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BaFin veröffentlicht Auslegungsentscheidung zur Erwerbarkeit von AIF als Immobilien-Gesellschaft

Am 9. April 2018 hat die BaFin ihre Auslegungsentscheidung zur Erwerbbarkeit eines Alternativen Investmentfonds (AIF) für Immobilien-Sondervermögen veröffentlicht (WA 42-QB 4100-2016/005).

Hintergrund der Auslegungsentscheidung ist die Frage, ob ein Immobilien-AIF (z.B. eine geschlossene InvKG mit Investments ausschließlich in Immobilien) als Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gewertet werden kann und insofern auch für ein Immobilien-Sondervermögen erwerbbar ist. Die Frage stellt sich insofern, da die Liste der erwerbbaren Vermögensgegenstände nach §§ 231 ff. KAGB Investmentanteile nicht direkt benennt. Dies gilt analog auch für die offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB.

In ihrem Auslegungsschreiben vertritt die BaFin folgende Rechtsauffassung (high level Zusammenfassung):

  • Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft, wie dieser in § 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB definiert wird, schließt nicht aus, dass es sich bei einer Immobilien-Gesellschaft nicht gleichzeitig auch um einen AIF handeln kann.
  • Der Erwerb ist nur dann zulässig, wenn es sich bei dem AIF um einen AIF in Gesellschaftsform handelt (z.B. InvKG oder InvAG; nicht aber Sondervermögen) und wenn die (Mehrheits-)Beteiligung an dem AIF mitgliedschaftliche Rechte einräumt (bestimmte Vermögens- und Verwaltungsrechte, die die BaFin im Auslegungsschreiben weiter detailliert).
  • Darüber hinaus müssen die übrigen Erwerbsvoraussetzungen des KAGB für Immobilien-Gesellschaften beachtete werden.
Liegt insbesondere die Voraussetzung einer satzungsändernden Stimm- und Kapitalmehrheit im Sinne des Auslegungsschreibens nicht vor, ist ein Erwerb des Immobilien-AIF allenfalls unter der Anlagegrenze für Minderheitsbeteiligungen möglich.
Der Erwerb ist jedoch nur dann zulässig, wenn dieser mit den übrigen einschlägigen Vorschriften des KAGB im Einklang steht. Hier weist die BaFin ausdrücklich darauf hin, dass der Erwerb im besten Interesse der Anleger erfolgen muss, die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicherstellen muss, dass der Erwerb mit dem Liquiditätsprofil und den Rücknahmegrundsätzen des Fonds im Einklang steht.

Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass die in dem Auslegungsschreiben aufgestellten Grundsätze nicht abschließend oder vollständig sind und dass weitere Konkretisierungen und Anpassungen bzw. Änderungen der Grundsätze vorbehalten bleiben. Keine Berücksichtigung fanden Fragen der versicherungsaufsichtsrechtlichen Zulässigkeit (Anlageverordnung) eines solchen Erwerbs.

Die Auslegung der BaFin gilt dabei nicht nur für inländische Investmentvermögen, sondern auch für ausländische Investmentvermögen – unabhängig davon, ob diese nach dem Recht des Heimatstaates offen oder geschlossen bzw. reguliert oder nicht reguliert sind. Klargestellt wird durch die BaFin auch, dass die Qualifikation des AIF als Immobilien-Gesellschaft nicht dazu führt, dass der inländische AIF kein AIF mehr ist und insofern keiner Erlaubnis oder Vertriebsanzeige mehr bedürfen würde.

Leider nicht geklärt wird die Frage, ob Mehrheitsbeteiligungen an inländischen AIF überhaupt in der dargestellten Form möglich sind, oder ob nicht die Regelungen des KAGB und die Rechte und Pflichten der KVG diesen Regelungen widersprechen. Ebenfalls nicht geklärt wird die Frage, wann eine Immobilien-Gesellschaft, die bisher als Immobilien-Gesellschaft angesehen wurde, in Wahrheit nicht doch ein AIF ist. Hier gibt es in der Praxis immer wieder interessante Fallkonstellationen, bei denen der Übergang von der Objektgesellschaft zum AIF fließend ist.

