Real Estate Blog

Veranstaltung: Immobilienwirtschaftliche Analyse bei Finanzierungen

Das f√ľr Fach- und F√ľhrungskr√§fte der Bereiche Immobilienfinanzierung, Beteiligung, Work-out, Controlling, Immobilienbewertung, Interne Revision, Grundsatzfragen konzipierte Seminar befasst sich u.a. mit der immobilienwirtschaftlichen Analyse im Rahmen von Finanzierungen, Immobilienbeteiligungen und Rettungserwerben, mit Fragen der Risikoeinsch√§tzung bei Immobilienengagements und mit der risikoorientierten Betrachtung von Immobiliensicherheiten unter Beachtung von Fr√ľhwarnindikatoren im Immobiliengesch√§ft.

Die Seminarinhalte werden dabei an praxisorientierten Beispielen erläutert.

Interessiert?    Mehr erfahren sie hier: Immobilienwirtschaftlich Analyse bei Finanzierungen

Krise f√ľr verbriefte Gewerbekredite in den n√§chsten Jahren erwartet

Viel geschrieben wurde in den vergangenen Monaten √ľber den Einbruch der US-Immobilienm√§rkte in dessen Folge viele Investoren nicht f√ľr m√∂glich gehaltene Verluste erlitten haben. Diese Spirale erfasste in Europa insbesondere den Gewerbeimmobilienmarkt und sorgte dort f√ľr erh√∂hte Wertabschl√§ge. Im Bereich der Verbriefungen f√ľhrte dies aufgrund der strengen Covenant-Regelungen zu gesteigerten Ausfallrisiken und damit zu erh√∂htem Bearbeitungsbedarf. In den fast 600 verbrieften Krediten mit einem Volumen von √ľber 65 Milliarden Euro schlummern Risiken, die allm√§hlich zu Tage treten.

Mehr zum Thema erfahren sie hier.

Radikalkur der Leasingbilanzierung – Tragweite f√ľr den Immobilienmarkt nicht absch√§tzbar

Das IASB hat im August 2010 den Entwurf eines neuen Leasing-Standards ver√∂ffentlicht, der zu einer radikalen √Ąnderung der Leasingbilanzierung f√ľhren wird. Das Ausma√ü mit dem die Real Estate Industry betroffen sein wir, ist derzeit noch nicht abschlie√üend beurteilbar.

Das IASB ist angetreten die Leasing-Bilanzierung zu revolutionieren. Damit reagiert das IASB auf die weit verbreitete Kritik an den derzeitigen Regelungen des Leasing-Standards, die insbesondere daran ankn√ľpft, dass derzeit die bilanzielle Abbildung der Leasingvertr√§ge nicht im Einklang mit der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion steht. Die Regelungen des IAS 17 er√∂ffnet den Bilanzierenden Strukturierungsm√∂glichkeiten, die letztlich dazu f√ľhren, dass die wirtschaftliche Bedeutung von Leasingverh√§ltnissen f√ľr das Unternehmen vom Abschlussadressaten – trotz umfangreicher Anhangangaben - nur sehr eingeschr√§nkt eingesch√§tzt werden kann. Ein h√§ufig im Zusammenhang mit der sog. off-balance sheet Behandlung von Leasingvertr√§gen genanntes Beispiel betrifft die Fluggesellschaften, welche die von ihnen genutzten Flugzeuge nicht auf der Bilanz zeigen. 

Bei Operating-Leasingverh√§ltnissen weicht die Stellung des Leasingnehmers als Nutzer der Immobilie h√§ufig nur geringf√ľgig von der Stellung ab, die dieser als Eigent√ľmer der Immobilie innehaben w√ľrde. Dieses Nutzungsrecht, aber auch die korrepondierende Verpflichtung, werden derzeit nicht bilanziert.

Die grundlegende Idee des nunmehr im Entwurf vorgestellten Modells sieht vor, dass die Rechte und Verpflichtungen des Leasingnehmers vollst√§ndig in der Bilanz abgebildet werden. Hiermit soll erreicht werden, dass nicht nur die f√ľr den "Produktionsprozess" relevanten Verm√∂genswerte vollst√§ndig in der Bilanz abgebildet werden, sondern auch die Verpflichtungen zur Erlangung dieser, die h√§ufig von Analysten schwer einzusch√§tzen waren.

Dar√ľber hinaus werden sich auch √Ąnderungen in der Erfassung und dem Ausweis von Leasingzahlungen ergeben. So sehen die Regelungen des Entwurfs vor, dass der in den Leasingzahlungen enthaltene Zinsanteil im Zinsergebnis zu erfassen ist. Dies folgt der Idee, dass Leasing letztlich nur eine andere Form der Finanzierung ist und insofern die Mindestleasingzahlungen auch eine Zinskomponente enthalten. Ferner werden zuk√ľnftig auch Verl√§ngerungsoptionen bzw. ereignisabh√§ngige Mieten (contingent rent), wie z.B. Umsatzmieten, von beiden Vertragsparteien fortlaufend neu zu beurteilen sein, was letztlich zu einer h√∂heren Volatilit√§t in der Gewinn- und Verlustrechnung f√ľhren wird.

Das IASB beabsichtigt, den finalen Standard Mitte 2011 zu ver√∂ffentlichen und geht derzeit von einer Erstanwendung f√ľr Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen aus. In Abh√§ngigkeit der Entscheidungen im Rahmen des "Effective dates and transition"-Projektes kann sich der Erstanwendungszeitpunkt aber auch noch verschieben. Derzeit wird insofern eine verpflichtende Erstandwendung erst f√ľr die Jahre 2014 oder 2015 erwartet mit entsprechender Anpassung der Vorjahresvergleichsangaben.

W√§hrend das im M√§rz 2009 ver√∂ffentlichte Diskussionspapier sich noch auf die Bilanzierung des Leasingnehmers beschr√§nkte, enth√§lt der aktuelle Standardentwurf sowohl Regelungen f√ľr den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer. F√ľr Immobiliengesellschaften, welche die von ihnen gehaltenen Immobilien an Dritte vermieten, sieht der Standardentwurf jedoch vor, dass die Bilanzierung der Anlageimmobilien nach IAS 40 zu erfolgen hat, sofern diese zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanziert werden. 

Wer nun aber glaubt, dass sich f√ľr eine Immobiliengesellschaft alleine durch Umstellung auf die Bewertung zum fair value die Effekte aus dem Leasing-Standard nicht mehr stellen werden, wird schnell erkennen, dass diese √úberlegung nicht die Tragweite der neuen Standardregelungen ber√ľcksichtigt. Es wird vielmehr erwartet, dass es zu grundlegenden √Ąnderungen im Markt f√ľr Vermietung von B√ľro- und anderen Gesch√§ftsimmobilien kommen wird. Viele bisherige Mieter werden sich die Frage stellen – Mieten oder Kaufen !

Wollen Sie mehr erfahren zu den Prinzipien des Standard-Entwurfs und wie man sich f√ľr diesen fit macht? Dann empfehle ich ihnen die Publikation ÔĽŅ"The overhaul of lease accounting" (Juli 2010) und das Update aus dem November 2010. 

Einen kurzen √úberblick √ľber die Regelungen des Standardentwurfs gibt auch: Practical guide 11 ‚Äď Leasing proposals: the results are in (Februar 2011).

Einen guten Einblick in die Implikationen des Standardentwurfs erhalten Sie auch durch unseren aktuellen Webcast zum Thema "The implications of lease accounting for real estate":  webcast lease accounting (Dezember 2010).

Einen √úberblick √ľber die Einsch√§tzung der Bilanzierenden zum Thema erhalten Sie in unserem Survy: "Are you ready for the new lease standard?" (August 2010).

Eine weitere PwC-Studie besch√§ftigt sich mit den Auswirkungen der Umstellung auf die IT-Landschaft: "Lease Accounting – heute und morgen"

Mehr zum Thema im internationalen IFRS Blog.

√úber den aktuellen Stand des Projektes informiert Sie das IASB auf seiner Projektseite.

AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management

Nach nunmehr fast anderthalb Jahren Debatten, Lobbying und politischen Diskussionen hat das Europaparlament am 11. November 2010 die abgestimmte Richtlinie zur Regulierung von Managern alternativer Investmentfonds („AIFMD“) mit gro√üer Mehrheit verabschiedet. Die Bestimmungen der AIFMD m√ľssen nun bis zum Jahresbeginn 2013 in das nationale Recht umgesetzt werden. Dann muss auch die neue Zulassung beantragt werden. Zur Umsetzung verbleiben gerade einmal zwei Jahre ‚Äď das ist nicht viel f√ľr umw√§lzende Neuerungen.

Die Konsequenzen der AIFMD werden letztlich im Detail von der nationalen Umsetzung und von der weiteren Konkretisierung durch eine Vielzahl so genannter „delegierter Rechtsakte“ abh√§ngen, die von der Kommission und der europ√§ischen Aufsichtsbeh√∂rde ESMA als „Level 2 Ma√ünahmen“ zu erlassen sind.

Durch die Verabschiedung der Richtlinie r√ľckt die Harmonisierung des Marktes der Alternativen Assets nunmehr ein ganzes St√ľck n√§her. Die AIFMD wird die Marktteilnehmer aufgrund einmaliger und h√∂herer laufender Kosten dazu zwingen, ihr Gesch√§ftsmodell und die Businessplanung zu √ľberpr√ľfen. Aus deutscher Sicht sind davon zun√§chst die Manager s√§mtlicher Spezialfonds und (offener und geschlossener) Immobilienfonds betroffen. Daneben werden insbesondere auch die Manager von Hedgefonds, Private Equity Fonds, Rohstoff-Fonds, Infrastrukturfonds und andere geschlossenen Fonds von der neuen Regulierung erfasst.

Weiterf√ľhrende Informationen:

Aktuelle Kommentare und Analysen aus dem globalen PwC-Netzwerk rund ums Thema finden Sie in den AIFMD News Edition 7 im internationalen Web-Angebot von PwC und unter AIFMD – Neue Herausforderungen im Asset Management.

Im aktuellen Newsletter zur AIFM-Richtlinie erfahren Sie die wichtigsten √Ąnderungen der AIFMD und was es f√ľr Sie in der Fondsindustrie bedeutet.

Weitere Ausgaben der „AIFMD News“ und andere Publikationen zum Asset Management finden Sie hier im internationalen Web-Angebot von PwC.

Latente Steuerproblematik bei Anlageimmobilien nur zum Teil gelöst!

Das IASB veröffentlichte am 20. Dezember 2010 eine Ergänzung zum IAS 12, die es gestattet unter bestimmten Voraussetzungen von den bisher geltenden Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Anlageimmobilien (investment property) abzuweichen.

Nachdem das IASB im Jahre 2009 einen ersten Versuch gestartet hat, die Regelungen des IAS 12 zu √ľberarbeiten und an die Erfordernisse der Bilanzierungspraxis anzupassen, wurde jedoch inzwischen der Plan einer vollst√§ndigen Neuregelung fallen gelassen. Das IASB ist vielmehr dazu √ľbergegangen Einzelfragen der praktischen Anwendung neu zu regeln. Die vorliegende Erg√§nzung des IAS 12 ist damit nur der Anfang in einer Reihe noch anstehender √Ąnderungen.

Die aktuelle Erg√§nzung adressiert eine Anwendungsproblematik, die sich bei der Ermittlung von latenten Steuern bei zum beizulegenden Zeitwert (fair value) bilanzierten Anlageimmobilien ergibt.¬† Die aktuellen Regelungen des IAS 12 sehen vor, dass bei der Bewertung der latenten Steuern auf die Managementerwartung √ľber die k√ľnftige Nutzung der Immobilie abzustellen ist. Erwartet das Management z.B. die Anlageimmobilie langfristig als Vermietungsobjekt zu nutzen, k√∂nnten die sich hieraus ergebenen steuerlichen Folge zu einer latenten Steuer f√ľhren, die wesentlich von¬†der abweicht, die sich bei Annahme einer nur zwischenzeitlichen Vermietung und¬†einem konkreten Verkaufplan ergibt. Dies ist immer dann der Fall, wenn unterschiedliche Steuers√§tze oder steuerliche Bemessungsgrundlagen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen oder Ver√§u√üerungsergebnissen zur Anwendung kommen.

