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Neu – einmalig – informativ: Ein neuer Guide zur Bilanzierung von Immobilien nach IFRS

Der interaktive Guide „Applying IFRS for the real estate industry“ fasst erstmals Fragen und Antworten der Real Estate Industrie zu den unterschiedlichsten Themen zusammen. Der Fokus liegt auf Unternehmen, deren Geschäftsmodell sich auf die Errichtung und Vermietung bzw. langfristige Nutzung von Immobilien konzentriert.

Auf knapp 100 Seiten beantwortet der Guide erstmalig typische Fragestellungen rund um die Immobilienbilanzierung nach IFRS. Die Antworten basieren auf den praktischen Erfahrungen von unseren weltweiten IFRS-Real Estate Experten.

Zum Download klicken Sie auf den Link zur Publikation und öffnen sie diesen in einen neuen Tab.

 

DPR-Prüfungsschwerpunkte 2017 – Anforderungen im Überblick

Die ESMA hat am 28. Oktober 2016 ihre Prüfungsschwerpunkte für 2017 veröffentlicht, die für alle europäischen Enforcer – und damit auch die DPR – gelten. Am 3. November 2016 hat dann die DPR ihrerseits noch zwei zusätzliche nationale Schwerpunkte veröffentlicht – damit ergeben sich für deutsche Unternehmen die folgenden 5 Prüfungsschwerpunkte für 2017:

  • Darstellung der finanziellen Performance (IAS 1)

Die ESMA setzt mit diesem Schwerpunkt einen Fokus auf die Darstellung zusätzlicher, nicht von den IFRS geforderter Informationen, wie z.B. zusätzliche finanzielle Kennzahlen. Die Aufnahme solcher Informationen darf nicht dazu führen, dass die tatsächliche Performance eines Unternehmens verschleiert wird.

Aus der Disclosure Initiative heraus sind Änderungen am IAS 1 für Geschäftsjahre mit Stichtag 31.12.16 erstmals verpflichtend anzuwenden. Daraus können sich z.B. zusätzlich angegebene Posten in der Bilanz bzw. Gesamtergebnisrechnung ergeben – hier hat das IASB klargestellt, dass eine klare und verständliche Darstellung erforderlich ist. Diesem Punkt wird sich die DPR damit auch widmen.

Darüber hinaus hat die ESMA unter dem Aspekt der Darstellung der finanziellen Performance auch ein Augenmerk auf Segmentangaben nach IFRS 8, die Darstellung der Veränderungen des sonstigen Ergebnisses (OCI) und Angaben zum Ergebnis je Aktie gelegt.

  • Unterscheidung von finanziellen Verbindlichkeiten und Eigenkapital (IAS 32)

Mit diesem Prüfungsschwerpunkt wird das Augenmerk auf die Klassifizierungsentscheidungen gelenkt, die nicht eindeutig in IAS 32 geregelt bzw. ermessensbehaftet sind. Die ESMA erwartet in diesem Zusammenhang insb. Angaben zur gewählten Bilanzierungsmethode und den getroffenen Ermessensentscheidungen.

  • Angabe der etwaigen Auswirkungen der neuen IFRS Standards (IFRS 9, IFRS 15 und IFRS 16) auf die Abschlüsse

IAS 8.30 f. fordert Angaben hinsichtlich Art der Änderung der neuen Regelung, des beabsichtigten Erstanwendungszeitpunkts sowie qualitativer und nach herrschender Meinung auch quantitativer erwarteter Umstellungseffekte. IAS 8.30 weist an dieser Stelle darauf hin, dass die Informationen bekannt bzw. einigermaßen zuverlässig schätzbar sein müssen.

  • Anteile an anderen Unternehmen (IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 28, IAS 24)

Bei diesem nationalen Prüfungsschwerpunkt der DPR soll es insb. um sog. „atypische“ Fälle gehen – d.h. Angaben zu Unternehmen, die z.B. konsolidiert wurden, obwohl keine Stimmrechtsmehrheit vorliegt oder Beteiligungen, die nicht nach der Equity-Methode bewertet wurden, obwohl Indikatoren aus IAS 28 erfüllt sind.

Darüber hinaus sollen auch Änderungen in den Beherrschungsverhältnissen – insb. die Fair Value Bewertung zuvor gehaltener bzw. zurück behaltener Anteile – sowie die quantitative und qualitative Unwesentlich nicht konsolidierter Tochterunternehmen im Fokus stehen.

  • Werthaltigkeitstest von Sachanlagevermögen (IAS 36, IAS 1)

Die DPR hat im Zusammenhang mit Werthaltigkeitstests wiederholt Feststellungen in den Verfahren gehabt, sodass dieses Thema erneut zu einem nationalen Prüfungsschwerpunkt erklärt wurde. Dabei soll der Fokus insb. auf unterlassenen Wertminderungen trotz Vorliegens von Trigger Events, Plausibilität von Annahmen bei der Ermittlung des erzielbaren Betrags einer CGU oder der Berücksichtigung von Schulden bei der Ermittlung des Nutzungswerts (und der Ermittlung des Buchwerts) einer CGU liegen.

Über die europäischen Prüfungsschwerpunkte hinaus, hat die ESMA die Erwartung formuliert, dass Unternehmen, sofern sie vom Brexit betroffen sind, die Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeiten im Anhang darstellen.

Weitere Einzelheiten zu den Prüfungsschwerpunkten können Sie in der Ausgabe der International Accouting News vom November 2016 nachlesen.

Year end Letter IFRS-Bilanzierung – Was sie wissen sollten!

Eine Zusammenfassung aller erstmals zum 31. Dezember 2016 anzuwendenden Standards enthält die aktuelle Publikation „December year-end accounting reminders – IFRS„.

Erinnert wird in der Publikation auch an die Standards, die vom IASB bereits veröffentlicht wurden, deren Effective Date aber noch in der Zukunft liegt. Für diese Standards sind in den IFRS-Abschlüssen umfangreiche Anhangangaben erforderlich. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die DPR– bzw. ESMA-Prüfungsschwerpunkte.

 

Folgende IFRS-Publikationen könnten Sie auch noch interessieren:

A. Guides on the application of IFRS 10

IFRS 10: Investment entities: Exception to consolidation for investment entities (December 2012): This publication applies to an ‘investment entity’. The amendment to IFRS 10 defines an investment entity and introduces an exception to consolidation. The amendments to IFRS 12 introduce disclosures that an investment entity needs to make.

IFRS 10: Investment entities amendment – Exception to consolidation for real estate (November 2014): This publication contains a number of questions and answers on the application of the investment entity amendment on the exception to consolidation and assists the management of real estate structures in assessing whether an entity or entities within those structures meet the criteria of an investment entity.  

IFRS 10: Consolidated financial statements – redefining control – A supplement to the practical guide for the asset management industry (June 2012): This publication sets out a framework for an asset manager to use when interpreting IFRS 10 to determine whether control exists − in particular, the assessment of principal versus agent. It also includes our analysis of the illustrative examples from IFRS 10, and other factors that we believe may be useful to consider in practice.  

IFRS 12: Disclosures for asset management (July 2014): The objective of IFRS 12 is to require an entity to disclose information that enables users of its financial statements to evaluate the nature of, and risks associated with, its interests in other entities and the effects of those interests on its financial position, financial performance and cash flows. To accomplish that objective, the standard requires disclosures about the entity’s interests in subsidiaries, joint arrangements, associates and unconsolidated structured entities and significant judgements made in determining the accounting for interests in other entities and the determination that the entity is an investment entity, if applicable.  

B. Guides on the IFRS accounting for financial instruments

IFRS 7 and IFRS 13: Disclosures for Investment Funds (February 2014): IFRS 7 is applicable to financial and non-financial institutions and therefore also applies to investment funds, private equity funds, real estate funds and investment managers. The extent of disclosure required depends on the fund’s use of financial instruments and its exposure to risk. Furthermore, some disclosure requirements previously included in IFRS 7 have been transferred to IFRS 13. 

IAS 32: A practical guide for Investment Funds on IAS 32 amendments (December 2013): This publication  addresses the questions that are arising in applying the amendment IAS 32 and IAS 1, ‚Puttable financial instruments and obligations arising in liquidation‘. Although the amendment also applies to certain instruments with obligations arising on liquidation, this practical guide focuses on puttable instruments. Investment funds that classify amounts attributable to unit holders as liabilities under the previous IAS 32 should look to the amendment in IAS 32 to evaluate whether the fund is required to reclassify such amounts in equity. The topics addressed are debt/equity classification of puttable instruments, debt/equity re-classification of puttable instruments, debt/equity classification in consolidated and combined financial statements and earnings per share.

C. Guides on other IFRS Issues

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for investment funds (June 2009): As the scope of IFRS 8 is broader than the scope of the previous IAS 14 and minimum disclosures are required also for entities with only one reportable segment, investment funds that were not required to disclose segmental information in the past might be required to amend their financial statements to comply with the new requirements.  

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for real estate entities (January 2010): A real estate fund discloses information that enables users of its financial statements to evaluate the nature and financial effects of the business activities in which it engages and the economic environment in which it operates. This publication addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the above guide for investment funds.

IAS 40: A practical guide to accounting for properties under construction (March 2010): This publication, originally released in August 2009, has been updated in March 2010 to address questions on how to account for properties (investment properties or inventories) rented out before sale. There are also questions and answers on investment properties under construction that come under IAS 40. 

IAS 40: A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010): This publication addresses the application of the principles in IAS 16 when applying the ‚component approach‘ (that is, accounting for ’significant parts of an item of property, plant and equipment’) for entities measuring their property, plant and equipment or investment properties at cost.

IAS 17: Letting fees – real estate hot topics (January 2010): This real estate hot topics looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios. 

D. Guides on new IFRS Standards applicable for financial years beginning on or after January 1, 2018

IFRS 15: Revenue from contracts with customers – Asset Management Supplement (September 2014): This publication summarises the application of the new revenue recognition model in accordance IFRS 15. 

IFRS 16: An industry focus on the impact of new IFRS – Real estate (April 2016): The new lease accounting standard will fundamentally change the accounting for lease transactions and is likely to have significant business implications. Almost all leases will be recognised on the balance sheet, with a right of use asset and financial liability. The amortisation of the right of use asset and the accretion of interest on the financial liability will likely result in recognising higher expenses in profit or loss during the earlier life of a lease. The impact on the real estate industry is summarised in this „In the Spotlight“.  

F. Illustrative IFRS Financial Statements 2016

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Investment Funds

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Real Estate/Investment Properties

Illustrative IFRS Financial Statements 2015 – Private Equity (an updated version of the Illustratives will be available in January 2017) 

G. Survey on the application of IFRS 13

IFRS 13 European real estate survey – a 2016 update (December 2016): IFRS 13 ‘Fair value measurement’, introduced in 2013, has significantly expanded the disclosure requirements to provide users of financial statements with detailed quantitative and qualitative information about assumptions made and processes used when measuring assets or liabilities at fair value. In 2014 we issued a publication, ‚IFRS 13 European real estate survey‘. This publication updates the survey for 2016.

 

 

 

 

Geplante Klarstellung zu Transfers von Investment Properties veröffentlicht

Bisher wurde die Frage, wann eine Immobilien im Bau bzw. in Entwicklung, die als Vorratsvermögen nach IAS 2 bilanziert wurde und die während der Bauphase eine Nutzungsänderung hin zu einem Investment Property erfahren soll, von IAS 2 in IAS 40 umgegliedert werden konnte, kontrovers diskutiert. Insbesondere der Punkt wie eine Nutzungsänderung dokumentiert werden kann („evidenced by…“), war aufgrund der in IAS 40.57 genannten Kriterien nicht immer einfach zu beantworten bzw. führte auch dazu, dass eine Umgliederung erst sehr spät, z.B. mit Einzug des Mieters und damit Beginn des Mietvertrages und damit – z.T. lange nach der eigentlichen Entscheidung zur Nutzungsänderung – vorgenommen werden konnte.

Im heute veröffentlichten Exposure Draft hat das IASB eine geplante Änderung an IAS 40.57 vorgeschlagen. Danach wird klargestellt, dass die in IAS 40.57 genannten Kriterien keine – wie bisher – abschließende Liste, sondern lediglich Beispiele von Nutzungsänderungen, darstellen. Demnach kann eine Nutzungsänderung also auch anderweitig belegt werden und dieser Beleg ist dann ausreichend, um einen Transfer in bzw. aus den Investment Properties zu rechtfertigen. Für die Real Estate Industrie wird hierdurch sichergestellt, dass eine Umgliederung bereits dann erfolgen kann, wenn dies aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtumstände geboten ist und die Bilanzierenden nicht warten müssen, bis ein sehr formales Kriterium erfüllt ist.

Die Kommentierungsfrist läuft bis zum 18. März 2016. Den Exposure Draft finden Sie hier auf der Homepage des IASB.

