Neue Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen (ImmoKWPLV)

Deutsche Kreditinstitute, die vor allem Immobilienfinanzierungen an Verbraucher ausgeben, erhalten künftig für die Durchführung der Kreditwürdigkeitsprüfung bei diesen Baufinanzierungen eine Konkretisierung der Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Die neue „Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen“ soll die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie[1] in der Praxis klarstellen[2]. Bislang liegt ein Referentenentwurf der Verordnung vor, zu dem u.a. die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) Stellung genommen hat.

Nachfolgend geben wir einen kurzen Überblick über die Inhalte der Verordnung. Im Anschluss zeigen wir auf, wie die Verordnung in den bestehenden Kreditprüfungsprozess bei Immobilienfinanzierungen integriert werden kann und welche vorbereitenden Maßnahmen heute schon ergriffen werden können.

Verdeutlichung der Grundlagen der Kreditwürdigkeitsprüfung

Die gesetzlichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung werden zunächst in der Verordnung konkretisiert.

Neu ist eine Beschreibung wie und unter Berücksichtigung welcher Faktoren die Prüfung durchgeführt werden kann, um zu einer fundierten Einschätzung der zukünftigen Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers zu kommen.

Als Maßstab für die Wahrscheinlichkeitsbewertung sollen typische, auf der Lebenserfahrung basierende Annahmen für Ereignisse und Verläufe genutzt werden. Die Prognose bezieht sich auf den gesamten Vertragszeitraum. Je länger der Prognosezeitraum ist, desto mehr soll bei der Einschätzung auf Erfahrungswerte und Schätzungen zurückgegriffen werden. Gleichwohl ist es zulässig auch bei häufig in der Praxis anzutreffenden „Standardfällen“ den individuellen Einzelfall zu betrachten und zu prüfen.

Relevante Faktoren für die Bewertung der künftigen Leistungsfähigkeit

Zur Einschätzung der zukünftigen Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen sind insbesondere folgende Faktoren relevant:

Darüber hinaus erlaubt die Verordnung bei Bau – und Renovierungsdarlehen die erwartete Wertsteigerung der Immobilie in die Prüfung einzubeziehen.

Wichtig ist auch die Regelung, wann eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen ist, nämlich bei „echten“ Abschnittsfinanzierungen; dem Darlehensnehmer wird dann ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt, mit einem neuen Kreditgeber sowie bei Erhöhung des Nettodarlehens um mehr als 10 %.

Vorschläge der DK

Neben Verbesserungsvorschlägen zu einigen Begrifflichkeiten fordert die DK eine weitere Klarstellung zu § 4 Abs. 1 der ImmoKWPLV hinsichtlich der „sonstigen Einkommen, Ersparnisse und anderen Vermögenswerte“ damit auch die Einbeziehung variabler Vergütungsbestandteile, wie z.B. Tantiemen und Bonuszahlungen begründet ist.
Auch ist die Frage offen, wie der Wert der zu finanzierenden Wohnimmobilie als ergänzendes Merkmal angesetzt werden soll (§ 4 Abs. 2 der ImmoKWPLV). Hier schlägt die DK die Ergänzung vor, dass die Kreditwürdigkeit als gegeben zu werten ist, wenn der freie Beleihungswert der Immobilie alle erwartbaren Unterdeckungen in der Kapitaldienstrechnung innerhalb der Gesamtlaufzeit übersteigt. Weiterhin würde die DK eine ergänzende Regelung zu unentgeltlichen Finanzierungshilfen und „unechten“ Abschnittsfinanzierungen begrüßen. Letzteres würde dann den Fall berücksichtigen, bei dem der Darlehensnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung, die durch einen deutlich gestiegenen Zinssatz erhöhte monatliche Darlehensrate nicht mehr leisten kann. Die monatliche Rate würde dann auf eine verlängerte Laufzeit angepasst werden und es könnte ein neues Kapitalnutzungs­recht entstehen, was eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nach sich ziehen würde.

Ergänzend hat die DK in einer weiteren Stellungnahme angemerkt, dass bei gemeinschaftlicher Darlehensaufnahme von Personen, die als Gesamtschuldner haften, wie z.B. bei Ehegatten und (eingetragenen) Lebenspartnern, bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) und bei Erbengemeinschaften, die Kreditwürdigkeitsprüfung auf die Darlehensnehmer gemeinschaftlich abstellen sollte. In diesen Fällen könnte sonst bei individueller Prüfung die Gefahr bestehen, dass die einzelne Person nicht kreditwürdig ist und die Kreditgewährung nicht erfolgt.

Fazit und aktuelle Herausforderungen

Die Präzisierung der Anforderungen an die Bonitätsanalyse bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist insbesondere durch die Formulierung der relevanten Faktoren nicht nur aus regulatorischer Sicht eine Hilfestellung sondern unterstützt grundsätzlich auch das kontrollierte Eingehen von Risiken innerhalb der Kreditrisikostrategie. Je besser die Faktoren in den Prüfungsprozess integriert werden, desto exakter kann eine Einschätzung des Kreditausfallrisikos schon vorab im Kreditgewährungsprozess erfolgen.

Die Herausforderung für deutsche Institute wird jedoch sein, die Anforderungen im Prozess der Kreditwürdigkeitsprüfung und Kreditüberwachung praxisgerecht umzusetzen. Umfangreich wird hier insbesondere die Erstellung bzw. Weiterentwicklung eines Analysemodells für die Risikobeurteilung, das alle relevanten Faktoren beinhaltet, werden.

Eine Bestandsaufnahme und Überprüfung bestehender Analysemodelle ist schon jetzt sinnvoll, um den Umfang der Anpassungen zu bestimmen. Hierbei – aber auch in der Modell- und Prozess­entwicklung – unterstützen wir Sie gerne mit unserer praktischen Benchmark-Erfahrung.

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[1] Betrifft die Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und wurde am 21. März 2016 in deutsches Gesetz umgesetzt.

[2] Bezieht sich explizit auf die §§ 505a und 505b Absatz 2 bis 4 im BGB sowie § 18a Absatz 1 bis 5 im KWG.

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