Immobiliengesellschaften sind in diesen Fällen bisher vor die Herausforderung gestellt, festzulegen, welcher Teil des Buchwertes durch laufende Nutzung und welcher Teil durch Verkauf realisiert wird. Die aktuelle Ergänzung enthält eine widerlegbare Vermutung, dass der Buchwert einer zum fair value bewerteten Anlageimmobilie ausschließlich durch Verkauf realisiert wird.  Dies hat zur Folge, dass nicht nur die latente Steuer auf Immobilien in Ländern ohne sog. capital gain tax erheblich sinkt,  sondern kann auch die Bilanzierung eines Goodwill im Rahmen eines Unternehmenserwerbs erheblich beeinflussen.

Die Neuregelung ist f√ľr Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen, erstmalig verpflichtend anzuwenden. Die Anwendung hat retrospektiv zu erfolgen und kann insofern auch in der Vergangenheit gebildete und ggf. bereits abgeschriebene Goodwill betreffen. Dar√ľber hinaus hat der Bilanzierende eine Neubeurteilung der Realisierbarkeit gebildeter aktiver latenter Steuern vorzunehmen.

Mehr dazu: IFRS direkt

Mehr dazu: Deferred tax on investment properties

Mehr dazu: Straight away guidance

Mit dieser Ergänzung hat das IASB allerdings nur eines der vielen Themen gelöst, die sich bei der Ermittlung latenter Steuern bei Immobiliengesellschaften stellen.  Ein nach wie vor ungelöstes Thema betrifft die sog. initial recognition exception in IAS 12, die es verhindert, dass bei Erwerb einer Immobilie (kein Unternehmenserwerb) im Wege des share deal, die im Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Differenz zwischen Steuerbilanzwert und fair value der Immobilie mit latenten Steuern unterlegt wird.

Mehr dazu: Income Tax Accounting under IFRS

IFRS: Vorausdenken oder nur anwenden – Sie haben die Wahl!

Die IFRS entwickeln sich st√§ndig weiter. F√ľr die Bilanzierenden ist es eine Herausforderung hier den √úberblick zu behalten und auch noch aktiv mitzudiskutieren.

Das Konvergenzprojekt des IASB und FASB, das nach Willen der G20-Staatschefs bis Mitte Juni 2011 abgeschlossen sein soll, erf√§hrt zus√§tzliche Bedeutung durch die Ank√ľndigung der SEC in 2011 auch dar√ľber zu entscheiden, ob zuk√ľnftig die Anwendung der IFRS auch US Unternehmen offensteht. Insofern ist das Arbeitsprogramm des IASB umfangreich und voll gepackt.

Die ersten Standards bzw. Standard√§nderungen aufgrund des Konvergenzprojektes sind bereits ver√∂ffentlicht und waren auch schon umzusetzen. Hierzu z√§hlen u.a. die √Ąnderungen des IAS 23 Fremdkapitalkosten (borrowing costs, verpflichtend f√ľr alle Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen) oder IFRS 3 Unternehmenszusammenschl√ľsse (business combinations, verpflichtend f√ľr alle Gesch√§ftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen). Weitere Standard√§nderungen stehen an, deren Abschluss bis Mitte 2011 vorgesehen ist. Hierzu z√§hlen u.a. der vollst√§ndige Ersatz des IAS 39 durch IFRS 9 Finanzinstrumente (financial instruments), der vollst√§ndige Ersatz der Konsolidierungsvorschriften des IAS 27 und SIC-12 durch IFRS X Konsolidierung (consolidation), die Entwicklung einheitlicher Regelungen zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value measurement), der Bilanzierung von Leasingverh√§ltnissen (leases) sowie der Umsatzrealisation (revenue recognition). Es ist aber immer noch ein langer Weg bis zur Konvergenz.

