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Steuern & Recht

Veräußerung von zuvor erbbaurechtsbelastetem Grundstück als Spekulationsgeschäft


Ein Grundstück, das durch den Erbbauberechtigten erworben und nach Aufhebung des Erbbaurechts noch im selben Jahr von ihm unbelastet veräußert wurde, ist als privates Veräußerungsgeschäft (Spekulationsgeschäft) steuerpflichtig.

Zu den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften zählen auch Einkünfte aus Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Durch diese gesetzliche Regelung sollen innerhalb der Veräußerungsfrist realisierte Wertänderungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen des Steuerpflichtigen der Einkommensteuer unterworfen werden. Dafür müssen aber angeschafftes und veräußertes Wirtschaftsgut in wirtschaftlichem Sinn identisch sein (sog. Nämlichkeit). Aber auch eine Teilidentität reicht aus, allerdings dann nur für diesen Teil des betreffenden Wirtschaftsguts.

Die Beteiligten des Verfahrens vor dem Bundesfinanzhof (BFH) waren sich uneins, ob und ggf. inwieweit die Veräußerung eines zuvor (in 2003) mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, das von den bisherigen Erbbauberechtigten in 2005 angeschafft und von ihnen nach Löschung des Erbbaurechts noch im selben Jahr veräußert wurde, der Veräußerungsgewinnbesteuerung unterfällt. Die Erben sahen in der Veräußerung kein privates Veräußerungsgeschäft, da es an der Nämlichkeit zwischen dem von ihnen angeschafften (erbbaurechtsbelasteten) Grundstück und dem ohne diese Belastung veräußerten Grundstück fehle. Das Fazit des BFH lautete anders: Der Ermittlung des Gewinns aus einem solchen – unstreitig vorliegenden – privaten Veräußerungsgeschäft ist der anteilige Veräußerungspreis zugrunde zu legen, der wirtschaftlich gesehen auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt; dieser kann ggf. im Schätzungswege ermittelt werden.

Erbbaurecht ohne Einfluss auf Verkehrsfähigkeit des Grundstücks

Zwar sei das belastete Eigentum sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich etwas anderes als das unbelastete Eigentum, denn das bei Anschaffung bestehende und später gelöschte Erbbaurecht stehe einer vollumfänglichen wirtschaftlichen Identität – im Sinne einer Gleichwertigkeit – von angeschafftem und veräußertem Grundstück entgegen. Von einer wirtschaftlichen Identität könne allerdings insoweit ausgegangen werden, als das angeschaffte (belastete) Wirtschaftsgut in dem veräußerten (unbelasteten) aufgegangen sei. Denn auch nach Löschung des Erbbaurechts habe das Grundstück eine – möglicherweise geänderte – Marktgängigkeit. Da das Finanzgericht keine Feststellungen zur Ermittlung und Höhe des auf das Grundstück im belasteten Zustand entfallenden Veräußerungspreis getroffen hatte, verwies der BFH das Verfahren zur weiteren Aufklärung dorthin zurück.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 12. Juni 2013 (IX R 31/12), veröffentlicht am 4. September 2013