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Steuern & Recht

Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten


In einem Urteil vom 19. Februar 2013 hat der Bundesfinanzhof abermals präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit langjährig leerstehenden Gewerbeobjekten entstehen, als Werbungskosten abziehbar sind.

Klägerin in dem Verfahren war eine 1999 gegründete GbR mbH, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C. Zweck der GbR mbH ist die gewinnbringende Verwaltung und Vermietung eines Grundstücks. Die Eigentümerin dieses Grundstücks ist die G-GmbH, an der A, B und C ebenfalls beteiligt sind. Bebaut ist das Grundstück mit einer Werk- und Montagehalle, diversen Nebengebäuden sowie einem Büro- und Verwaltungsgebäude. Außer der Halle, die noch für Lagerzwecken geeignet war, galten sämtliche andere Gebäude auf dem Grundstück als mit Baumängeln und Bauschäden behaftet, weshalb das Grundstück von 1996 bis 1999 leer stand.

Ein 1999 zwischen der Klägerin und der G-GmbH geschlossener Nutzungsüberlassungsvertrag berechtigte die Klägerin dazu, das Grundstück weiterzuvermieten oder auch selbst zu nutzen. Vertraglich geregelt war außerdem, dass die Klägerin auf eigene Kosten Instandhaltungs-  bzw. Instandsetzungsarbeiten vornehmen lassen könne, oder die auf dem Grundstück befindlichen Grundstücke abreißen und erneuern lassen, instand setzen, verbessern und erweitern können, um die Nutzung zu verändern. Das Grundstück stand das gesamte Kalenderjahr 1999 leer.

Trotz diverser Bemühungen einer Immobilienverwaltungs- und -vermittlungs GmbH sowie der Klägerin selbst, geeignete Mieter für das Grundstück zu finden, konnte lediglich eine Teilfläche vermietet werden. Den dadurch in den Jahren 1999 bis 2005 von der Klägerin erzielten Mieteinnahmen von 7.978 Euro standen Werbungskosten von 116.426 Euro gegenüber, die die Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Diese wurden vom zuständigen Finanzamt (FA) jedoch nicht berücksichtigt. Das Finanzgericht (FG) schloss sich der Auffassung der Behörde an, dass die Klägerin keine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt habe.

Für diese Beurteilung führten die FG-Richter unter anderem an, dass die Klägerin trotz der nachgewiesenen Vermietungsbemühungen aus dem gepachteten Objekt auf Dauer keine Überschüsse hätte erzielen können, da sie – obwohl sie vertraglich dazu berechtigt gewesen sei – nach dem Abschluss des Nutzungsüberlassungsvertrags weder Erhaltungs- oder Umstrukturierungsmaßnahmen eingeleitet noch beabsichtigt habe, die eine Vermietung erleichtert hätten.

Außerdem sei der zwischen der Pächterin und der G-GmbH vereinbarte Pachtzins nicht unter sonst üblichen Marktbedingungen vereinbart worden, weil er lediglich dazu gedient habe, dass die G-GmbH als Eigentümerin des Grundstücks nicht in die Insolvenz gerate. Damit halte die Vertragsgestaltung einem Fremdvergleich nicht stand.

Urteil

Auch die Richter des Bundesfinanzhofs (BFH) entschieden gegen die Klägerin. Dass die Vorinstanzen die auf das von der Klägerin gepachtete Grundstück entfallenden Werbungskostenüberschüsse nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt hätten, sei rechtens. Werbungskosten seien Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung. Zwar könnten Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einem leerstehenden Gewerbegrundstück entstünden, bevor Einnahmen erzielt würden, ebenfalls als vorab entstandene Werbungskosten bewertet werden. Voraussetzung dafür sei aber, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang bestünde zwischen Einkunftsart und Aufwendungen.

Wenn einem Steuerpflichtigen von Anfang an bekannt sei oder sich im Laufe der Zeit zeige, dass für das Objekt in seiner bestehenden Form kein Markt vorhanden und eine Vermietung dadurch unmöglich sei, müsse er sich darum bemühen, einen vermietbaren Zustand zu erreichen und zwar gegebenenfalls auch durch entsprechende bauliche Maßnahmen. Bliebe er hingegen untätig und nehme den Zustand hin, spreche dies gegen seine eindeutige Absicht, vermieten zu wollen und daraus Einkünfte zu erzielen.

Die Berücksichtigung der geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse sei auch deshalb zu verneinen, weil der zwischen der Klägerin und der G-GmbH abgeschlossene Nutzungsüberlassungsvertrag vornehmlich zur Verlustvermeidung der G-GmbH gedient habe, die zudem noch personenidentisch sei mit der Klägerin.

 

Fundstelle

BFH-Urteil IX R 7/10 vom 19. Februar 2013 (veröffentlicht am 8. Mai 2013)