Um der gro√üen Zahl an Standard√§nderungen, die unbedingt bis Mitte 2011 abgeschlossen werden sollen, gerecht zu werden, hat das IASB Ende 2010 seinen Arbeitsplan noch einmal √ľberarbeitet und den Zeitplan f√ľr einige Projekte, darunter auch das Projekt zur Unterscheidung von Eigenkapital und Fremdkapital (financial instruments with characteristics of equity) und das Projekt zur Bilanzierung von Verbindlichkeiten (liabilities) oder Steuern (income taxes), denen hinsichtlich der angestrebten Konvergenz eine geringere Bedeutung beigemessen wird, den verschoben.

Die aktuellen Projekte des IASB sind weitreichend und werden die IFRS-Bilanzierung f√ľr die Zukunft wesentlich ver√§ndern.¬†Damit die neuen Regelungen tats√§chlich auch die Anforderungen der Bilanzierungspraxis in ausreichendem Ma√üe ber√ľcksichtigen, ist es meines Erachtens unerl√§sslich, dass diejendigen, die die Regelungen umzusetzen haben – die Bilanzierer – oder auch diejenigen, die die nach den¬† neuen Regeln erstellten IFRS-Abschl√ľsse zu interpretieren haben – die Analysten -, sich aktive in den Prozess der Standardentwicklung einbringen. Die aktive Teilnahme am Entwicklungsprozess hat dabei den Vorteil, dass Sie gestaltend mitwirken k√∂nne, aber zus√§tzlich auch den Vorteil, dass eine aktive Begleitung und intensive Auseinandersetzung mit den Diskussionen im IASB die sp√§tere Umsetzung der Regelungen ebenfalls ma√ügeblich erleichtern kann.¬† Mehr zum Thema im IFRS Blog.

Zur Kommentierung von Standardentw√ľrfen: Comment on a proposal.

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Mietgarantien – Die vergessenen Finanzinstrumente!

Immobilien sind in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Entwicklung nur dann zu einem angemessenen Preis ver√§u√üerbar, wenn dem K√§ufer, zumindest f√ľr einen gewissen Zeitraum, das Wiedervermietungsrisiko genommen wird. Insofern gewinnen Mietgarantien gerade in Zeiten sich schnell √§ndernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung.

Mietgarantien bei Immobilienk√§ufen k√∂nnen in unterschiedlichen Formen auftreten und verschiedene Rechte zum Gegenstand haben. Die Bandbreite reicht von Vollvermietungsgarantien bis hin zu Mietausfallgarantien. Die bilanzielle Abbildung einer Mietgarantie nach IFRS ist damit immer eine Frage des Einzelfalles und kann zu einer Bilanzierung als nicht derivatives Finanzinstrument (Zusage fixer Mieteinnahmen) ebenso f√ľhren, wie zu einer  Bilanzierung als Derivat (Zusage einer Mindestmiete bei variabler Umsatzmiete) oder als  Finanzgarantie (Mietausfallgarantie).

Die einfachste und am h√§ufigsten anzutreffende Form der Mietgarantie ist die Voll- oder Teilvermietungsgarantie. Sichert der Verk√§ufer dem K√§ufer f√ľr einen bestimmten Zeitraum einen vorab festgelegten Vermietungsstand bzw. feste Mieteinnahmen zu, erwirbt der K√§ufer neben der Immobilie auch noch einen Anspruch auf den Erhalt von Ausgleichszahlungen. H√§ufig missverstanden als nachtr√§gliche Anpassungen des Kaufpreises der Immobilien handelt es sich bei diesen vertraglichen Vereinbarungen, die die Zahlung von finanziellen Mitteln vorsehen, jedoch um eigenst√§ndige Verm√∂genswerte oder konkret um Finanzinstrument i.S.d. IAS 39.

Die Aktivierung der Mietgarantie erfolgt mit ihrem beizulegenden Zeitwert (fair value) im Transaktionszeitpunkt, d.h. die Anschaffungskosten der Immobilie entsprechen dem um den fair value der Mietgarantie gek√ľrzten Kaufpreis. Klassifiziert als Finanzinstrument available-for-sale i.S.d. IAS 39.9, f√ľhren die planm√§√üigen (im Zugangszeitpunkt erwarteten) Zahlungen aus der Mietgarantie zu einem Teilabgang des Finanzinstrumentes (IAS 39.17(a)). √Ąnderungen in der Leerstandsquote hingegen sind als GuV-wirksame Anpassungen zu bilanzieren (IAS 39.AG8).

