Schlagwort: offene Immobilienfonds

Bleiben Sie auf dem laufenden - der offene Immobilienfonds RSS-Feed

Offene Immobilienfonds: Neue Regelungen zum Anlegerschutz

Führen die neuen Regelungen für offene Immobilienfonds tatsächlich zu einer Stärkung des Anlegerschutzes? Oder erhöhen diese lediglich den Verwaltungsaufwand der Kapitalanlagegesellschaften?  Am Ende haben die Anleger das Wort.

Offene Immobilienfonds unterscheiden sich von den geschlossenen Immobilienfonds dadurch, dass diese dem Investor grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusichern. Durch das Gesetz zur "Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" vom 5. April 2011 (AuFuG), das am 7. April 2011 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2011, Teil 1 Nr. 14, S. 538) bekannt gemacht wurde und am 8. April 20011 in Kraft getreten ist, wurden u.a. die Regelungen zur täglichen Anteilscheinrückgabe des Investmentgesetzes für Immobilienfonds geändert.

  • Festlegung bestimmter Rückgabetermine: Offene Immobilienfonds sind nicht mehr verpflichtet eine tägliche Anteilscheinrückgabe vorzusehen. Vielmehr können die Vertragsbedingungen eine Rücknahme lediglich zu festen Rücknahmeterminen vorsehen; korrespondierend dürfen im Falle fester Rücknahmetermine auch die Anteilscheinausgaben lediglich zu den festgelegten Terminen erfolgen.
  • Mindesthaltedauer: Für Anlagen in Immobilienfonds wird eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten festgelegt (lock-up-period). Hiervon nicht betroffen sind Anteilscheinrückgaben von TEUR 30 oder weniger pro Kalenderhalbjahr und Anleger sowie bestehende Investments.
  • Kündigungsfrist: Für Anteilscheinrückgaben nach Ablauf der Mindesthaltedauer ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten. Auch diese Regelung betrifft lediglich Anteilscheinrückgaben, die TEUR 30 übersteigen. Die Kündigungsfrist wird für alle Investoren gleichermaßen verpflichtend mit Umstellung des jeweiligen Immobilienfonds auf die neue Fassung des Investmentgesetzes (spätestens aber ab 1. Januar 2013).

Hinsichtlich der Regelungen zur Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist werden die Gemischten Fonds den Immobilienfonds gleichgestellt, sofern diese zu mehr als 50% des Fondsvermögens in Anteilen an Immobilienfonds investiert sind. Die Regelungen zu den Rücknahmeterminen, der Mindesthaltedauer sowie der Kündigungsfrist können für Immobilien-Spezial-Sondervermögen mit Zustimmung des/der Anleger abbedungen werden.

Die Regelungen dienen vorrangig dem Anlegerschutz und sichern gleichzeitig aber auch die Produktwahrheit. Immobilienfonds investieren in Immobilien und unterliegen damit einem eher langfristigen Anlagehorizont. Hierzu steht die Zusicherung einer geldmarktähnlichen Liquidität der Anteilscheine in krassem Widerspruch.

Aufgrund der erhöhten Mittelabflüsse im Rahmen der Finanzmarktkrise, geriet das Konstrukt des Immobilienfonds in Gefahr. Mit der Festlegung von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist versucht der Gesetzgeber nun den Spagat zwischen der Sicherung der Liquidität des Fonds und der langfristigen Anlage in Immobilienvermögen. Auf der einen Seite soll der offene Immobilienfonds als liquides Finanzinstrument, über welches Investoren jederzeit und flexibel verfügen können, erhalten bleiben. Andererseits soll der offene Immobilienfonds gegen große Mittelabflüsse geschützt werden. Inwieweit dieser Spagat gelingen mag, wird die Zukunft zeigen, denn in der Finanzmarktkrise waren es nicht nur die institutionellen Anleger, die Mittel aus den Immobilien-Publikumsfonds abgezogen haben.

