Real Estate Blog

Ein großer Schritt hin zu einer aussagekräftigeren Bilanzierung

Das IASB hat am 25. August 2011 den Exposure Draft zu Investment Entities veröffentlicht und damit endlich den Kritikern der IFRS-Rechnungslegung Rechnung getragen, die die strikte Anwendung der Konsolidierungsregelungen für bestimmte Investment Entities für nicht sachgerecht halten und eine an den Bedürfnissen der Investoren angelehnte Bilanzierung der Investment Entities bevorzugen.

Der Exposure Draft (ED) sieht vor, dass Investment Entities, die bestimmte Definitionsmerkmale erfüllen, von den Konsolidierungsregelungen des IFRS 10 auf Unternehmen, die diese beherrschen (bzw. auch von den Regelungen des IAS 28 zur At equity-Bewertung der assoziierten Unternehmen) ausgenommen werden. Statt dessen sind diese Investment Entities verpflichtet, die von ihnen gehaltenen Beteiligungen zum fair value through profit or loss (FVTPL) zu bilanzieren und zu bewerten. Diese Bilanzierung kommt der tatsächlichen Steuerung der Investment Entities näher, da diese die Performance ihrer Investments auf Fair value-Basis ermitteln.

Aber nicht alle Investment Entities werden von der Ausnahmeregelung profitieren. Während öffentlich vertriebenen Wertpapier-Publikumsfonds eher keine Probleme haben werden, die Kriterien zu erfüllen, wird die Anwendung insbesondere im Private Equity-Bereich als auch auf Real Estate Fonds komplexere Analysen erfordern. Mehr zum Thema finden Sie hier: IASB proposes to require ‚investment entities‘ to record investments at FVTPL

Der Projektzeitplan sieht das Ende der Kommentierungsfrist am 5. Januar 2012 vor. Derzeit geht das IASB auch noch davon aus, dass der ED bis zum Stichtag der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 zum 1. Januar 2013 veröffentlicht und in Kraft ist (derzeit ist die Finalisierung für das 2. Halbjahr 2012 geplant).

Veröffentlichung – Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes

Die im Juli 2011 veröffentlichte Publikation vergleicht die verschiedenen internationalen REIT-Strukturen und deren aufsichtsrechtlichen Anforderungen. Untersucht wurden u.a. Australien, Belgien, Deutschland, Frankreich, Japan, Holland, Hongkong, Kanada, UK und USA.

Interessiert? Die Publikation steht für Sie zum Download bereit.

Leasing – Der Nebel lichtet sich!

IASB und FASB einigen sich auf einen Re-Exposure und gehen endlich auch die Bilanzierung beim Leasing-Geber an. Ein Jahr nach der Veröffentlichung des Exposure Drafts im August 2010 wird nun endlich auch diese noch offene Flanke geschlossen.

In ihrem gemeinsamen Meeting am 20. und 21. Juli 2011 haben IASB und FASB beschlossen, mit dem bisherigen Standardentwurf in ein Re-Exposure zu gehen und so allen Interessierten die Möglichkeit zu geben, auf die getroffenen vorläufigen Agendaentscheidungen in einem nochmaligen Comment letter-Prozess zu reagieren. Der zum 26. Juli 2011 aktualisierte Arbeitsplan des IASB gibt derzeit an, dass der Standardentwurf im vierten Quartal veröffentlicht werden soll.  Mit dem Abschluss des Projektes wird nach wie vor in 2012 gerechnet.

IASB und FASB haben sich neben den Diskussionen zum Zeitplan auch inhaltlich mit der Leasingbilanzierung beschäftigt. Drei Themen standen dabei im Fokus:

  • Bilanzierung beim Leasing-Geber
  • Bilanzierung von Leasing-Zahlungen, die sich auf einen Index oder eine Rate beziehen
  • Bilanzierung von in einen Leasingvertrag eingebetteten Derivaten

