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Steuern & Recht

Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerungen zur Vermeidung der Zwangsversteigerung


Veräußerungen von Grundstücken zur Abwendung einer durch die Finanzverwaltung angedrohten Zwangsversteigerung können bei Überschreiten der sog. Drei-Objekte-Grenze einen gewerblichen Grundstückshandel begründen.

Die Frage der Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung zu gewerblichem Grundstückshandel hatte erneut den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt. Grundsätzlich gilt: Solange sich die Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtungen nicht entscheidend in den Vordergrund tritt, ist von einer privaten Vermögensverwaltung auszugehen. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt dagegen vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf, d.h. von etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert werden, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen gerade auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt.

Bedingte Veräußerungsabsicht nicht widerlegt

Im entschiedenen Fall hatte der Steuerpflichtige zahlreiche Grundstücke allein deshalb (mit erheblichem Gewinn) innerhalb der Fünfjahresfrist veräußert, weil das Finanzamt diese wegen bestehender hoher Steuerschulden mit Sicherungshypotheken belastet sowie deren Versteigerung angedroht hatte. Das Finanzgericht war zuvor der Auffassung gewesen, dass die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten war, weil der Steuerpflichtige sich der Veräußerung der Grundstücke aufgrund der Zwangslage nicht habe entziehen können. Anders der BFH: Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der – ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf  – den Schluss auf den Erwerb in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt. Die im Einzelfall konkreten Anlässe bzw. nachträglichen Ereignisse und Beweggründe für den Verkauf – so die höchsten Richter – sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte. Für den BFH war auch nicht ersichtlich, dass der Steuerpflichtige das wirtschaftliche Eigentum durch die Sicherungshypotheken verloren hatte.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 27. September 2012 (III R 19/11), veröffentlicht am 8. Mai 2013