Zweifelsfragen der Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb von Sachwerten

Das KAGB sieht für geschlossene Publikums-InvKGen in § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB einen gesonderten Ausweis und die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten von direkt gehaltenen Sachwerten über maximal 10 Jahre vor. In der Bilanzierungspraxis ergeben sich bezüglich der Anwendung der Regelung auf Sachwerteinvestments immer wieder Fragen.

1. Ist die Regelung auch für geschlossene Spezial-AIF anwendbar?

Dem Wortlaut der Vorschrift nach, ist die gesonderte Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten alleine für geschlossene Publikums-AIF verpflichtend. Die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF verweisen nicht auf § 271 KAGB, sondern lediglich auf die allgemeinen Bewertungsvorschriften der §§ 168, 169 KAGB. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV, welcher eine analoge Regelung für die Bewertung von Immobilien enthält, verweist ebenfalls nicht auf die Regelungen zur Bewertung von geschlossenen Spezial-AIF.

Hieraus folgt, dass geschlossene Spezial-AIF in Ermangelung einer spezifischen Regelung im KAGB verpflichtet sind, in jedem Fall die Regelungen des HGB für die Bilanzierung von Anschaffungsnebenkosten anzuwenden. Damit führt die Regelung dazu, dass geschlossene Spezial-AIF ihre Anschaffungsnebenkosten – unabhängig davon, ob die Sachwerte direkt oder indirekt gehalten werden – zusammen mit den Anschaffungskosten der Sachwerte auszuweisen haben. Eine gesonderte Abschreibung entfällt in diesem Fall. Diese Interpretation der gesetzlichen Regelung wird auch durch die explizite Regelung in § 34 KARBV für die Bewertung von durch Spezial-AIF gehaltenen Immobilien unterstützt. § 34 KARBV verweist für die den geschlossenen Spezial-AIF, sowohl für die direkt wie die indirekt gehaltenen Immobilien, auf die Regelung des § 32 KARBV, der den Ausweis der Anschaffungsnebenkosten als Teil des Anschaffungspreises vorsieht.

In der Bilanzierungspraxis wird derzeit jedoch auch die analoge Anwendung der Regelung für Publikums-AIF bzw. für offene Spezial-AIF auch für geschlossene Spezial-AIF – vorbehaltlich einer zukünftigen anderslautenden Meinungsäußerung der BaFin oder des IDW – diskutiert. Eine Verpflichtung zur gesonderten Erfassung und Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten wird in diesem Zusammenhang aber nicht angenommen. Gegen diese analoge Anwendung spricht jedoch die explizite Regelung des § 34 KARBV, der gerade für die geschlossenen Spezial-AIF im Gegensatz zum offenen Spezial-AIF kein Wahlrecht zur Anwendung der Regelungen für Publikums-AIF vorsieht.

2. Sind alle Anschaffungsnebenkosten – unabhängig von der Art des Erwerbs – gesondert auszuweisen?

Die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb von direkt gehaltenen Sachwerten sind von geschlossenen Publikums-AIF gesondert auszuweisen und längstens über zehn Jahre abzuschreiben. § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB und § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV verweisen ausschließlich auf die Vermögenswerte nach § 261 Abs. 1 Nr. 1 KAGB „Sachwerte“. Die Bewertung von Objektgesellschaften i.S.d. § 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB ist in § 271 Abs. 3 Satz 3 KAGB geregelt. An dieser Stelle findet sich keine Regelung zum gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten. Hiernach erfolgt die Bewertung auf der Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle. Für geschlossene Publikums-AIF verweist die KARBV explizit nicht auf § 32 KARBV im Hinblick auf die Bewertung von Objektgesellschaften. Die KARBV enthält damit mit Ausnahme der allgemeinen Regelung des § 28 KARBV keine Regelung zur Bewertung von Sachwerte-Objektgesellschaften.

