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Veröffentlichung: Bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien – die vergessenen Finanzinstrumente beim Immobilienerwerb

Verträge über den Erwerb von Immobilien zeichnen sich nur selten durch die Vereinbarung von festen und in einem Betrag zu entrichtenden Kaufpreiszahlungen aus. In vielen Kaufverträgen verstecken sich daher bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien, die als Finanzinstrumente bereits im Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen sind.

In der aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 5 – Mai 2012, S. 185 – 189, gehen die Autoren Anita Dietrich und Carolin Stoek auf die fachlichen Anforderungen an die bilanzielle Abbildung von bedingten Kaufpreisbestandteilen und Mietgarantien beim Erwerb einer Immobilie ein und stellen diese anhand von Beispielen anschaulich dar. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

IFRS: Vorausdenken oder nur anwenden – Sie haben die Wahl!

Die IFRS entwickeln sich ständig weiter. Für die Bilanzierenden ist es eine Herausforderung hier den Überblick zu behalten und auch noch aktiv mitzudiskutieren.

Das Konvergenzprojekt des IASB und FASB, das nach Willen der G20-Staatschefs bis Mitte Juni 2011 abgeschlossen sein soll, erfährt zusätzliche Bedeutung durch die Ankündigung der SEC in 2011 auch darüber zu entscheiden, ob zukünftig die Anwendung der IFRS auch US Unternehmen offensteht. Insofern ist das Arbeitsprogramm des IASB umfangreich und voll gepackt.

Die ersten Standards bzw. Standardänderungen aufgrund des Konvergenzprojektes sind bereits veröffentlicht und waren auch schon umzusetzen. Hierzu zählen u.a. die Änderungen des IAS 23 Fremdkapitalkosten (borrowing costs, verpflichtend für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen) oder IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse (business combinations, verpflichtend für alle Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen). Weitere Standardänderungen stehen an, deren Abschluss bis Mitte 2011 vorgesehen ist. Hierzu zählen u.a. der vollständige Ersatz des IAS 39 durch IFRS 9 Finanzinstrumente (financial instruments), der vollständige Ersatz der Konsolidierungsvorschriften des IAS 27 und SIC-12 durch IFRS X Konsolidierung (consolidation), die Entwicklung einheitlicher Regelungen zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (fair value measurement), der Bilanzierung von Leasingverhältnissen (leases) sowie der Umsatzrealisation (revenue recognition). Es ist aber immer noch ein langer Weg bis zur Konvergenz.

Um der großen Zahl an Standardänderungen, die unbedingt bis Mitte 2011 abgeschlossen werden sollen, gerecht zu werden, hat das IASB Ende 2010 seinen Arbeitsplan noch einmal überarbeitet und den Zeitplan für einige Projekte, darunter auch das Projekt zur Unterscheidung von Eigenkapital und Fremdkapital (financial instruments with characteristics of equity) und das Projekt zur Bilanzierung von Verbindlichkeiten (liabilities) oder Steuern (income taxes), denen hinsichtlich der angestrebten Konvergenz eine geringere Bedeutung beigemessen wird, den verschoben.

Die aktuellen Projekte des IASB sind weitreichend und werden die IFRS-Bilanzierung für die Zukunft wesentlich verändern. Damit die neuen Regelungen tatsächlich auch die Anforderungen der Bilanzierungspraxis in ausreichendem Maße berücksichtigen, ist es meines Erachtens unerlässlich, dass diejendigen, die die Regelungen umzusetzen haben – die Bilanzierer – oder auch diejenigen, die die nach den  neuen Regeln erstellten IFRS-Abschlüsse zu interpretieren haben – die Analysten -, sich aktive in den Prozess der Standardentwicklung einbringen. Die aktive Teilnahme am Entwicklungsprozess hat dabei den Vorteil, dass Sie gestaltend mitwirken könne, aber zusätzlich auch den Vorteil, dass eine aktive Begleitung und intensive Auseinandersetzung mit den Diskussionen im IASB die spätere Umsetzung der Regelungen ebenfalls maßgeblich erleichtern kann.  Mehr zum Thema im IFRS Blog.

Zur Kommentierung von Standardentwürfen: Comment on a proposal.

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Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen ist.

Immobilienfonds können in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusagen, auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine jährliche Anteilscheinrückgabe oder eine Rückgabe am Ende der Laufzeit vorsehen können. Auch wenn es sich in allen Fällen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, für die börsentäglich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinrückgabe nicht gem. § 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen dafür bestehen, dass bei Rückgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der Rückgabe erfolgen würde – mit dem börsentäglich ermittelten Rücknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, für die ebenfalls keine tägliche Anteilscheinrückgabe möglich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgröße zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglemäßig um einen Liquiditätsabschlag zu korrigieren ist. Eine unveränderte Übernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabhängiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit wäre.

In der jüngsten Vergangenheit sind die Fälle, in denen Anteilscheinrücknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekundärmärkten häufig mit erheblichen Abschlägen (10-15%) durchgeführt werden. Die Bedeutung dieses Themas für die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielfältig und häufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung über die Bilanzierung

Verträge, die den Übergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengeschäft übliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie (asset deal) ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen Vertrag jedoch die Möglichkeit eines Nettoausgleichs eingeräumt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht als einzige Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von größerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings für den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal übertragen wird. Formal betrachtet erfüllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen Fällen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich wäre es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 führt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. Für den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar über dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine Rückstellung für belastende Verträge nach IAS 37.66 zu bilden.

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