Darüber hinaus wurden neue Regelungen eingeführt, die die geordnete Abwicklung eines Immobilienfonds im Anlegerinteresse sicherstellen sollen:

  • Aussetzung der Anteilscheinrücknahme: Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme aufgrund fehlender Liquidität wurden durch Vorgabe gesetzlicher Fristen und eines zeitlich abgestuften Abwicklungsplans verschärft. Darüber hinaus wurde geregelt, dass auch bei Kündigung des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft die Anteilscheinrücknahme auszusetzen ist. Kommt die Kapitalanlagegesellschaft ihrer Verpflichtung zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme nicht nach, ist die BaFin verpflichtet die Aussetzung anzuordnen.
  • Verlust des Verwaltungsrechtes: Besteht die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme länger als 30 Monate oder wurde binnen fünf Jahren zum dritten  Mal die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt, erlischt das Recht der Kapitalanlagegesellschaft den Immobilienfonds zu verwalten. Nach Verlust des Verwaltungsrechtes durch die Kapitalanlagegesellschaft geht das Verwaltungsrecht auf die Depotbank über, die den Immobilienfonds dann zu liquidieren hat.
  • Beschlüsse der Anleger: Die Vertragsbedingungen eines Immobilienfonds können vorsehen, dass Anleger durch Mehrheitsbeschluss einem Verkauf von Immobilien zu nicht angemessenen Bedingungen auch innerhalb der ersten 12 Monate nach Aussetzung zustimmen können. Die Einwilligung ist aber nicht mit einer Beschlussfassung zum Verkauf durch die Anleger gleichzusetzen, da der Gesetzgeber auch klarstellt, dass die Kapitalanlagegesellschaft an die Einwilligung zur Veräußerung nicht gebunden ist.

Die Regelungen zur Aussetzung der Anteilscheinrücknahme sowie der damit zusammenhängenden Vorschriften sind spätestens ab 1. Januar 2013 anzuwenden. Aussetzungen von Anteilscheinrücknahmen vor dem 1. Januar 2013 gelten als "grandfathered", d.h. diese sind für die Frage des Verlustes des Verwaltungsrechtes nicht zu berücksichtigen.

Weitere Änderungen betreffen die Verwaltung der Immobilienfonds.

  • Begrenzung der Kreditaufnahme: Die Kreditaufnahme in Immobilien-Publikums-Sondervermögen wird auf 30% (bisher 50%) des Verkehrswertes der im Sondervermögen gehaltenen Immobilien beschränkt. Für Immobilien-Spezial-Sondervermögen, für die bislang keine Fremdfinanzierungsobergrenze bei Finanzierung von Immobilieninvestments bestand, wird erstmalig eine Fremdfinanzierungsobergrenze  für den Immobilienbestand (50% des Verkehrswertes der gehaltenen Immobilien) eingeführt. Die Einhaltung der Finanzierungsobergrenze für Spezial-Sondervermögen sowie der reduzierten Finanzierungsobergrenze für Publikums-Sondervermögen ist erst ab 1. Januar 2015 verpflichtend.
  • Beschränkung der Ausschüttung: Eine Mindestausschüttungsvorschrift enthielt das InvG für Immobilienfonds bisher nicht. In der Neufassung ist nun erstmals eine Mindestausschüttung der ordentlichen Erträge des Sondervermögens i.H.v. 50% vorgesehen.
  • Bewertungsturnus: Der Turnus für die Bewertung der Immobilieninvestments  wird von einem Jahr auf den Zeitraum zwischen zwei Rückgabeterminen (mindestens alle drei Monate) reduziert, sofern für den Immobilienfonds eine Rücknahme häufiger als einmal alle 12 Monate vereinbart ist. Für die Umsetzung dieser Anforderung ist eine Übergangsfrist bis spätestens zum 1. Januar 2013 vorgesehen.
  • Erhöhung der Fluktuation in den Sachverständigenausschüssen: Die Tätigkeit eines Sachverständigen im Sachverständigenausschuss wird von fünf auf zwei Jahre reduziert, wobei unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlängerung um maximal drei Jahre erfolgen kann. Ein Sachverständiger darf dabei nur noch in einem Sachverständigenausschuss derselben Kapitalanlagegesellschaft tätig sein und ist dann für die Dauer von mindestens zwei Jahren von jeglicher Tätigkeit in einem Sachverständigenausschuss dieser Kapitalanlagegesellschaft ausgeschlossen.

