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Steuern & Recht

Teilweise Aufgabe der Vermietungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung


Der Bundesfinanzhof hat bereits mehrfach zur Frage der sogenannten Liebhaberei bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Stellung genommen. Jüngst ging es um Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung. Danach kann es gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat. Von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht gehen die obersten Finanzrichter aus, wenn einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereitgehalten werden, sondern von dem Steuerpflichtigen in einem neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang gestellt werden.

Im jüngst vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall vermieteten die Kläger als Eigentümer eines Zweifamilienhauses die dazugehörige Obergeschosswohnung. Im Zeitraum von 1991 bis 2002 war diese Wohnung dauerhaft vermietet. Seitdem konnten die vier Wände trotz zahlreicher Annoncen in verschiedenen regionalen Zeitungen nur noch kurzfristig vermietet werden. Gleichwohl wurde die Wohnung im Streitjahr 2008 – ebenso wie in den Jahren 2003, 2005 und ab 2009 nicht mehr vermietet. Allerdings wurde ein Zimmer der Obergeschosswohnung von der Klägerin für ihre gewerbliche Tätigkeit genutzt. Die Eigentümerin hat hierfür im Rahmen der Ermittlung ihrer Einkünfte aus der gewerblichen Tätigkeit anteilige Raumkosten für Strom, Gas und Wasser als Betriebsausgaben geltend gemacht. Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr ermittelten die Kläger bezüglich der leerstehenden Obergeschosswohnung einen Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, den das Finanzamt indes nicht berücksichtigte. Zu Recht – entschieden jetzt die BFH-Richter.

Objekt der Vermietung ist nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung

Danach sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch währen der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar. Dies gilt allerdings nur solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Diese Grundsätze sind auch auf den Leerstand einzelner Räume innerhalb einer Wohnung, die vom Steuerpflichtigen anderweitig genutzt werden, anzuwenden. Der Grund: Objekt der Vermietung ist nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung. Es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Grundstücks oder Gebäudes, einzelne Zimmer oder Räumlichkeiten handeln. Weder die fehlende räumliche Trennung zum anderweitigen Nutzungsbereich des Steuerpflichtigen noch die fehlende Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räumen steht in diesen Fällen der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht entgegen.

Teilweise Aufgabe der Vermietungsabsicht kürzt den Werbungskostenabzug

Anderseits sind Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung dann nicht mehr in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat. Von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht geht der BFH in seiner Urteilsbegründung aus, wenn der Steuerpflichtige einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern anderweitig nutzt und damit in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellt. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts selbst dann, wenn es sich dabei um einen steuerrechtlich bedeutsamen Zusammenhang handelt. Fazit: Die Aufwendungen der Kläger für die leerstehende Wohnung sind während der Zeit des Leerstands allenfalls zum Teil als Werbungskosten bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Denn mit der teilweisen gewerblichen Nutzung der Räumlichkeiten habe die Klägerin einen anderweitigen Nutzungs- und Funktionszusammenhang begründet.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 12. Juni 2013, IX R 38/12 (veröffentlicht am 23. Oktober 2013)