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Steuern & Recht

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Immobilie


Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn zumindest die Absicht besteht, auf Dauer nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Diese Einkunftserzielungsabsicht wird bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ohne weitere Prüfung unterstellt. Zweifel der Finanzbeamten sind aber schnell geweckt. Mit Recht, wie der Bundesfinanzhof in einem aktuell veröffentlichten Urteil entschied. Danach kann ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Die Folge: Ein einsprechender Werbungskostenüberschuss kann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr geltend gemacht werden.

Im entschiedenen Fall erwarb der Steuerpflichtige im November 1997 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine leerstehende Stadtvilla. Nach dem Erwerb beauftragte der frischgebackene Eigentümer eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts. Ohne Erfolg. Denn in der Stadt, in der sich die Villa befindet, steht aktuell rund die Hälfte des Mietwohnraums leer. Darüber hinaus bedarf die Immobilie nach dem jahrelangen Leerstand einer grundlegenden Sanierung, die aber unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingeschätzt werden muss. In seiner Steuererklärung für 2010 machte der Steuerpflichtige unterdessen einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 2.925 Euro bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Villa geltend, den das Finanzamt jedoch versagte. Einspruch und Klage hatten kein Erfolg. Das Finanzgericht vertrat in seinem Urteil die Auffassung, dass eine Vermietungsabsicht des Klägers im Streitjahr nicht feststellbar sei. Gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht spreche es, wenn für ein Objekt, so wie es baulich gestaltet sei, trotz Vermietungsbemühungen kein Markt bestehe und der Inhaber gleichwohl untätig bleibe. Der Kläger habe es über einen Zeitraum von 10 Jahren unterlassen, zielgerichtet – etwa durch bauliche Veränderungen – darauf hinzuwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen oder es alternativ zu veräußern.

Einkünfteerzielungsabsicht kann ohne Verschulden wegfallen

Auch der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision in der Sache als unbegründet zurück. Die obersten Finanzrichter führten in ihrer Urteilsbegründung hierzu aus, dass Aufwendungen für eine Immobilie, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie nicht endgültig aufgegeben hat. Unbeschadet davon könne nach Ansicht des BFH aber auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfiele. Davon könne – wie im Streitfall geschehen – aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche Objekt entweder wegen fehlender – und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender – Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 9. Juli 2013, Az. IX R 48/12 (veröffentlicht am 7. August 2013)