Eine Übergangsregelung für die Regelung zum Sachverständigenausschuss sieht das Gesetz hierfür nicht vor, so dass die Regelung unmittelbar wirksam wird. Inwieweit es sich hierbei um ein redaktionelles Versehen handelt oder der Gesetzgeber tatsächlich eine sofortige Umsetzung erwartet, ist unklar. Eine sofortige Umsetzung würde sicherlich zahlreiche juristische wie praktische Probleme aufwerfen (z.B. Gültigkeit bereits bestehender Bewertungen eines nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechend zusammengesetzten Anlageausschusses).

Die Kapitalanlagegesellschaften sind verpflichtet, die Vertragsbedingungen der zum 8. April 2011 bestehenden Immobilienfonds spätestens zum 31. Dezember 2012 auf das Investmentgesetz in der neuen Fassung umzustellen. Eine Umstellung zu einem Termin vor dem 31. Dezember 2012 ist möglich, wobei dann der Erstanwendungszeitpunkt für die neuen Regelungen auf den Umstellungszeitpunkt vorverlegt wird. Immobilienfonds, die nach dem 8. April 2011 aufgelegt werden, müssen bereits die neuen Regelungen beachten.

Die vorstehenden Übergangsregelungen gelten nicht für Immobilienfonds, deren Anteilscheine noch am 31. Dezember 2012 ausgesetzt sind. Für diese gilt eine Fristverlängerung auf den Tag sechs Monate nach der Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme.  

Die Regelungen dienen dem Anlegerschutz und sollen damit gleichzeitig auch das Vertrauen in das Konstrukt des Immobilienfonds sichern. Abstimmen werden die Anleger hierüber durch ihr zukünftiges Investitionsverhalten.

Bewertung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

Immobilienfonds sind aufgrund ihrer Investments zum Teil weniger liquide als Wertpapierfonds. Die Frage stellt inwieweit diese geringere Liquidität bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen ist.

Immobilienfonds können in unterschiedlicher Form auftreten, so gibt es neben den offenen Immobilienfonds des InvG, die grundsätzlich eine tägliche Anteilscheinrückgabe zusagen, auch geschlossene Fondskonstruktionen, die eine jährliche Anteilscheinrückgabe oder eine Rückgabe am Ende der Laufzeit vorsehen können. Auch wenn es sich in allen Fällen um Immobilienfonds handelt, ist bei der Bewertung dieser Fonds als Finanzinstrument i.S.d. IAS 39 hinsichtlich der Berücksichtigung eines Liquiditätsabschlags durchaus unterschiedlich vorzugehen.

Offene Immobilienfonds, für die börsentäglich ein Anteilwert ermittelt wird und deren Anteilscheinrückgabe nicht gem. § 81 InvG ausgesetzt ist, sind – sofern nicht Anzeichen dafür bestehen, dass bei Rückgabe der Anteilscheine eine Aussetzung der Rückgabe erfolgen würde – mit dem börsentäglich ermittelten Rücknahmepreis anzusetzen. Ist jedoch die Anteilscheinrücknahme ausgesetzt oder handelt es sich um geschlossene Fonds, für die ebenfalls keine tägliche Anteilscheinrückgabe möglich ist, ist der ermittelte Anteilwert lediglich die indikative Ausgangsgröße zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes, die reglemäßig um einen Liquiditätsabschlag zu korrigieren ist. Eine unveränderte Übernahme des Anteilwertes bildet i.d.R. nicht den Wert ab, den ein unabhängiger, vertragswilliger und rational denkender Marktteilnehmer zu zahlen bereit wäre.

In der jüngsten Vergangenheit sind die Fälle, in denen Anteilscheinrücknahme ausgesetzt wurden, zahlreicher geworden. Auch ist zu beobachten, dass Transaktionen mit Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds auf Sekundärmärkten häufig mit erheblichen Abschlägen (10-15%) durchgeführt werden. Die Bedeutung dieses Themas für die Bilanzierungspraxis steigt insofern an.

/* */