Schlagwort: Leasinggeber

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Implikationen des IFRS 16 für Leasinggeber im RE Sektor

Auf den ersten Blick bleiben die Regelungen in IFRS 16, der ab dem 1.1.2019 verpflichtend anzuwenden ist, für Leasinggeber im Wesentlich unverändert gegenüber den bisherigen Regelungen des IAS 17.

Leasinggeber müssen die Leasingverhältnisse weiterhin in Finance- und Operate Lease Verträge unterscheiden und auch die Bilanzierung erscheint auf den ersten Blick ähnlich zu IAS 17. Nichtsdestotrotz enthält IFRS 16 einige Regelungen, die sich sowohl auf den Leasingnehmer als auch den Leasinggeber auswirken – dazu zählen z.B. die Abgrenzung der Leasingzahlungen, die Identifizierung von Leasingkomponenten, Subleases oder auch Modifikationen.

Die vorliegende Publikation beleuchtet die Bereiche des IFRS 16, die insbesondere Auswirkungen auf die Bilanzierung von Leasingverträgen beim Leasinggeber haben werden.

Leasing – Ein Schritt vor und zwei Schritte zurück

In ihrem gemeinsamen Meeting am 18. und 19. März 2014  haben FASB und IASB erneut über die Zukunft der Leasingbilanzierung diskutiert und einige vorläufige Agendaentscheidungen getroffen. Diskutiert wurden insbesondere folgende Themen:

  • Bilanzierung des Leasingnehmers
  • Bilanzierung von Leasingverträgen mit kurzer Laufzeit
  • Bilanzierung des Leasinggebers
  • Laufzeit des Leasingvertrages
  • Bilanzierung von sog. Small-Ticket-Leases

Die aktuellen Entscheidungen des FASB und IASB hinsichtlich der Leasingnehmer-Bilanzierung kann man überschreiben mit „Wir stimmen überein, dass wir nicht übereinstimmen“. Während das FASB weiterhin einen dualen Ansatz verfolgt und die Leasingbilanzierung an dem wirtschaftlichen Charakter des Leasingvertrages orientiert, hat sich das IASB vorläufig für einen einheitlichen Ansatz entschieden.

Hinter dem dualen Ansatz des FASB steht weiterhin eine Bilanzierung nach Typ A (anzuwenden i.d.R. für bisherige Finanzierungs-Leasingverträge) und Typ B (anzuwenden für i.d.R. bisherige Operating Leasingverträge). Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass eine Typ A Bilanzierung die Amortisation des Right of Use-Assets und eine gesonderte Erfassung des Zinseffektes vorsieht, wodurch dem Charakter des Leasingvertrages als Ratenkauf Rechnung getragen wird,  während eine Typ B Bilanzierung ein einheitliches Leasingergebnis ausweist, was den Charakter des Leasingvertrages als schlichte Nutzungsvereinbarung unterstreicht.

Von den ehemals im ED 2013 auch vom IASB vorgeschlagenen Typ A und Typ B-Bilanzierungsalternativen ist nur noch Typ A übrig geblieben. Dem wirtschaftlichen Charakter des Leasingvertrages wird insofern keine Rechnung mehr getragen. Von den Regelungen zur Bilanzierung von Immobilien ist in dieser Entscheidung keine Rede mehr.

Für Immobiliengesellschaften bedeutet dies, dass zukünftig Leasingnehmer, die nach US GAAP bilanzieren, wohl häufig weiterhin Typ B anwenden können, während IFRS-Bilanzierer unabhängig vom Charakter des Leasingvertrages ausschließlich Typ A anzuwenden haben. Es ist zu befürchten, dass die sich hieraus ergebende Inkongruenz nicht nur auf die Bilanzierung auswirkt, sondern auch einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Immobiliengesellschaften haben wird. So kann es sein, dass US GAAP-Bilanzierer ihr Leasingverhalten nur moderat anpassen werden und IFRS-bilanzierende Leasingnehmer ihre Leasingbeziehungen auf den Prüfstand stellen werden.

Die Entscheidung von FASB und IASB die Ausnahmeregelung für kurzfristige Leasingverträge (sog. short-term leases) beizubehalten und nur die Definition der 12-Monats-Frist an die Definition für die Laufzeit des Leasingvertrages anzupassen, kann ebenfalls einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der Immobiliengesellschaften haben.

