Schlagwort: Immobilienerwerb

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Publikationshinweis: Auswirkungen der Änderungen des IFRS 3 auf die Bilanzierung von Immobilienerwerben

Im Mai 2019 ist der Artikel „Auswirkungen der Änderungen des IFRS 3 auf die Bilanzierung von Immobilienerwerben“ in der IRZ, Heft 5, S. 209 ff. erschienen.

Der Artikel befasst sich mit der am 22. Oktober 2018 vom IASB veröffentlichten finalen Fassung des sog. „narrow scope amendments“ zu IFRS 3. Das Amendment ändert die Definition eines Geschäftsbetriebs („business“) und verfolgt das Ziel, diese in der praktischen Anwendung zu vereinfachen und zu vereinheitlichen. Verpflichtend erstmalig anzuwenden sind die neuen Regelungen für Erwerbe in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2020 beginnen, wobei eine frühere Anwendung möglich ist. An das Vorliegen eines Geschäftsbetriebs knüpfen verschiedene Bilanzierungsfragen an und insbesondere für Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften soll die Änderung Klarheit bringen. Der Beitrag beschäftigt sich damit, ob und wann eine Immobilie die neue Definition eines Geschäftsbetriebs erfüllt und stellt eine Weiterentwicklung der Grundsätze dar, die  im veröffentlichten Artikel zu Immobilienerwerben als Unternehmenszusammenschluss aus Juni 2013 enthalten sind.

Der Artikel ist erschienen in der IRZ Heft 05/2019, S. 209 ff.

Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen den Artikel an dieser Stelle nicht zur Verfügung stellen.

Die Autorinnen:

WP/StB Anita Dietrich, PwC GmbH WPG, Frankfurt am Main

WP/StB Carolin Stoek, PwC GmbH WPG, Frankfurt am Main

RE Investors Survey 2019 sieht starkes Interesse an Logistikobjekten

Der 9. PwC Real Estate Investor Survey – März 2019 von PwC wurde im März 2019 veröffentlicht. Neben Büroimmobilien erfreuen sich Logistikobjekte eines starken Interesses. Einzelhandelsimmobilien erleiden hingegen einen Nachfragerückgang.

Zu den Ergebnissen im Überblick geht es hier. (Download)

Für die Praxis relevant ist auch das Interview mit Ivan Nokhrin (Gründer der Bewertungs- und InvestmentManagement-Plattform Exquance) zum Thema Digitalisierung künftiger Kaufprozesse im Immobiliensektor und die sich ändernde Rolle des Asset Managers.

 

Zum 8. PwC Real Estate Investor Survey – Oktober 2018 geht es hier.

 

 

 

RE Insights Mai 2018 erschienen

Der aktuelle Newsletter – Mai 2018 – ist erschienen. Der Newsletter enthält aktuelle Themenbeiträge aus den Bereichen Steuern, Recht Bilanzierung und Immobilienmarkt.

  • GroKo reloaded – steuerliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
  • Die Grundsteuer muss neu geregelt werden – aber wie?
  • Bilanzierung von Immobilien-Leasingverträgen – Herausforderungen für den Leasinggeber (siehe hierzu auch: RE Blog-Beitrag)
  • Sag mir, wo die Flächen sind: Real-Estate-Reporting für bessere Entscheidungen
  • EuGH: § 50d Abs. 3 EStG ist unionsrechtswidrig
  • PwC Real Estate Investor Survey – Ergebnisse und Trends (vgl. hierzu auch: RE Blog-Beitrag)
  • Umwelthaftung: Grundstücksverkäufer müssen auch über verdächtige Vornutzungen aufklären
  • Keine Treuepflichtverletzung durch Erhöhung des Kaufpreises bei Grundstückskaufverträgen bis zur Beurkundung
  • Schriftformheilungsklausel in Mietverträgen sind unwirksam
  • Von der Bruttoanfangsrendite zum Liegenschaftszinssatz
  • Immobilienmarkt Schweiz: Marktlage und Trends

Den vorherigen Newsletter vom Juli 2017 finden Sie hier.

