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Covid-19 – IFRS Accounting Implications – Things to consider in Real Estate and Alternatives

The COVID-19 outbreak has developed rapidly in 2020, with a significant number of infections. Measures taken to contain the virus have affected economic activity, which in turn has implications for financial reporting of real estate funds, alternative investment funds and asset managers.

The implications are broad and may include the accounting for non-financial assets, financial instruments, lease agreements, revenue recognition and last but not least the going concern premises.

The following publications – written with a general background – may help to assess the impact also for real estate and alternative funds and managers:

 

 

Even though the publication „In the Spotlight – A banking industry focus on IFRS 9 expected credit losses“ has been written with the banking industry in view, the issues raised nevertheless may also be applicable to real estate or alternative investment funds:

COVID 19 Top 5 IFRS Accounting Issues for Banks

 

To stay informed: What’s coming up – Breaking issues (including COVID-19)

Applying IFRS for Real Estate

Die Ausgabe 2019 der Publikation „Applying IFRS for the real estate industry“ wurde veröffentlicht. Die interaktive Publikation wurde insbesondere im Hinblick auf die Anwendung der Regelungen des IFRS 16 „LeasingverhĂ€ltnisse“ auf Immobiliengesellschaften aktualisiert. Aber auch andere interessante Beispiele, die sich zu Bilanzierungsfragen entlang des Lebenszyklus einer Immobilie ergeben können, werden adressiert.

 

Veranstaltungshinweis: Änderungen in der Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften nach IFRS

Am 19. Juni 2019 findet in den GeschĂ€ftsrĂ€umen der ZiA in Berlin ein Seminar zum Thema IFRS Bilanzierung von Immobilien und Immobiliengesellschaften statt. Das Seminar fokussiert auf die aktuell anzuwendenden neuen Standards wie z.B. IFRS 15, IFRS 16 und IFRS 9 sowie auf die Änderung des IFRS 3 zur Definition eines GeschĂ€ftsbetriebs.

Weitere Details zum Seminarinhalt und zur Anmeldung finden Sie hier.

Illustrative Financial Statements 2018 fĂŒr Real Estate veröffentlicht

PĂŒnktlich zum Jahreswechsel sind die aktuellen Fassungen der Illustrative IFRS consolidated financial statements – Investment property 2018 veröffentlicht worden. Die Aktualisierung betrifft insbesondere die erstmalige Anwendung von IFRS 9 und IFRS 15.

Weitere Illustratives, die Sie interessieren könnten sind:

Interim Reporting – Wie umgehen mit den Angabepflichten zu den neuen Standards

Der 30. Juni kommt heran und fĂŒr den ein oder anderen stellt sich die Frage, was nur in den Halbjahresfinanzberichten angeben im Hinblick auf die erstmalige Anwendung des IFRS 9 ‚Finanzinstrumente‘ und des IFRS 15 ‚Umsatzerlöse‘. Insbesondere auch fĂŒr Asset Manager, die fĂŒr Investoren ein IFRS- Package erstellen mĂŒssen, ist es nun Zeit, sich auf die Anforderungen vorzubereiten. In zwei In Brief wurden die jeweiligen Anforderungen kurz zusammengefasst.

Einen speziellen Blick auf Banken wirft die folgende Publikation:

Weitere Hilfestellungen zu Angabepflichten können aus den Illustrative Financial statements oder auch anderen Publikationen gezogen werden:

 

 

 

Immobilien-MietvertrĂ€ge beim Vermieter – Spannungsfeld IFRS 15 und IFRS 16

Reicht ein Blick allein in den IFRS 16, um Immobilien-MietvertrĂ€ge in der Gewinn- und Verlustrechnung des Leasinggebers abzubilden? LeasingvertrĂ€ge beinhalten oft mehr als nur das reine Nutzungsrecht an einer Immobilie, da der Vermieter oft weitere Leistungen an den Mieter erbringt. Bilanziell sind Vermieter verpflichtet, die Service- und Leasingkomponenten aus MietvertrĂ€gen getrennt voneinander abzubilden – da IFRS 16 ausschließlich auf die Leasingkomponente anzuwenden ist, muss der Vermieter die Servicekomponenten entsprechend IFRS 15 bilanzieren. Insofern ergibt sich fĂŒr die Vermieter ein Spannungsfeld zwischen IFRS 16 und IFRS 15 hinsichtlich der Aufteilung sowie auch der Beurteilung, ob der Serviceleistungen als Prinzipal oder nur als Agent erbracht werden.

Diesen Herausforderungen geht der im aktuellen Heft der IRZ erschienene Artikel „Bilanzierung von Immobilien-MietvertrĂ€gen beim Leasinggeber – Spannungsfeld zwischen IFRS 15 und IFRS 16“ (Heft 4, April 2018) nach.

