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Maßnahmenpaket zur Stärkung des Anlegerschutzes veröffentlicht

Das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz haben ein Maßnahmenpaket zur Stärkung des Anlegerschutzes veröffentlicht.

Ziel der Maßnahmen ist es die Finanzaufsicht zu stärken und bestimmte Vermögensanlagen noch stärker zu regulieren. Die überwiegende Mehrzahl der Maßnahmen betrifft dabei Vermögensanlagen außerhalb des KAGB (z.B. das Verbot von Blind-Pool-Konstruktionen für Privatanleger); aber auch Verwalter geschlossener Publikums-AIF sind im Fokus. Für letztere sieht das Maßnahmenpaket vor, dass die Registrierungsmöglichkeit nach § 2 Abs. 5 KAGB nicht mehr bestehen soll (Einführung der Erlaubnispflicht bei Verwaltung von Publikums-AIF). Für interne und externe Kapitalverwaltungsgesellschaften, die bereits heute über eine entsprechende Registrierung verfügen, soll es einen Bestandschutz geben. Diese Regelung muss man jedoch dahingehend relativieren, dass lediglich knapp 5% der AIF, die von einer registrierten Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltete werden, einer Registrierung nach § 2 Abs 5 KAGB unterliegen.

Das Maßnahmenpaket finden Sie hier: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Internationales_Finanzmarkt/2019-08-15-massnahmenpaket-anlegerschutz.html

 

Zu den bisherigen Regelungen für registrierte Kapitalverwaltungsgesellschaften nach § 2 Abs 5 KAGB: Veröffentlichungshinweis.

 

BaFin veröffentlicht Auslegungsentscheidung zur Erwerbarkeit von AIF als Immobilien-Gesellschaft

Am 9. April 2018 hat die BaFin ihre Auslegungsentscheidung zur Erwerbbarkeit eines Alternativen Investmentfonds (AIF) für Immobilien-Sondervermögen veröffentlicht (WA 42-QB 4100-2016/005).

Hintergrund der Auslegungsentscheidung ist die Frage, ob ein Immobilien-AIF (z.B. eine geschlossene InvKG mit Investments ausschließlich in Immobilien) als Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gewertet werden kann und insofern auch für ein Immobilien-Sondervermögen erwerbbar ist. Die Frage stellt sich insofern, da die Liste der erwerbbaren Vermögensgegenstände nach §§ 231 ff. KAGB Investmentanteile nicht direkt benennt. Dies gilt analog auch für die offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB.

In ihrem Auslegungsschreiben vertritt die BaFin folgende Rechtsauffassung (high level Zusammenfassung):

  • Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft, wie dieser in § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB definiert wird, schließt nicht aus, dass es sich bei einer Immobilien-Gesellschaft nicht gleichzeitig auch um einen AIF handeln kann.
  • Der Erwerb ist nur dann zulässig, wenn es sich bei dem AIF um einen AIF in Gesellschaftsform handelt (z.B. InvKG oder InvAG; nicht aber Sondervermögen) und wenn die (Mehrheits-)Beteiligung an dem AIF mitgliedschaftliche Rechte einräumt (bestimmte Vermögens- und Verwaltungsrechte, die die BaFin im Auslegungsschreiben weiter detailliert).
  • Darüber hinaus müssen die übrigen Erwerbsvoraussetzungen des KAGB für Immobilien-Gesellschaften beachtete werden.
Liegt insbesondere die Voraussetzung einer satzungsändernden Stimm- und Kapitalmehrheit im Sinne des Auslegungsschreibens nicht vor, ist ein Erwerb des Immobilien-AIF allenfalls unter der Anlagegrenze für Minderheitsbeteiligungen möglich.
Der Erwerb ist jedoch nur dann zulässig, wenn dieser mit den übrigen einschlägigen Vorschriften des KAGB im Einklang steht. Hier weist die BaFin ausdrücklich darauf hin, dass der Erwerb im besten Interesse der Anleger erfolgen muss, die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicherstellen muss, dass der Erwerb mit dem Liquiditätsprofil und den Rücknahmegrundsätzen des Fonds im Einklang steht.

Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass die in dem Auslegungsschreiben aufgestellten Grundsätze nicht abschließend oder vollständig sind und dass weitere Konkretisierungen und Anpassungen bzw. Änderungen der Grundsätze vorbehalten bleiben. Keine Berücksichtigung fanden Fragen der versicherungsaufsichtsrechtlichen Zulässigkeit (Anlageverordnung) eines solchen Erwerbs.

Die Auslegung der BaFin gilt dabei nicht nur für inländische Investmentvermögen, sondern auch für ausländische Investmentvermögen – unabhängig davon, ob diese nach dem Recht des Heimatstaates offen oder geschlossen bzw. reguliert oder nicht reguliert sind. Klargestellt wird durch die BaFin auch, dass die Qualifikation des AIF als Immobilien-Gesellschaft nicht dazu führt, dass der inländische AIF kein AIF mehr ist und insofern keiner Erlaubnis oder Vertriebsanzeige mehr bedürfen würde.

Leider nicht geklärt wird die Frage, ob Mehrheitsbeteiligungen an inländischen AIF überhaupt in der dargestellten Form möglich sind, oder ob nicht die Regelungen des KAGB und die Rechte und Pflichten der KVG diesen Regelungen widersprechen. Ebenfalls nicht geklärt wird die Frage, wann eine Immobilien-Gesellschaft, die bisher als Immobilien-Gesellschaft angesehen wurde, in Wahrheit nicht doch ein AIF ist. Hier gibt es in der Praxis immer wieder interessante Fallkonstellationen, bei denen der Übergang von der Objektgesellschaft zum AIF fließend ist.

BaFin veröffentlicht Auslegungsschreiben zu den Tätigkeiten einer Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die BaFin hat heute das Auslegungsschreiben zur Tätigkeit und Verantwortung der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) bei extern verwalteten AIF-Investmentgesellschaften (AIF-InvGes) veröffentlicht. Das Schreiben betrifft dabei sowohl die externe Verwaltung der offenen und geschlossenen Investmentkommanditgesellschaften als auch die der Investmentaktiengesellschaft mit veränderlichem oder fixem Kapital.

Das Auslegungsschreiben geht dabei von dem Grundgedanken aus, dass mit der Übertragung der kollektiven Vermögensverwaltung auf die externe KVG die aufsichtsrechtliche Verantwortung, die AIF-InvGes gemäß den Bestimmungen des KAGB zu verwalten, auf die externe KVG übergeht.

Im Hinblick auf die Tätigkeit der KVG enthält das Schreiben u.a. die folgenden zentralen Klarstellungen:

  • Durch Abschluss des Verwaltungsvertrages wird die Geschäftsführungsbefugnis für die kollektive Vermögensverwaltung auf die externe KVG übertragen, die um ihrer Verantwortung nachkommen zu können, einer entsprechenden Vollmacht der AIF-InvGes bedarf.
  • Nicht übertragen wird die gesetzliche Vertretungsbefugnis und damit auch die Wahrnehmung der handelsrechtlichen Prinzipal-Rechte und Pflichten der externen KVG. Diese obliegen nach wie vor dem vertretungsberechtigten Organ der AIF-InvGes. So gehört nach Ansicht der BaFin zwar die Fondsbuchhaltung und die Rechnungslegung zu den administrativen Tätigkeiten, die als Bestandteil der kollektiven Vermögensverwaltung der externen KVG obliegen, die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts obliegt jedoch den gesetzlichen Vertretern der AIF-InvGes.
  • Die kollektive Vermögensverwaltung der AIF-InvGes, unter die neben der Portfolioverwaltung und des Risikomanagements auch die in Anhang I der AIFMRL genannten administrativen Tätigkeiten fallen, obliegt ausschließlich der externen KVG. Hieraus folgt jedoch nicht, dass Rechtsgeschäfte mit Dritten, derer sich die KVG zur Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben bedient, verpflichtend im eigenen Namen abzuschließen sind. Maßgeblich ist lediglich, dass die externe KVG die Entscheidung über die Übertragung der Aufgaben eigenverantwortlich trifft und damit die aufsichtsrechtliche Verantwortung übernimmt. Ausgenommen von dem Grundsatz ist lediglich die Auslagerung der Portfolioverwaltung und des Risikomanagements, die verpflichtend im eigenen Namen der KVG zu erfolgen hat.
  • Da die kollektive Verwaltung der AIF-InvGes ausschließlich der externen KVG obliegt, ist eine Rückauslagerung der Tätigkeiten auf die AIF-InvGes ausgeschlossen.
  • Rechtsgeschäfte mit unmittelbaren Bezug zu Vermögensgegenständen der AIF-InvGes, wie z.B. Erwerbs- oder Veräußerungsgeschäfte, sind von der KVG im Namen der AIF-InvGes abzuschließen.