 

 

 

BaFin veröffentlicht Auslegungsentscheidung zur Erwerbarkeit von AIF als Immobilien-Gesellschaft

Am 9. April 2018 hat die BaFin ihre Auslegungsentscheidung zur Erwerbbarkeit eines Alternativen Investmentfonds (AIF) für Immobilien-Sondervermögen veröffentlicht (WA 42-QB 4100-2016/005).

Hintergrund der Auslegungsentscheidung ist die Frage, ob ein Immobilien-AIF (z.B. eine geschlossene InvKG mit Investments ausschließlich in Immobilien) als Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gewertet werden kann und insofern auch für ein Immobilien-Sondervermögen erwerbbar ist. Die Frage stellt sich insofern, da die Liste der erwerbbaren Vermögensgegenstände nach §§ 231 ff. KAGB Investmentanteile nicht direkt benennt. Dies gilt analog auch für die offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB.

In ihrem Auslegungsschreiben vertritt die BaFin folgende Rechtsauffassung (high level Zusammenfassung):

  • Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft, wie dieser in § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB definiert wird, schließt nicht aus, dass es sich bei einer Immobilien-Gesellschaft nicht gleichzeitig auch um einen AIF handeln kann.
  • Der Erwerb ist nur dann zulässig, wenn es sich bei dem AIF um einen AIF in Gesellschaftsform handelt (z.B. InvKG oder InvAG; nicht aber Sondervermögen) und wenn die (Mehrheits-)Beteiligung an dem AIF mitgliedschaftliche Rechte einräumt (bestimmte Vermögens- und Verwaltungsrechte, die die BaFin im Auslegungsschreiben weiter detailliert).
  • Darüber hinaus müssen die übrigen Erwerbsvoraussetzungen des KAGB für Immobilien-Gesellschaften beachtete werden.
Liegt insbesondere die Voraussetzung einer satzungsändernden Stimm- und Kapitalmehrheit im Sinne des Auslegungsschreibens nicht vor, ist ein Erwerb des Immobilien-AIF allenfalls unter der Anlagegrenze für Minderheitsbeteiligungen möglich.
Der Erwerb ist jedoch nur dann zulässig, wenn dieser mit den übrigen einschlägigen Vorschriften des KAGB im Einklang steht. Hier weist die BaFin ausdrücklich darauf hin, dass der Erwerb im besten Interesse der Anleger erfolgen muss, die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicherstellen muss, dass der Erwerb mit dem Liquiditätsprofil und den Rücknahmegrundsätzen des Fonds im Einklang steht.

Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass die in dem Auslegungsschreiben aufgestellten Grundsätze nicht abschließend oder vollständig sind und dass weitere Konkretisierungen und Anpassungen bzw. Änderungen der Grundsätze vorbehalten bleiben. Keine Berücksichtigung fanden Fragen der versicherungsaufsichtsrechtlichen Zulässigkeit (Anlageverordnung) eines solchen Erwerbs.

Die Auslegung der BaFin gilt dabei nicht nur für inländische Investmentvermögen, sondern auch für ausländische Investmentvermögen – unabhängig davon, ob diese nach dem Recht des Heimatstaates offen oder geschlossen bzw. reguliert oder nicht reguliert sind. Klargestellt wird durch die BaFin auch, dass die Qualifikation des AIF als Immobilien-Gesellschaft nicht dazu führt, dass der inländische AIF kein AIF mehr ist und insofern keiner Erlaubnis oder Vertriebsanzeige mehr bedürfen würde.

Leider nicht geklärt wird die Frage, ob Mehrheitsbeteiligungen an inländischen AIF überhaupt in der dargestellten Form möglich sind, oder ob nicht die Regelungen des KAGB und die Rechte und Pflichten der KVG diesen Regelungen widersprechen. Ebenfalls nicht geklärt wird die Frage, wann eine Immobilien-Gesellschaft, die bisher als Immobilien-Gesellschaft angesehen wurde, in Wahrheit nicht doch ein AIF ist. Hier gibt es in der Praxis immer wieder interessante Fallkonstellationen, bei denen der Übergang von der Objektgesellschaft zum AIF fließend ist.