In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist für geschlossene Publikums-AIF in Bezug auf den indirekten Erwerb von Sachwerten auf die handelsrechtlichen Regelungen abzustellen. Damit besteht eine Pflicht zum Ausweis der Anschaffungsnebenkosten zusammen mit den Anschaffungskosten der Beteiligung an der Objektgesellschaft. Eine gesetzliche Grundlage für einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der Objektgesellschaften und eine Abschreibung über 10 Jahre enthält das KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Für den geschlossenen Spezial-AIF gilt für den indirekten Erwerb auch § 34 KARBV, der auf § 32 KARBV verweist.

3.  Sind die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB, die einen gesonderten Ausweis der Anschaffungsnebenkosten für Immobilien-Objektgesellschaften zulassen, analog auch auf von geschlossene AIF gehaltenen Objektgesellschaften anwendbar?

Die Regelungen des § 248 Abs. 3 KAGB sind ausschließlich auf Immobilien-Sondervermögen anwendbar. Für diese wird über den Verweis sowohl auf § 231 Abs. 1 KAGB als auch auf § 234 KAGB explizit ein Gleichlauf zwischen den Anschaffungsnebenkosten für direkt wie indirekt gehaltene Immobilien hergestellt. Eine vergleichbare Gleichschaltung enthält § 271 KAGB für geschlossene Publikums-AIF nicht.

Aufgrund der expliziten Hinweise sowohl in §§ 149 Abs. 1, § 158 i.V.m. 135 Abs. 2 KAGB und in § 20 Abs. 1 KARBV auf die Anwendung des HGB, verbietet sich grundsätzlich zur Schließung einer Regelungslücke die Analogie zu einer nicht direkt einschlägigen Vorschrift des KAGB. Enthält das KAGB oder die KARBV keine explizite Regelung ist immer das HGB anzuwenden. Selbst wenn eine analoge Anwendung einer anderen Regelung des KAGB oder der KARBV möglich wäre, wäre zunächst zu prüfen, wie andere von geschlossenen Publikums-AIF gehaltene Beteiligungen nach KARBV zu bewerten sind, denn § 271 Abs. 3 KAGB gilt für alle Beteiligungen nach § 261 Abs. 1 Nr. 2 – 6 KAGB gleichermaßen. Vor diesem Hintergrund ist auf § 32 KARBV zu verweisen, der in Abs. 2 explizit regelt, dass Anschaffungsnebenkosten zusammen mit dem Kaufpreis im Erwerbszeitpunkt anzusetzen sind. Ein gesonderter Ausweis der Anschaffungsnebenkosten einer Private Equity-Beteiligung ist insofern aufgrund expliziter Regelung in der KARBV ausgeschlossen.

Vor dem Hintergrund, dass es sich bei dem Abschluss einer Investmentgesellschaft immer noch um einen Abschluss einer Gesellschaft handelt, spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber bewusst auf eine Gleichschaltung mit den Immobilien-Sondervermögen verzichtet hat. Nur so war es möglich eine kohärente Bewertung zwischen Private Equity-Fonds, Immobilienfonds und anderen Sachwertefonds sicherzustellen.

Hinweis: In der Kommentarliteratur zu § 248 KAGB findet sich zum Teil der Hinweis, dass auch die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, die in der Beteiligung anfallen, gesondert ausgewiesen werden können. Hierzu enthält jedoch weder das KAGB noch die KARBV eine Regelung. Es ist vielmehr fraglich, wie bei einem Herauslösen der Anschaffungsnebenkosten aus dem Beteiligungsbuchwert noch eine Bewertung auf Grundlage geeigneter Bewertungsmodelle sichergestellt werden kann.

