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Applying IFRS for Real Estate

Die Ausgabe 2019 der Publikation „Applying IFRS for the real estate industry“ wurde veröffentlicht. Die interaktive Publikation wurde insbesondere im Hinblick auf die Anwendung der Regelungen des IFRS 16 „LeasingverhĂ€ltnisse“ auf Immobiliengesellschaften aktualisiert. Aber auch andere interessante Beispiele, die sich zu Bilanzierungsfragen entlang des Lebenszyklus einer Immobilie ergeben können, werden adressiert.

 

Year end Letter IFRS-Bilanzierung – Was sie wissen sollten!

Eine Zusammenfassung aller erstmals zum 31. Dezember 2016 anzuwendenden Standards enthĂ€lt die aktuelle Publikation „December year-end accounting reminders – IFRS„.

Erinnert wird in der Publikation auch an die Standards, die vom IASB bereits veröffentlicht wurden, deren Effective Date aber noch in der Zukunft liegt. FĂŒr diese Standards sind in den IFRS-AbschlĂŒssen umfangreiche Anhangangaben erforderlich. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die DPR– bzw. ESMA-PrĂŒfungsschwerpunkte.

 

Folgende IFRS-Publikationen könnten Sie auch noch interessieren:

A. Guides on the application of IFRS 10

IFRS 10: Investment entities: Exception to consolidation for investment entities (December 2012): This publication applies to an ‘investment entity’. The amendment to IFRS 10 defines an investment entity and introduces an exception to consolidation. The amendments to IFRS 12 introduce disclosures that an investment entity needs to make.

IFRS 10: Investment entities amendment – Exception to consolidation for real estate (November 2014): This publication contains a number of questions and answers on the application of the investment entity amendment on the exception to consolidation and assists the management of real estate structures in assessing whether an entity or entities within those structures meet the criteria of an investment entity.  

IFRS 10: Consolidated financial statements – redefining control – A supplement to the practical guide for the asset management industry (June 2012): This publication sets out a framework for an asset manager to use when interpreting IFRS 10 to determine whether control exists − in particular, the assessment of principal versus agent. It also includes our analysis of the illustrative examples from IFRS 10, and other factors that we believe may be useful to consider in practice.  

IFRS 12: Disclosures for asset management (July 2014): The objective of IFRS 12 is to require an entity to disclose information that enables users of its financial statements to evaluate the nature of, and risks associated with, its interests in other entities and the effects of those interests on its financial position, financial performance and cash flows. To accomplish that objective, the standard requires disclosures about the entity’s interests in subsidiaries, joint arrangements, associates and unconsolidated structured entities and significant judgements made in determining the accounting for interests in other entities and the determination that the entity is an investment entity, if applicable.  

B. Guides on the IFRS accounting for financial instruments

IFRS 7 and IFRS 13: Disclosures for Investment Funds (February 2014): IFRS 7 is applicable to financial and non-financial institutions and therefore also applies to investment funds, private equity funds, real estate funds and investment managers. The extent of disclosure required depends on the fund’s use of financial instruments and its exposure to risk. Furthermore, some disclosure requirements previously included in IFRS 7 have been transferred to IFRS 13. 

IAS 32: A practical guide for Investment Funds on IAS 32 amendments (December 2013): This publication  addresses the questions that are arising in applying the amendment IAS 32 and IAS 1, ‚Puttable financial instruments and obligations arising in liquidation‘. Although the amendment also applies to certain instruments with obligations arising on liquidation, this practical guide focuses on puttable instruments. Investment funds that classify amounts attributable to unit holders as liabilities under the previous IAS 32 should look to the amendment in IAS 32 to evaluate whether the fund is required to reclassify such amounts in equity. The topics addressed are debt/equity classification of puttable instruments, debt/equity re-classification of puttable instruments, debt/equity classification in consolidated and combined financial statements and earnings per share.

C. Guides on other IFRS Issues

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for investment funds (June 2009): As the scope of IFRS 8 is broader than the scope of the previous IAS 14 and minimum disclosures are required also for entities with only one reportable segment, investment funds that were not required to disclose segmental information in the past might be required to amend their financial statements to comply with the new requirements.  

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for real estate entities (January 2010): A real estate fund discloses information that enables users of its financial statements to evaluate the nature and financial effects of the business activities in which it engages and the economic environment in which it operates. This publication addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the above guide for investment funds.

IAS 40: A practical guide to accounting for properties under construction (March 2010): This publication, originally released in August 2009, has been updated in March 2010 to address questions on how to account for properties (investment properties or inventories) rented out before sale. There are also questions and answers on investment properties under construction that come under IAS 40. 

IAS 40: A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010): This publication addresses the application of the principles in IAS 16 when applying the ‚component approach‘ (that is, accounting for ’significant parts of an item of property, plant and equipment’) for entities measuring their property, plant and equipment or investment properties at cost.

IAS 17: Letting fees – real estate hot topics (January 2010): This real estate hot topics looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios. 