Seminar zum Thema Bilanzierung von Immobilien nach IFRS

Am 20. Oktober 2015 findet ein Seminar zum Thema „Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften nach IFRS“ statt. Das Seminar

  • gibt einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen der IFRS mit Relevanz für die Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften (einschließlich Update zum Stand des Leasingprojektes);
  • erläutert den Begriff der Immobilie und grenzt die einschlägigen Standardregelungen (Schnittstellen zwischen IFRS 5, IAS 2, IAS 16, IAS 17, IAS 40) gegeneinander ab;
  • gibt eine Einführung in die Regelungen des IFRS 10 zur Bilanzierung von Immobiliengesellschaften;
  • erläutert ausgewählte Einzelfragen und mögliche Problemfälle der IFRS-Bilanzierung von Immobilien (u. a. IAS 40 Investment Property, IAS 16 Sachanlagen, IAS 2 Vorratsvermögen, IFRS 5 Veräußerung von Vermögenswerten, IAS 17 Leasing, IFRS 15 Umsatzerlöse).

Zur Anmeldung.

Betreten nicht möglich – und doch ein „Gebäude“?

Das IFRS IC hat in seinem Juli-Meeting erneut darüber diskutiert, was alles unter den Begriff des „Gebäudes“ i.S.d. IAS 40 zu fassen ist. Ausgangspunkt der Diskussion ist eine Anfrage inwiefern ein Telekommunikations-Tower, bei dem der Eigentümer Flächen auf dem Tower an verschiedene Telekomkunikations-Unternehmen vermietet und dort dann Sendemasten etc.angebracht werden, als Sachanlage (IAS 16) oder Investment Property (IAS 40) zu bilanzieren ist.

Die Frage, die aufgeworfen wurde, ist, ob der Telekommunikations-Tower tatsächlich als Gebäude i.S.d. IAS 40 anzusehen ist, da ihm die physischen Eigenschaften, die mit einem Gebäude verbunden sind (Wände, Dach etc.), fehlen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass in den neuen Leasing-Regelungen die Bilanzierung in hohem Maße davon abhängig ist, ob ein Gebäude-Leasing vorliegt, hat das IFRS IC seine Zweifel geäußert, inwiefern die beiden Bedeutungen des Begriffs „Gebäude“ kompatibel sein sollten.

Das IFRS IC hat in seinem Meeting seine grundsätzliche Unterstützung für eine Erweiterung des Gebäude-Begriffs in IAS 40 bekundet, da der wirtschaftliche Charakter bzw. die Art der Nutzung und nicht so sehr die physische Beschaffenheit die Bilanzierung bestimmen sollte. Gleichzeitig hat das IFRS IC aber auch anerkannt, dass der IASB den Begriff Gebäude im Leasing-Standard an die des IAS 40 knüpfen will, sodass eine Erweiterung des Begriffs Gebäude lediglich in Bezug auf IAS 40 als schwierig angesehen wird.

Folglich hat das IFRS IC beschlossen, seine Überlegungen an den IASB heranzutragen und zu bitten, diese bei der Finalisierung des Leasing-Standards zu berücksichtigen.

Weitere Infos finden Sie im IFRS IC Update zum Juli Meeting.

Vergleiche hierzu auch aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 9, September 2013, S. 323.

Veröffentlichung: Neue Regulierungsvorhaben bei der bilanziellen Bewertung von Immobilien

Um Immobilien in der Bilanz nachvollziehbar und vergleichbar zu bewerten, gelten ab 2013 sowohl für IFRS wie HGB neue Standards. Mit diesem Themenkomplex beschäftigt sich ein in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Immobilien & Finanzierung veröffentlichter Artikel. Dr. Daniel Ranker geht in seinem Artikel u.a. auf IFRS 13 „Fair value Measurement“ aber auch auf den IDW ES 10 „Grundsätze zur Bewertung von Immobilien“ ein.

Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen den Artikel an dieser Stelle nicht zur Verfügung stellen. Der Artikel ist im Heft 22/63. Jg. (erschienen am 15. November 2012, S. 10 – 12) veröffentlicht.

 

IFRS IC diskutiert die Bilanzierung von Fernmeldetürmen

Das IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) hat in seinem September Meeting ein Thema aufgegriffen, das zukünftig immer mehr an Bedeutung gewinnen wird und das möglicherweise auch Austrahlungswirkung auf ähnlich gelagerte Sachverhalte haben wird. Gegenstand der Diskussion ist die Frage, ob ein vermieteter Fernmeldeturm ein „Investment Property“ i.S.d. IAS 40 ist oder ob für diesen IAS 16 „Sachanlagen“ einschlägig ist.

Investment Property oder Sachanlage – eine zunächst eher theoretisch anmutende Frage, aber dahinter verbergen sich durchaus wichtige Bilanzierungsfragen. Während Sachanlagen meist zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, da die Anwendung des Neubewertungsmodells in IAS 16 zu komplex ist, werden Investment Properties häufig zum Fair value bewertet.  