BaFin konsultiert Auslegungsschreiben zu extern verwalteten AIF-Investmentgesellschaften

Die BaFin hat ihren Entwurf eines Auslegungsschreibens zur Konsultation gestellt. In dem Auslegungsschreiben werden die Aufgaben der externen Kapitalverwaltungsgesellschaft diskutiert. Die BaFin geht dabei von der Grundannahme aus, dass sich für die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft einer Investmentgesellschaft nichts anderes ergeben darf wie für die Kapitalverwaltungsgesellschaft eines Sondervermögens. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass es sich bei einer Investmentgesellschaft um eine Rechtsform mit eigener Rechtspersönlichkeit handelt, die über gesetzliche Vertreter verfügt, die gesellschaftsrechtlichen Rechten und Pflichten (einschließlich Haftungsregelungen) unterliegen.

Die Branche der geschlossenen Investmentfondsanbieter tut gut daran, sich mit dem Inhalt des Schreibens gründlich auseinander zu setzen und die eigene Einschätzung zu den Regelungen der BaFin mitzuteilen. Noch ist Zeit, denn die BaFin hat die Konsultationsfrist bis zum 3. März 2017 verlängert.

 

Brexit und die Auswirkungen auf die Rechnungslegung von Immobiliengesellschaften

UK hat entschieden und was nun? Viele Themen werden diskutiert und es wird Zeit, dass wir uns auch dem Thema Rechnungslegung in der Immobilienwirtschaft widmen.

 

Die größte Auswirkung auf die Rechnungslegung der Immobilienwirtschaft folgt aus der Unsicherheit

Die Unsicherheit ist das, was uns in der Rechnungslegung derzeit am meisten beschäftigt. Für aktuelle Immobilieninvestments, sowohl in UK als auch an anderen hoch gehandelten Standorten, stellt sich die Frage, ob sich die Bewertungsparameter seit der Entscheidung am 23. Juni 2016 tatsächlich geändert haben oder ob deren Bestimmung letztlich nur einer höheren Unsicherheit ausgesetzt ist. Die kurzfristigen Auswirkungen für die Rechnungslegung bestehen damit in umfangreicheren Angaben zu den Unsicherheiten der Bewertung. Es bedarf detaillierten Erläuterungen über die getroffenen Annahmen und die Unsicherheiten der Parameterbestimmung. Die Anforderungen an den Detaillierungsgrad der Erläuterungen wird dabei im Zeitablauf steigen.

In Jahresabschlüssen für Geschäftsjahre, die vor dem 23. Juni 2016 endeten, und die am 23. Juni 2016 noch nicht veröffentlicht waren, wird es als erforderlich angesehen, zumindest im Nachtragsbericht (subsequent events disclosures) auf die aktuellen Entwicklungen einzugehen. Für IFRS-Jahresabschlüsse und Zwischenberichte für Geschäftsjahre, die nach dem 23. Juni 2016 enden, sind weitergehende Angabepflichten in Bezug auf die bestehenden Bewertungsunsicherheiten, insbesondere im Hinblick auf die qualitativen und quantitativen Angaben für nicht beobachtbare Marktparameter erforderlich. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie im IFRS-Abschluss mit ihrem Fair value bewertet wird oder ob die Ermittlung des Fair value lediglich dem Impairment Test dient.   

