Schlagwort: Immobilien

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Veröffentlichung: Emerging Trends in Real Estate® Europe

Real estate returns

 

Emerging Trends in Real Estate® Europe ist inzwischen in der 11. Auflage erschienen. Die Analyse ist ein Gemeinschaftswerk von PwC und Urban Land Institute. Befragt wurden in diesem Jahr über 500 Personen aus 21 Ländern. Der Report umfasst die folgenden Bereiche:

  • Business environment:Confidence has returned to real estate markets and Europe is once again the place to do business.
  • Real Capital markets:Allocations to prime real estate among European debt providers and equity investors are expected to continue rising in a sustained, albeit gradual, opening up of capital markets over 2014.
  • Markets to watch:Recovery is under way, and investments are back on track. That’s the message that the European real estate industry is sending this year.
  • Green futures:Three years ago, sustainability made its way into Emerging Trends Europe as a brief footnote, as most interviewees dismissed its economic function. But between then and now, the industry has come a long way.

Zu den Ergebnissen.

 

Auch veröffentlicht wurden wie in den Vorjahren der Report für Asien: Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific und USA/Canada/Lateinamerika: Emerging Trends in Real Estate® 2014

Den globalen Blick erhalten sie hier: Emerging trends in real estate 2013 – Global overview

Pressemitteilung 

Veröffentlichung: Real Estate Insights – November 2013

Die aktuelle Ausgabe der Real Estate Insights – November 2013 enthält folgende Themenschwerpunkte:

  • Auswirkungen von IFRS 13 in den Halbjahresberichten 2013
  • Corporate Real Estate Management – Mit individuellen Lösungen zum Unternehmenserfolg (hierzu auch weiterführend: Individuelle Lösungen sind gefragt – Trends im internationalen Corporate Real Estate Management)
  • Immobilienfinanzierung: Quo vadis?
  • Entwicklungen und Trends des Wiener Hotelmarkts
  • Immobilientransaktionen: Abzug von Aufwendungen beim Grundstückgewinn
  • Auslagerung von Aufgaben einer KVG als Alternative zur Volllizenz für spezialisierte Assetmanager
  • Grunderwerbsteuer: Deutsche Regeln werden noch komplexer
  • Neue Rechnungslegungsvorschriften nach KAGB für geschlossene Immobilienfonds
  • Neue Regelungen des KAGB – aber noch keine neue Investmentbesteuerung

IASB schlägt Änderung der Angabepflichten für nicht-finanzielle Vermögenswerte vor

Das IASB hat am 18. Januar 2013 einen Standardentwurf veröffentlicht, der die Angabepflichten des IAS 36 „Impairment of Assets“ für nicht-finanzielle Vermögenswerte ändern soll. Mehr Informationen erhalten Sie hier: IASB publishes exposure draft on recoverable amount disclosures for non-financial assets.

 

 

Der neue Fair Value Measurement Standard ist veröffentlicht – Was ändert sich für die Real Estate Industry?