Die Leasing-Geber-Bilanzierung zeichnet sich, im Gegensatz zur angedachten Bilanzierung beim Leasing-Nehmer, nicht dadurch aus, dass ein einheitliches Modell zur Anwendung kommt. Neben einer Ausnahme für kurzfristige Leasingverträge (d.h. Leasingverträge mit einer Laufzeit von maximal 12 Monaten), für die es mehr oder weniger bei der bisherigen Bilanzierung bleiben wird, hat der IASB auch Leasing-Geber von der Bilanzierung nach dem sogenannten ‚receivable and residual‘-Bilanzierungsansatz (bisher als ‚derecognition approach‘ bezeichnet) ausgenommen. Die Ausnahmevorschrift gilt aber nur für diejenigen Leasing-Geber, die die von ihnen vermietete Immobilie (Anlageimmobilie, Investment Property) zum fair value bilanzieren (Fair value-Modell des IAS 40).

Ein Leasing-Geber, der die von ihm gehaltene Anlageimmobilie nach dem Fair value-Modell des IAS 40 bilanziert, wird diese Bilanzierung unverändert weiterführen dürfen. Gleichzeitig wird für diese Leasing-Geber auch die komplexere Methode zur Ermittlung der Mieterträge nicht zur Anwendung kommen. Wie bisher dürfen Leasing-Geber, die unter die Ausnahmevorschrift fallen, ihre Mieterträge auf linearer Basis ermitteln. Insofern bleibt für diese Gruppe der Leasing-Geber die Bilanzierung in der bisherigen Form erhalten. Damit wirkt sich für diese Gruppe der Leasing-Geber die Neuregelung der Leasing-Bilanzierung lediglich indirekt aus. Sie werden sich neuen Herausforderungen in ihrem Geschäftsmodell stellen müssen – wir berichteten darüber.

IFRS 10 kommt – Es ist nur noch eine Frage der Zeit!

Die EFRAG hat die Regelungen zur Konsolidierung (IFRS 10-12, IAS 27 und 28) und zum Fair value Measurement (IFRS 13)  in ihren Endorsement Status Report vom 10. Juni 2011 aufgenommen und damit den Zeitplan bis zum Endorsement bekanntgegeben.

Der Zeitplan sieht derzeit vor, dass in Q4/2011 die European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG; zur Rolle der EFRAG) einen draft endorsement advice vorlegt und in Q1/2012 diesen finalisiert. Die Abstimmung im Accounting Regulatory Committee (ARC) erfolgt dann in Q2/2012, sodass mit dem finalen Endorsement in Q3/2012 gerechnet wird und damit noch rechtzeitig für die Erstanwendung des Standards zum 1.1.2013.

Die Planung bezieht sich derzeit nur auf die bereits veröffentlichten Standards – wir haben darüber berichtet – und bezieht noch nicht die Veröffentlichung eines ED Investment Entities im Verlaufe des Jahres 2011 mit ein. Inwieweit sich hieraus noch Änderungen für den Endorsement-Prozess innerhalb der EU ergeben, hängt sicherlich vom Verlauf des IASB-Projektes in den nächsten Monaten ab.

Wer aber nun gehofft hat, dass durch das EU-Endorsement eine spätere Erstanwendung der Konsolidierungsregeln erforderlich sein würde, sieht sich enttäuscht. Der Standard kommt und er kommt aller Voraussicht nach pünktlich. Es wird also langsam Zeit sich detaillierter mit IFRS 10 zu beschäftigen.

Die Konsolidierungsregeln sind komplex und erfordern eine detaillierte Analyse der Strukturen im Real Estate-Bereich. IFRS 10 enthält keine klaren Grenzwerte und keine pauschalen Fall-Back-Lösungen. Vielmehr sind Ermessensentscheidungen zu treffen und eine Betrachtung der Gesamtumstände vorzunehmen. Da es sich um eine komplette Neukonzeption des Konsolidierungskonzeptes handelt, ist auch davon auszugehen, dass nicht alles beim "Alten" bleibt. Hierin liegt aber auch eine Chance.

Was ist wirklich neu in IFRS 10?

