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Steuern & Recht

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen


Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 11. Dezember 2012 die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.

Die Kläger waren in den Streitjahren 2002 bis 2006 zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute. In den Jahren 2000 und 2001 errichteten sie in einem strukturschwachen Landkreis ein Zweifamilienhaus, in dem sie selbst die Wohnung im Erd- und Obergeschoss nutzten. Die im Untergeschoss befindliche Wohnung war ab dem 1. Dezember 2003 bezugsfertig, stand aber dennoch leer, bis sie schließlich zum 1. Juni 2007 fremdvermietet werden konnte.

Der in den Einkommensteuererklärungen der Kläger für die Streitjahre geltend gemachte Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzte sich anteilig aus auf die leerstehende Wohnung entfallende Aufwendungen für Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherung und sonstigen Kosten sowie aus gesetzlich vorgesehenen Absetzungen für Abnutzung für das Gesamtgebäude zusammen. Für die Jahre 2002 bis 2004 berücksichtigte das Finanzamt (FA) in den vorläufigen Einkommensteuerbescheiden Werbungskostenüberschüsse.

Im Nachgang zur ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2005 erklärten die Kläger gegenüber dem FA, dass sie trotz aller Bemühungen bislang keinen Mieter für die Untergeschosswohnung hätten finden können. Die Behörde sah in den Bemühungen der Kläger – in Form von Kontaktaufnahmen bei Wohnungsgesuchen sowie eine eigene Vermietungsanzeige im Jahr 2007 – jedoch kein ernsthaftes Vermietungsbemühen, weshalb die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den Einkommensteuerbescheiden für 2005 und 2006 auf 0,- Euro festgesetzt und die bisher angesetzten Werbungskostenüberschüsse wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr berücksichtigt wurden.

Die anschließenden Einsprüche der Kläger waren erfolglos. Auch das Finanzgericht (FG) war der Auffassung, dass weitere Maßnahmen zur Vermietung, wie beispielsweiese einen Makler einzuschalten, eine eigene Anzeige aufzugeben, die Wohnung im Internet zu bewerben oder den Mietzins anzupassen, hätten unternommen werden müssen. Auch sahen die FG-Richter den Umstand, dass die Wohnung seit dem 1. Juni 2007 dauerhaft vermietet ist, nicht als Hinweis auf die Vermietungsabsicht in der Vergangenheit und lehnten deshalb den geltend gemachten Werbungskostenabzug ab. Die Kläger gingen in Revision – zu Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) entschied.

Urteilsbegründung

Die Richter verwiesen in ihrer Urteilsbegründung auf die Definition von Werbungskosten gemäß dem Einkommensteuergesetz. Danach gelte, dass alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen getätigt würden, Werbungskosten seien, die dann bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abziehbar seien, wenn sie durch sie veranlasst seien.

In Fällen, in denen die Vermietung einer (leerstehenden) Wohnung geplant sei und in denen Aufwendungen anfielen, bevor die Wohnung vermietet würde, könnten diese Aufwendungen dann als Werbungskosten geltend gemacht und berücksichtigt werden, wenn der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart ausreichend sei. Voraussetzung sei in diesem Zusammenhang, dass der Steuerpflichtige durch die Vermietung der Wohnung eine eindeutige Einkünfteerzielungsabsicht verfolge und dieses Vorhaben nicht aufgebe.

Angewandt auf den vorliegenden Sachverhalt sei die Revision der Kläger also gerechtfertigt, da sie bewiesenermaßen eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt haben. Dass ihre Bemühungen lange erfolglos gewesen seien, stehe dieser Sache nicht entgegen. Anhand der im finanzgerichtlichen Verfahren vorgelegten detaillierten Unterlagen ließe sich nachweisen, dass die Kläger mit nahezu allen Interessenten, die in der regionalen Zeitung eine Wohnung in dem Bereich gesucht hätten, in denen die Kläger ihre Wohnung haben, auch tatsächlich Kontakt aufgenommen hätten, um einen geeigneten Mieter zu finden. Der Wille zur Erzielung von Einkünften durch die Vermietung sei also eindeutig erkennbar und ein Werbungskostenabzug gerechtfertigt.

Die Sache ist spruchreif.

Fundstelle

BFH-Urteil IX R 68/10 vom 11. Dezember 2012 (veröffentlicht am 27. März 2013)