IASB veröffentlicht einen Webcast zum Thema Definition eines „Business“

Das IASB hat einen Webcast veröffentlicht, der sich mit dem aktuellen Projekt zur Definition eines „Business“ beschäftigt. Das Projekt versucht, die derzeit in der Bilanzierungspraxis bestehenden unterschiedlichen Interpretationen, wann ein „Business“, d.h. ein Unternehmenserwerb, vorliegt oder nicht, zu mindern.

Warum ist das für die Real Estate Industrie so relevant wie nie? In der Bilanzierungspraxis gehen die Meinungen, wann beim Erwerb einer Immobilie ein Unternehmenserwerb vorliegt, weit auseinander. Während in Deutschland nur in sehr seltenen Fällen der Erwerb einer Immobilie – unabhängig davon, ob es sich um einen Share Deal oder Asset Deal handelt –  als Unternehmenserwerb abgebildet wird, wird in USA nahezu jeder Immobilienerwerb als Unternehmenserwerb abgebildet. Es bleibt also spannend, wie die Entwicklungen des Projektes die Bilanzierung von Immobilienerwerben zukünftig verändern wird.

Weitere Informationen zum Thema finden sich hier.

IFRS 3 – Post-Implementation Review des IASB: Erste Runde nähert sich dem Ende

Das IASB überprüft in seinem Post-Implementation Review (PiR) u.a. auch die Anwendung des IFRS 3. Eine kurze Zusammenfassung des aktuellen Projektes finden sie hier: First steps in post-implementation review of IFRS 3, ‘Business combinations’.

Jetzt können Sie sich die Frage stellen, warum soll mich das als Immobilienunternehmen interessieren. Es sollte interessieren, denn insbesondere die Frage „business“ oder doch nur „asset acquisition“ und den damit einhergehenden unterschiedlichen bilanziellen Folgen bereitet insbesondere beim Erwerb von Immobilien als share deal Probleme (Vgl. hierzu den in der IRZ erschienen Artikel „Immobilienerwerbe als Unternehmenszusammenschluss“). Es lohnt insofern ein Blick in das Projekt und die Immobilienunternehmen sollten die Chance nutzen, sich an dem Diskussionsprozess zu beteiligen. Die Zeit drängt jedoch, denn die Kommentierungsfrist endet am 30. Mai. 2014.

 

 

 

Survey: European Cities Hotel Forecast 2014 and 2015

Die 3. Auflage PwC’s European cities hotel forecast wurde im Februar 2014 veröffentlicht.

There are 18 cities in this econometric forecast – all are important gateway cities and/or business and tourism centres and some are en route to becoming mega cities. The 18 reflect the challenges facing other cities in Europe where position on the economic and hotel cycle is crucial, and some cities are clearly better placed to grow than others. We anticipate growth in 17 out of the 18 cities in both 2014 and 2015.

 

Veröffentlichung: Immobilienerwerbe als Unternehmenszusammenschluss

Viele Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit Erwerbsvorgängen unterscheiden sich in Abhängigkeit davon, ob ein Unternehmenszusammenschluss („business combination“) vorliegt oder nicht. Für operative Gesellschaften des produzierenden Gewerbes ist dies i.d.R. leicht zu beantworten, wohingegen sich insbesondere beim Erwerb von Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften hohe Unsicherheiten und große Anwendungsunterschiede ergeben.

Die in der Bilanzierungspraxis häufig angewendete Vereinfachungsregel – ein ‚share deal‘ ist ein Unternehmenszusammenschluss und ein ‚asset deal‘ ist kein Unternehmenszusammenschluss – trägt der Komplexität der
Regelungen des IFRS 3 nicht ausreichend Rechnung und ist insofern nicht sachgerecht.