D. Guides on new IFRS Standards applicable for financial years beginning on or after January 1, 2018

IFRS 15: Revenue from contracts with customers – Asset Management Supplement (September 2014): This publication summarises the application of the new revenue recognition model in accordance IFRS 15. 

IFRS 16: An industry focus on the impact of new IFRS – Real estate (April 2016): The new lease accounting standard will fundamentally change the accounting for lease transactions and is likely to have significant business implications. Almost all leases will be recognised on the balance sheet, with a right of use asset and financial liability. The amortisation of the right of use asset and the accretion of interest on the financial liability will likely result in recognising higher expenses in profit or loss during the earlier life of a lease. The impact on the real estate industry is summarised in this „In the Spotlight“.  

F. Illustrative IFRS Financial Statements 2016

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Investment Funds

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Real Estate/Investment Properties

Illustrative IFRS Financial Statements 2015 – Private Equity (an updated version of the Illustratives will be available in January 2017) 

G. Survey on the application of IFRS 13

IFRS 13 European real estate survey – a 2016 update (December 2016): IFRS 13 ‘Fair value measurement’, introduced in 2013, has significantly expanded the disclosure requirements to provide users of financial statements with detailed quantitative and qualitative information about assumptions made and processes used when measuring assets or liabilities at fair value. In 2014 we issued a publication, ‚IFRS 13 European real estate survey‘. This publication updates the survey for 2016.

 

 

 

 

Seminar zum Thema Bilanzierung von Immobilien nach IFRS

Am 20. Oktober 2015 findet ein Seminar zum Thema „Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften nach IFRS“ statt. Das Seminar

  • gibt einen Überblick ĂŒber die aktuellen Entwicklungen der IFRS mit Relevanz fĂŒr die Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften (einschließlich Update zum Stand des Leasingprojektes);
  • erlĂ€utert den Begriff der Immobilie und grenzt die einschlĂ€gigen Standardregelungen (Schnittstellen zwischen IFRS 5, IAS 2, IAS 16, IAS 17, IAS 40) gegeneinander ab;
  • gibt eine EinfĂŒhrung in die Regelungen des IFRS 10 zur Bilanzierung von Immobiliengesellschaften;
  • erlĂ€utert ausgewĂ€hlte Einzelfragen und mögliche ProblemfĂ€lle der IFRS-Bilanzierung von Immobilien (u. a. IAS 40 Investment Property, IAS 16 Sachanlagen, IAS 2 Vorratsvermögen, IFRS 5 VerĂ€ußerung von Vermögenswerten, IAS 17 Leasing, IFRS 15 Umsatzerlöse).

Zur Anmeldung.

bsi-Workshop zur Anwendung der IFRS auf Investmentvermögen

Am 9. Juli 2015 findet in den GeschĂ€ftsrĂ€umen des bsi in Berlin ein Workshop zur „Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS) im Bereich offener und geschlossener Investmentvermögen“ statt. Das Seminar beginnt zunĂ€chst mit einer theoretischen EinfĂŒhrung und der ErlĂ€uterung der IFRS-Bilanzierungspflichten. Schwerpunkt des Seminars sind die Regelungen des IFRS 10 und der Überblick ĂŒber die fĂŒr die Bilanzierung offener und geschlossener Investmentgesellschaften einschlĂ€gigen Standards wie z.B. IAS 40 Investment Property, IAS 16 Sachanlagen, IAS 2 Vorratsvermögen,  IFRS 5 VerĂ€ußerung von Vermögenswerten, IAS 17 Leasing, IFRS 15 Umsatzerlöse.

Zur Anmeldung.

In Depth: Investment Entities – Auswirkungen fĂŒr die RE Industrie

Im Oktober 2012 hat das IASB die Änderung am IFRS 10 zu Investment Entities veröffentlicht, die eine Ausnahme von der Konsolidierung vorsieht. Diese Änderung ist seit dem 1. Januar 2014 anzuwenden.

Die vorliegende Publikation In depth enthĂ€lt eine Vielzahl von Fragen und Antworten zur Anwendung dieser Ausnahmeregelung mit Fokus auf Real Estate Strukturen. Die Fragen und Antworten sollen insbesondere bei der Beurteilung unterstĂŒtzen, ob ein RE Unternehmen oder Unternehmen innerhalb einer RE Struktur die Kriterien einer Investment Entity erfĂŒllen.

2014er Illustrative Financial Statements veröffentlicht

Die Illustrative Financial Statements 2014 – Investment Funds wurden veröffentlicht. Sie basieren auf den Standards und Amendments, die fĂŒr Investmentfonds relevant sind und fĂŒr GeschĂ€ftsjahre anzuwenden sind, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Insbesondere wurden die Anforderungen des IAS 32 zum Offsetting und die Angabepflichten nach IFRS 12 umgesetzt.

Ebenfalls in einer aktualisierten Fassung verfĂŒgbar sind die:

 

ED zur Bewertung notierter Anteile an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen veröffentlicht

Das IASB hat heute einen Exposure Draft (ED/2014/4) veröffentlicht, in dem Änderungen an IFRS 10, IFRS 12, IAS 27, IAS 28, IAS 36 und den Illustrative Examples des IFRS 13 in Bezug auf die Bewertung von Anteilen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die einen notierten Preis haben, vorgeschlagen werden.