IFRS 10 etabliert "control" als das alleinige Grundprinzip für die Konsolidierung. Der noch in SIC-12 implementierte Risk-and-Rewards-Ansatz findet sich im Konzept nicht mehr wieder. Ein Investor kontrolliert ein anderes Unternehmen, wenn "it is exposed, or has rights, to variable returns from its involvement with the investee and has the ability to affect those returns through its power over the investee" [IFRS 10.6].  Hiernach wird klar, dass eine Konsolidierung nur dann zu erfolgen hat, wenn eine Partei nicht nur singulär Beherrschung ausübt oder singulär der Mehrheit der Chancen und Risiken ausgesetzt ist, sondern wenn vielmehr alle drei Elemente (power; variable returns; ability to affect) der Kontrolle – mehr oder weniger stark gewichtet - in einer Partei vereinigt werden.

Erstmalig im Standard geregelt und mit wesentlichen Auswirkungen auf den Real Estate-Bereich sind u.a. die Themenbereiche Veto-Rechte und sog. kick-out rights, Prinicple-Agent-Beziehungen (d.h. die Tätigkeit als Agent ohne signifikantes Eigeninteresse) und andere spezielle Beziehungen, wie z.B. der de facto agent. Das Abstellen auf relevante Tätigkeiten zur Beurteilung, wer Kontrolle über ein Unternehmen ausübt, aber auch die neue und erweiterte Definition des "return"-Begriffs werden nicht selten in der praktischen Umsetzung des Standards zu Änderungen der Konsolidierungseinschätzung führen. Weniger starken Einfluss auf die Konsolidierung von Immobiliengesellschaften dürfte die Neufassung der Regelungen zu den potentiellen Stimmrechten haben sowie die neuen Regelungen zur de facto control.


Leasing – IASB passt den Zeitplan an

Das IASB hat erwartungsgemäß seinen Zeitplan zur Finalisierung des ED Leases geändert und damit der Tatsache Rechnung getragen, dass noch nicht in allen Punkten Einigkeit darüber besteht, wie Leasingverhältnisse in einem IFRS-Abschluss sachgerecht abgebildet werden.

Der aktualisierte Zeitplan des IASB (Stand 30. Juni 2011) sieht vor, dass ein Re-Exposure Draft oder zumindest ein sogenannter Review Draft im dritten Quartal 2011 veröffentlicht wird. Aufgrund der Vielzahl der noch zu klärenden Fragen bzw. zur Gewährung von ausreichend Zeit zur Beratung über den noch zu veröffentlichenden Entwurf, wurde der voraussichtliche Veröffentlichungszeitpunkt des finalen Standards auf das erste Halbjahr 2012 verschoben.

Um interessierten Parteien einen besseren Überblick über den Stand der Beratungen zu gewähren, hat das IASB eine Staff Summary veröffentlicht, die die  bisher getroffenen vorläufigen Agendaentscheidungen des IASB in den veröffentlichten ED integriert (IASB Proposal). Es handelt sich hierbei nicht um einen offiziellen Staff draft oder eine offizielle IASB Verlautbarung mit Bindungswirkung, sondern lediglich um ein Dokument zur Beschreibung des Status quo mit zusätzlichen Ergänzungen und Erläuterungen zu den Auswirkungen der vorläufigen Agendaentscheidungen.

Bei all den Änderungen, die wir über die letzten Monate gesehen haben, sicherlich eine gute Möglichkeit, auch mal die eigenen Gedanken zu konsolidieren.

Leasing – Bilanzierung beim Leasing-Geber weiterhin unklar

Ein Ende der Beratungen zum einheitlichen Leasing-Modell ist noch immer nicht in Sicht – so zumindest ein erstes Fazit zum IASB Meeting im Juni.

Während der IASB vorläufige Entscheidungen zur Bilanzierung von Unter-Leasing-Verhältnissen getroffen hat und sich zu einer vorläufigen Entscheidung hinsichtlich der Bilanzierung von kurzfristigen Leasing-Verhältnissen durchgerungen hat, ist die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber nach wie vor offen.

