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Steuern & Recht

Erstattung von Nebenkosten mindert Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer


Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.

Der Kläger hatte durch notarielle Urkunde einer AG als Verkäuferin den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000 EUR angeboten. Die AG verpflichtete sich vertraglich dem Kläger diverse Nebenkosten – z.B. Notarkosten, Grundschuldbestellungsgebühren, Grunderwerbsteuer (GrESt) – zu erstatten, sobald die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Das Finanzamt und darauf folgend auch das Finanzgericht legten den Kaufpreis ohne Minderung der von der AG erstatteten Nebenkosten der GrESt-Festsetzung zugrunde. Der Kläger beantragte die Minderung der Bemessungsgrundlage um die erhaltene Erstattung, mit Ausnahme der GrESt. Der Bundesfinanzhof (BFH) revidierte die Entscheidung der Vorinstanzen und gab dem Kläger Recht.

Gesamtgegenleistung für den Erwerb beinhaltet zwei Verpflichtungen

Die Bemessungsgrundlage muss um die erstatteten Kosten, mit Ausnahme der von der AG zu übernehmenden GrESt, vermindert werden. Für die Frage der relevanten Gegenleistung ist vom grunderwerbsteuerlichen Grundstücksbegriff auszugehen, so der BFH. Der Erwerb von Geldforderungen oder anderen Vermögenspositionen, die nicht unter den Grundstücksbegriff fallen, sei unter grunderwerbsteuerlichen Aspekten unerheblich. Gegenstand des Erwerbsvorgangs unter Vereinbarung einer Gesamtgegenleistung war ein Grundstück und eine Geldforderung. Die Gesamtgegenleistung war folglich auf die beiden Verpflichtungen (nämlich Übereignung der Eigentumswohnung und Kostenerstattung) zu verteilen und die erstatteten Kosten, mit Ausnahme der GrESt, vom Kaufpreis als Bemessungsgrundlage abzuziehen. Der Erwerber habe insofern quasi einen Teil des Kaufpreises dafür aufgewendet, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 17. April 2013 (II R 1/12), veröffentlicht am 29. Mai 2013

Eine englische Zusammenfassung des Urteils finden Sie hier (Real estate transfer tax basis reduced if conveyancing costs borne by seller).