauf aufbauend zu analysieren, inwiefern ein einheitlicher Ansatz gefunden werden kann. Die Ergebnissen sollen im April von den Boards diskutiert werden.

Diese unerwartete Wendung in der Diskussion hat zwangsläufig zur Folge, dass es zu weiteren Verzögerungen im Leasing-Projekt kommt, sodass mit einem überarbeiteten Exposure Draft nicht vor Ende Q3 2012 gerechnet werden kann.

Mehr dazu? Leasing Update Februar 2012

IFRS und seine geschäftspolitischen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Bei der Vielzahl der anstehenden Änderungen in den IFRS bis 2015 stellt man sich immer häufiger die Frage, ob es sich hierbei "nur" um Bilanzierungsänderungen handelt, oder ob diese nich doch spürbare Auswirkungen auch auf die Geschäftstätigkeit einer Immobiliengesellschaft haben können. Dieser Frage geht die Publikation "The business issues that will affect entities in the real estate and construction industry" (Stand Juli 2011) am Beispiel von Australien nach.

Veranstaltung: Accounting of the Future

Zwei spannende Themen stehen auf dem Programm der im April stattfindenden Veranstaltungen "Accounting of the Future". Insbesondere der Themenkomplex "Neue Standards für den Konzernabschluss – Auswirkungen von IFRS 10/11/12" hat hierbei eine besondere Relevanz in der Immobilienwirtschaft.

Mehr Informationen zur Veranstaltung erhalten Sie hier: Accounting of the Future

Der RE-Blog feiert Geburtstag

Mitte Februar 2011 sind wir mit unserem RE-Blog "Live" gegangen. Wir feiern dieser Tage also unseren ersten Geburtstag.

Vor einem Jahr sind wir angetreten, für Sie immer aktuell unterwegs zu sein und Ihnen interessante Themen vorzustellen. Inzwischen finden Sie auf unserem Blog mehr als 70 Beiträge zu Themen rund um die Immobilie.

Wir hoffen, dass wir auch in Zukunft ein regelmäßiger Begleiter für Sie sein werden.

Anita Dietrich    Bernd Kirsch    Dr. Christian Huschke    Dr. Daniel Ranker    Carolin Stoek

Real Estate Insights – Februar 2012

Der elektronische Newsletter Real Estate Insights liefert Ihnen in regelmäßigen Abständen wichtige branchenaktuelle Informationen für Ihr operatives Geschäft.

In der neusten Ausgabe werden folgende Themen behandelt:

  • Solvency II verändert Produkte und Berichtsprozesse in der Immobilienbranche
  • Der European cities hotel forecast 2011 & 2012 von PwC untersucht 17 Hotelmärkte in Europa
  • AIFMD – Die Einführung eines Investmentdreiecks führt zu mehr Kontrolle und Haftung
  • Änderung der Anti-Treaty-Shopping-Regelung des § 50d Abs. 3 des EStG
  • Neuste Entwicklungen in der Verrechung von Betriebsverlusten mit Liegenschaftsgewinnen in der Schweiz
  • Mythos österreichisches Mietrecht – Was steckt wirklich dahinter?
  • Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft messbar machen
  • Neuerungen bei der Qualifikation von Private-Equity-Investitionen
  • Umsatzrealisierung – Der zweite Versuch einer Neuregelung

Der vollständige aktuelle Newsletter bzw. ältere Ausgaben stehen Ihnen über folgenden Link zur Verfügung: Real Estate Insights 

 

EFRAG steht einer Übernahme der Konsolidierungsstandards positiv gegenüber

Die EFRAG steht einem Endorsement der im Mai 2011 veröffentlichten Standards IFRS 10, 11, 12 und IAS 27, 28 grundsätzlich positiv gegenüber. Bedenken äußerte die EFRAG jedoch hinsichtlich des Zeitpunktes der Erstanwendung.