Ursächlich für die bestehenden Unsicherheiten ist die Tatsache, dass die Definition eines Investment Property auf den Begriff „building“ abstellt, diesen dann allerdings nicht weiter definiert. Die Problematik wird deutlich, wenn man den Begriff „building“ ins Deutsche übersetzt. Es gibt zwei alternative Übersetzungen: Bauwerk oder Gebäude und genau um diesen begrifflichen Unterschied rankt sich die derzeitige Diskussion. Während der Begriff „building“ im Sinne von „Bauwerk“ den Fernmeldeturm mit einschließen würde, da diese fest mit dem Untergrund verbunden sind und deutlich über diesen hinausragen, deutet der Begriff „Gebäude“ eher darauf hin, dass es diesen an wesentlichen Eigenschaften mangeln könnte: z.B. der Begehbarkeit (respektive Bewohnbarkeit)  bzw. der Tatsache, dass ein Gebäude über Wände und ein Dach verfügt.

Unabhängig von dem konkret diskutierten Fall, hätte eine Entscheidung in Bezug auf die Bilanzierung von vermieteten Fernmeldetürmen eine Ausstrahlungswirkung z.B. auch auf Gastanks, Kavernen oder sogar Strommasten und Litfaßsäulen.

Zu einer finalen Entscheidung ist das IFRS IC noch nicht gekommen. Der Sachverhalt verbleibt jedoch auf der Agenda und soll in einem künftigen Meeting erneut besprochen werden. Für mehr Informationen vgl. IFRIC Update.

Leasing: Alles beim Alten?

In seiner Sitzung am 14. Dezember 2011 hat sich der IASB wieder einmal mit Themen rund um die Leasingbilanzierung beschäftigt, u.a. mit der Ertragsvereinnahmung beim Leasinggeber und mit kündbaren Leasingverträgen. Die bange Frage bei allen Beobachtern aber bleibt, bleibt alles beim Alten?

Eine Frage, die man zumindest hinsichtlich der Bilanzierung von Mietverträgen beim Leasinggeber, sofern es sich beim Leasingobjekt um ein Investment Property im Anwendungsbereich des IAS 40 handelt, vorerst mit „ja“ beantworten kann.

Das IASB hat in seiner Sitzung Mitte Dezember vorläufig entschieden, dass der Leasinggeber die Mieterträge linear oder in einer anderen systematischen Weise über die Dauer der Mietverträge vereinnahmt. Mit dieser Entscheidung einher geht auch die weitere Entscheidung, dass der Leasinggeber – neben den ggf. erforderlichen Abgrenzungen der Mieteinnahmen – lediglich das Investment Property in seiner Bilanz ausweist.

Darüber hinaus wurden die beidseitig kündbaren Leasingverträge, deren unkündbare Mietzeit einschließlich der Kündigungsfrist nicht länger als 12 Monate beträgt, den kurzfristigen Mietverträgen gleichgesetzt. Diese wären damit auch nach den vereinfachten Bilanzierungsregelungen für kurzfristige Kredite abzubilden.  

Inwieweit diese Entscheidungen jedoch Bestand haben werden, bleibt abzuwarten, denn der IASB-Staff hat bereits angekündigt, dass einige Themen wieder auf der Agenda des IASB Anfang Januar 2012 landen werden – hierunter auch die Definition der „Investment Property“.

Auf eines ist beim IASB jedoch immer Verlass, wird über Angabepflichten diskutiert, steht eine Reduktion derselbigen nie zur Debatte. Auch diesmal wurde der Katalog der Angabepflichten für Leasinggeber, die nicht in den Anwendungsbereich des „receivable and residual approaches“ fallen, erweitert. Die neuen Angabepflichten umfassen u.a.:

  • Fälligkeitsanalyse der undiskontierten zukünftigen Mietzahlungen für nicht-kündbare Perioden, wobei die ersten 5 Jahre im Detail darzustellen sind und die übrigen Jahre als Gesamtsumme dargestellt werden können.  
  • Vertraglichen Mindestleasingzahlungen und variablen Leasingzahlungen.
  • Aufstellung der Anschaffungskosten und des Buchwertes sowie der kummulierten Abschreibungen der vermieteten Immobilien nach Klassen von Immobilien.
  • Weitere Informationen zu Leasingverträgen.

Mehr dazu? Leasing update Dec 2011

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