Unsicherheit rechtfertigt keine pauschalen Bewertungsabschläge

Unsicherheit alleine führt noch nicht dazu, dass Immobilienbewertungen sinken. Kein Raum besteht daher für pauschale Bewertungsabschläge, selbst dann nicht, wenn das vorliegende Bewertungsgutachten generelle Einschränkungen im Hinblick auf bestehende Unsicherheiten enthält. Die Fair value-Bewertung nach IFRS erfordert die Verwendung von am Markt beobachtbaren Parametern und gestattet für den Fall, dass es keine zuverlässigen Marktparameter gibt auch die Berücksichtigung von nicht beobachtbaren Marktparametern. Wichtig für die Bewertung ist auch, dass dabei die individuellen Merkmale und Charakteristika des Bewertungsobjektes Berücksichtigung finden. Vor diesem Hintergrund sind pauschale Abschläge – ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des einzelnen Objektes – nicht sachgerecht. Nicht zu leugnen ist aber auch, dass sich mittelfristig Fragen zum Impairment nicht vermeiden lassen, auch wenn es heute möglicherweise noch zu früh ist, zu beurteilen, ob der Brexit tatsächlich zu einem Impairment führen wird. Unternehmen werden genau beobachten müssen, welchen Einfluss der Brexit nicht nur auf den Fair value, sondern auch auf die Zahlungsströme hat, die für die Ermittlung des Value-in-use zur Anwendung kommen.

Reorganisation und Going Concern werden die nächsten großen Fragestellungen sein

Unternehmen werden sich reorganisieren und ihr Geschäftsmodell überdenken. Derartige Gedankenspiele werden sich zwar noch nicht kurzfristig auf die Bilanzierung von Immobilien auswirken, aber mittelfristig werden sich hierzu weitere Bilanzierungsfragen stellen. Fragen des Abgangs von Immobilien, der Berücksichtigung von Wertminderungen, der Bildung von Rückstellungen bis hin zu den Auswirkungen auf die Segmentberichterstattung werden zu stellen sein.

Während die aktuellen Entwicklungen noch verhältnismäßig wenig Auswirkungen auf die Bilanzierung und Bewertung nach IFRS aufweisen, bedeutet dies nicht, dass in Zukunft nicht auch für einzelne Immobiliengesellschaften sogar die Going Concern-Annahme zu hinterfragen ist.

 

Zu den Auswirkungen auf die Rechnungslegung weiterführend auch Brexit: Accounting implications of UK’s Brexit decision Volume 1: PwC In depth INT2016-04

 

Einen Blick auf andere alternative Investments:

 

Weitere Information zu aktuellen Themen rund um den Brexit erhalten sie auch auf dem Corporate Reporting Blog.

 

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Neue steuerliche Regelungen für REITs und Immobilienfonds in den USA

Der Real Estate Tax Alert aus dem Mai 2016 beschäftigt sich mit den neuen Entwicklungen im Hinblick auf die steuerlichen Regelungen für REITs und Real Estate Funds in den USA.

Eine detailliertere Darstellung findet sich hier Proposed Treasury Regulation (Section 385).

 

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Drei Jahre nach Einführung des G-REITs in Deutschland  werden derzeit drei REITs an der Börse gelistet und sechs sog. Vor-REITs geführt (Stand September 2010). Ein Blick über die Grenzen zeigt, dass in anderen Ländern das REIT-Konzept deutlich erfolgreicher ist. In Großbritannien, das genau wie Deutschland den REIT 2007 eingeführt hat, gibt es 21 REITs. In Frankreich, das den REIT bereits 2003 eingeführt hat, sind es sogar 46 REITs. Und im Mutterland der REITs, den USA, sind sogar 171 REITs gelistet. Der folgende Artikel setzt sich zum einen mit den Gründen auseinander, weshalb in Deutschland derzeit weniger REITs gelistet werden als in anderen Staaten. Zum anderen wird das deutsche REIT-Regime mit den REIT-Regimes der anderen Staaten verglichen: Steuern+Recht REITs August 2010

Real Estate Strategien – klar formuliert und konsequent umgesetzt

Wachsender Druck der Investoren in Real Estate erfordert es, dass die Investmentstrategie klar formuliert wird und das eigene Immobilienportfolio kritisch überprüft wird. Sicherlich nicht nur eine Erkenntnis, die für den US Immobilienmarkt Relevanz besitzt.

There is no one-size-fits-all answer to how companies can either realize or create enhanced real estate value because the right answer for one company may be completely different for another.