4. Wie wirkt sich dies auf den NAV aus?

Die Anschaffungsnebenkosten bilden zusammen mit den Anschaffungskosten den Verkehrswert im Zeitpunkt des Zugangs, mit dem die Objektgesellschaft zu aktivieren ist. Im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung erfolgt die Bewertung mit dem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten, so dass die Anschaffungsnebenkosten unmittelbar das Bewertungsergebnis mindern. Der Verteilungseffekt, den die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten bei direkt gehaltenen Sachwerten bewirkt, tritt insofern nicht ein.

Hieraus folgt aber auch, dass ein geschlossener Immobilienfonds im Zeitpunkt der erstmaligen Bewertung den ganzen Bewertungseffekt im Anteilwert zu verzeichnen hat, der bei einem Immobilien-Sondervermögen über 10 Jahre verteilt den Anteilwert mindert. Um derartige Effekte für den Investor transparent zu machen, sind zusätzliche Angaben im Anhang erforderlich.

5. Sind Anschaffungsnebenkosten bei indirekt gehaltenen Sachwerten damit für den Anleger unsichtbar?

Nein. Die Vermögensangaben nach § 25 KARBV enthalten Angaben zu Anschaffungsnebenkosten. Diese Angaben sind auch für indirekt gehaltene Sachwerte erforderlich. Insofern werden Anschaffungsnebenkosten transparent. Darüber hinaus steht es natürlich den Gesellschaften frei, in den Anhang zusätzliche Erläuterungen aufzunehmen.

 

Es bleibt spannend!

Die vergangene Jahresberichtssaison hat gezeigt, dass das Thema polarisiert und insbesondere bei Anbietern von geschlossenen Immobilienfonds, die sich mit offenen Immobilienfonds im Wettbewerb sehen, zu Irritationen führt. Die weitere Entwicklung der Diskussion bleibt also spannend.

Finales Rundschreiben zu den Anforderungen der BaFin an die Bestellung externer Bewerter veröffentlicht

In dem heute veröffentlichten Rundschreiben 07/2015 (GZ: WA 41-Wp 2137-2013/0216; Bonn/Frankfurt a. M., 29. Juli 2015) erläutert die BaFin die „Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“ nach § 216 KAGB. Konkret geregelt werden:

  • die Anforderungen an die gesetzlich anerkannte obligatorische berufsmäßige Registrierung, die berufsständischen Regeln oder die sonstigen Rechts- und Verwaltungsvorschriften, die die Berufsausübung regeln;
  • der Nachweis der beruflichen Garantien;
  • die entsprechende Anwendung der einschlägigen Regelungen zur Auslagerung;
  • die Anzeige bei der Rotation des externen Bewerters;
  • die Besonderheiten bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften;
  • das Verfahren bei externen Bewertern, für die bereits eine Anzeige erstattet wurde;
  • Beendigung einer Tätigkeit als externer Bewerter.

Das Rundschreiben gilt für offene wie geschlossene Investmentvermögen gleichermaßen und es darf vermutet werden, dass es auch Ausstrahlungswirkung auf andere Asset Klassen haben wird.

Die BaFin hatte im April den Entwurf des Schreibens veröffentlicht und diesen zur Konsultation gestellt. Die eingegangenen Stellungnahmen können auf der Webseite der BaFin ebenfalls abgerufen werden. Wir berichteten hierüber.

Belgien’s neue regulierte Immobiliengesellschaft

Am 27. März 2014 hat die Belgische Regierung einen Gesetzesentwurf veröffentlicht, der das Konzept der regulierten Immobiliengesellschaft vorstellt. Die regulierte Immobiliengesellschaft wird aufsichtsrechtlich überwacht und unterliegt dem steuerlichen Transparenzprinzip, nicht jedoch der AIFM-Richtlinie.

Wollen Sie mehr erfahren? Infos finden sich in den Tax News

Veröffentlichung: Illustrative Financial Statements 2013 – Investment Properties

Eine überarbeitete und aktualisierte Fassung eines illustrativen Jahresabschlusses für eine fiktive Immobiliengesellschaft wurde veröffentlicht. Umgesetzt wurden dabei die Anforderungen aus IFRS 10, ‚Consolidated financial statements‘, IFRS 12, ‚Disclosure of interests in other entities‘  und IFRS 13, ‚Fair value measurement‘.