Auf was sich die Bilanzierenden in jedem Fall einstellen müssen, sind umfangreichere Angabepflichten. Die vorläufigen Entscheidungen rund um die Angabepflichten bei kurzfristigen Leasingverträgen (u.a. Angabe der in der Berichtsperiode erfassten Leasingaufwendungen, Angabe der kurzfristigen Leasingverpflichtungen sowie alle allgemeinen qualitativen Angaben für Leasingverträge) sind hier nur ein Anfang.

Die Leasinggeber-Bilanzierung hingegen kann man überschreiben mit „Alles wieder auf Anfang“.

Der im ED 2013 enthaltene Receivable and Residual Approach für die Bilanzierung nach Typ A wird wieder gestrichen. Statt dessen wird eine Rückkehr zu einer Bilanzierungsmethode angeregt, die der bisherigen Finanzierungsleasing-Bilanzierung entspricht.

Die Entscheidung, ob ein Typ A oder Typ B-Leasingverhältnis vorliegt, ist wieder anhand des alt bekannten Kriteriums der Risikoübertragung zu treffen. Die gute Nachricht für die Immobilienwirtschaft ist jedoch, dass weiterhin die Bilanzierung nach Typ B zulässig sein wird und somit einer lineare Vereinnahmung der Mieterträge – sofern ein „Operating-Leasing“ vorliegt – nichts im Wege steht.

Auch immer wieder für Diskussionen sorgt die Bestimmung der Laufzeit eines Leasingvertrages. Hierzu hat das IASB und das FASB jetzt klargestellt, dass Verlängerungsoptionen immer dann zu berücksichtigen sind, wenn es nahezu sicher („reasonably certain“) ist, dass der Leasingnehmer von der Verlängerungsoption Gebrauch machen wird. Zur Beurteilung heranzuziehen sind dabei alle wirtschaftlichen Faktoren. Die Auslegung gilt auch für Ankaufsoptionen und Kündigungsoptionen.

Interessant auch die Entscheidung, dass die Festlegung der Laufzeit des Leasingvertrages durch den Leasinggeber nicht neu beurteilt werden darf und lediglich für den Leasingnehmer eine Neubeurteilung bei Eintritt wesentlicher Änderungen der Rahmenbedingungen sowie bei Eintritt von Umständen, die in der Kontrolle des Leasingnehmers sind, erforderlich ist.

Die Entscheidungen zu sog. Small-Ticket-Leases und die Berücksichtigung von Portfolio-Ansätzen bei der Abbildung von Leasingverträgen sind wohl nur im Ausnahmefall für die Immobiliengesellschaften relevant.

 

Nach all den Jahren der Diskussion …

Was ändert sich denn nun wirklich? Für Leasingnehmer wird es keine Möglichkeit mehr geben, den geleasten Vermögenswert nicht auf der Bilanz zu zeigen. Für Leasinggeber hingegen sind die Änderungen eher marginal.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

 

Leasing: Back to square one

Wie wir bereits im November berichtet haben, steht das Leasingprojekt vor einer neuen Analyserunde. Wie umfangreich diese jedoch werden wird, wird jetzt mit dem gemeinsamen Meeting des IASB und FASB am 22. Januar 2014 deutlich. IASB und FASB haben sich in dem Meeting über wesentliche Eckpfeiler des Leasingstandards (lessor accounting model; accounting for “Type A” leases by lessors; lessee accounting model; lessee small-ticket leases) ausgetauscht und den Staff aufgefordert, die Themengebiete weiter zu analysieren. Link zu den Agenda Paper.

Dabei scheint auch ein Weg zurück zu IAS 17 in einigen Bereichen nicht ausgeschlossen. Interessant in diesem Zusammenhang z.B. der Vorschlag zur Bilanzierung beim Leasinggeber. Vorschlag 1 scheint dabei die Wiedergeburt des IAS 17 zu enthalten (Agenda Paper):

An approach that would determine lessor lease classification (Type A vs. Type B) based on whether the lease is effectively a financing or a sale, rather than an operating lease (that is, the concept underlying existing U.S. GAAP and IFRS lessor accounting).

 

 

Leasing – Die Weiterentwicklung des Receivable-and-Residual-Ansatzes

Der IASB hat in seinem Oktober-Meeting die Vorschriften zur Leasing-Geber-Bilanzierung weiterentwickelt und einige vorläufige Agenda-Entscheidungen getroffen.

Der IASB hält für die Leasing-Geber-Bilanzierung weiterhin an dem Receivable-and-Residual-Ansatz fest. Ausgenommen hiervon sind lediglich Anlageimmobilien, die in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen (wir berichteten hierüber). Für diese Anlageimmobilien bleibt es bei der Bilanzierung des Leasingobjektes und der Abbildung der Leasingzahlungen über die Laufzeit des Mietvertrages.