Wollen Sie mehr erfahren? Exploring real estate monetization strategies

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Neues KAGB bringt Änderungen für bisher nach § 2 Abs. 4 KAGB registrierte AIF

Alternative Investment Funds, die als Spezial-AIF lediglich über eine Registrierung nach § 2 Abs. 4 KAGB verfügen und die nicht als Investmentkommanditgesellschaft oder Investmentaktiengesellschaft firmieren, waren bislang von der Rechnungslegungspflicht nach KAGB ausgenommen (siehe hierzu auch Rechnungslegung registrierungspflichtiger Kapitalverwaltungsgesellschaften). Darüber hinaus waren nur wenige aufsichtsrechtliche Anforderungen für diese Spezial-AIF einschlägig.

Nach der nun erfolgten Änderung des KAGB durch das OGAW-Umsetzungsgesetz, welches am 28. Januar 2016 vom Bundestag beschlossen wurde und ohne weitere Änderungen am 18. März 2016 in Kraft treten soll, könnte sich auch die Welt der lediglich registrierten Spezial-AIF ändern.

Rechnungslegung nach investmentrechtlichen Regelungen

In dem neu eingefügten § 48a KAGB wird für Spezial-AIF, die Darlehen nach § 285 Abs. 2 KAGB vergeben, nicht nur eine Prüfungspflicht eingeführt (§ 48a KAGB i.V.m. § 47 KAGB), sondern auch bestimmt, dass diese einen Jahresbericht und Lagebericht unter entsprechender Anwendung der investmentrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften erstellen (§§ 45 Abs. 2, 46 KAGB i.V.m. § 135 KAGB).

Darlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB sind Gelddarlehen, die nicht an Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, sondern an Unternehmen vergeben werden, an denen der AIF nicht beteiligt sein muss. § 285 Abs. 2 KAGB schränkt die Vergabe von derartigen Gelddarlehen durch Vorgabe von Anlagegrenzen weiter ein (20% Darlehensnehmergrenze, 30% Grenze für einen Leverage).

Eine kleine Unsicherheit bleibt bezüglich der Frage, welche Spezial-AIF tatsächlich von der Rechnungslegungspflicht nach KAGB betroffen sein werden, denn § 48a KAGB enthält, wie schon § 45 Abs. 1 KAGB, eine etwas unklare Formulierung. Folgt man dem Wortlaut des Gesetzes, könnte der Eindruck entstehen, dass AIF, die bereits nach dem HGB zur Offenlegung eines Jahresabschlusses verpflichtet sind, von den Regelungen des § 48a KAGB nicht betroffen sind (§ 48a Abs. 1 S. 1 KAGB). Da nahezu alle Spezial-AIF mit Registrierungen nach § 2 Abs. 4 KAGB in der Rechtsform der GmbH, AG oder GmbH & Co KG aufgelegt wurden, und damit den Offenlegungsanforderungen des § 325 HGB unterliegen, würde einer derartig enge Auslegung dazu führen, dass die Regelung des § 48a KAGB ins Leere läuft.

Andererseits könnte die Regelung auch so interpretiert werden, dass in Satz 1 lediglich die Aufstellungspflicht für einen Jahresabschluss für diese AIF (bisher nicht zur Offenlegung verpflichtete AIF) geregelt wird und die Bestimmung des Inhaltes des Jahresberichtes in § 48a Abs. 1 Satz 2 KAGB für alle aufzustellenden Jahresabschlüsse – unabhängig von einer handelsrechtlichen oder investmentrechtlichen Aufstellungspflicht – gilt. Folgt man dieser letztgenannten Auslegung, wären alle Gelddarlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB vergebenden AIF – unabhängig von ihrer Rechtsform – von der Regelung des § 48a KAGB betroffen.

Keine Prüfungs- und Rechnungslegungspflicht besteht jedoch weiterhin für solche Spezial-AIF mit Registrierung nach § 2 Abs. 4 KAGB, die Gelddarlehen lediglich an Unternehmen vergeben, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht und die die Anforderungen des § 285 Abs. 3 KAGB bezüglich der Vergabe von Gesellschafterdarlehen beachten (Gesellschafterdarlehensprivileg). Werden die Gesellschafterdarlehen – z.B. wegen Nichteinhaltung der Beschränkungen des § 285 Abs. 3 KAGB unter den Regelungen des § 285 Abs. 2 KAGB vergeben, gilt auch für Unternehmen, die lediglich Gesellschafterdarlehen vergeben, die zuvor dargestellte Prüfungspflicht.

