PwC

Steuern & Recht

Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen


Bei langjährigem Leerstand einer Wohnung muss der Eigentümer die (fortdauernde und ernsthafte) Vermietungsabsicht nachweisen und ggf. auch zu Zugeständnissen hinsichtlich Mietzins und Mietdauer bereit sein und möglicherweise auch die Attraktivität des Objekts erhöhen.

Nachweis der Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Grundsätze präzisiert, nach denen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Der Fall ermöglichte es, gleich zwei Varianten des Themas steuerlich näher zu beleuchten. Erstens: Inwieweit können Aufwendungen für eine generell leerstehende oder selbstgenutzte Wohnung als Vorab-Werbungskosten abziehbar sein. Zweitens, wie verhält es sich mit Aufwendungen für eine nach vorheriger Vermietung nunmehr (seit September 1997) leerstehende Wohnung? Hinsichtlich der schon immer leerstehenden (Dachgeschoß-)Wohnung, räumte der Steuerpflichtige ein, dass eine Vermietung nicht (mehr) beabsichtigt sei; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen die Anmietung angeboten wurde. Er hatte für beide Wohnungen Werbungskosten geltend gemacht, die aber nach Ansicht der Richter unter steuerlichen Gesichtspunkten nicht zu rechtfertigen waren.

Keine ernsthaften und intensiven Vermietungsbemühungen erkennbar

Der zuständige Senat des BFH ging davon aus, dass der Steuerpflichtige keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Die Absicht, aus dem Objekt Einkünfte zu erzielen, konnte unter objektiven Gesichtspunkten nicht ausreichend nachvollzogen werden, denn sämtliche Aktivitäten des Steuerpflichtigen waren erkennbar nicht erfolgreich gewesen. Das galt in nicht zu überbietenden Deutlichkeit für die schon immer leerstehende Wohnung und auch bezüglich der vorher vermieteten und seit längerem leerstehende Wohnung konnten die eher zögerlichen Bemühungen des Steuerpflichtigen die Richter nicht überzeugen. Die Tatsache, dass in dieser langen Zeitspanne kein Mieter gefunden wurde, hätte Anlass sein müssen, die Vermietungsbemühungen sowohl in der Intensität zu steigern als auch in der Zielrichtung zu verändern. So hätte es beispielsweise nahegelegen, zum Zwecke der Vermietung nicht nur eigene, im Wesentlichen unveränderte Vermietungsanzeigen zu schalten, sondern einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen. Zudem sei es zumutbar gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe bzw. Mietdauer oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Steuerpflichtige dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Die Thematik der Leerstandsituation im Wohnungssektor ist ein generelles Problem (des strukturellen Überangebots von Immobilien), zu dem im Übrigen beim BFH derzeit noch zahlreiche andere Verfahren anhängig sind. Gerade Fragen des Nachweises hinsichtlich Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen wird die Steuergerichte immer wieder beschäftigen.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 11. Dezember 2012 (IX R 14/12), veröffentlicht am 6. Februar 2013