Der vom IASB diskutierte einheitliche Ansatz zur Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen beim Leasing-Geber sieht vor, dass der Leasing-Geber zu Beginn des Leasing-Vertrages eine Leasing-Forderung sowie den Residualbetrag des Leasing-Gegenstandes bilanziert. Bisher wird vom Leasing-Geber der Leasing-Gegenstand vollständig bilanziert und die Leasing-Zahlungen über die Laufzeit des Leasing-Vertrages verteilt vereinnahmt. Inwieweit sich aus der Bilanzierung der Leasing-Forderung zu Beginn des Leasing-Vertrages auch eine Gewinnrealisierung ergeben sollte, wird in einem späteren IASB-Meeting weiter erörtert werden.

Ebenfalls noch zu diskutieren ist der Anwendungsbereich einer solchen "einheitlichen" Bilanzierung. In diesem Zusammenhang ist die Frage zu klären, ob es ggf. verschiedene Leasing-Modelle geben sollte, z.B. für die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen die sich lediglich auf Teile eines Vermögenswertes beziehen bzw. auf Vermögenswerte insgesamt.

Nicht diskutiert wurde die bisher angedachte Ausnahme für Anlageimmobilien, die zum Fair value bewertet werden. Insbesondere für die Immobilienbranche ist diese Ausnahmeregelung von wesentlicher Bedeutung. Die Bilanz einer Immobiliengesellschaft, deren Geschäftstätigkeit darin besteht Immobilien zu Anlagezwecken zu halten und zu vermieten, sollte, um entscheidungsrelevante Informationen zu liefern, die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien unmittelbar und vollständig zeigen.

Der Frage, inwieweit sich aufgrund der noch zu treffenden Entscheidungen hinsichtlich der Leasing-Geber-Bilanzierung das Erfordernis eines Re-Exposure Drafts ergibt, geht das folgende Straight Away-Papier ein: IASB/FASB leasing redeliberations – June 2011 (pdf 92kb) .

Das IASB hat hinsichtlich der Unter-Leasing-Verträge (subleases) eine vorläufige Entscheidung getroffen. Hiernach bilanziert der Leasing-Geber den Haupt-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Nehmer und den Unter-Leasing-Vertrag entsprechend der allgemeinen Regelungen für die Bilanzierung von Leasing-Verträgen beim Leasing-Geber. Besonderheiten für die Bilanzierung der Leasingverhältnisse ergeben sich insofern nicht, wobei für den Leasing-Geber das Nutzungsrecht am Leasing-Gegenstand (right-of-use asset) und nicht der dahinterstehende Vermögenswert die Beurteilungsgrundlage für die Bilanzierung des Unter-Leasing-Vertrages bildet. Eine Zusammenfassung des Haupt- und des Unter-Leasing-Verhältnisses ist nicht sachgerecht.

Nicht einstimmig wurde die vorläufigen Entscheidung zur Bilanzierung von kurzfristigen Leasingverhältnissen (d.h. Leasing-Verträgen mit einer maximalen Laufzeit von 12 Monaten) getroffen. Für kurzfristige Leasing-Verhältnisse wird die Bilanzierung der Leasing-Zahlungen verteilt über die Laufzeit des Leasing-Vertrages als zulässig erachtet, d.h. in diesem Fall ist nicht zu Beginn des Leasing-Vertrages ein Nutzungsrecht und eine korrespondierende Verbindlichkeit für die Mindestleasing-Zahlungen zu erfassen (Wahlrecht).   

Neue Ausgabe der RE Insights veröffentlicht

Die neue Ausgabe der Real Estate Insights umfasst wieder ein breites Spektrum an nützlichen Impulsen und Anregungen für die unternehmerische Praxis.

Die „Real Estate Insights“ ist ein alle vier Monate erscheindender deutschsprachiger Newsletter, der einen aktuellen, informativen Querschnitt aus Immobilienthemen für Deutschland, Österreich und Schweiz bietet.