Aufsichtsrechtliche Anforderungen steigen

Vergibt ein AIF Gelddarlehen nach § 285 Abs. 2 KAGB, ist die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft verpflichtet bestimmte Verhaltensregeln und Organisationsanforderungen zu erfüllen. Hierzu zählen u.a. die Allgemeinen Verhaltensregeln (§ 26 Abs. 1, 2 und 7 KAGB), die Regelungen zu Interessenskonflikten (§ 27 Abs. 1, 2 und 5 KAGB), die Regelungen zum Risikomanagement (§ 29 Abs. 1, 2 und 5 KAGB) sowie die Regelungen zu Liquiditätsmanagement (§ 30 Abs. 1 – 4 KAGB). Darüber hinaus wird eine angemessene Aufbau- und Ablauforganisation gefordert, die insbesondere Prozesse für die Kreditbearbeitung, die Kreditbearbeitungskontrolle und die Behandlung von Problemkrediten vorsieht (§ 29 Abs. 5a KAGB).

Übergangsregelungen

Eine Übergangsregelung zur erstmaligen Anwendung der Rechnungslegungs- und Organisationsanforderungen sowie der Prüfungspflicht findet sich im KAGB nicht. In einer Fußnote zu § 353 Abs. 4 KAGB wird darauf hingewiesen, dass es keiner Übergangsvorschrift für die Regelungen in Bezug auf Gelddarlehen i.S.d. § 285 Abs. 2 KAGB bedarf, da die BaFin bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes – zeitgleich mit der Änderung ihrer Verwaltungspraxis zu Kreditfonds – Empfehlungen herausgegeben hat, die sich u.a. auch auf die Darlehensvergabe für Rechnung der geschlossenen Spezial-AIF bezogen.

Diese Empfehlungen verbieten zwar auch die Gelddarlehensvergabe an Verbraucher i.S.d. § 13 BGB und enthalten Hinweise auf die Notwendigkeit der Begrenzung des Leverage. Darüber hinaus wird auf das Erfordernis einer angemessene Organisation und eines angemessenen Risiko- und Liquiditätsmanagements sowie Interessenskonflikmanagements hingewiesen. Keine Regelung findet sich jedoch zu den Rechnungslegungs- und Prüfungsvorschriften.

Hieraus folgt, dass nicht nur die aufsichtsrechtlichen Regelungen, die in dem nun gültigen gesetzlichen Rahmen über den Umfang der Empfehlungen hinausgehen dürften, sondern auch die Rechnungslegungs- und Prüfungsvorschriften nach Inkrafttreten des KAGB am 18. März 2016 unmittelbar gelten.

 

Was sie über den Unterschied zwischen Erlaubnispflicht und Registrierungspflicht wissen sollten:

Europäische Immobilienfonds – Ein Vergleich der unterschiedlichen Regelungen

Investoren wie Fondsstrukturierer stehen immer wieder vor der Frage, welches Investmentfondsvehikel ist für den angestrebten Zweck sinnvoll. Die im November 2015 erschienene Publikation „Choosing an Investment vehicle – European Real Estate Fund Regimes“ vergleicht die Regelungen von mehr als 30 unterschiedlichen Strukturen aus unterschiedlichen Ländern.

Einen weltweiten Vergleich der Real Estate Investment Trusts enthält die ebenfalls im November 2015 erschienene Publikation „Compare and contrast – Worldwide Real Estate Investment Trusts (REIT) Regimes„.

Sofern Sie an früheren Versionen ähnlicher Publikationen interessiert sind:

Zweifelsfragen der Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb von Sachwerten

Das KAGB sieht für geschlossene Publikums-InvKGen in § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB einen gesonderten Ausweis und die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten von direkt gehaltenen Sachwerten über maximal 10 Jahre vor. In der Bilanzierungspraxis ergeben sich bezüglich der Anwendung der Regelung auf Sachwerteinvestments immer wieder Fragen.

