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Steuern & Recht

Werbungskostenabzug auch bei vorübergehendem Leerstand untervermieteter Räume


Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung sind nicht der Eigennutzung sondern weiter der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn ein solcher Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten wird.

Immer wieder muss bei (vorübergehendem) Leerstand von Mietobjekten geprüft werden, ob der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde. Damit das Finanzamt nicht zu diesem Schluss gelangt und den Werbungskostenabzug verneint, müssen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen bzw. der Wille zur Vermietung erkennbar sein. Bei erfolglosen Zeitungsanzeigen muss der Steuerpflichtige beispielsweise sein Verhalten anpassen, geeignetere Wege der Vermarktung suchen, seine Vermietungsbemühungen intensivieren und Zugeständnisse betreffend Miete und Mieter machen.

Zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen gibt es mittlerweile zahlreiche höchstrichterlich Entscheidungen. Zuletzt das hier besprochene Urteil vom 22. Januar 2013 (IX R 19/11) hinsichtlich vorübergehender Leerstandszeiten bei Untervermietung einzelner Räume in der eigenen Wohnung des Steuerpflichtigen. Von den insgesamt sechs Räumen wurden vier Zimmer vermietet: Die Gemeinschaftseinrichtungen wurden von sämtlichen Bewohnern des Hauses gemeinsam genutzt. Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied, dass die Zeiten des Leerstands nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen sind, wenn der betreffende Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten wird. Weder die fehlende räumliche Trennung zum Wohnbereich des Steuerpflichtigen noch die fehlende Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume noch die – theoretische – jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit stehe in diesen Fällen der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht entgegen. Objekt der Vermietung ist nicht zwingend eine (abgeschlossene) Wohnung; es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Gebäudes, einzelne (auch möblierte) Zimmer oder Räumlichkeiten handeln.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 22. Januar 2013 (IX R 19/11), veröffentlicht am 3. April 2013

Zu diesem Thema sind bereits am 11. Dezember 2012 BFH-Urteile ergangen:
IX R 68/10: Bezugsfertige Untergeschosswohnung, die erst vier Jahre später vermietet werden konnte
IX R 9/12 (NV): Objektvermietung durch eine GbR
IX R 14/12: Vorab-Werbungskosten für Dachgeschoßwohnung
IX R 15/12 (NV): Vermietung eines Zweifamilienhauses nach umfangreicher Renovierung