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Neuregelungen zum gutgläubigen Erwerb von Immobilien


Seit dem 1. Januar 2020 gelten Änderungen des russischen Zivilgesetzbuches (ZGB RF), die wesentlichen Neuregelungen zum gutgläubigen Erwerb von Immobilien enthalten. Zur Umsetzung der neuen Regelungen im ZGB RF für das Immobilienrecht ist am 1. Januar 2020 das Gesetz „Über Änderungen des Ersten Teils des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation“ vom 16. Dezember 2019 Nr. 430-FZ in Kraft getreten, dessen Ziel es ist, mehr Transparenz und Legitimität bei Transaktionen auf dem russischen Immobilienmarkt zu schaffen.

Bereits seit dem 1. März 2013 gelten in Russland Regelungen hinsichtlich Publizität und öffentlichen Glauben des Registers, wonach diejenige Person als Rechteinhaber gilt, die im Staatlichen Register für Immobilienrechte und -rechtsgeschäfte (EGRP) auch als Rechteinhaber aufgeführt ist.

Nach neuer Rechtslage (vgl. Art. 8.1. Ziff. 6 Abs. 3 ZGB RF) gilt erstmals im russischen Zivilrecht eine widerlegbare Vermutung zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers von Immobilien. Demnach gilt diejenige Person als gutgläubiger Erwerber einer Immobilie, die sich im Rahmen des Erwerbsvorgangs auf die Eintragungen im EGRP verlässt, bis vor Gericht nachgewiesen wird, dass der Erwerber von der fehlenden Verfügungsberechtigung des Veräußerers wusste oder hätte wissen müssen.

Das hat Auswirkungen auf den Schutz des gutgläubigen Erwerbs nach Art. 302 ZGB RF, wonach der Eigentümer die Herausgabe der Sache vom gutgläubigen entgeltlichen Erwerber dann verlangen kann, wenn der Eigentümer oder der rechtmäßige Besitzer die Sache verloren haben, sie entwendet wurde oder ihnen in sonstiger Weise gegen ihren Willen abhandengekommen ist. Die bisher umstrittene Beweislastverteilung bei einem Herausgabeanspruch wird durch die widerlegbare Vermutung gesetzlich zugunsten des gutgläubigen Erwerbers einer Immobilie geregelt.

Wie bisher kann der Eigentümer einer Immobilie innerhalb von 3 Monaten nach der Registrierung einer Person als Rechteinhaber einen Widerspruchsvermerk beim EGRP beantragen. Eine Anfechtung des registrierten Rechts erfolgte dann im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens. Der eingetragene Widerspruch stellte zwar kein Hindernis bei einer erneuten Veräußerung der Immobilie dar, allerdings wird der gutgläubige Erwerb des neuen Erwerbers erschwert.

Für den guten Glauben des Erwerbers einer Immobilie reicht es aus, sich beim Erwerb mit den entsprechenden Eintragungen im EGRP vertraut zu machen und sich zu vergewissern, dass der Eigentümer der Immobilie der Veräußerer ist und dass keine Gründe vorhanden sind, die das Recht des Veräußerers ausschließen.

Eine weitere Neuerung betrifft die Ersitzung (vgl. Art. 234 Punkt 4 ZGB RF). Die Frist für die Ersitzung beginnt für den Fall, dass das Eigentumsrecht eines gutgläubigen Erwerbers an einer unbeweglichen Sache, die sich in seinem offen und erkennbar ausgeübten Besitz befindet, registriert wurde spätestens zum Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums an dieser Sache. Bisher war für den Beginn der Frist frühestens der Zeitpunkt des Ablaufs der Verjährungsfrist (regelmäßig 3 Jahre) für den entsprechenden Herausgabeanspruch entscheidend. Die Fristen für die Ersitzung von Sachen wurden damit bisher faktisch um drei Jahre verlängert. Nunmehr kommt es bei der Ersitzung von Immobilien auf den Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums an.

Weitere Neuerungen betreffen ausschließlich Regelungen zum Schutz des gutgläubigen Erwerbers von Wohnimmobilien (privatisierter Wohnräume) für den Fall, dass staatliche Organe Ansprüche auf diese Räume geltend machten.

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