Schlagwort: Immobilien

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Was ist die „Nutzungsausfallentgeltquote“?

Der Anhang einer geschlossenen Investmentkommanditgesellschaft oder einer Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital nach KAGB ist um eine sogenannte Vermögensübersicht zu ergänzen. In diese Vermögensübersicht sind mindestens die Angaben aufzunehmen, die in § 25 Abs. 5 KARBV aufgezählt werden. Zu dumm nur, wenn dort Angaben gefordert werden, die man begrifflich nicht zuordnen kann. Ein solcher Begriff ist die „Nutzungsausfallentgeltquote„, die als Mindestangabe in Bezug auf Immobilienanlagen gefordert wird (§ 25 Abs. 5 Nr. 1f KARBV). Die Eingabe in die Internet-Suchmaschinen offenbart, dass es sich bei dem Begriff um eine Wortschöpfung der KARBV handelt.

Was also tun?

Die Lösung mutet zunächst recht einfach an, denn ein Blick in die Liste der Angabepflichten für Container oder Fahrzeuge, die im Rahmen der Elektromobilität genutzt werden, offenbart, dass es sich wohl eher um die „Nutzungsentgeltausfallquote handeln soll.

Der Begriff der Nutzungsentgeltausfallquote ist nicht neu, sondern wurde bereits in § 79 Abs. 1 InvG eingeführt und in § 247 Abs. 1 KAGB für offene Immobilien-Sondervermögen übernommen.

Was aber ist die Nutzungsentgeltausfallquote? Wo liegt der Unterschied zur Leerstandsquote?

Wird die Leerstandsquote als Prozentsatz der Jahresbruttosollmiete angegeben (sog. BVI-Methode), ist die Angabe mit der Nutzungsentgeltausfallquote identisch. Insofern forderte der BVI bereits in seiner Stellungnahme vom  28. Juni 2007 im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Gesetz zur Änderung des Investmentgesetz und zur Anpassung anderer Vorschriften, dass eine gesonderte Aufzählung des Begriffs „Nutzungsentgeltausfallquote“ neben der Leerstandsquote nicht erfolgen sollte. Diesem Vorschlag wurde aber bereits damals nicht gefolgt und so endete die Angabepflicht im InvG und wurde konsequent auch ins KAGB und in die KARBV übernommen.

Die Bilanzierungspraxis wird sich, wie bisher, zu helfen wissen.

Leerstandsquote nach BVI-Methode (Nutzungsentgeltausfallquote):

Die Angaben erfolgen in Prozent der Jahresbruttosollmiete.

Leasing – Ein Schritt vor und zwei Schritte zurück

In ihrem gemeinsamen Meeting am 18. und 19. März 2014  haben FASB und IASB erneut über die Zukunft der Leasingbilanzierung diskutiert und einige vorläufige Agendaentscheidungen getroffen. Diskutiert wurden insbesondere folgende Themen:

  • Bilanzierung des Leasingnehmers
  • Bilanzierung von Leasingverträgen mit kurzer Laufzeit
  • Bilanzierung des Leasinggebers
  • Laufzeit des Leasingvertrages
  • Bilanzierung von sog. Small-Ticket-Leases

Die aktuellen Entscheidungen des FASB und IASB hinsichtlich der Leasingnehmer-Bilanzierung kann man überschreiben mit „Wir stimmen überein, dass wir nicht übereinstimmen“. Während das FASB weiterhin einen dualen Ansatz verfolgt und die Leasingbilanzierung an dem wirtschaftlichen Charakter des Leasingvertrages orientiert, hat sich das IASB vorläufig für einen einheitlichen Ansatz entschieden.

