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Steuern & Recht

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen


Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Entscheidung, ob die Absicht Einkünfte zu erzielen vorliegt, unter Heranziehung aller objektiven und prognostischen Umstände zu treffen. Das gilt erst recht, wenn der Steuerpflichtige sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat und zwar unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang er davon tatsächlich Gebrauch macht oder nicht.

Die Eheleute hatten als Eigentümer eines Ferienhauses mit einer GmbH einen auf insgesamt 10 Jahre befristeten Gästevermittlungsvertrag geschlossen und sich selbst zur Nebensaison eine Selbstnutzung eingeräumt, die aber insgesamt auf jährlich 4 Wochen begrenzt war. In der Folge wurde das Haus regelmäßig und wochenweise vermietet, die jährliche Auslastung lag zwischen 115 und 184 Vermietungstagen im Jahr. Die geltend gemachten Verluste aus Gewerbebetrieb erkannte das Finanzamt wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht an, denn die vorgelegte Prognoserechnung führte zu einem Totalverlust. Das Finanzgericht hatte der Klage stattgegeben, es hielt eine Überschussprognose für entbehrlich und ging stattdessen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V + V) aus. Für den Bundesfinanzhof (BFH) war die Handhabung des Finanzamts jedoch schlüssig.

Zwar lagen V + V Einkünfte vor, auf eine Überschussprognose könne jedoch nicht verzichtet werden. Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden – gerade dann, wenn der Steuerpflichtige sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat und zwar unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht. Andere Aspekte, z.B. ob die Selbstnutzung innerhalb oder außerhalb der allgemeinen Ferienzeiten gelegen hat, zu welchem Zweck sie erfolgt und wie hoch die durchschnittlich Anzahl an Vermietungstagen ist, sind nicht relevant.

Das Finanzgericht muss nun im zweiten Rechtsgang doch noch eine Totalüberschussprognose vornehmen. Dabei dürfen die künftigen Einnahmen nur dann geschätzt werden, wenn sonst keine objektiven Umstände für die zukünftige Entwicklung vorliegen. Eine an der allgemeinen Preisentwicklung angepasste Einnahmeermittlung sei zulässig. Als Werbungskosten dürfen dabei nur solche Aufwendungen einbezogen werden, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist, nicht aber diejenigen, die auf die Zeit der begrenzten Selbstnutzung entfallen. Dies könnte dann möglicherweise zu einer günstigeren Überschussprognose als vom Finanzamt ursprünglich vorgenommen führen.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 16. April 2013 (IX R 26/11), veröffentlicht am 24. Juli 2013