Informieren Sie sich in der Ausgabe Juni 2011 über:

  • Die Zukunft des Einheitswerts – Diskussion um die Grundsteuerreform
  • Integrierte Planungsrechnung in Immobilienunternehmen
  • Vermeidung von Grunderwerbsteuer: Österreichischer Verwaltungsgerichtshof bestätigt Treuhandmodell als missbräuchlich
  • Herausforderungen bezüglich der Datenbeschaffung und -verarbeitung im Real-Estate-Portfolio und Asset-Management
  • Urteil des Bundesfinanzhofs zu britischen Immobilien – Auswirkung auf die Praxis
  • Die Strukturierung von Investitionen in erneuerbare Energien
  • Radikalkur der Leasingbilanzierung mit ungeahnter Tragweite für den Immobilienmarkt

Der vollständige Newsletter steht für Sie zum Download bereit.

Möchten Sie den elektronischen Newsletter abonnieren oder sind Sie an älteren Ausgaben interessiert, dann folgen Sie diesem Link: Real Estate Insights.

Leasing – Man kommt sich vor wie in der Achterbahn!

Ziel des IASB ist es nach wie vor, die Leasingbilanzierung so zu reformieren, dass die bilanzielle Abbildung der Leasingtransaktionen auch deren wirtschaftliche Substanz wiederspiegelt, wobei auch die praktische Umsetzbarkeit der Regelungen sichergestellt sein soll. Den Bilanzierenden wird es aber zunehmend schwerer gemacht, daran zu glauben, dass dieses Ziel auch tatsächlich erreicht wird.

In seinem Mai-Meeting hat der IASB erneut eine seiner vorläufigen Entscheidungen revidiert und eine weitere schon vorläufig getroffene Entscheidung in eine Richtung diskutiert, die dazu führen könnte, dass letztlich auch für diese Entscheidung wieder der Status quo des Exposure Drafts (ED) gelten wird.

Von der vorläufigen Entscheidung zwei Leasing-Kategorien – "Finance Leases" und "other Leases" – für die Ergebnisrealisierung zuzulassen, ist der IASB in seinem Mai-Meeting wieder abgerückt. Die Möglichkeit zur linearen Erfassung des Leasing-Ergebnisses von "other Leases" wurde mit der Begründung abgelehnt, dass jede Leasingvereinbarung auch ein Finanzierungselement enthalten würde. Darüber hinaus sprachen auch weitere konzeptionelle Gründe gegen die lineare Ergebniserfassung. Nun da man wieder im Status Quo des ED angekommen ist, stellen sich neue "alte" Fragen zu den vereinfachten Übergangsregelungen insbesondere in Bezug auf das sog. front-loading von Aufwendungen.

Hinsichtlich der vorläufigen Entscheidung zu den kurzfristigen Leasingtransaktionen (Laufzeit bis max. 12 Monate) droht ebenfalls ein Rückzieher. Das Meeting im Mai hat deutlich gemacht, dass eine Mehrheit der Mitglieder des IASB die zuvor getroffene vorläufige Entscheidung hinsichtlich Zulassung einer vereinfachten Bilanzierung kurzfristiger Leasingtransaktionen nicht mittragen möchten. Die vorgeschlagene off-balance sheet Abbildung bei linearer Erfassung der Leasingzahlungen analog der bisherigen Bilanzierung von operating Leasingverhältnissen – gedacht als Vereinfachung im Sinne des Kosten-Nutzen-Prinzips – wird insofern in einem der nächsten Meetings erneut diskutiert.

In welche Richtung die Bilanzierung beim Leasinggeber gehen wird, ist derzeit ebenfalls unklar. Zum Einen sucht der IASB weiterhin nach Möglichkeiten zur Umsetzung des einheitlichen Abgangsmodells (derecognition model) und zum Anderen spricht sich die Mehrheit des FASB für die prinzipielle Beibehaltung der bisherigen Leasinggeber-Bilanzierung aus, wobei Anpassungen für ausgewählte Themen wie z.B. die Behandlung variabler Leasingzahlungen gemacht werden sollen. Vor dem Hintergrund derartig konträrer Grundhaltungen wird es spannend zu beobachten sein, wie man mit dem Ziel der Konvergenz weiter umgeht.

