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Steuern & Recht

Gewerblicher Grundstückshandel: Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze durch Aufteilung im Kaufvertrag


Die Abgrenzung der gewerblichen und damit steuerbaren von der privaten nicht steuerbaren Grundstücksveräußerung beschäftigt die Finanzgerichte seit vielen Jahren. Die steuerlichen Konsequenzen können dabei sehr schwerwiegend sein. In einem aktuell veröffentlichen Urteil hat der Bundesfinanzhof nunmehr entschieden, das die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als drei Einheiten zugewiesen wurden.



Drei-Objekt-Grenze als wichtiges Indiz für eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht 

 

Ob beim Handeln mit Grundstücken Gewerblichkeit gegeben ist, richtet sich insbesondere nach der sog. Drei-Objekt-Grenze. Sie besagt, dass grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Diese Objekt-Grenze gilt nicht nur für Anschaffungen in Form von Kauf, sondern gleichermaßen in Fällen der eigenen Bebauung bzw. Errichtung und des anschließenden Verkaufs. Für die Drei-Objekt-Grenze ist ferner entscheidend, dass die Anschaffungen und Veräußerungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang erfolgen. In der Regel ist dies dann der Fall, wenn die Zeitspanne nicht mehr als 5 Jahre beträgt. Das bedeutet: Werden mindestens vier Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, geht die Finanzverwaltung von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Mit der Folge, dass dann die Einnahmen mit dem hieraus erzielten Gewinn der Einkommensteuer unterworfen werden.

 

Eigentum in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt

Im aktuell entschiedenen Fall erwarb die Klägerin, eine GbR, ein bebautes Grundstück, um darauf ein von einem anderen Bau- und Architektenbüro geplantes Projekt "Seniorenresidenz" zu verwirklichen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. Dezember 1998 veräußerte die GbR einen nicht abgeteilten Miteigentumsanteil an die S-GmbH (GmbH), deren alleiniger Gesellschafter X ist und der auch Gesellschafter der GbR ist. Durch eine in derselben Urkunde enthaltene Erklärung teilten die Beteiligten das Eigentum in Teil- und Wohnungseigentum auf. Sie wiesen der GmbH 21 Eigentumswohnungen und der Klägerin vier Gewerbeeinheiten in dem noch zu errichtenden Gebäude zu. Trotz Belehrung durch den Notar trafen die Vertragspartner keine Regelung zu der Frage, in welchem Umfang sie sich an der Errichtung zu beteiligen hatten. In einem anderen notariell beurkundeten Vertrag vom 17. Dezember 1998 hatten die Klägerin und die GmbH zuvor vereinbart, den Grundbesitz gemeinsam mit einem Wohn- und Geschäftshaus zu bebauen.

Von den bisherigen Ankaufs- und Planungskosten einschließlich der Architekten- und Statikerhonorare sollte die GmbH einen bestimmten Anteil tragen. Die weiteren Kosten bis zur Fertigstellung sollten die Klägerin und die GmbH dann im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. Außerdem verpflichtete sich die GbR, die Wohneinheiten zu erwerben, die von der GmbH nicht bis zum 22. Dezember 1998 durch wirksamen Kaufvertrag an Dritte veräußert worden waren. Auf dieser Grundlage erwarb die Klägerin mit notariell beurkundetem Kauf- und Bauträgervertrag vom 23. Dezember 1998 eine Wohneinheit.

 

Finanzverwaltung geht von gewerblichem Grundstückshandel aus

Das Finanzamt stellte für die Vorjahre erklärungsgemäß Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fest. Für das Streitjahr 1998 gab die Klägerin zunächst keine Steuererklärung ab. Während eines gegen den daraufhin erlassenen Schätzungsbescheid anhängigen Klageverfahrens erklärte sie dann einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dem folgte das Finanzamt nach einer Betriebsprüfung nicht. Es ging nunmehr von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und stellte mit entsprechend geändertem Feststellungsbescheid, der zum Gegenstand des Klageverfahrens wurde, einen Veräußerungsgewinn sowie laufende negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest.

 

Bundesfinanzhof stellt bedingte Veräußerungsabsicht fest

Einspruch und Klage der GbR blieben erfolglos. Zu Recht, entschied der Bundesfinanzhof. Im Streitfall sei danach von einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze und damit von einer zumindest bedingten Veräußerungsabsicht auszugehen. Dem stehe nach Ansicht der obersten Richter nicht entgegen, dass die Klägerin einen Miteigentumsanteil mehr als fünf Jahre nach dem Kauf des Grundstücks an die GmbH veräußert habe. Denn gleichzeitig mit dem Kaufvertrag wurde das Grundstück durch Teilungserklärung noch in derselben Urkunde in Miteigentumsanteile verbunden mit 21 Wohnungseigentums- und 4 gewerblichen Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Vorbereitungen für die Aufteilung waren dem entsprechend bei Vertragsabschluss bereits abgeschlossen.

Hinzu komme, dass sich die Klägerin mit (weiterem) Vertrag vom selben Tag (17. Dezember 1998) – der in der Urkundenrolle des Notars unmittelbar vor dem Kaufvertrag eingetragen wurde – verpflichtet habe, diejenigen Wohneinheiten zurückzuerwerben, die die GmbH nicht innerhalb der folgenden fünf Tage (bis zum 22. Dezember 1998) durch wirksamen Kaufvertrag an Dritte weiterveräußert hatte. Die Verknüpfung des Kaufvertrags mit der Teilungserklärung einerseits sowie der inhaltliche und der enge zeitliche Zusammenhang mit der Rückkaufsverpflichtung andererseits rechtfertigen es nach Ansicht der Richter, als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze nicht den unabgeteilten Miteigentumsanteil, sondern die 21 mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteile anzusehen. (GS)

 

Fundstelle

BFH-Urteil vom 30. September 2011, Az. IV R 44/08, veröffentlicht am 8. Juni 2011