Aus urheberrechtlichen GrĂŒnden können wir Ihnen den Artikel jedoch an dieser Stelle nicht zur VerfĂŒgung stellen.

IFRS fĂŒr Banken in der 6. Auflage erschienen

IFRS fĂŒr Banken ist ein Kommentar, der nicht nur fĂŒr Banken interessant ist. Vielmehr können auch Immobilienunternehmen oder auch Asset Manager hierin wertvolle Hinweise zur Anwendung der IFRS auf die sich fĂŒr ihre Branche stellenden Praxisfragen finden.

Die Kommentierung, die alle bis zum 30. September 2016 veröffentlichten Standards und Interpretationen berĂŒcksichtigt, enthĂ€lt ausfĂŒhrliche Darstellungen zur Bilanzierung von Investmentproperties und Sachanlagen. DarĂŒber hinaus werden die Anforderungen des IFRS 10 KonzernabschlĂŒsse und IFRS 15 Umsatzerlöse nicht nur theoretisch besprochen, sondern auch durch zahlreiche Praxisbeispiele erlĂ€utert:

  • Anwendungsbeispiele zur Anwendung des IFRS 10 KonzernabschlĂŒsse
    • Schiffsfinanzierungen
    • Immobilienfinanzierungen
    • Leasingstrukturen
    • Verbriefungsstrukturen
    • Investmentvermögen
  • Anwendung des Konzeptes zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15
    • im Asset Management
    • in der Immobilienwirtschaft
  • Anwendungsbeispiele zum Agenten-Prinzipal-Konzept des IFRS 15

Enthalten ist auch eine Darstellung der Anforderungen von IFRS 16 LeasingverhÀltnisse.

 

Zur Bestellung.

Auswirkungen von IFRS 15 auf die Real Estate Industrie

Mit IFRS 15 werden zum 1.1.2018 die bisher fĂŒr die Immobilienwirtschaft relevanten Regelungen des IAS 11, IAS 18 und IFRIC 15 abgelöst. Mit IFRS 15 wird nunmehr ein einheitliches Konzept zur Erfassung von Umsatzerlösen eingefĂŒhrt. Insbesondere die Regelungen des IFRIC 15 zur Unterscheidung, ob der Verkauf von Immobilien aus Transfer eines Gutes oder Erbringung einer Dienstleistung anzusehen ist, entfĂ€llt damit.

Vor dem Hintergrund der Besonderheiten verschiedener Industrien wurde nun auch ein Supplement fĂŒr die Real Estate Industrie veröffentlicht. Dieses Supplement enthĂ€lt erste Analysen zu Zweifelsfragen im Zusammenhang mit Immobilien und soll Sie dabei unterstĂŒtzen, die Auswirkungen der Regelungen des IFRS 15 zu analysieren. Das Real Estate Supplement finden Sie hier.

DPR-PrĂŒfungsschwerpunkte 2017 – Anforderungen im Überblick

Die ESMA hat am 28. Oktober 2016 ihre PrĂŒfungsschwerpunkte fĂŒr 2017 veröffentlicht, die fĂŒr alle europĂ€ischen Enforcer – und damit auch die DPR – gelten. Am 3. November 2016 hat dann die DPR ihrerseits noch zwei zusĂ€tzliche nationale Schwerpunkte veröffentlicht – damit ergeben sich fĂŒr deutsche Unternehmen die folgenden 5 PrĂŒfungsschwerpunkte fĂŒr 2017:

  • Darstellung der finanziellen Performance (IAS 1)

Die ESMA setzt mit diesem Schwerpunkt einen Fokus auf die Darstellung zusĂ€tzlicher, nicht von den IFRS geforderter Informationen, wie z.B. zusĂ€tzliche finanzielle Kennzahlen. Die Aufnahme solcher Informationen darf nicht dazu fĂŒhren, dass die tatsĂ€chliche Performance eines Unternehmens verschleiert wird.

Aus der Disclosure Initiative heraus sind Änderungen am IAS 1 fĂŒr GeschĂ€ftsjahre mit Stichtag 31.12.16 erstmals verpflichtend anzuwenden. Daraus können sich z.B. zusĂ€tzlich angegebene Posten in der Bilanz bzw. Gesamtergebnisrechnung ergeben – hier hat das IASB klargestellt, dass eine klare und verstĂ€ndliche Darstellung erforderlich ist. Diesem Punkt wird sich die DPR damit auch widmen.

DarĂŒber hinaus hat die ESMA unter dem Aspekt der Darstellung der finanziellen Performance auch ein Augenmerk auf Segmentangaben nach IFRS 8, die Darstellung der VerĂ€nderungen des sonstigen Ergebnisses (OCI) und Angaben zum Ergebnis je Aktie gelegt.

  • Unterscheidung von finanziellen Verbindlichkeiten und Eigenkapital (IAS 32)

Mit diesem PrĂŒfungsschwerpunkt wird das Augenmerk auf die Klassifizierungsentscheidungen gelenkt, die nicht eindeutig in IAS 32 geregelt bzw. ermessensbehaftet sind. Die ESMA erwartet in diesem Zusammenhang insb. Angaben zur gewĂ€hlten Bilanzierungsmethode und den getroffenen Ermessensentscheidungen.

  • Angabe der etwaigen Auswirkungen der neuen IFRS Standards (IFRS 9, IFRS 15 und IFRS 16) auf die AbschlĂŒsse

IAS 8.30 f. fordert Angaben hinsichtlich Art der Änderung der neuen Regelung, des beabsichtigten Erstanwendungszeitpunkts sowie qualitativer und nach herrschender Meinung auch quantitativer erwarteter Umstellungseffekte. IAS 8.30 weist an dieser Stelle darauf hin, dass die Informationen bekannt bzw. einigermaßen zuverlĂ€ssig schĂ€tzbar sein mĂŒssen.

  • Anteile an anderen Unternehmen (IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 28, IAS 24)

Bei diesem nationalen PrĂŒfungsschwerpunkt der DPR soll es insb. um sog. „atypische“ FĂ€lle gehen – d.h. Angaben zu Unternehmen, die z.B. konsolidiert wurden, obwohl keine Stimmrechtsmehrheit vorliegt oder Beteiligungen, die nicht nach der Equity-Methode bewertet wurden, obwohl Indikatoren aus IAS 28 erfĂŒllt sind.

DarĂŒber hinaus sollen auch Änderungen in den BeherrschungsverhĂ€ltnissen – insb. die Fair Value Bewertung zuvor gehaltener bzw. zurĂŒck behaltener Anteile – sowie die quantitative und qualitative Unwesentlich nicht konsolidierter Tochterunternehmen im Fokus stehen.

  • Werthaltigkeitstest von Sachanlagevermögen (IAS 36, IAS 1)

Die DPR hat im Zusammenhang mit Werthaltigkeitstests wiederholt Feststellungen in den Verfahren gehabt, sodass dieses Thema erneut zu einem nationalen PrĂŒfungsschwerpunkt erklĂ€rt wurde. Dabei soll der Fokus insb. auf unterlassenen Wertminderungen trotz Vorliegens von Trigger Events, PlausibilitĂ€t von Annahmen bei der Ermittlung des erzielbaren Betrags einer CGU oder der BerĂŒcksichtigung von Schulden bei der Ermittlung des Nutzungswerts (und der Ermittlung des Buchwerts) einer CGU liegen.

Über die europĂ€ischen PrĂŒfungsschwerpunkte hinaus, hat die ESMA die Erwartung formuliert, dass Unternehmen, sofern sie vom Brexit betroffen sind, die Auswirkungen auf ihre GeschĂ€ftstĂ€tigkeiten im Anhang darstellen.

Weitere Einzelheiten zu den PrĂŒfungsschwerpunkten können Sie in der Ausgabe der International Accouting News vom November 2016 nachlesen.

Year end Letter IFRS-Bilanzierung – Was sie wissen sollten!

Eine Zusammenfassung aller erstmals zum 31. Dezember 2016 anzuwendenden Standards enthĂ€lt die aktuelle Publikation „December year-end accounting reminders – IFRS„.

Erinnert wird in der Publikation auch an die Standards, die vom IASB bereits veröffentlicht wurden, deren Effective Date aber noch in der Zukunft liegt. FĂŒr diese Standards sind in den IFRS-AbschlĂŒssen umfangreiche Anhangangaben erforderlich. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die DPR– bzw. ESMA-PrĂŒfungsschwerpunkte.

 

Folgende IFRS-Publikationen könnten Sie auch noch interessieren:

A. Guides on the application of IFRS 10

IFRS 10: Investment entities: Exception to consolidation for investment entities (December 2012): This publication applies to an ‘investment entity’. The amendment to IFRS 10 defines an investment entity and introduces an exception to consolidation. The amendments to IFRS 12 introduce disclosures that an investment entity needs to make.

IFRS 10: Investment entities amendment – Exception to consolidation for real estate (November 2014): This publication contains a number of questions and answers on the application of the investment entity amendment on the exception to consolidation and assists the management of real estate structures in assessing whether an entity or entities within those structures meet the criteria of an investment entity.  

IFRS 10: Consolidated financial statements – redefining control – A supplement to the practical guide for the asset management industry (June 2012): This publication sets out a framework for an asset manager to use when interpreting IFRS 10 to determine whether control exists − in particular, the assessment of principal versus agent. It also includes our analysis of the illustrative examples from IFRS 10, and other factors that we believe may be useful to consider in practice.  