Eine getrennte Ber√ľcksichtigung der Mietgarantie als Finanzinstrument birgt jedoch die Gefahr, dass die Effekte aus der Mietgarantie doppelt erfasst werden. Um dies zu vermeiden, ist bei der Bewertung der Immobilie der Effekt aus der Mietgarantie unber√ľcksichtigt zu lassen.  Die eigentliche Herausforderung liegt damit nicht – wie zun√§chst anzunehmen ist – in der bilanziellen Abbildung der Mietgarantie als Finanzinstrument nach IFRS. Sie besteht vielmehr darin, die sich hieraus stellende Bewertungaufgabe zu l√∂sen, da Mietgarantien in der Real Estate Praxis als wertbeeinflussender Faktor f√ľr die Immobilie und nicht als eigenst√§ndiges Finanzinstrument wahrgenommen werden.   

Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidit√§t bei der Bewertung von Immobilienfonds zu ber√ľcksichtigen ist.

Immobilienfonds k√∂nnen in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grunds√§tzlich eine t√§gliche Anteilscheinr√ľckgabe zusagen,¬†auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine j√§hrliche Anteilscheinr√ľckgabe oder eine R√ľckgabe am Ende der Laufzeit vorsehen k√∂nnen.¬†Auch wenn es sich in allen F√§llen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Ber√ľcksichtigung eines Liquidit√§tsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, f√ľr die b√∂rsent√§glich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinr√ľckgabe nicht gem. ¬ß 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen daf√ľr bestehen, dass bei R√ľckgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der R√ľckgabe erfolgen w√ľrde – mit dem b√∂rsent√§glich ermittelten R√ľcknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinr√ľcknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, f√ľr die ebenfalls keine t√§gliche Anteilscheinr√ľckgabe m√∂glich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgr√∂√üe zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglem√§√üig um einen Liquidit√§tsabschlag zu korrigieren ist. Eine unver√§nderte √úbernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabh√§ngiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit w√§re.

In der j√ľngsten Vergangenheit sind die F√§lle, in denen Anteilscheinr√ľcknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekund√§rm√§rkten h√§ufig mit erheblichen Abschl√§gen (10-15%) durchgef√ľhrt werden. Die Bedeutung dieses Themas f√ľr die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

Ermittlung des Fair Value f√ľr Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit w√§hrend der Entwicklung, f√ľhrte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verl√§sslich ermittelbar ist. Gleiches gilt √ľbrigens bei Anwendung des At Cost Modells f√ľr die Anhangangaben.

Diese √Ąnderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile f√ľr die Unternehmen mit sich, die an einer fr√ľhen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend h√∂heren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverl√§ssigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden m√ľssen, um einen verl√§sslichen Fair Value bestimmen zu k√∂nnen.Aktive Immobilienm√§rkte, aus denen zuverl√§ssige Vergleichswerte f√ľr laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden k√∂nnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelm√§√üig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zuk√ľnftiger Zahlungsstr√∂me erfolgen m√ľssen.

Die Unsicherheiten bei der Absch√§tzung des bisherigen Bautenstandes und der zuk√ľnftigen Zahlungsstr√∂me zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grunds√§tzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Kl√§rung kontroverser Fragen ist ein R√ľckgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumg√§nglich.

Im hier verf√ľgbaren Beitrag¬†„Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“¬†in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielf√§ltig und h√§ufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung¬†√ľber die Bilanzierung

Vertr√§ge, die den √úbergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengesch√§ft √ľbliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie¬†(asset deal)¬†ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen¬†Vertrag jedoch die M√∂glichkeit¬†eines Nettoausgleichs einger√§umt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht¬†als einzige Erf√ľllungsm√∂glichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von gr√∂√üerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings f√ľr den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal √ľbertragen wird. Formal betrachtet erf√ľllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen F√§llen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich w√§re es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 f√ľhrt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. F√ľr den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar √ľber dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine R√ľckstellung f√ľr belastende Vertr√§ge nach IAS 37.66 zu bilden.

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