Mehr dazu: „Illustrative IFRS consolidated financial statements 2013 – Investment property

 

 

Veröffentlichung: Aktuelle Ausgabe der Real Estate Insights veröffentlicht

Die aktuelle Ausgabe der Real Estate Insights enthält wieder einen bunten Strauß an interessanten Themen rund um den Immobilienmarkt:

  • Geplante Änderungen der Immobilienbesteuerung durch Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches
  • Bewertung von Beteiligungen von Immobiliengesellschaften nach dem Investmentgesetz
  • Auslagerung als Reaktion auf steigenden Kostendruck im geschlossenen Fondsmarkt
  • Der European cities forecast 2013 von PwC untersucht 19 Hotelmärkte
  • Erfolgreiche Sparmaßnahmen im Corporate Real Estate Management
  • Anwendung des Amendments zu IFRS 10 auf Immobilienfonds und REITs
  • Schweizer Immobilientransaktionsmarkt
  • Regelungen zur Schweizer Grundstücksteuer
  • Schwierigkeiten der Immobilienbewertung in Ost- und Südeuropa

Die aktuelle März-Ausgabe.

Die bisher schon veröffentlichten Ausagen finden sie hier.

 

 

Aktuell wie nie – Illustrative Financial Statements 2012 veröffentlicht

Auch in diesem Jahr haben wir wieder den Rahmen unserer jährlichen Real Estate Konferenz genutzt, um die aktualisierten Illustrative Financial Statements 2012 für Immobiliengesellschaften zu veröffentlichen.

Die Illustrative financial statements 20121 – Investment Properties enthalten beispielhafte Darstellungen der für Immobiliengesellschaften relevanten Angabepflichten. Wir haben in der Ausgabe 2012 alle Standards berücksichtigt, die für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen, anzuwenden sind. Darüber hinaus wurden auch Angabepflichten aus IFRS 9 und IFRS 13 in einen Appendix aufgenommen. Die Illustrative Financial Statements 2012 stehen Ihnen zum Download zur Verfügung: Illustrative IFRS consolidated Financial Statements 2012 – Investment Properties

Weitere aktualisierte Illustrative Financial Statements:

Veröffentlichung: Verbindung von Entscheidungsmacht und relevanten Aktivitäten

Die Anwendung des IFRS 10 in der Bilanzierungspraxis ist zum Teil hoch komplex und lässt häufig keine generellen Lösungsansätze zu. In der aktuellen Ausgabe der IRZ – Zeitschrift für internationale Rechnungslegung – Heft 11 – November 2012, S. 427 – 432, stellen die Autoren Anita Dietrich, Joachim Krakuhn und Lukas Sierleja einen solchen Themenkomplex vor.

Der Artikel „Verbindung von Entscheidungsmacht und relevanten Aktivitäten bei der Beurteilung bedingter Rechte im Rahmen der Finanzierung von Objektgesellschaften nach IFRS 10“ widmet sich den sich stellenden Fragen im Zusammenhang mit bedingten Kontrollrechten und sogenannten Schutzrechten in Kreditverträgen bei der Beurteilung der Konsolidierungspflicht nach IFRS 10 und geht auf die besondere Rolle der relevanten Aktivitäten in diesem Zusammenhang ein. Aus urheberrechtlichen Gründen können wir Ihnen leider den vollständigen Beitrag nicht zur Verfügung stellen.

IFRS 10: Konsolidierungsausnahme für Investmentgesellschaften veröffentlicht

Das IASB hat am 31. Oktober 2012 die lange erwartete Konsolidierungsausnahme für Investmentgesellschaften veröffentlicht, die den im Mai 2011 veröffentlichten IFRS 10 bereits wieder ändert. Die Änderungen sind erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig.