1. Ist die Regelung auch für geschlossene Spezial-AIF anwendbar?

Dem Wortlaut der Vorschrift nach, ist die gesonderte Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten alleine für geschlossene Publikums-AIF verpflichtend. Die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF verweisen nicht auf § 271 KAGB, sondern lediglich auf die allgemeinen Bewertungsvorschriften der §§ 168, 169 KAGB. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV, welcher eine analoge Regelung für die Bewertung von Immobilien enthält, verweist ebenfalls nicht auf die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF.

Hieraus folgt, dass geschlossene Spezial-AIF in Ermangelung einer spezifischen Regelung im KAGB verpflichtet sind, in jedem Fall die Regelungen des HGB für die Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten anzuwenden. Damit führt die Regelung dazu, dass geschlossene Spezial-AIF ihre Anschaffungsnebenkosten – unabhängig davon, ob die Sachwerte direkt oder indirekt gehalten werden – zusammen mit den Anschaffungskosten der Sachwerte auszuweisen haben. Eine gesonderte Abschreibung entfällt in diesem Fall. Diese Interpretation der gesetzlichen Regelung wird auch durch die explizite Regelung in § 34 KARBV für die Bewertung von durch Spezial-AIF gehaltenen Immobilien unterstützt. § 34 KARBV verweist für die den geschlossenen Spezial-AIF, sowohl für die direkt wie die indirekt gehaltenen Immobilien, auf die Regelung des § 32 KARBV, der den Ausweis der Anschaffungsnebenkosten als Teil des Anschaffungspreises vorsieht.

In der Bilanzierungspraxis wird derzeit jedoch auch die analoge Anwendung der Regelung für Publikums-AIF bzw. für offene Spezial-AIF auch für geschlossene Spezial-AIF – vorbehaltlich einer zukünftigen anderslautenden Meinungsäußerung der BaFin oder des IDW – diskutiert. Eine Verpflichtung zur gesonderten Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten wird in diesem Zusammenhang aber nicht angenommen. Gegen diese analoge Anwendung spricht jedoch die explizite Regelung des § 34 KARBV, der gerade für die geschlossenen Spezial-AIF im Gegensatz zum offenen Spezial-AIF kein Wahlrecht zur Anwendung der Regelungen für Publikums-AIF vorsieht.

2. Sind alle Anschaffungsnebenkosten – unabhängig von der Art des Erwerbs – gesondert auszuweisen?

Die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb von direkt gehaltenen Sachwerten sind von geschlossenen Publikums-AIF gesondert auszuweisen und längstens über zehn Jahre abzuschreiben. § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB und § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV verweisen ausschließlich auf die Vermögenswerte nach § 261 Abs. 1 Nr. 1 KAGB „Sachwerte“. Die Bewertung von Objektgesellschaften i.S.d. § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB ist in § 271 Abs. 3 Satz 3 KAGB geregelt. An dieser Stelle findet sich keine Regelung zum gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten. Hiernach erfolgt die Bewertung auf der Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle. Für geschlossene Publikums-AIF verweist die KARBV explizit nicht auf § 32 KARBV im Hinblick auf die Bewertung von Objektgesellschaften. Die KARBV enthält damit mit Ausnahme der allgemeinen Regelung des § 28 KARBV keine Regelung zur Bewertung von Sachwerte-Objektgesellschaften.

In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist für geschlossene Publikums-AIF in Bezug auf den indirekten Erwerb von Sachwerten auf die handelsrechtlichen Regelungen abzustellen. Damit besteht eine Pflicht zum Ausweis der Anschaffungsnebenkosten zusammen mit den Anschaffungskosten der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Eine gesetzliche Grundlage für einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der Objektgesellschaften und eine Abschreibung über 10 Jahre enthält das KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Für den geschlossenen Spezial-AIF gilt für den indirekten Erwerb auch § 34 KARBV, der auf § 32 KARBV verweist.

3.  Sind die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB, die einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten für Immobilien-Objektgesellschaften zulassen, analog auch auf von geschlossene AIF gehaltenen Objektgesellschaften anwendbar?