Hinter dem dualen Ansatz des FASB steht weiterhin eine Bilanzierung nach Typ A (anzuwenden i.d.R. für bisherige Finanzierungs-Leasingverträge) und Typ B (anzuwenden für i.d.R. bisherige Operating Leasingverträge). Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass eine Typ A Bilanzierung die Amortisation des Right of Use-Assets und eine gesonderte Erfassung des Zinseffektes vorsieht, wodurch dem Charakter des Leasingvertrages als Ratenkauf Rechnung getragen wird,  während eine Typ B Bilanzierung ein einheitliches Leasingergebnis ausweist, was den Charakter des Leasingvertrages als schlichte Nutzungsvereinbarung unterstreicht.

Von den ehemals im ED 2013 auch vom IASB vorgeschlagenen Typ A und Typ B-Bilanzierungsalternativen ist nur noch Typ A übrig geblieben. Dem wirtschaftlichen Charakter des Leasingvertrages wird insofern keine Rechnung mehr getragen. Von den Regelungen zur Bilanzierung von Immobilien ist in dieser Entscheidung keine Rede mehr.

Für Immobiliengesellschaften bedeutet dies, dass zukünftig Leasingnehmer, die nach US GAAP bilanzieren, wohl häufig weiterhin Typ B anwenden können, während IFRS-Bilanzierer unabhängig vom Charakter des Leasingvertrages ausschließlich Typ A anzuwenden haben. Es ist zu befürchten, dass die sich hieraus ergebende Inkongruenz nicht nur auf die Bilanzierung auswirkt, sondern auch einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Immobiliengesellschaften haben wird. So kann es sein, dass US GAAP-Bilanzierer ihr Leasingverhalten nur moderat anpassen werden und IFRS-bilanzierende Leasingnehmer ihre Leasingbeziehungen auf den Prüfstand stellen werden.

Die Entscheidung von FASB und IASB die Ausnahmeregelung für kurzfristige Leasingverträge (sog. short-term leases) beizubehalten und nur die Definition der 12-Monats-Frist an die Definition für die Laufzeit des Leasingvertrages anzupassen, kann ebenfalls einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Immobiliengesellschaften haben.

Auf was sich die Bilanzierenden in jedem Fall einstellen müssen, sind umfangreichere Angabepflichten. Die vorläufigen Entscheidungen rund um die Angabepflichten bei kurzfristigen Leasingverträgen (u.a. Angabe der in der Berichtsperiode erfassten Leasingaufwendungen, Angabe der kurzfristigen Leasingverpflichtungen sowie alle allgemeinen qualitativen Angaben für Leasingverträge) sind hier nur ein Anfang.

Die Leasinggeber-Bilanzierung hingegen kann man überschreiben mit „Alles wieder auf Anfang“.

Der im ED 2013 enthaltene Receivable and Residual Approach für die Bilanzierung nach Typ A wird wieder gestrichen. Statt dessen wird eine Rückkehr zu einer Bilanzierungsmethode angeregt, die der bisherigen Finanzierungsleasing-Bilanzierung entspricht.

Die Entscheidung, ob ein Typ A oder Typ B-Leasingverhältnis vorliegt, ist wieder anhand des alt bekannten Kriteriums der Risikoübertragung zu treffen. Die gute Nachricht für die Immobilienwirtschaft ist jedoch, dass weiterhin die Bilanzierung nach Typ B zulässig sein wird und somit einer lineare Vereinnahmung der Mieterträge – sofern ein „Operating-Leasing“ vorliegt – nichts im Wege steht.

Auch immer wieder für Diskussionen sorgt die Bestimmung der Laufzeit eines Leasingvertrages. Hierzu hat das IASB und das FASB jetzt klargestellt, dass Verlängerungsoptionen immer dann zu berücksichtigen sind, wenn es nahezu sicher („reasonably certain“) ist, dass der Leasingnehmer von der Verlängerungsoption Gebrauch machen wird. Zur Beurteilung heranzuziehen sind dabei alle wirtschaftlichen Faktoren. Die Auslegung gilt auch für Ankaufsoptionen und Kündigungsoptionen.