Die Einhaltung des Zeitplans – Veröffentlichung des endgültigen Standards Ende 2011 – hängt ebenfalls davon ab, wie die Entscheidung hinsichtlich der zukünftigen Leasinggeber-Bilanzierung letztlich ausfallen wird. Während eine lediglich leichte Modifizierung der bisherigen Leasinggeber-Bilanzierung noch im angedachten Zeitplan möglich sein sollte, ist bei Umsetzung des einheitlichen Abgangsmodells zu befürchten, dass der Zeitplan nicht mehr eingehalten werden kann.

Das Vertrauen derjenigen, die den derzeitigen Schlingerkurs hinsichtlich der zukünftigen Leasing-Bilanzierung verfolgen, wird auf eine harte Probe gestellt. Eine stringente und konsequente Entwicklung der neuen Standardregelungen wäre sicherlich auch einer späteren Akzeptanz der Leasingbilanzierung sowohl bei IFRS-Bilanzierern als auch bei Bilanzlesern zuträglicher.

Auch zu diesem Thema gibt es wieder eine kurze Zusammenfassung: IASB/FASB leasing redeliberations – May 2011 (pdf 106kb)

Der neue Fair Value Measurement Standard ist veröffentlicht – Was ändert sich für die Real Estate Industry?

Das IASB hat mit IFRS 13 einen neuen Standard zur Fair Value Bewertung veröffentlicht. Der neue Standard definiert den Fair Value erstmals übergreifend und schafft so ein einheitliches Framework zur Fair Value Bewertung. Gleichzeitig werden neue Anforderungen an die erläuternden Angaben im Anhang geschaffen, insbesondere wenn die Bewertung nicht auf am Markt beobachtbaren Daten beruht. Mit dem neuen Standard einher geht eine deutliche Angleichung der Regelungen zur Fair Value Ermittlung zwischen den großen internationalen Rechnungslegungsnormen IFRS und US-GAAP.
IFRS 13 hat allein mehr als 100 Seiten Text, zählt man noch die Erläuterungen dazu, so kommt man schnell auf mehrere hundert Seiten. Dabei trifft nur ein Teil des Standards die Immobilienbewertung direkt, andere Teile befassen sich mit Fragen der Bewertung von Verbindlichkeiten oder anderen Finanzinstrumenten. In jedem Falle umfassend gilt die neue Fair Value Definition, die sich in IFRS 13.9 findet und die – nach einem Endorsement – ab 2013 gelten soll: IFRS 13 "defines fair value as the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date".
Neben dieser neuen Definition des Fair Value wird man sich auch daran gewöhnen müssen, dass alle Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) – sofern im Einzelfall geeignet – einzeln oder auch anteilig Anwendung finden können. Statt einer an Bewertungsverfahren ausgerichteten Hierarchie definiert der neue Fair Value Measurement Standard eine Hierarchie, die an der Beobachtbarkeit der Bewertungsinformationen am Markt ausgerichtet ist. Vom Standard wird grundsätzlich eingefordert, dass so weit wie möglich am Markt beobachtbare Informationen Verwendung finden müssen. Nach einer ersten Analyse ist nicht auszuschließen, dass viele Anwender ihre Immobilienportfolios derzeit in der dritten Stufe der Hierarchie bewerten, sofern nicht am Markt beobachtbare Daten in der Bewertung Verwendung finden. In diesem Fall muss von einer ganz erheblichen Ausweitung der Anhangangaben ausgegangen werden. Hierauf werde ich in einem der nächsten Beiträge näher eingehen.
Der Standard verwendet außerdem neue Begriffe und postuliert neue Bewertungsannahmen bzw. beschreibt den Kontext der Bewertung, deren Wirkung sich erst durch eine tiefere Analyse klären werden, bspw. ob sich die Anwendung des highest and best use oder des most advantegeous market auf die Bewertung auswirkt oder wie die Beurteilung des Fair Value im Zusammenspiel mehrerer Assets in der Praxis zu verstehen ist.
Ob (und wenn ja, welche) über den Einzelfall hinausgehenden Neuerungen für die Bewertungspraxis aus dem neuen Fair Value Measurement Standard resultieren, werde ich in diesem Block in den nächsten Wochen diskutieren.

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