Das IASB hat mit IFRS 13 einen neuen Standard zur Fair Value Bewertung veröffentlicht. Der neue Standard definiert den Fair Value erstmals übergreifend und schafft so ein einheitliches Framework zur Fair Value Bewertung. Gleichzeitig werden neue Anforderungen an die erläuternden Angaben im Anhang geschaffen, insbesondere wenn die Bewertung nicht auf am Markt beobachtbaren Daten beruht. Mit dem neuen Standard einher geht eine deutliche Angleichung der Regelungen zur Fair Value Ermittlung zwischen den großen internationalen Rechnungslegungsnormen IFRS und US-GAAP.
IFRS 13 hat allein mehr als 100 Seiten Text, zählt man noch die Erläuterungen dazu, so kommt man schnell auf mehrere hundert Seiten. Dabei trifft nur ein Teil des Standards die Immobilienbewertung direkt, andere Teile befassen sich mit Fragen der Bewertung von Verbindlichkeiten oder anderen Finanzinstrumenten. In jedem Falle umfassend gilt die neue Fair Value Definition, die sich in IFRS 13.9 findet und die – nach einem Endorsement – ab 2013 gelten soll: IFRS 13 "defines fair value as the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date".
Neben dieser neuen Definition des Fair Value wird man sich auch daran gewöhnen müssen, dass alle Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) – sofern im Einzelfall geeignet – einzeln oder auch anteilig Anwendung finden können. Statt einer an Bewertungsverfahren ausgerichteten Hierarchie definiert der neue Fair Value Measurement Standard eine Hierarchie, die an der Beobachtbarkeit der Bewertungsinformationen am Markt ausgerichtet ist. Vom Standard wird grundsätzlich eingefordert, dass so weit wie möglich am Markt beobachtbare Informationen Verwendung finden müssen. Nach einer ersten Analyse ist nicht auszuschließen, dass viele Anwender ihre Immobilienportfolios derzeit in der dritten Stufe der Hierarchie bewerten, sofern nicht am Markt beobachtbare Daten in der Bewertung Verwendung finden. In diesem Fall muss von einer ganz erheblichen Ausweitung der Anhangangaben ausgegangen werden. Hierauf werde ich in einem der nächsten Beiträge näher eingehen.
Der Standard verwendet außerdem neue Begriffe und postuliert neue Bewertungsannahmen bzw. beschreibt den Kontext der Bewertung, deren Wirkung sich erst durch eine tiefere Analyse klären werden, bspw. ob sich die Anwendung des highest and best use oder des most advantegeous market auf die Bewertung auswirkt oder wie die Beurteilung des Fair Value im Zusammenspiel mehrerer Assets in der Praxis zu verstehen ist.
Ob (und wenn ja, welche) über den Einzelfall hinausgehenden Neuerungen für die Bewertungspraxis aus dem neuen Fair Value Measurement Standard resultieren, werde ich in diesem Block in den nächsten Wochen diskutieren.

Ermittlung des Fair Value für Development Projekte im Anwendungsbereich des IAS 40

IFRS Anwender konnten und mussten ihre Developmentobjekte nach IAS 40 bis 2008 erst mit Fertigstellung zum Fair Value bewerten. Dies erleichterte die Arbeit während der Entwicklung, führte aber gleichzeitig zu einem Gewinnsprung mit Abschluss der Herstellung.

Bei Anwendung des Fair Value Modells des IAS 40 besteht nunmehr die Verpflichtung, auch Investment Property under Development zum Fair Value zu bilanzieren, sofern der Fair Value verlässlich ermittelbar ist. Gleiches gilt übrigens bei Anwendung des At Cost Modells für die Anhangangaben.

Diese Änderung des IAS 40 bringt zwar Vorteile für die Unternehmen mit sich, die an einer frühen Gewinnrealisierung und an einem entsprechend höheren Eigenkapitalausweis interessiert sind. Gleichzeitig lassen erste Erfahrungen erkennen, dass hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit und Dokumentation der Wertermittlung gestellt werden müssen, um einen verlässlichen Fair Value bestimmen zu können.Aktive Immobilienmärkte, aus denen zuverlässige Vergleichswerte für laufende Projektentwicklungen abgeleitet werden könnten, existieren nahezu nicht. Aus diesem Grund wird die Bewertung von Investment Property under Development regelmäßig mittels eines DCF-Verfahrens auf der Grundlage zukünftiger Zahlungsströme erfolgen müssen.

Die Unsicherheiten bei der Abschätzung des bisherigen Bautenstandes und der zukünftigen Zahlungsströme zur Ermittlung des Fair Values einer Projektentwicklung sind dabei komplex und betreffen neben der Feststellung der bereits angefallenen Kosten grundsätzlich drei Ebenen:

  1. Vollständigkeit, Höhe und zeitlicher Verlauf der noch zu erwartenden Projektkosten
  2. Höhe und zeitlicher Verlauf der zu erwartenden Projekterlöse
  3. Identifizierung des stichtags-/projektphasenbezogenen Anteils am Projektgewinn

Gerade die letzte Frage gibt Anlass zu Diskussionen, hat sie doch unmittelbare Wirkung auf den Gewinn der aktuellen Periode. Zur Klärung kontroverser Fragen ist ein Rückgriff auf die internationalen Erfahrung sowie eine fundierte Plausibilisierung der Annahmen der Bewertung letzlich unumgänglich.

Im hier verfügbaren Beitrag „Gewinne vor dem Verkauf verbuchen“ in der Immobilienzeitung setzen sich die Autoren Trappmann/Schlesinger/Ranker mit der Bewertung von Developments auseinander.

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