Interessant auch die Entscheidung, dass die Festlegung der Laufzeit des Leasingvertrages durch den Leasinggeber nicht neu beurteilt werden darf und lediglich für den Leasingnehmer eine Neubeurteilung bei Eintritt wesentlicher Änderungen der Rahmenbedingungen sowie bei Eintritt von Umständen, die in der Kontrolle des Leasingnehmers sind, erforderlich ist.

Die Entscheidungen zu sog. Small-Ticket-Leases und die Berücksichtigung von Portfolio-Ansätzen bei der Abbildung von Leasingverträgen sind wohl nur im Ausnahmefall für die Immobiliengesellschaften relevant.

 

Nach all den Jahren der Diskussion …

Was ändert sich denn nun wirklich? Für Leasingnehmer wird es keine Möglichkeit mehr geben, den geleasten Vermögenswert nicht auf der Bilanz zu zeigen. Für Leasinggeber hingegen sind die Änderungen eher marginal.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

 

Survey: European Cities Hotel Forecast 2014 and 2015

Die 3. Auflage PwC’s European cities hotel forecast wurde im Februar 2014 veröffentlicht.

There are 18 cities in this econometric forecast – all are important gateway cities and/or business and tourism centres and some are en route to becoming mega cities. The 18 reflect the challenges facing other cities in Europe where position on the economic and hotel cycle is crucial, and some cities are clearly better placed to grow than others. We anticipate growth in 17 out of the 18 cities in both 2014 and 2015.

 

Veranstaltung: Die neue Asset Klasse für institutionelle Investoren „Single Family Rentals“

Am 10. März 2014 (3 pm EDT) findet ein Webcast zum Thema „Single Family Rental Insights for the Institutional Investor and Operator“ statt (Sprache: Englisch).

Zum Inhalt:

The webcast will highlight the pertinent opportunities and challenges facing this new market including but not limited to:

  • Market insights on primary geographies of focus, an overview of driving fundamentals, and a forecast on industry direction
  • Operational systems and processes
  • Financial reporting issues and challenges
  • Portfolio valuation methodology and challenges
  • Financing trends and challenges such as the new securitization market for this unique asset class
  • Potential IPO and M&A activity

Zur Anmeldung.

Veröffentlichung: Emerging Trends in Real Estate® Europe

Real estate returns

 

Emerging Trends in Real Estate® Europe ist inzwischen in der 11. Auflage erschienen. Die Analyse ist ein Gemeinschaftswerk von PwC und Urban Land Institute. Befragt wurden in diesem Jahr über 500 Personen aus 21 Ländern. Der Report umfasst die folgenden Bereiche:

  • Business environment:Confidence has returned to real estate markets and Europe is once again the place to do business.
  • Real Capital markets:Allocations to prime real estate among European debt providers and equity investors are expected to continue rising in a sustained, albeit gradual, opening up of capital markets over 2014.
  • Markets to watch:Recovery is under way, and investments are back on track. That’s the message that the European real estate industry is sending this year.
  • Green futures:Three years ago, sustainability made its way into Emerging Trends Europe as a brief footnote, as most interviewees dismissed its economic function. But between then and now, the industry has come a long way.

Zu den Ergebnissen.

 

Auch veröffentlicht wurden wie in den Vorjahren der Report für Asien: Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific und USA/Canada/Lateinamerika: Emerging Trends in Real Estate® 2014

Den globalen Blick erhalten sie hier: Emerging trends in real estate 2013 – Global overview

Pressemitteilung 

Veröffentlichung: Real Estate Insights – November 2013

Die aktuelle Ausgabe der Real Estate Insights – November 2013 enthält folgende Themenschwerpunkte:

  • Auswirkungen von IFRS 13 in den Halbjahresberichten 2013
  • Corporate Real Estate Management – Mit individuellen Lösungen zum Unternehmenserfolg (hierzu auch weiterführend: Individuelle Lösungen sind gefragt – Trends im internationalen Corporate Real Estate Management)
  • Immobilienfinanzierung: Quo vadis?
  • Entwicklungen und Trends des Wiener Hotelmarkts
  • Immobilientransaktionen: Abzug von Aufwendungen beim Grundstückgewinn
  • Auslagerung von Aufgaben einer KVG als Alternative zur Volllizenz für spezialisierte Assetmanager
  • Grunderwerbsteuer: Deutsche Regeln werden noch komplexer
  • Neue Rechnungslegungsvorschriften nach KAGB für geschlossene Immobilienfonds
  • Neue Regelungen des KAGB – aber noch keine neue Investmentbesteuerung

