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Survey zu IFRS 13 bei Immobilienunternehmen veröffentlicht

IFRS 13 hat im letzten Geschäftsjahr 2013 neue und deutlich erweiterte Anhangangaben, insbesondere detaillierte qualitative und quantitative Informationen über Annahmen und Prozesse, die bei der Fair Value-Bewertung zugrunde gelegt wurden, mit sich gebracht.

In dieser Publikation wurde untersucht, wie eine Stichprobe europäischer Immobilienunternehmen diese Angabepflichten in Bezug auf Investment Properties umgesetzt haben. Der Fokus lag dabei auf den quantitativen Angaben zu wesentlichen nicht beobachtbaren Inputparametern, die bei der Fair Value-Bewertung verwendet wurden sowie den Angaben zu Sensitivitäten dieser nicht beobachtbaren Parameter der Fair Value-Ermittlung.

Die Stichprobe für den Survey umfasste 37 börsennotierte Immobilienunternehmen aus Deutschland, Frankreich, UK, den Niederlanden, der Schweiz und Italien.

ESMA veröffentlich Enforcement Plan für 2013

Am 11. November 2013 hat die European Securities and Markets Authority (ESMA) ihre Prioritäten für 2013 veröffentlicht. Ziel der Enforcement Initiative der ESMA ist es, dafür Sorge zu tragen, dass die von in der EU ansässigen kapitalmarktorientierten Unternehmen veröffentlichten IFRS Financial Statements eine konsistente Anwendung der IFRS gewährleisten. Die European Common Enforcement Priorities (Priorities) für 2013 sehen folgende Schwerpunkte vor:

  • Impairment nicht finanzieller Vermögenswerte (IAS 36)
  • Bewertung und Angabepflichten von Altersvorsorgeplänen (IAS 19)
  • Fair value Bewertung und Angabepflichten (IFRS 13)
  • Angaben zu wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Schätzungen und Schätzungsänderungen (IAS 8)
  • Bewertung von finanziellen Vermögenswerten und Angaben zu den mit den Finanzinstrumenten verbundenen Risiken (IAS 39/IFRS 13/IFRS 7)

Mehr hierzu finden sie in dem Public Statement.

Ähnliche Schwerpunkte hat auch die DPR für ihren Review 2014 gesetzt.

Für nach IFRS bilanzierende kapitalmarktorientierte Immobilienunternehmen sind insbesondere die Themen Impairment nicht finanzieller Vermögenswerte, Fair value Bewertung und Angabepflichten sowie Schätzungen und Schätzungsänderungen interessant.

In diesem Zusammenhang auch interessant: ESMA – Financial institutions must improve financial statement disclosures.

Fair Value Measurement: IDW veröffentlicht Verlautbarungsentwurf zu IFRS 13

Der Hauptfachausschuss (HFA) des IDW hat am 13. März 2013 ERS HFA 47 „Einzelfragen zur Ermittlung des Fair Value nach IFRS 13“ veröffentlicht.Der Entwurf einer Stellungnahme befasst sich mit Zweifelsfragen bei der Auslegung von IFRS 13 „Fair Value Measurement“ und liefert ergänzende Hinweise für dessen Anwendung.

IFRS 13 regelt die Fair-Value-Ermittlung erstmals standardübergreifend. Er enthält neben einer einheitlichen Fair-Value-Definition und einheitlichen Bewertungsvorschriften und Angaben auch weiterführende Anwendungsleitlinien.

Der nun vom IDW publizierte Verlautbarungsentwurf widmet sich unter anderem der Bestimmung des Hauptmarkts bzw. vorteilhaftesten Markts, der Auswahl geeigneter Bewertungsverfahren, der Anwendung des neu eingeführten Konzepts des highest and best use sowie der Kategorisierung von Bewertungsobjekten entsprechend der neu konzipierten Fair-Value-Hierarchie.

Obgleich die Stellungnahme mit einem gesonderten Abschnitt einen Schwerpunkt auf Besonderheiten bei der Fair-Value-Ermittlung von Derivaten legt, liefert sie auch wesentliche Hinweise für die Bewertung nicht-finanzieller Vermögenswerte und damit von Immobilienvermögen.

IFRS 13 ist für Berichtsperioden ab dem 1. Januar 2013 anzuwenden. Das EU-Endorsement erfolgte im Dezember 2012.