Der ED konzentriert sich dabei auf Fragen der folgenden Bereiche:

  • Bewertungseinheit (unit of account) fĂŒr Anteile an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die einen notierten Preis haben (sog. quoted investments); und
  • Bewertung des erzielbaren Betrags einer CGU auf Basis des Fair value less cost of disposal, wenn die CGU mit dem Unternehmen korrespondiert, das in einem aktiven Markt notiert ist (sog. quoted CGUs).

Die Kommentierungsfrist fĂŒr den ED lĂ€uft bis zum 16. Januar 2015. Den Exposure Draft sowie weitere Informationen finden Sie auf der IASB Homepage.

Keine Verschnaufpause in Sachen IFRS 10

Die Entscheidung ist gefallen. Der IASB hat dem Ansinnen der EFRAG nach Verschiebung der Erstanwendung des IFRS 10, 11 und 12 sowie IAS 27 und 28 eine Absage erteilt.

In seinem Board Meeting vom 26. Januar 2012 hat sich der IASB mit der Frage beschĂ€ftigt, ob es beim Erstanwendungszeitpunkt 1. Januar 2013 fĂŒr die fĂŒnf Standards zum Konsolidierungskreis bleiben soll. Die EFRAG hatte in ihrem im Dezember an das IASB gerichteten Brief dafĂŒr plĂ€diert, die verpflichtende Erstanwendung zu verschieben. Wir berichteten hierĂŒber.

Der IASB hat sich einstimmig gegen eine Verschiebung der Erstanwendung ausgesprochen und begrĂŒndete dies damit, dass viele Unternehmen bereits aktiv mit der Umsetzung begonnen haben. DarĂŒber hinaus hat der IASB auch noch einmal bekrĂ€ftigt, dass die neuen Standards auch eine Reaktion auf die Finanzmarktkrise darstellen und die Forderungen von G20 und dem Financial Stability Board umsetzen.

Die Nachricht ĂŒber die Beibehaltung der verpflichtenden Erstanwendung wird wohl sehr unterschiedlich aufgenommen werden. UnterstĂŒtzung kommt sicherlich von denjenigen, die bereits damit begonnen haben, ihren Bestand an Konzernunternehmen und Unternehmen mit denen diese ansonsten in besonderen Beziehungen stehen, zu analysieren. Weniger begeistert dĂŒrften hingegen diejenigen sein, die bislang auf eine Verschiebung der Erstanwendung gehofft haben. FĂŒr diese letzte Gruppe wird die Zeit langsam knapp, denn bisher hat die EFRAG nicht erkennen lassen, dass diese an einen Alleingang denkt und das Endorsement in der EU verschiebt.

Ein großer Schritt hin zu einer aussagekrĂ€ftigeren Bilanzierung

Das IASB hat am 25. August 2011 den Exposure Draft zu Investment Entities veröffentlicht und damit endlich den Kritikern der IFRS-Rechnungslegung Rechnung getragen, die die strikte Anwendung der Konsolidierungsregelungen fĂŒr bestimmte Investment Entities fĂŒr nicht sachgerecht halten und eine an den BedĂŒrfnissen der Investoren angelehnte Bilanzierung der Investment Entities bevorzugen.

Der Exposure Draft (ED) sieht vor, dass Investment Entities, die bestimmte Definitionsmerkmale erfĂŒllen, von den Konsolidierungsregelungen des IFRS 10 auf Unternehmen, die diese beherrschen (bzw. auch von den Regelungen des IAS 28 zur At equity-Bewertung der assoziierten Unternehmen) ausgenommen werden. Statt dessen sind diese Investment Entities verpflichtet, die von ihnen gehaltenen Beteiligungen zum fair value through profit or loss (FVTPL) zu bilanzieren und zu bewerten. Diese Bilanzierung kommt der tatsĂ€chlichen Steuerung der Investment Entities nĂ€her, da diese die Performance ihrer Investments auf Fair value-Basis ermitteln.

Aber nicht alle Investment Entities werden von der Ausnahmeregelung profitieren. WĂ€hrend öffentlich vertriebenen Wertpapier-Publikumsfonds eher keine Probleme haben werden, die Kriterien zu erfĂŒllen, wird die Anwendung insbesondere im Private Equity-Bereich als auch auf Real Estate Fonds komplexere Analysen erfordern. Mehr zum Thema finden Sie hier: IASB proposes to require ‚investment entities‘ to record investments at FVTPL

Der Projektzeitplan sieht das Ende der Kommentierungsfrist am 5. Januar 2012 vor. Derzeit geht das IASB auch noch davon aus, dass der ED bis zum Stichtag der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 zum 1. Januar 2013 veröffentlicht und in Kraft ist (derzeit ist die Finalisierung fĂŒr das 2. Halbjahr 2012 geplant).

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