Investmentgesellschaften im Anwendungsbereich der Änderungen beziehen die von ihnen gehaltenen Portfoliounternehmen nicht im Wege der Vollkonsolidierung in ihren IFRS-Abschluss ein, sondern bilanzieren ihren Anteil an dem Unternehmen als Finanzinstrument. Ein solches Finanzinstrument ist dann als at fair value through profit or loss (IAS 39) oder at fair value (IFRS 9) zu klassifizieren und insofern ergebniswirksam zum Fair value zu bewerten.

Um in den Genuss der Ausnahmevorschrift zu gelangen, muss die Investmentgesellschaft bestimmte Kriterien erfüllen (rev. IFRS 10.27). Weitere Informationen finden sie hier: Practical guide to IFRS 10 – Investment entities: Exception to consolidation. Darüber hinaus ist auch noch zu würdigen, ob die Gesellschaft die Merkmale einer typischen Investmentgesellschaft trägt (rev. IFRS 10.B85N). Weitere Informationen zu den Kriterien: IASB amends IFRS 10 to provide an exception from consolidation for ‘investment   entities’.

Gegenüber der Entwurfsfassung sind die in der nun finalen Änderung enthaltenen Kriterien weniger limitierend, so dass erwartet wird, dass Private Equity Fonds deutlich leichter unter die Ausnahmevorschrift zu subsumieren sein werden, als dies noch im ED Investment Entities der Fall war. Allerdings droht im Gegenzug die Gefahr, dass auch weit mehr Immobilienfonds in den Anwendungsbereich des Standards fallen werden, als dies bislang angenommen wurde. Während die Private Equity Branche diese Entwicklung sicherlich begrüßt, ist das Meinungsbild in der Immobilienbranche zweigeteilt. Für Immobilienfonds ist die Entwicklung der Immobilie häufig das entscheidende Marketingargument und die Immobilienobjektgesellschaft lediglich ein Mittel zum Zweck. Eine Bilanzierung der Objektgesellschaft als Finanzinstrument ist in diesem Fall möglicherweise keine die Aussagekraft des Abschluss verbessernde Darstellung. Neu in den Fokus gerückt auch die REITs für die sich als Folge der Bilanzierungsänderung auch Auswirkungen auf die Vermögensstrukturkennzahlen ergeben könnten. Für die Immobilienfonds auch immer wieder interessant die Frage nach der Auswirkung einer solchen Änderung auf die Zinsschranke.

Auch diese Standardänderung – so vermeintlich klein diese auch wirken mag – hat einige interessante Folgefragen im Gepäck. Es bleibt also spannend, was die Bilanzierungspraxis hieraus macht.

IASB Round-table Meetings zum ED Investment Entities

Der IASB hat angekündigt, dass er im Februar und März 2012 sogenannte Round-Table Meetings abhalten möchte, die es interessierten Bilanzierern und Bilanzlesern ermöglichen, sich aktiv in die Diskussion zu den neuen Regelungen zur Bilanzierung von Beteiligungen an kontrollierten Unternehmen durch Investmentgesellschaften einzubringen. Die Meetings finden in Toronto, London, Norwalk und Kuala Lumpur statt.

Voraussetzung für die aktive Teilnahme an einer der Round-Table-Diskussionen  ist jedoch, dass ein Comment Letter zum ED Investment Entity bis zum Ablauf der Kommentierungsfrist eingereicht wurde. Wir berichteten hierüber. Für Immobilienfonds kann die Frage, ob man sich innerhalb oder außerhalb des Anwendungsbereiches des ED Investment Entity befindet eine wesentliche Änderung der Bilanzierung bedeuten:

  • Ausweis der Beteiligung an der Immobilienobjektgesellschaft als Finanzinstrument nach IAS 39 bzw. IFRS 9 versus
  • Ausweis der Immobilie als Anlageimmobilie nach IAS 40.

Mehr Informationen zu den Round-Tabel-Meetings erhalten Sie auf der Webseite des IASB: click here

 

 

 

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