IASB schlägt Änderung der Angabepflichten für nicht-finanzielle Vermögenswerte vor

Das IASB hat am 18. Januar 2013 einen Standardentwurf veröffentlicht, der die Angabepflichten des IAS 36 „Impairment of Assets“ für nicht-finanzielle Vermögenswerte ändern soll. Mehr Informationen erhalten Sie hier: IASB publishes exposure draft on recoverable amount disclosures for non-financial assets.

 

 

Der neue Fair Value Measurement Standard ist veröffentlicht – Was ändert sich für die Real Estate Industry?

Das IASB hat mit IFRS 13 einen neuen Standard zur Fair Value Bewertung veröffentlicht. Der neue Standard definiert den Fair Value erstmals übergreifend und schafft so ein einheitliches Framework zur Fair Value Bewertung. Gleichzeitig werden neue Anforderungen an die erläuternden Angaben im Anhang geschaffen, insbesondere wenn die Bewertung nicht auf am Markt beobachtbaren Daten beruht. Mit dem neuen Standard einher geht eine deutliche Angleichung der Regelungen zur Fair Value Ermittlung zwischen den großen internationalen Rechnungslegungsnormen IFRS und US-GAAP.
IFRS 13 hat allein mehr als 100 Seiten Text, zählt man noch die Erläuterungen dazu, so kommt man schnell auf mehrere hundert Seiten. Dabei trifft nur ein Teil des Standards die Immobilienbewertung direkt, andere Teile befassen sich mit Fragen der Bewertung von Verbindlichkeiten oder anderen Finanzinstrumenten. In jedem Falle umfassend gilt die neue Fair Value Definition, die sich in IFRS 13.9 findet und die – nach einem Endorsement – ab 2013 gelten soll: IFRS 13 "defines fair value as the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date".
Neben dieser neuen Definition des Fair Value wird man sich auch daran gewöhnen müssen, dass alle Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) – sofern im Einzelfall geeignet – einzeln oder auch anteilig Anwendung finden können. Statt einer an Bewertungsverfahren ausgerichteten Hierarchie definiert der neue Fair Value Measurement Standard eine Hierarchie, die an der Beobachtbarkeit der Bewertungsinformationen am Markt ausgerichtet ist. Vom Standard wird grundsätzlich eingefordert, dass so weit wie möglich am Markt beobachtbare Informationen Verwendung finden müssen. Nach einer ersten Analyse ist nicht auszuschließen, dass viele Anwender ihre Immobilienportfolios derzeit in der dritten Stufe der Hierarchie bewerten, sofern nicht am Markt beobachtbare Daten in der Bewertung Verwendung finden. In diesem Fall muss von einer ganz erheblichen Ausweitung der Anhangangaben ausgegangen werden. Hierauf werde ich in einem der nächsten Beiträge näher eingehen.
Der Standard verwendet außerdem neue Begriffe und postuliert neue Bewertungsannahmen bzw. beschreibt den Kontext der Bewertung, deren Wirkung sich erst durch eine tiefere Analyse klären werden, bspw. ob sich die Anwendung des highest and best use oder des most advantegeous market auf die Bewertung auswirkt oder wie die Beurteilung des Fair Value im Zusammenspiel mehrerer Assets in der Praxis zu verstehen ist.
Ob (und wenn ja, welche) über den Einzelfall hinausgehenden Neuerungen für die Bewertungspraxis aus dem neuen Fair Value Measurement Standard resultieren, werde ich in diesem Block in den nächsten Wochen diskutieren.

Ermittlung des Fair Value für Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit während der Entwicklung, führte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verlässlich ermittelbar ist. Gleiches gilt übrigens bei Anwendung des At Cost Modells für die Anhangangaben.

Diese Änderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile für die Unternehmen mit sich, die an einer frühen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend höheren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden müssen, um einen verlässlichen Fair Value bestimmen zu können.Aktive Immobilienmärkte, aus denen zuverlässige Vergleichswerte für laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden könnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelmäßig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zukünftiger Zahlungsströme erfolgen müssen.

Die Unsicherheiten bei der Abschätzung des bisherigen Bautenstandes und der zukünftigen Zahlungsströme zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grundsätzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Klärung kontroverser Fragen ist ein Rückgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumgänglich.

Im hier verfügbaren Beitrag „Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“ in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

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