Nach dem Receivable-and Residual-Ansatz wird das Leasingobjekt ausgebucht und es gehen zwei neue Vermögenswerte zu. Das 'receivable asset' verkörpert dabei den Anspruch auf den Erhalt von Leasingzahlungen während das 'residual asset' den erwarteten Restwert des Leasinggegenstandes nach Ablauf der Vertragslaufzeit darstellt.

Der IASB hat nun auch für die Bilanzierung des Anspruchs auf  Mindestleasingzahlungen ('receivable asset') entschieden, dass eine Fair value Bewertung nicht zugelassen sein soll; selbst für den Fall, dass dieser Anspruch zur Veräußerung gehalten wird (für den residualen Leasinggegenstand wurde dies bereits im September-Meeting beschlossen). Statt dessen soll die Erstbewertung zum Barwert der Mindestleasingzahlungen erfolgen. Die Folgebewertung erfolgt dann mit den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode.

Der residuale Leasinggegenstand ('residual asset') ermittelt sich bei Zugang aus der Allokation des Buchwertes des ursprünglich bilanzierten Vermögenswertes (verbleibender Restbuchwert nach Abzug des Barwertes der Mindestleasingzahlungen). Der residuale Leasinggegenstand setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen, die jedoch in der Bilanz gemeinsam auszuweisen sind (Nettodarstellung):

  • den auf den Gegenwartswert abgezinsten geschätzten Restwert (Fair value) des Leasinggegenstandes am Ende der Vertragslaufzeit ('gross residual asset') und
  • den anteiligen Gewinn ('deferred profit').

Der Gegenwartswert – das 'gross residual asset' – ist über die Vertragslaufzeit auf den geschätzten Restwert zum Vertragsende aufzuzinsen und führt insofern zu Zinsergebnis beim Leasinggeber. Der anteilige Gewinn ist erst bei Verkauf oder Wiedervermietung des Leasingobjektes zu vereinnahmen – unabhängig davon, ob dieser hinreichend sicher ist oder nicht.

Der IASB hat darüber hinaus auch vorläufige Entscheidungen zur Berücksichtigung von variablen Leasingzahlungen getroffen. Wurden die variablen Leasingzahlungen bei der Ermittlung des Barwertes der Mindestleasingzahlungen (im Abzinsungssatz) nicht berücksichtigt, führt eine erhaltene variable Leasingzahlung nicht zur Anpassung des residualen Leasinggegenstandes. Enthält hingegen der Abzinsungssatz eine Schätzung hinsichtlich der erwarteten variablen Leasingzahlungen, ist eine Anpassung des residualen Leasinggegenstandes in Höhe des Anteils der erwarteten variablen Leasingzahlungen vorzunehmen, indem dieser Anteil im Zeitpunkt der Erfassung der variablen Leasingzahlungen im Ergebnis als Aufwand erfasst wird. Für die Differenz zwischen den erwarteten und den tatsächlichen Leasingzahlungen erfolgt jedoch keine Anpassung.

Der IASB hat in seinem September-Meeting bereits einige vorläufige Entscheidungen zur Darstellung der Leasing-Verhältnisse im IFRS-Konzernabschluss des Leasing-Gebers getroffen. Die Beratungen hierzu wurden im Oktober fortgesetzt. Zusammengefasst ergibt sich folgendes Bild:

  • Die Darstellung des residualen Leasinggegenstands und des Anspruchs auf Mindestleasingzahlungen kann in der Bilanz entweder in einem Bilanzposten erfolgen oder in zwei getrennten Bilanzposten. Für den Fall, dass die Darstellung in einem Bilanzposten erfolgt, ist eine Aufgliederung im Anhang erforderlich. Bei getrennter Darstellung in der Bilanz sind die Bilanzposten zusätzlich in einer Summe zusammenzufassen. 
  • Für die Darstellung in der Gewinn- und Verlustrechnung respektive der Gesamtergebnisrechnung ist ebenfalls ein Wahlrecht zur einzeiligen bzw. zweizeiligen Darstellung der Erträge und Aufwendungen aus dem Leasinggeschäft vorgesehen. Grundlage für die Wahlrechtsausübung soll das Geschäftsmodell des Leasing-Gebers sein. Erfolgt keine Darstellung in einer gesonderten Zeile in der Gewinn- und Verlustrechnung (sondern als Teil eines anderen GuV-Postens), ist eine gesonderte Darstellung im Anhang erforderlich. Lediglich für die Zuschreibung des residualen Leasinggegenstandes als auch die Amortisierung der aktivierten Anschaffungskosten (initial direct costs) wurde vorläufig entschieden, dass diese im Zinsergebnis (netto) auszuweisen sind.
  • Die Leasingzahlungen sind in der Kapitalflussrechnung dem Cashflow aus operativer Tätigkeit zuzuordnen.
  • Darüber hinaus wurde entschieden, dass für übertragene Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen die Angabepflichten des IFRS 7 gelten sollen.