Die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB sind ausschließlich auf Immobilien-Sondervermögen anwendbar. Für diese wird über den Verweis sowohl auf § 231 Abs. 1 KAGB als auch auf § 234 KAGB explizit ein Gleichlauf zwischen den Anschaffungsnebenkosten für direkt wie indirekt gehaltene Immobilien hergestellt. Eine vergleichbare Gleichschaltung enthält § 271 KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Aufgrund der expliziten Hinweise sowohl in §§ 149 Abs. 1, § 158 i.V.m. 135 Abs. 2 KAGB und in § 20 Abs. 1 KARBV auf die Anwendung des HGB, verbietet sich grundsätzlich zur Schließung einer Regelungslücke die Analogie zu einer nicht direkt einschlägigen Vorschrift des KAGB. Enthält das KAGB oder die KARBV keine explizite Regelung ist immer das HGB anzuwenden. Selbst wenn eine analoge Anwendung einer anderen Regelung des KAGB oder der KARBV möglich wäre, wäre zunächst zu prüfen, wie andere von geschlossenen Publikums-AIF gehaltene Beteiligungen nach KARBV zu bewerten sind, denn § 271 Abs. 3 KAGB gilt für alle Beteiligungen nach § 261 Abs. 1 Nr. 2 – 6 KAGB gleichermaßen. Vor diesem Hintergrund ist auf § 32 KARBV zu verweisen, der in Abs. 2 explizit regelt, dass Anschaffungsnebenkosten zusammen mit dem Kaufpreis im Erwerbszeitpunkt anzusetzen sind. Ein gesonderter Ausweis der Anschaffungsnebenkosten einer Private Equity-Beteiligung ist insofern aufgrund expliziter Regelung in der KARBV ausgeschlossen.

Vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Abschluss einer Investmentgesellschaft immer noch um einen Abschluss einer Gesellschaft handelt, spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber bewusst auf eine Gleichschaltung mit den Immobilien-Sondervermögen verzichtet hat. Nur so war es möglich eine kohärente Bewertung zwischen Private Equity-Fonds, Immobilienfonds und anderen Sachwertefonds sicherzustellen.

Hinweis: In der Kommentarliteratur zu § 248 KAGB findet sich zum Teil der Hinweis, dass auch die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, die in der Beteiligung anfallen, gesondert ausgewiesen werden können. Hierzu enthält jedoch weder das KAGB noch die KARBV eine Regelung. Es ist vielmehr fraglich, wie bei einem Herauslösen der Anschaffungsnebenkosten aus dem Beteiligungsbuchwert noch eine Bewertung auf Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle sichergestellt werden kann.

4. Wie wirkt sich dies auf den NAV aus?

Die Anschaffungsnebenkosten bilden zusammen mit den Anschaffungskosten den Verkehrswert im Zeitpunkt des Zugangs, mit dem die Objektgesellschaft zu aktivieren ist. Im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung erfolgt die Bewertung mit dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten, so dass die Anschaffungsnebenkosten unmittelbar das Bewertungsergebnis mindern. Der Verteilungseffekt, den die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten bei direkt gehaltenen Sachwerten bewirkt, tritt insofern nicht ein.

Hieraus folgt aber auch, dass ein geschlossener Immobilienfonds im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung den ganzen Bewertungseffekt im Anteilwert zu verzeichnen hat, der bei einem Immobilien-Sondervermögen über 10 Jahre verteilt den Anteilwert mindert. Um derartige Effekte für den Investor transparent zu machen, sind zusätzliche Angaben im Anhang erforderlich.

5. Sind Anschaffungsnebenkosten bei indirekt gehaltenen Sachwerten damit für den Anleger unsichtbar?

Nein. Die Vermögensangaben nach § 25 KARBV enthalten Angaben zu Anschaffungsnebenkosten. Diese Angaben sind auch für indirekt gehaltene Sachwerte erforderlich. Insofern werden Anschaffungsnebenkosten transparent. Darüber hinaus steht es natürlich den Gesellschaften frei, in den Anhang zusätzliche Erläuterungen aufzunehmen.

 

Es bleibt spannend!

Die vergangene Jahresberichtssaison hat gezeigt, dass das Thema polarisiert und insbesondere bei Anbietern von geschlossenen Immobilienfonds, die sich mit offenen Immobilienfonds im Wettbewerb sehen, zu Irritationen führt. Die weitere Entwicklung der Diskussion bleibt also spannend.

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