In der aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 6 – Juni 2013, S. 227 – 232, gehen die Autoren Anita Dietrich und Carolin Stoek auf die Frage ein, wann eine Immobilie die Anforderungen an einen Geschäftsbetrieb erfüllt und stellen die sich daraus für Immobilienerwerbe ergebenden wesentlichen Bilanzierungsfragen anhand von Beispielen anschaulich dar. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

Veröffentlichung: Bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien – die vergessenen Finanzinstrumente beim Immobilienerwerb

Verträge über den Erwerb von Immobilien zeichnen sich nur selten durch die Vereinbarung von festen und in einem Betrag zu entrichtenden Kaufpreiszahlungen aus. In vielen Kaufverträgen verstecken sich daher bedingte Kaufpreisbestandteile und Mietgarantien, die als Finanzinstrumente bereits im Erwerbszeitpunkt zu berücksichtigen sind.

In der aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 5 – Mai 2012, S. 185 – 189, gehen die Autoren Anita Dietrich und Carolin Stoek auf die fachlichen Anforderungen an die bilanzielle Abbildung von bedingten Kaufpreisbestandteilen und Mietgarantien beim Erwerb einer Immobilie ein und stellen diese anhand von Beispielen anschaulich dar. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

Zukunftsgeschäfte mit Immobilien

Die sich beim Erwerb von Immobilien auf Termin stellenden Bilanzierungsfragen sind vielfältig und häufig entscheidet der wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion und weniger deren rechtliche Ausgestaltung über die Bilanzierung

Verträge, die den Übergang der Rechte und Pflichten aus einer Immobilie zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt vorsehen, sind im Immobiliengeschäft übliche Transaktionen. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Bilanzierungsfragen reichen von der Frage, ab wann eine solche auf Termin gekaufte Immobilie nach IFRS zu aktivieren ist, bis hin zu der Frage, wie ein solcher Kaufvertrag bei Abschluss zu bilanzieren und zu bewerten ist.

Entscheidend ist die wirtschaftliche Substanz der Transaktion. Zielt der Vertrag auf den unmittelbaren Erwerb einer Immobilie (asset deal) ab, liegt kein Derivat i.S.d. IAS 39.9 vor. In diesem Fall greift die sogenannte own use exception des IAS 39.5 ff.. Wird in einem solchen Vertrag jedoch die Möglichkeit eines Nettoausgleichs eingeräumt, d.h. die Lieferung der Immobilie nicht als einzige Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages vereinbart, ist die Bilanzierung als Finanzinstrument (Derivat) im Abschlusszeitpunkt erforderlich (IAS 39.5). Zur Bewertung eines solchen Derivates sind Bewertungsmodelle (Optionspreismodelle) heranzuziehen.

Von größerer Bedeutung ist die Frage der wirtschaftlichen Substanz der Transaktion allerdings für den Fall, dass die Immobilie im Wege des share deal übertragen wird. Formal betrachtet erfüllt ein Vertrag zum Erwerb einer Beteiligung an einer Immobilienobjektgesellschaft auf Termin die Definition eines Derivates nach IAS 39.9. Da jedoch die Substanz des Vertrages, wie bei einem asset deal, darauf ausgerichtet ist, das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ist es sachgerecht, auch in derartigen Fällen von der own use exception Gebrauch zu machen. Folglich wäre es nicht zu beanstanden, auch einen solchen Vertrag nicht nach IAS 39 zu bilanzieren.

Die Nichteinbeziehung des Vertrages in den Anwendungsbereich des IAS 39 führt allerdings nicht dazu, dass dem Vertrag im Rahmen der Bilanzierung keine Bedeutung beizumessen ist. Für den Fall, dass der fest vereinbarte Kaufpreis absehbar über dem beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Erwerbszeitpunkt liegt und sich insofern ein unvermeidbarer Verlust ergibt, ist eine Rückstellung für belastende Verträge nach IAS 37.66 zu bilden.

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