Nachdem das IASB den Argumenten der EFRAG hinsichtlich einer Verschiebung der Erstanwendung der Konsolidierungsstandards nicht gefolgt ist (wir berichteten hierüber) und weiterhin von einer Erstanwendung der Standards für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen ausgeht, geht nun die EFRAG in die Offensive.

Die EFRAG hat am 9. Februar seine ersten Einschätzungen zum Endorsement von IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 und IAS 28 veröffentlicht. Die EFRAG lädt nun die interessierte Öffentlichkeit dazu ein, die jeweiligen Entwurfsentscheidungen und Effect Studies zum sog. Pack of Five zu kommentieren. Insgesamt geht das EFRAG in seiner ersten Einschätzung davon aus, dass alle Stanadards die fachlichen Anforderungen erfüllen, um von der EU in europäisches Recht übernommen zu werden, schlägt jedoch abweichend eine Erstanwendung für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen vor. Die vollständigen Unterlagen finden Sie auf der EFRAG Homepage: Link

Das Ende der Percentage-of-completion Methode?

FASB und IASB arbeiten derzeit gemeinschaftlich an einem einheitlichen Standard zur Umsatzrealisierung. Der im November 2011 veröffentlichte Re-Exposure Draft vereinigt die Regelungen des IAS 18 und IAS 11 sowie der dazugehörigen Interpretationen in einem einzigen Standard.

Was bedeutet das aber nun für die Bauindustrie? Werden zukünftig Immobilienentwickler nicht mehr in der Lage sein, Umsatzerlöse über die Bauzeit zu vereinnahmen?

Die bisher in IAS 11 kodifizierte Percentage-of-completion Methode ist im neuen Konzept zur Umsatzrealisierung  des ED 2011/6 nicht mehr explizit erwähnt. Eine Umsatzrealisierung im neuen Konzept ist lediglich dann möglich, wenn alle fünf Schritte zur Umsatzrealisierung durchlaufen sind. Diese sind:

  1. Die Identifizierung des Vertrages (identify the contract with a customer);
  2. Die Identifizierung der einzelnen Leistungsverpflichtungen (identify the separate performance obligation in the contract);
  3. Die Bestimmung des Transaktionspreises (determine the transaction price);
  4. Die Allokation des Transaktionspreises  auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen (allocate the transaction price to the separate performance obligation in the contract);
  5. Die Realisierung des Umsatzes erfolgt erst bei Erfüllung der einzelnen Leistungsverpflichtung (recognise revenue when the entity satisfies a performance obligation).

Zentral für die Frage, ob eine Umsatzrealisierung für eine Bauleistung erfolgen kann bzw. muss, ist hiernach die Bestimmung des Zeitpunktes der Erfüllung der Leistungsverpflichtung. Eine Erfüllung der Leistungsverpflichtung liegt immer dann vor, wenn der Kunde die "Kontrolle" über die gelieferte Ware oder die erbrachte Dienstleistung erlangt (ED 2011/6, Rz. 31).

Kontrolle in diesem Zusammenhang ist definiert als … "ability to direct the use of and obtain all of the remaining benefits from the asset" (ED 2011/6, Rz. 32). Damit sind sowohl die Möglichkeit der Nutzenziehung als auch die Fähigkeit die Verwendung zu bestimmen für das Vorliegen der Kontrolle entscheidend. Nun lässt sich dieser Zeitpunkt in der Bauindustrie aber nicht immer leicht ermitteln. Letztlich verbirgt sich hierhinter auch die Frage, was wird eigentlich tatsächlich geschuldet – die Erbringung einer Dienstleistung oder das fertige Bauwerk. Wobei hier weniger die juristische Definition sondern die wirtschaftliche Substanz der Transaktion maßgeblich ist.