Die vorgesehenen Übergangsregelungen werden ein Wahlrecht zur vollständigen retrospektiven Anwendung oder zur modifizierten retrospektiven Anwendung vorsehen. Letztere sieht insbesondere Erleichterungen bei der Ermittlung des Abzinsungssatzes vor.

Mehr hierzu erfahren: IASB/FASB leasing redeliberations – October 2011 ( 110kb)

Auch wenn im Oktober-Meeting einige zentrale Entscheidungen getroffen wurden, ist mit einer kurzfristigen Veröffentlichung des neuen Exposure Drafts nicht zu rechnen. Der IASB hat bisher  offiziell lediglich das erste Quartal 2012 als geplanten Veröffentlichungszeitpunkt preisgegeben.  Inwieweit dies als eine realistische Einschätzung gelten kann, hängt davon ab, ob im Zuge der weiteren Beratungen erneut bereits getroffene vorläufige Entscheidungen wieder rückgängig gemacht werden. Erste Ansätze hierfür deuteten sich an im Rahmen der Diskussion zur Ausnahme für die Anlageimmobilien.

Leasing – Anlageimmobilien vom neuen Leasingstandard ausgenommen

Eine erneute Wende in der Diskussion zum neuen Leasing-Standard brachte im Oktober die erlösende Nachricht: Immobilien, die die Definition einer Anlageimmobilie im Sinne des IAS 40 erfüllen, sollen von der Anwendung des Leasing-Standards insgesamt ausgenommen werden.

Mit großer Erleichterung wurde in der Immobilienwirtschaft die vorläufige Entscheidung des IASB aufgenommen, die Anlageimmobilien des IAS 40 – unabhängig von dem angewendeten Bewertungsmodell – von der Leasing-Bilanzierung des neuen Leasing-Standards auszunehmen. Kaum auszudenken, waren die bilanziellen Auswirkungen des receivable-and-residual-Modells bei Anwendung des Anschaffungskostenmodells z.B. für Shopping-Center oder Wohnungskomplexe, wäre es bei der beschränkten Ausnahme für lediglich zum Fair value bewertete Anlageimmobilien geblieben. Die Komplexität der Regelungen kaum abschätzbar.

Doch geht diese Ausnahme weit genug? In seinem September-Meeting hat der IASB beschlossen, dass Vorratsvermögen nicht von der Anwendung des neuen Leasing-Standards ausgenommen werden soll. Insofern sind Anlageimmobilien, die zur Veräußerung weiterentwickelt werden, bzw. solche Immobilien, die zwar zwischenzeitlich vermietet sind, die jedoch zum Verkauf im ordentlichen Geschäftsverkehr gehalten werden, weiterhin im Anwendungsbereich des neuen Leasing-Standards, da diese in den Anwendungsbereich des IAS 2 und nicht des IAS 40 fallen. Auch ist in Teilen die Abgrenzung zwischen IAS 16 'Sachanlagen' und IAS 40 'Investment Properties' nicht immer eindeutig. Wie sind z.B. vermietete Hausboote oder Antennenanlagen zu bilanzieren? Ebenso fällt es schwer den Unterschied zwischen einem vermieteten Hotel und einem vercharterten Kreuzfahrtschiff zu erkennen.

Der IASB hat in seinem Oktober-Meeting das Problem der Abgrenzung eines 'Investment property' erkannt und die Möglichkeit diskutiert, die Definition der Anlageimmobilien in IAS 40 zu erweitern.  Der IASB scheint gut beraten, die Überlegungen hinsichtlich des Anwendungsbereiches des IAS 40 nicht aus den Überlegungen zur Leasingbilanzierung auszuklammern, auch wenn sich hierdurch der Veröffentlichungstermin des neuen Standards wohl erneut verschieben würde.

Mehr hierzu erfahren: IASB/FASB leasing redeliberations – October 2011 ( 110kb)

Leasing – IASB beschäftigt sich wieder mit der Bilanzierung beim Leasing-Geber

Die Beratungen zur Bilanzierung beim Leasing-Geber sind inzwischen in vollem Gange. In seinem September Meeting hat sich der IASB mit einigen Zweifelsfragen der Bilanzierung des Anspruchs auf die Mindestleasingzahlungen (lease receivable) beschäftigt und die Berücksichtigung von Restwertgarantien diskutiert.