IASB schlägt Änderung der Angabepflichten für nicht-finanzielle Vermögenswerte vor

Das IASB hat am 18. Januar 2013 einen Standardentwurf veröffentlicht, der die Angabepflichten des IAS 36 „Impairment of Assets“ für nicht-finanzielle Vermögenswerte ändern soll. Mehr Informationen erhalten Sie hier: IASB publishes exposure draft on recoverable amount disclosures for non-financial assets.

 

 

Der neue Fair Value Measurement Standard ist veröffentlicht – Was ändert sich für die Real Estate Industry?

Das IASB hat mit IFRS 13 einen neuen Standard zur Fair Value Bewertung veröffentlicht. Der neue Standard definiert den Fair Value erstmals übergreifend und schafft so ein einheitliches Framework zur Fair Value Bewertung. Gleichzeitig werden neue Anforderungen an die erläuternden Angaben im Anhang geschaffen, insbesondere wenn die Bewertung nicht auf am Markt beobachtbaren Daten beruht. Mit dem neuen Standard einher geht eine deutliche Angleichung der Regelungen zur Fair Value Ermittlung zwischen den großen internationalen Rechnungslegungsnormen IFRS und US-GAAP.
IFRS 13 hat allein mehr als 100 Seiten Text, zählt man noch die Erläuterungen dazu, so kommt man schnell auf mehrere hundert Seiten. Dabei trifft nur ein Teil des Standards die Immobilienbewertung direkt, andere Teile befassen sich mit Fragen der Bewertung von Verbindlichkeiten oder anderen Finanzinstrumenten. In jedem Falle umfassend gilt die neue Fair Value Definition, die sich in IFRS 13.9 findet und die – nach einem Endorsement – ab 2013 gelten soll: IFRS 13 "defines fair value as the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date".
Neben dieser neuen Definition des Fair Value wird man sich auch daran gewöhnen müssen, dass alle Bewertungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) – sofern im Einzelfall geeignet – einzeln oder auch anteilig Anwendung finden können. Statt einer an Bewertungsverfahren ausgerichteten Hierarchie definiert der neue Fair Value Measurement Standard eine Hierarchie, die an der Beobachtbarkeit der Bewertungsinformationen am Markt ausgerichtet ist. Vom Standard wird grundsätzlich eingefordert, dass so weit wie möglich am Markt beobachtbare Informationen Verwendung finden müssen. Nach einer ersten Analyse ist nicht auszuschließen, dass viele Anwender ihre Immobilienportfolios derzeit in der dritten Stufe der Hierarchie bewerten, sofern nicht am Markt beobachtbare Daten in der Bewertung Verwendung finden. In diesem Fall muss von einer ganz erheblichen Ausweitung der Anhangangaben ausgegangen werden. Hierauf werde ich in einem der nächsten Beiträge näher eingehen.
Der Standard verwendet außerdem neue Begriffe und postuliert neue Bewertungsannahmen bzw. beschreibt den Kontext der Bewertung, deren Wirkung sich erst durch eine tiefere Analyse klären werden, bspw. ob sich die Anwendung des highest and best use oder des most advantegeous market auf die Bewertung auswirkt oder wie die Beurteilung des Fair Value im Zusammenspiel mehrerer Assets in der Praxis zu verstehen ist.
Ob (und wenn ja, welche) über den Einzelfall hinausgehenden Neuerungen für die Bewertungspraxis aus dem neuen Fair Value Measurement Standard resultieren, werde ich in diesem Block in den nächsten Wochen diskutieren.

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