IFRS 12: Disclosures for asset management (July 2014): The objective of IFRS 12 is to require an entity to disclose information that enables users of its financial statements to evaluate the nature of, and risks associated with, its interests in other entities and the effects of those interests on its financial position, financial performance and cash flows. To accomplish that objective, the standard requires disclosures about the entity’s interests in subsidiaries, joint arrangements, associates and unconsolidated structured entities and significant judgements made in determining the accounting for interests in other entities and the determination that the entity is an investment entity, if applicable.  

B. Guides on the IFRS accounting for financial instruments

IFRS 7 and IFRS 13: Disclosures for Investment Funds (February 2014): IFRS 7 is applicable to financial and non-financial institutions and therefore also applies to investment funds, private equity funds, real estate funds and investment managers. The extent of disclosure required depends on the fund’s use of financial instruments and its exposure to risk. Furthermore, some disclosure requirements previously included in IFRS 7 have been transferred to IFRS 13. 

IAS 32: A practical guide for Investment Funds on IAS 32 amendments (December 2013): This publication  addresses the questions that are arising in applying the amendment IAS 32 and IAS 1, ‚Puttable financial instruments and obligations arising in liquidation‘. Although the amendment also applies to certain instruments with obligations arising on liquidation, this practical guide focuses on puttable instruments. Investment funds that classify amounts attributable to unit holders as liabilities under the previous IAS 32 should look to the amendment in IAS 32 to evaluate whether the fund is required to reclassify such amounts in equity. The topics addressed are debt/equity classification of puttable instruments, debt/equity re-classification of puttable instruments, debt/equity classification in consolidated and combined financial statements and earnings per share.

C. Guides on other IFRS Issues

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for investment funds (June 2009): As the scope of IFRS 8 is broader than the scope of the previous IAS 14 and minimum disclosures are required also for entities with only one reportable segment, investment funds that were not required to disclose segmental information in the past might be required to amend their financial statements to comply with the new requirements.  

IFRS 8: A practical guide to IFRS 8 for real estate entities (January 2010): A real estate fund discloses information that enables users of its financial statements to evaluate the nature and financial effects of the business activities in which it engages and the economic environment in which it operates. This publication addresses questions that arise when applying IFRS 8 to real estate entities. It should be read only in conjunction with the above guide for investment funds.

IAS 40: A practical guide to accounting for properties under construction (March 2010): This publication, originally released in August 2009, has been updated in March 2010 to address questions on how to account for properties (investment properties or inventories) rented out before sale. There are also questions and answers on investment properties under construction that come under IAS 40. 

IAS 40: A practical guide to accounting for property under the cost model (September 2010): This publication addresses the application of the principles in IAS 16 when applying the ‚component approach‘ (that is, accounting for ’significant parts of an item of property, plant and equipment’) for entities measuring their property, plant and equipment or investment properties at cost.

IAS 17: Letting fees – real estate hot topics (January 2010): This real estate hot topics looks at how initial direct costs are often incurred by lessors in negotiating and arranging a lease. The paper gives examples of how only incremental costs may be treated as initial direct costs. It also presents the principles of accounting for fees paid to external agents (letting fees) in different scenarios. 

D. Guides on new IFRS Standards applicable for financial years beginning on or after January 1, 2018

IFRS 15: Revenue from contracts with customers – Asset Management Supplement (September 2014): This publication summarises the application of the new revenue recognition model in accordance IFRS 15. 

IFRS 16: An industry focus on the impact of new IFRS – Real estate (April 2016): The new lease accounting standard will fundamentally change the accounting for lease transactions and is likely to have significant business implications. Almost all leases will be recognised on the balance sheet, with a right of use asset and financial liability. The amortisation of the right of use asset and the accretion of interest on the financial liability will likely result in recognising higher expenses in profit or loss during the earlier life of a lease. The impact on the real estate industry is summarised in this „In the Spotlight“.  

F. Illustrative IFRS Financial Statements 2016

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Investment Funds

Illustrative IFRS Financial Statements 2016 – Real Estate/Investment Properties

Illustrative IFRS Financial Statements 2015 – Private Equity (an updated version of the Illustratives will be available in January 2017) 

G. Survey on the application of IFRS 13

IFRS 13 European real estate survey – a 2016 update (December 2016): IFRS 13 ‘Fair value measurement’, introduced in 2013, has significantly expanded the disclosure requirements to provide users of financial statements with detailed quantitative and qualitative information about assumptions made and processes used when measuring assets or liabilities at fair value. In 2014 we issued a publication, ‚IFRS 13 European real estate survey‘. This publication updates the survey for 2016.

 

 

 

 

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