Hinsichtlich der Bilanzierung des Anspruchs auf die Mindestleasingzahlungen war bisher unklar, ob dieser als Finanzinstrument im Sinne des IAS 39 zu bilanzieren und zu bewerten sein soll, oder ob eine Bilanzierung außerhalb des IAS 39 sachgerechter ist. Eine Einbeziehung in den Anwendungsbereich des IAS 39 hätte nicht nur zur Folge, dass eine Bewertung zum fair value oder die Abbildung von Hedge Accounting möglich wäre, sondern würde auch umfangreiche Anhangangaben nach IFRS 7 erfordern.

Der IASB hat nun vorläufig entscheiden, dass der Anspruch auf Mindestleasingzahlungen hinsichtlich der Ansatz- und Folgebewertung nicht in den Anwendungsbereich des IAS 39 fällt. Gleichzeitig wurde auch festgestellt, dass eine Bewertung des Anspruchs zum fair value nicht zulässig sein soll (auch keine fair value option). Damit gilt verpflichtend die Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Noch keine abschließende Einschätzung der Bewertungsanforderungen liegt für den Fall vor, dass der Anspruch auf Leasingzahlungen zur Veräußerung gehalten wird. Noch offen geblieben ist jedoch die Entscheidung zu den Angabepflichten.

Die Ausklammerung des Anspruchs auf Mindestleasingzahlungen aus dem Anwendungsbereich des IAS 39 gilt jedoch – gemäß vorläufiger Entscheidung des IASB – nicht für die Ermittlung einer möglichen Wertminderung und für die Frage, wann die Forderung als abgegangen gilt. Hierfür ist vorgesehen, die Impairment Regelungen des IAS 39 ebenso wie die Abgangsregelungen des IAS 39/IFRS 9 für anwendbar zu erklären. Unklar bleibt in diesem Zusammenhang, ob der IASB plant, die bisherigen Regelungen des IAS 39 zum Impairment in den neuen Leasingstandard zu übernehmen oder lediglich mit einer Verweisregelung auf IAS 39/IFRS 9 zu arbeiten. Letzteres würde insbesondere bei Übergang auf IFRS 9 weitere spannende Themen auf den Tisch bringen. Es bleibt also abzuwarten, ob die Regelungen vermeintlich einfacher oder doch eher komplexerer Natur sein werden.

Darüber hinaus hat der IASB auch vorläufig entschieden, dass für den residualen Leasinggegenstand auch weiterhin die Regelungen des IAS 36 für die Ermittlung einer Wertminderung gelten sollen. Gleichzeitig wurde bestimmt, dass eine Neubewertung des residualen Leasinggegenstandes ebenfalls ausgeschlossen sein soll. Eine große Bedeutung in der Bilanzierungspraxis dürfte diese Entscheidung allerdings nicht haben, da die Bewertung zum fair value für Leasinggegenstände – andere als Anlageimmobilien – weniger üblich ist. In der Bilanzierungspraxis ist die Bewertung nach dem Neubewertungsmodell im Sachanlagenvermögen von untergeordneter Bedeutung. Nicht von der vorläufigen Entscheidung betroffen sind zum fair value bewertete Immobilien nach IAS 40, da diese generell von der Anwendung des receivable-and-residual asset-Modells ausgenommen werden sollen.

Im Rahmen seiner Beratungen zur Bewertung des residualen Leasinggegenstandes hat der IASB auch klargestellt, dass Restwertgarantien bei der Ermittlung einer möglichen Wertminderung des residualen Leasinggegenstandes zu berücksichtigen sind. Eine gesonderte Bilanzierung der Restwertgarantie wurde als nicht sachgerecht angesehen. Darüber hinaus wurde vorläufig entschieden, dass Anpassungen aufgrund einer Neubeurteilung variabler Leasingzahlungen, die sich auf einen Index beziehen, unmittelbar ergebniswirksam zu erfassen sind.  

Die Darstellung des Anspruchs auf Mindestleasingzahlungen und der residuale Leasinggegenstand in der Bilanz des Leasing-Gebers folgt den allgemeinen Regelungen des IAS 1 'Presentation of financial Statements'. Hiernach hat der Bilanzierende zu prüfen, ob eine zusammengefasste Darstellung beider Vermögenswerte in der Bilanz bei entsprechender Aufteilung in den Notes sachgerecht ist.

Weitere Informationen zum Thema: IASB/FASB leasing redeliberations – September 2011 (pdf, 102kb)

 

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