Der ED 2011/6 unterscheidet in eine Leistungsverpflichtung, die entweder zu einem zeitraumbezogenen Kontrollübergang oder, wenn kein Indikator hierfür vorliegt, verpflichtend zu einem zeitpunktbezogen Kontrollübergang führt (ED 2011/6, Rz. 34). Ein zeitraumbezogener Kontrollübergang liegt vor, wenn z.B. die zu entwickelnde Immobilie während der Leistungserbringung vom Kunden kontrolliert wird, d.h. dieser bereits rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie im Bau ist. In diesem Fall schuldet der Leistungserbringer wirtschaftlich betrachtet lediglich die Erbringung einer Dienstleistung und nicht den Vermögenswert selbst (z.B. Errichtung einer Wohnimmobilie auf dem Grund und Bodes des Kunden).

Ein zeitraumbezogener Kontrollübergang kann jedoch auch in Fällen vorliegen, in denen der Übergang von der geschuldeten Dienstleistung zur geschuldeten Werkleistung fließend ist. ED 2011/6, Rz. 35 definiert hierzu weitere Indikatoren. Ist eine Immobilie nur in der aktuell angedachten Form nutzbar (keine alternative Nutzungsmöglichkeit) und dem Kunden fließen die Vorteile aus der Leistungserbringung zu oder der Kunde hat die Pflicht, eine Zahlung entsprechend des Leistungsfortschritts zu erbringen, dann kann ebenfalls ein zeitraumbezogener Kontrollübergang vorliegen. Die Verneinung einer alternativen Nutzungsmöglichkeit ist an harte Faktoren gebunden, die es tatsächlich unmöglich machen, einen Vermögenswert an einen anderen Kunden zu übertragen (z.B. Auflassungsvormerkung). Allein finanzielle Barrieren (z.B. Strafzahlungen) sind an dieser Stelle nicht ausreichend (ED 2011/6 Rz. 36).

Die Verneinung einer alternativen Nutzungsmöglichkeit alleine reicht aber noch nicht aus, um eine Umsatzrealisierung über die Zeit zu erreichen. Es muss vielmehr auch noch mindestens ein weiterer Indikator des ED 2011/6, Rz. 35(b) erfüllt sein. Am häufigsten in der Bauindustrie anzutreffen sind dabei die folgenden Indikatoren (nicht kumulativ):

  • Sollte die Leistungsverpflichtung auf ein anderes Unternehmen übertragen werden, müssen die bisher erbrachten Leistungen durch das neue Unternehmen nicht noch einmal erbracht werden (z.B. eine einmal gegossene Bodenplatte würde bei Übertragung des Auftrags nicht noch einmal gegossen werden müssen).
  • Das Bauunternehmen hat bei Erreichen eines bestimmten Baufortschrittes das Recht auf Zahlung. Welche Anforderungen, z.B. eine erfolgte Teilabnahme, erfüllt sein müssen, damit eine Zahlungspflicht beim Kunden entsteht, hängt von den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen ab.  

Damit ist aber auch klar, eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung ist weiterhin möglich, die Percentage-of-Completion-Methode nicht gänzlich abgeschafft, aber die Indikatoren, wann eine Umsatzrealisierung über die Zeit stattfinden kann, haben sich verändert und erfordern ein erhebliches Mehr an Ermessensentscheidungen. Business as usual ist es also nicht. Da der Standard voraussichtlich auch retrospektiv anzuwenden sein wird, d.h. kein sog. grandfathering für bestehende Fertigungsaufträge eintreten wird, sollten die Unternehmen der Bauindustrie heute schon ihre Hausaufgaben machen, um bei lang laufenden Aufträgen (die voraussichtlich über den Erstanwendungstermin bzw. die vorangegangene Vergleichsperiode hinausgehen) nicht ggf. im Umstellungszeitpunkt auf die neuen Bilanzierungsregelungen überrascht zu werden.

Allgemein mit dem Thema Revenue Recognition setzt sich der folgende Beitrag auseinander: Revenue Recognition – Are we yet there!

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