PwC

Steuern & Recht

Nachträgliche Schuldzinsen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung


Schuldzinsen, die auf die Finanzierung von Anschaffungskosten einer vermieteten Immobilie gezahlt werden, können bei einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden. Dies hatte das höchste Steuergericht in 2012 abweichend zur früheren Rechtsauffassung entschieden. Die Finanzverwaltung äußert sich nun zur praktischen Anwendung dieses Urteils.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte am 20. Juni 2012 (Az.: IX R 67/10) abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung und auch der Auffassung der Finanzverwaltung entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen nach dessen steuerbarer Veräußerung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht. Wesentliche Begründung: Der Veranlassungszusammenhang zwischen Darlehen und Vermietungseinkünften bestehe weiter fort.

Die Verwaltung wendet diese Urteilsgrundsätze an, hat die Voraussetzungen des Abzugs der Schuldzinsen als Werbungskosten in einem eigens herausgegebenen Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) aber nochmals konkretisiert:

  • Der steuerbare Verkauf erfolgt innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist.
  • Die Einkünfterzielungsabsicht ist nicht bereits vor Veräußerung des Objekts weggefallen.
  • Es besteht ein Vorrang der Schuldentilgung, d.h. ein Schuldzinsenabzug entfällt, soweit die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis hätten getilgt werden können.

Bisherige Regelung hat in sog. Altfällen aber weiter Bestand:

Für Grundstücksveräußerungen, bei denen die Veräußerung auf einem vor dem 1. Januar 1999 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag oder gleichstehenden Rechtsakt beruht, gilt die frühere Auffassung der Verwaltung fort: Hier verneint die Verwaltung den wirtschaftlichen Zusammenhang, da die Schuldzinsen Gegenleistung für die Kapitalüberlassung und damit dem privaten Vermögensbereich zuzurechnen seien.

Fundstelle

BMF-Schreiben vom 28. März 2013 (IV C 1 – S 2211/11/10001 :001): Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung dieser Immobilie als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung